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1. 70 2011-08-02 11:09:48 |
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實戰理論：港股蓄勢升樓市已見頂 本地樓市見頂的迹象已越來越明顯，筆者早前看淡的理據，現正逐步浮現，包括加息及大陸資金緊絀。銀行按息已加，相信情況只會越來越嚴重，下一步會是 HIBOR及最優惠利率都有上調壓力，只待今期本地銀行股公佈完業績後，便更明確。 內地客割價沽豪宅 至於內地資金方面，豪宅盤的內地投資者開始要大幅減價求售，但卻缺乏承接力，時間一拖，只有不斷再減。不要相信樓市下調 10%至 15%後便會跌停，今次樓市的爆煲，將會是每 15%每 15%逐步下跌，到最後才急跌。
沈振盈
證監會持牌人士
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2. 炒商廈商舖 2011-08-02 11:13:14 |
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根本樓價冇得跌，商廈商舖更加係開始大牛市，舊租約到期後必定瘋狂加租，刺激投資收益上升，資金蜂擁入市追買商廈商舖，價格將數以倍計上升，一舖養三代，手快有手慢冇！ |
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3. 雲在青天水在瓶 2011-08-02 11:39:26 |
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匯豐公布勝預期的業績, 同時宣布全球再裁2.5萬人, 但香港不受影響. 匯豐在香港回歸前遷出, 之後進軍全球, 重點發展新興市場和北美業務. 但兜兜轉轉近20年, 驀回首, 驚覺東方已曉, 風景這邊獨好, 於是也加入回流大潮. 資產管理業務和持續的資本流入, 強力支持香港樓市, 懷疑者須多配幾副眼鏡, 跌多幾次眼鏡, 更難睇清前路. |
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4. 炒商廈商舖 2011-08-02 11:50:44 |
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說得對，香港的營商環境世界第一，各國跨國大企業紛紛進駐香港核心地段，商廈商舖只有上升一途，而且係有排升，大陸資金勢將大舉擁入，推高價格，現在買入，幾年後身家隨時番幾番！ |
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5. 王先生 2011-08-02 11:53:39 |
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湯博士-太古除在金鐘同灣仔有大動作之外，係太古坊同西半山都有唔少項目發展中，我住西半山嘅，在舊年太古開始發售蔚然取得好成績之後，我附近就有成10幢樓畀太古成功拆曬去起豪宅，太古賣又一城最主要嘅原因係拒地極之睇好甲級寫字樓同豪宅前境，但又要保持良好現金流，所以沽出又一城換馬，除左太古之外，香港最大果幾間發展商都有同一想法，沽出非核心地區物業，保持良好財政狀況，再換馬發展真正豪宅、甲級寫字樓及商舖，唔知博士點睇？ |
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6. 湯文亮 2011-08-02 12:12:03 |
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王先生，英雄所見相同，不過報章上樓評數字有限，未能全部列出實況，多謝提點。 再者，多謝各位，我個人網站7月份總瀏覽人數為950,000人次，再說一聲多謝。 |
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7. 黃丹尼 2011-08-02 13:01:01 |
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同意湯先生的論點,本人在今年初進行了一項問卷調查,發現自由行客最喜歡到大型的商戶集中地購物,因為貨品齊全及多選擇,因此,沙田新城市廣場,廣東道海港城,旺角,銅鑼灣及東涌可謂早著先機。 而又一城商場的確有餘未盡,新地新城市廣場卻早著先機.該等自由行旅客平均每月來港2次,除購買高端產品外,還有日用品及潮流時裝，只要國內產品質素繼續沒有保證,繼續徵稅,香港產品對於他們來說,還是有吸引力的。 沈先生說在豪宅市場,或會見頂,但投資物業,則未有見頂說,因為投資物業只著重回報及中長線發展,因為,有實力的投資者,必會選擇具潛質的投資產品進行投資,例如賓館酒店,商場等。這些物業當然不會是幾千萬至一億貨仔，通常都會幾億元以上。 湯先生的投資物業資產,應該就是這些資產吧! 現時元朗，北區當缺乏這些大型的"Mall",但卻有地,但政府只會用來起公屋及小型屋苑,是錯配了罷! 香港一些老牌家族投資者,亦不太願意投資更新那些"Mall",只收低於市值的回報,雖然對於他們的買入價來說可說是豐厚的回報,但對於現時市值和租值來說,簡值是"暴殄天物",希望他們能重新注入管理活力, 為投資活力市場發光。 新加坡淡馬錫可算是有活力的了,但港府呢,就如香港老牌家族一樣,最為穩健,可承受風險,但卻不思進取,在激烈的競爭中,或會失去優勢咧.. 黃丹尼 |
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8. ABC 2011-08-02 14:46:11 |
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沈大師出名沒次對。在股評上推介一只，死一只。他叫人買的跌。叫人不要買的升。次次如是。做反面教材一流。連阿婆在電台都叫他收聲。現在卻轉戰樓市。 |
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9. 70 2011-08-02 15:00:11 |
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實戰理論：樓市泡沫隨時爆破
2010年07月16日 ( 都成10個月前, 爆未je? )
樓市炒味日濃，屯門、元朗樓價短期內急升，有云內地客用半億元掃貨。 2003年有地產代理稱有「自由行」客狂掃上水居屋，結果只是謊話一場。政府介入調查天匯事件，雖然是姿態多於實際，皆因舉證極困難，但起碼可以正視聽，較以往置若罔聞來得有責任感。從近期樓市的炒賣氣氛，及市場現象顯示，筆者夠膽講，距離爆煲已不遠。
早前閱讀一篇訪問文章，中原創辦人之一的王文彥指樓市毫無疑問有泡沫，主要是價格已脫節、租金回報過低，若計及折舊率，現時已較 97年昂貴，但基本因素如家庭收入及工資卻追不上。
筆者絕對同意，現時的樓價只是炒家胡亂炒作，製造假象，迫使用家傾家蕩產去追貨。只要資金用盡，樓價便無以為繼，到時樓價走勢就會「怎樣升就怎樣跌下來」。
今日這篇文章，是筆者近期第 2篇有關樓市的評論，目的是想令有意買樓之人士三思，嘗試從不同的角度去思考現時樓市的實況。
沈振盈
證監會持牌人士 |
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10. 70 2011-08-02 15:04:04 |
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沈大仙講樓, 我就定過抬油咯  , 多謝大師........\|/ |
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11. 燈神 2011-08-02 15:14:10 |
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認住呢盞燈，豬頭嘜有保險！ |
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12. ABC 2011-08-02 15:27:37 |
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１０樓１１樓： 為了百姓蒼生，請講清楚ｄ。 沈大師舉出王XX的看法，卻不知王生是施永青的手下敗兵之將。評論樓市沒次真，跟沈生真是難兄難弟，惺惺相惜，情何以堪。 |
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13. 黃丹尼 2011-08-02 15:41:07 |
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在住宅市場,未有良好實力的用家,入市前請三思,大市唔一定會跌,但跌起上來,這一班人最痛, 樓市投資者則無所謂,話明投資者,有賺有蝕正常,但現時住宅交易成本大增(SSD+SD+COM+OTHERS),投資者要控制風險,有實力的長線投資者更無所謂,因為他們有龐大的現金流.. 每個人對樓市都有不同的判斷,才會有交易咧... |
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14. analyst 2011-08-02 16:31:58 |
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The property market will at least double before it starts to drop. Government cannot and will not stop this upward trend, nobody can. This is the last opportunity in this big bull run to become rich by investing your money in quality commercial properties. |
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15. DT 2011-08-02 16:39:40 |
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Based on what reasons will the property price be double? How long will it take? |
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16. XIAO KONG 2011-08-02 17:58:16 |
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Response to 44:
I just pose my own opinions towards the HK government in light of its unfair policy to the new immagrants, in particular, those from Mainland China. It is something about justice, you know. Your comments are much appreciated. |
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17. 疑惑 2011-08-02 18:29:35 |
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1. 請問斷言沈振盈是「明燈」(必對？必錯？)的人作了多少資料搜集？我常看沈氏之文章(不下數百篇；我非其FANS，但慣於閱報數份)，感此子跟其他欄目作者差不遠，時對時錯，難算一面倒。充其量言，沈氏指標性不足矣。
湯氏謂︰
--- "淡馬錫為......何晶女士任主席，過往一向投資其他金融機構，金融海嘯時，走避不及，何晶女士連主席之位，亦要暫時退出"
--- "淡馬錫和GIC一樣，投資物業最終的目的是賺錢，以GIC五年能為投資金額番一番，而身為嫡系親屬的何晶女士，當然要有更加好的表現，要求投資金額5年內必定一番"
2. 淡馬錫既於金融海嘯損手，眼光未見得異常獨到。湯氏對其翻番之信心何來？觀乎過去三十載間，霸氣如領頭美資投行與量子對沖大鱷之輩俱偶吃敗仗。該倆群體大擁財才，亦無穩勝之握。今淡馬錫非投資自家項目，嫡系軍團無主場優勢。
湯氏又謂︰
"淡馬錫尚要計算5年內港幣可能會貶值15%，如此推算，香港物業價值在5年至7年間番一番，亦不是奇怪的事"
3. 上文述及的"港幣可能會貶值15%"，指相對甚麼資產而言 --- 人民幣、其他貨幣、貴金屬、本地CPI或其他？何以推之為15%？"如此推算"是如何推算？至於"香港物業價值"一字是指一籃子而言，抑或只計工商物業，甚至僅僅旗艦級商場(按全文，無提及其他類型)？單談商舖之升跌潛力，據知，三兩街之隔(如彌敦道以西一帶)，可相去甚遠。而大型商場屬"過億元級別"，類比住宅市場之豪宅，縱使其大升，其他"量級"的跟得上多少？ |
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18. 支持 17 2011-08-02 19:02:04 |
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很多時有些人自以為是，常常以專家自稱，發表文章時將一些數字隨便附上，妖言惑眾。難得有明眼之仕一語道破。 慎言! 慎言! |
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19. 重要消息 2011-08-02 19:02:14 |
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報導指香港人資金難再在大陸炒樓，勢必湧回香港。中央不准港人幣回大陸，港銀行資金缺乏出路，必再投入港樓市。大陸二、三線城市禁售令下加速資金湧港。美債上限提升意味美元殺入。未買樓者宜速速以免向隅。 |
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20. 執迷不悟 2011-08-02 19:13:23 |
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睇淡者仍執迷不悟，為了一些數據爭吵不休。投資睇大勢，時勢造英雄，不要以為自己是英雄可令樓市向下。各位想想王文彦唱淡時有否入市？ |
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21. 慎言 2011-08-02 19:21:41 |
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身為一個集團的行政總裁，加上有950,000人瀏覽的網站，其發表的言論要非常客觀、公正、立場要不偏不倚，反之会誤導其讀者，尤其是那些對其擁護的炒家和業主。 對嗎？ |
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22. 炒家安在 2011-08-02 19:30:27 |
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樓上，你知道炒家在哪？巳賣樓者包括你才是炒家。 |
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23. Further reply to XIAO KONG 2011-08-02 19:50:44 |
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You said:
"I just pose my own opinions towards the HK government in light of its unfair policy to the new immigrants, in particular, those from Mainland China. It is something about justice, you know."
Have you already been classified into the 'immigrants' category? Not unless you've got married for at least 4 years (beforehand you're regarded only a 90-days-per-visit visitor holding a temporary visa, are you?). Even if one becomes an immigrant, one cannot enjoy certain rights solely for permanent residents (those over 18 and have usually resided in HK for at least 7 years). Every new comer is DEEMED TO AGREE on terms as such for becoming HK residents (there's no unconditional immigration towards any developed area).
That "fairness and justice" implied by your words appears groundless - you still lack a sound point. OK, if you truly pursue absolute fairness, do pay tax (once you're allowed to work) in line with those major taxpayers, just in terms of percentage - at standard tax rate of not less than 15% of ALL income, willing to? Actualize your "fairness and justice" then! If you refuse, stop excusing with mere "fairness and justice" talks. You don't seem to understand where, when and how equality concepts apply. |
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24. 炒家 2011-08-02 19:51:03 |
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香港炒家遍地都是，有炒樓、炒股、炒金、炒期貨，若不喜歡炒家之名，可以改稱投資者，比較好聽一点。 |
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25. 心心 2011-08-02 19:52:35 |
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唱樓價跌,等緊跌,咪就係炒家! |
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26. 60後 2011-08-02 20:06:19 |
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大仙名言"有買貴,冇買錯" 我話唔係會瘋股票係物業ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ至真. |
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27. 朋友 2011-08-02 20:17:36 |
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沈大師講話是正直,我們要從事實看. |
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28. AIA 2011-08-02 21:17:14 |
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有人看好有人看淡,這裡是一個地產博客,大家交流義見的地方,筆者在這裡以文會友,筆者只是將他所見所聞說出,但對於我這個井低之蛙,已經得益不淺了,謝謝. |
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29. 時間證明一切 2011-08-02 21:33:53 |
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各位都有意見，大家也參考過了，應該唔會忘記吧？
三五七年後，結果自然出現。到時，大家便知道邊一D人真係堅料。
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30. 向泛民說不 2011-08-02 22:40:35 |
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淡友真系不知所謂，太古根本是策略上的堅持，將資金集中在核心業務上。絕對合情合理，但是卻被淡友看成是看淡後市。真系無腦。 反而淡馬錫買入，更證明新加波佬看好香港地產。好在系新加波佬，如果系大陸資金，飯民班廢青有眼紅。 |
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31. Hong Kong Citizen 2011-08-02 22:41:43 |
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Are you saying that you can not fool all the people all the time ? Like Japan, USA, Europe and other OECD countries, we are living in zero interest environment ! Please tell us what should we do ! We are not American !Thanks. |
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32. AIA 2011-08-03 00:13:14 |
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湯生發表這編文章,令我在想是不是因為美國快要被評為AA級,潤和美國都有可以違約,所以很多國家和公司都更加去美元化,而淡馬錫看出香港會因為外來因素,被迫放棄聯系匯率呢? |
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33. local interest rates at the moment 2011-08-03 00:24:09 |
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Days of very low interest is lasting. Go to some local banks to witness 1-year HKD fixed deposit rates at around 1% (some even at 1.5+%). Check also out there latest home mortgage rates. Expect sth. from 2% onwards. |
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34. To AIA 2011-08-03 00:33:12 |
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你今晚千萬要祈禱香港繼續維持聯繫匯率! 唔係你支持既樓市就... |
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35. 王先生 2011-08-03 09:53:43 |
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香港要拆聯系匯率要問過中央，攪得黎拾年八年，到時人民幣差不多做倒自由兌換，港元就可直接同人民幣掛勾。而家樓市話就話係高位，但如果有自住需要、又交開貴租、有4成首期係手、每月供款4成樓下、份工穩定.....如果睇arm而業主又肯講價嘅話，咁幾時買樓都可以，驚加息就去花旗銀行做定息按揭，保証3年期定息都係2厘，不過依家唔知爆左額未？ |
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36. ABC 2011-08-03 11:53:55 |
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回沈大師: 這是明報陸振球引你同行黃國英的見解，供你參考。 至於筆者的意見，買樓固然可能會因高追而摸頂，但若貿然沽出自住物業，套了現轉買股票，隨時會如97年時一些能在高位賣樓的「醒目仔」，卻轉頭買了「8號仔」，結局如何，也不用多言。 香港投資界有一名言，在香港因買樓而上岸的不少，靠買賣股票而發達，卻十中無一。是耶？非耶？大家看看認識的身邊朋友，其際遇如何，便自有答案。 當然人為推死樓市則當別論。例如如果梁振英當特首，樓市實死。我不是預言家，但聽其言，觀其行，雖不中亦不遠矣。 |
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37. KCC 2011-08-03 12:37:34 |
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沈大師一向也是淡友一名,在股場一路淡為主,太古近年己集中商發展,出售又一城可能計算物業出售價值己大大越租務回報的考慮,加上商場租金也有見頂現象,(商舖的空置增加及不斷轉租)各項物業也有下調壓力,但有於08年海潚經驗,香人不會再輕易跳車,而且未置業者眾,樓市不會15%又15%的下跌. |
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38. DT 2011-08-05 09:05:56 |
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5窮6絕7翻身Stock Market + 港股蓄勢升樓市已見頂 ! Many people advise the above wisdom. And many people believe it. Now many people caught long. Then many people buy the dip. But many people will be buried in the month of August! US has no other choice! The Santa Claus, QE3 is in town! |
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39. mini 2011-08-06 15:24:34 |
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As everyone knows, American have been using the money printing machine for over 40 years. In Hong Kong, we only have land and hard working people, legal system as well as free flow of information, excluding those actors and actresses in our legco... Mr S. is teaching our locals how to place the orders to fight with High Frequency Machines from the U.S., and Europe ! Fear is Good ! |
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40. imoney 2011-08-14 08:44:16 |
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汤先生， 70将沈振盈的文章放上你的网批判，你怎么说成是沈生看你的网页浏览人数多而把他的文章放上你的网？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？ 你这不是打击别人，抬高自己的伎俩吗？？？？？？？ |
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41. imoney 2011-08-14 11:13:05 |
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如此博士，实际好一个博X人士， 沈大C看市有错不出奇，他又不是神，但他推介的赌业股大升，前半年在 my-radio 上推介的股票很多也上升又不见你讲。 乱除我的回复文章，证明你心虚。 人在做，天在看，请谨记 |
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