試回想下為何要推出梁十招?

因為梁按英說不會讓樓價下跌去將就購買力。(即是說政府不會賣平地，為樓價起了一壇火)

更大諷刺的是: 5000個白表可以綠表價買居屋。(尤如火上加油。)

自己起了火，又加添了油。現在又出十招，廢自己武功，是否多此一舉。早知今天，何必當初。

再說今日的樓市困局，究其因，也是源自85000房屋政策。(因樓價暴跌，死人無數，曾特首才出盡百般武藝，讓樓市起死回生。８５０００留下的孽障）

我們想問:

到底梁振英搞邊科

成交量已大跌，是事實，但價格繼續升喎！

同意博士的看法，在现在的税制下，香港只有实行高地价政策。

要改变高地价政策，只有推出销售税，问题是占人口4成的公屋户介绍吗？

高地价政策其实最大的得益者是公屋户，保证了公屋户不用付公民责任，而可以享受一起福利，一旦放弃高地价政策，公屋户的福利开支，由谁来支付。

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金九银十楼市或量跌价稳 业内称买房勿恐慌

個人覺得曾、梁兩位特首應對香港樓市的差異在於：

DT認為香港並不存在居住的問題，理據是住宅單位數量遠超家庭數量，前者比後者約多20萬。而03年至今的樓價上升，主要是投資需求大增所致，原因是港元跟隨美元貶值、長期低息，以致大量資金（包括來自本港、內地與海外）流入樓市，令樓價節節上升。因此壓抑樓價就從壓抑投資需求著手，故有SSD、故有收緊按揭成數，尤其是針對非自住物業。惟事與願違，原因是投資需求乃因應外圍貨幣形勢轉變而產生，香港在這方面的努力可謂杯水車薪，難以改變大局，故樓價在壓抑下依然上升。DT或許也認識到所謂投資性需求不同於剛性需求，可以來去無風，因經濟形勢改變而忽然轉向，故DT壓抑樓市的具體措施大多是可隨時撤銷的，以避免對樓市造成長遠衝擊。

CY針對樓市的對策是增加供應，以滿足大眾對買樓的需求，惟新供應需時，一時必定無法滿足需求，故樓價好大機會繼續上升。其實所謂需求應包含剛性需求和投資需求，現時兩者都表現得很旺盛，然而後者是可以忽然轉變的。一旦投資需求減少、甚至喪失，那新增的供應將令樓市供過於求。新增的樓宇供應是實實在在的，與行政指令不同，新建的單位是無法隨時撤銷的，需要市場吸收、消化。

也許大家可以想像一下，若干年後，樓價升至非常危險的地步，美國開始進入加息週期，恰逢此時，大量新單位落成並推出市場。到時香港恐怕又要承受一次樓價大跌的災難。

Dear Mr. Chan,

I want to pinpoint one thing.  Regarding the vacancy no., your figures are wrong.  Please refer to the below:

我相信香港樓市係有真實需求 , 根據差餉物業估價處編制的 “香港物業報告2012” , 2010年末及2011年末的私人住宅空置率分別為 4.7% 及4.3% , 私宅空置率於一年內下降 0.4% , 相信香港有住屋需求。

http://www.rvd.gov.hk/
tc/publications/hkpr.htm

如深入一點去看數字 , 2010年末私宅總存量為 1,102,900個 , 2011年期內增加7,700個至1,110,600個 ; 私宅空置量 , 2010年末51,530個 , 2011年末47,920個 , 淨落成量增加7,700個 , 空置量卻反跌3,610個.......... 同時 4.3% 空置率其實已經接近所有房屋已有人住。此話何解??  因為係市場上總有一定數量的房屋是空置 , 原因包括有些屋正在待售、待租、已簽約但等待完成交易 (包括租賃、買賣) 、凶宅等 , 有些業主亦會讓物業長期空置 (不自用、不出租) , 這些空置是無可避免 , 當計算實質空置率時 , 必須把這些空置剔出 , 概念與經濟學上的自然失業率相似 , 一般而言 , 自然空置率相信約為5%左右。所以 , 我相信係香港 , 屋應該係唔夠住 , 有確實需求。

Your current figures cannot reflect the reality.  In fact, residential properties are really insufficient to meet its demands.

回3, 完全同意

2013: QE3, EU印錢買歐債, 救歐豬/ CCL 120

2014: 環球資產價格大脹, 美匯進一步下挫/ CCL 160

2015: 通脹傳回美國/ CCL 170

2016: 美國進入加息週期/ CCL 180

2017: 美國加息, 美債價格下跌, 持有者(中國, 日本, 國際銀行,基金公司)pk/ CCL 160

2018: 連鎖反應下, 導致全球經濟大衰退, 內地地方債務爆煲, 港樓在加息及內地經濟衰退而下挫/ CCL 80

2019: 美國通脹回落

2020: 強美元再現

任何一個投資工具(樓宇係其中之一)，如要大跌，一定係有一個消耗性上升嘅階段作引子！

當市場陷於恐慌，好多人唔理性、無評估自身承受能力、不顧有無需要咁搶購，咁大市就應該離頂不遠，因為當最後買家已經出現埋，市場就再無下一位傻瓜出來接火棒，解脫式下跌肯定出現！

但好可惜現在還未係時候，CY 現在真係橫又死、掂又死！

唔落藥，無殼蝸牛就爆硬你廠！

落藥？一過龍嘅話，例如狂推私樓地，咁 2014 年打後就倒轉頭供過於求，如果當時加埋外圍加息，歐或美債分別或同時爆大鑊，中國政局或經濟動盪，咁現在實施嘅打房政策，隨時係一把直插入心臟嘅利劍！

落藥？一過龍嘅話，例如狂推私樓地，咁 2014 年打後就倒轉頭供過於求，如果當時加埋外圍加息，歐或美債分別或同時爆大鑊，中國政局或經濟動盪，咁現在實施嘅打房政策，隨時係一把直插入心臟嘅利劍！

我並唔係「蘇文風」，亦無水晶球，「如果」嘅意思大家都明，無謂浪費口水！

現在睇報紙，見倒有啲大哥唔睇樓，淨睇相就不問價咁買樓，仲做足九成按揭同叁拾幾年供款，喺拒哋眼中，好似當風險無到，當 CY 左右護法講嘅嘢係流一樣，真係俾呢班人玩死！

樓價到今日嘅田地，嗰啲揾弍叁萬銀嘅家庭，唔該等多陣， CY 到此樓價水平，唔做嘢真係唔得！

人哋之前賺落，以樓換樓或一變二，數字遊戲咋，當玩大富翁，輸左最多係南柯一夢，但你做九成按、三十幾年供款及壓力測試到曬頂，咁個市回少少你都會變成負資產，一個唔好彩供唔掂層樓，係痛苦過你做無殼蝸牛十倍唔止！

唔少人睇見樓價咁高，完全脫離市場嘅購買力，點解仲未跌嘅！

其實拒哋忘記左一樣嘢，叫財迷心竅，當一個人用二百萬買左一層樓返來，現在變成一千萬，咁在扣除左拒嘅負債之後，拒就以為、錯覺、當係有成千個喺手，拒就會去做理應係有錢人先做嘅行為！

唔好睇少呢啲人嘅所作所為，隨着資產不斷上升，拒哋嘅胆會越大，投資會更大更勇更多，市場會因為咁反覆上升，直致拒哋呢班人乾晒塘為止，至死方休！

所以只係靠打份工儲蓄嘅小朋友，千萬唔好於現在同人混水摸魚，因為人哋啲錢係執返來，而你係要好辛苦咁儲返來嘅！

回四楼问先生：1982年是波尔多红酒大年，包括左岸的五大酒庄和右岸香港精英所推崇的Petrus,看来是先生高人不露面。1990年产的也是难得的一流好酒，并包括产量小的勃艮第红酒和产量大的罗纳河谷红酒。由于大英帝国的影响，香港认识波尔多的人多，认识勃艮第红酒的人少， 更不要说罗纳河谷小酒庄的葡萄酒。 在香港几千港币一瓶的波尔多名酒庄红酒可以买到罗纳河谷好酒十瓶，何乐而不为？不过喝了名酒庄红酒，觉得东家看得起，心里绵软软的舒服，贵了也物有所值。如果先生不一定要喝陈年红酒，一百多港币的法国好酒也可以有交易，却要看看你的运气和眼力了。

36楼，你就寄生虫啦，如果最低工资是100元，香港经济必定崩溃。

到时唯一可以解决问题的，就是港币大幅贬值。

当然10年，20年之后，好难讲，因为港币追随美金贬值，100元旦最低工资，可能可以实现。

一起向CY說不!

不要投"民建聯"和"工聯會". 因為3月25日就是他們受中聯辦主使推CY出來.

超級議值的第三值, 決不可讓民建聯得到.

【明報專訊】浸信會呂明才小學率先於新學年開設國民教育科，校友發起的關注組趁開學日於校門口蒐集反國教科簽名及做問卷調查，成功訪問了167名家長（該校家長總數約720名），結果顯示，八成半受訪家長對國教科感憂慮，87%人要求學校撤科或延遲開教。關注組發言人黃浩倫表示，至今已蒐集到800名校友、家長簽名，盼藉此向校方施壓、要求撤科。

「浸呂小」昨日開課，學生手冊顯示該校已將「德育及國民教育科」列入新學年的上課時間表，每周有兩堂，分別在周一及周五，取代了原來的早禱、早操及處理班務時間。昨日該校舉行開學禮，首堂國教科將於本周五（7日）開課。

逾九成指開科前無諮詢

由30多名校友發起組成的「浸信會呂明才小學國教科關注組」，昨趁開學日於校門外做問卷調查，共收回167份有效問卷，結果顯示，97%家長表示校方決定開科前並無諮詢，另有85%家長對開辦國教科感憂慮。對於國教科的處理，約五成人認為應馬上撤科，37.1%人認為應該延推，僅得7名家長（4.2%）支持推行國教科（見表）。

校長未回應 校方昨收緊接待

被問到若校方堅決推科會如何應對，27%家長表示會要求校方在國教科時段讓子女到圖書館自習，13.8%家長聲言支持罷課抗爭。關注組對調查結果感到鼓舞，認為有助爭取學校正視民意，要求撤回惹爭議的國教科。

學校面對國教科爭議，校長黃潔蓮昨早雖現身校園，但並無走出校門回應關注組的查詢，本報致電學校亦未獲回覆。在大批校友和傳媒守候下，學校昨收緊接待安排，有家長透露，以往一年級新生家長可一同進校助學生適應，今年則被拒進入校園，有家長唯有透過校園周圍的罅隙，偷看子女於校內活動情形。

翁祐中學被指禁書包綁黑帶

另外，網上有人發起「黑書包帶」行動，呼籲反國教科學生在書包綁上黑絲帶或紙帶，或印有「反國教科」字樣的紙帶，表明立場。本報接獲投訴，指順德聯誼總會翁祐中學禁止學生在書包綁上黑帶，亦有多名中學生在網上投訴，學校不准學生在校園掛有與反國教科有關的字句。

翁祐中學校長蔡澤群回應稱，昨沒有學生參加「黑書包帶」行動，並指若有學生參與行動，須先取得家長同意，家長另須撰寫家長信，列明子女參與行動的時間、日期。他指有關處理方法與學生要求上學戴耳環，或攜帶手機等與教學無關的物品一樣。至於該校國教科立場，他表示中學開展期明年才開始，現辦學團體仍未有指示，今年不設國教科。

炒熱議題全為選舉！反對派司馬昭之心路人皆見。

為何怕洗腦  查實已經洗左腦

陳教授的分析與小弟愚見不謀而合. 曾蔭權政府針對需求的措施方向正確, 但沒有做得夠徹底. 遺憾是沒有在息口調控方面著手, 很簡單的一個道理, 炒家之所以那麼從容, 只因持貨成本過低. 若是年利息支出在4.5%, 相信已超過絕大部份的租金回報率, 於是炒家會重整投資組合而被迫沽出部份物業, 令需求受壓同時亦增加短期流轉.

但是, 在利率自由市場化的情況下, 只要租金回報 - 利息開支 > 存款利率, 哪怕只高不足1%也好, 已足以令不少人投入樓市了. 自住者的考慮點亦然, 租金支出 - 利息開支>存款利率亦會作出同樣決定, 即使調高了首期比例, 自住者亦願意耗掉大量現金去入市. 自住者雖也會考慮樓價下跌的可能性, 但始終未發生的事情也難以合理計算.

梁十招意在推高供應, 但這是數年後之事. 遠水救不了近火, 若到時宏觀環境已變. 不必說每年2萬個, 就算只是2千個也賣不出去. 現在政府該做的, 除了調控息口, 也可以配合提高物業稅, 空置稅或限購令等針對壓抑需求和提高持貨成本的措施, 令市場慢慢降溫. 不知陳教授是否認同? 

陳教授的分析與小弟愚見不謀而合. 曾蔭權政府針對需求的措施方向正確, 但沒有做得夠徹底. 遺憾是沒有在息口調控方面著手, 很簡單的一個道理, 炒家之所以那麼從容, 只因持貨成本過低. 若是年利息支出在4.5%, 相信已超過絕大部份的租金回報率, 於是炒家會重整投資組合而被迫沽出部份物業, 令需求受壓同時亦增加短期流轉.

但是, 在利率自由市場化的情況下, 只要租金回報 - 利息開支 > 存款利率, 哪怕只高不足1%也好, 已足以令不少人投入樓市了. 自住者的考慮點亦然, 租金支出 - 利息開支>存款利率亦會作出同樣決定, 即使調高了首期比例, 自住者亦願意耗掉大量現金去入市. 自住者雖也會考慮樓價下跌的可能性, 但始終未發生的事情也難以合理計算.

梁十招意在推高供應, 但這是數年後之事. 遠水救不了近火, 若到時宏觀環境已變. 不必說每年2萬個, 就算只是2千個也賣不出去. 現在政府該做的, 除了調控息口, 也可以配合提高物業稅, 空置稅或限購令等針對壓抑需求和提高持貨成本的措施, 令市場慢慢降溫. 不知陳教授是否認同? 

樓價與通脹是掛勾,相信大家都認同,這兩樣東西都是由市場決定非小數人所做成既, 所以樓價才如脫韁野馬易升難跌, 對付通脤的最原始方法就是加人工(最低工資), 用工資去平衡物價(樓價), 供樓輕鬆咗樓價自然不會覺高啦. 加工資不但能平衡通脹, 而且令政府不需動用太多資源去打壓不倒的樓價, 還可多了稅收增加庫房收入去按撫基層. 可說是一舉兩得, 更重要的是能平息民怨!

假如我是上車族, 我就不會叫政府打壓樓價咁蠢,我會爭取CCL指數跟工資同步,相信大部份有樓冇樓打工仔或業主都會如CY所說齊心了!

好過某些人又話要加物業稅空置稅利得稅,做成另一批反對政府的人士,令分化社會的問題更嚴重!!

早前林鄭月娥指, 相信(樓價)即使作出調整, 都不會出現負資產情況, 加上今天「有樓一族」都較為理性, 不會介意樓價略為調整. 聞此言, 不期然想起唐代詩人駱賓王七歲時所作的 "詠鵝" .

鵝鵝鵝，
曲項向天歌。
白毛浮綠水，
紅掌撥清波。

5 月時, 本人有如下建議:

"以中原指數計，牛市一期（1浪）從31.77至73.98已確認。由此推算牛市二期（3浪）如為一期的1.618倍，可至123點。如為一期的2倍，可至139點。假如政府在123-139點時出重招，則可引發市場出現4浪調整，調整幅度約為21-32點，即20%以上。

當然，在此之前，政府也不能無所作為，否則難以面公眾、傳媒和政客。政府可層層設防，但只推出一般的招數，小辣即可。 ..."

以上的小辣建議，是本人對樓市開出的清涼虊方。或許是官府認同此建議，也可能是他們原本就是這樣想的，特首發出的樓市十招，皆為蜻蜓點水，點到即止，市場也普遍認為壓抑作用不大。以兒歌唱之，便是：

振英哥，
記招向天歌。
樓控頻吹水，
熊掌難亂波。

樓市瘋狂似九七，但公眾遲遲未見政府出手，怨氣開始沸騰，面對巨大社會壓力，梁振英上周終於出招，但拆開細看，「梁十招」乃特首與高官翻箱倒櫳，東拉西集，將可用的有限彈藥湊夠數應市，說得坦白點，是虛張聲勢。

這些措施是虛招還是實招，其實不難看出，例如將青衣「置安心」一千個單位由先租後賣，轉為以折扣價出售，以及把八百多個「貨尾」居屋單位加快推出，不過是將現成可用的住宅另立名目推出市場，這些單位本已存在，供應並沒增加，列入「十招」多少是掩眼法。

政府被看穿火力有限，子彈不多，市場即時反應是「冇料到」，覺得它即使再出招也不外如是，故樓價繼續穩企，當買家普遍接受這個訊息，買樓意欲反而會變強，樓市又將出現另一次升浪，屆時政府再出招，難度將更大。

梁振英今次虛晃十招，沒有動用「大殺傷力武器」，究其原因，一是不敢，二是不能。對他而言，回歸後的樓災被歸咎於「八萬五」建屋計劃，最終導致董建華下台，是揮之不去的歷史陰影，他深知如重手推垮樓市，引起的民怨和震盪比樓價高企大得多，當政者要為此負出超乎預期的沉重代價。特別是現時國際經濟風雲變幻，如樓價下跌與經濟危機同時出現，情況將不堪設想。故新政府寧願打「穩陣波」，不敢耍出諸如收緊按揭、大增額外印花稅等猛招。

梁振英即使敢出重招，看來也沒法找到炮彈，而最大局限，是土地難求。時移世易，港英時代可以隨時移山填海，又可大片收地發展居住數十萬人的新市鎮，如今政府要大規模開拓土地建屋，不但保育組織竭力阻撓，在鄉郊擁有地權的原居民和地產財團，也不輕易放手。

新界開拓土地難，市區覓地建屋就更難，目前政府只能像尋寶遊戲般，一小片一小片地搜尋，可興建的單位極其有限，梁振英不願提出興建居屋指標，是啞仔吃黃連，苦處自己知。

未來一段時間，令樓價高企的基本因素——低利率、資金過剩令資產價值上漲、對置業需求趨升等仍將存在，單靠「梁十招」實難以抑遏熱火朝天的樓市，樓價佔市民收入的比重將繼續上升，年輕人置業更難，由此形成的怨氣不斷積累。這是梁振英未來要面對的最嚴峻問題之一，但在種種局限和「八萬五」恐懼症下，他手上還有甚麼法寶可出，是一大疑問。

回50楼问80后先生：香港楼市之屡创新高，其最重要的背景是近乎零的利率和对美联储继续量化宽松的坚定憧憬。香港的通货膨胀，和中国放纵的信贷扩张更是火上加油，为香港楼市带来了更多的投资性需求。最有效的措施，是改变这种水涨船高的预期，使到投资楼市的不明朗性和风险激增，投资性的需求自动流出市场。 如果香港政府让港币汇率自由浮动，可以避免出台可能越帮越忙的行政手段。

陳教授:

聯匯我明白不可能因為要調控樓市而即時改變, 儘管這是治本之道. 但影響太大, 恐怕會糾枉過正. 我想CY及其政府並非看不到問題之所在, 只是因其民望太低, 不欲再推短期壓抑需求措施. 所以只在新供應著墨.....至於由現在起至樓市明顯調整期間入市者, 政府看似採用放任自流的態度, 原則上沒有錯, 但卻沒有盡政府之責, 只是買家們只能自求多福了.

回69楼80后先生：政府既然屡次提醒市民楼市风险，自己却为了短期纾缓四面楚歌的民望，误导弱势群体在楼市巨大风险时入市， 如此政府可叹也可叹！正如你说的，买家只能自求多福了。

陳生,

為了壓抑樓市而取消聯匯, 不一定能起到預期的效果, 反而有可能影響金融體係的穩定性. 這樣做很可能是從一個小火坑跳進另一個大火坑.

回72楼路人先生：同意你的投资回报和风险成正比。在资产市场疯狂时入市者风险自负是正常不过的。回顾历史，无知的市民多在投机陷入疯狂时才被卷进风眼。香港贫富悬殊严重，今世界经济前景极不明朗，社会抗争迭起。政府采取有效措施，避免中下层族群在无意识中再受到经济重创，对社会繁荣稳定至为重要。

回53楼73楼云在青天水在瓶先生：运用艾略特波浪理论（Elliott Wave Theory）和斐波那奇回调（Fibonacci Retracement）来预测香港楼市走势，有它引人入胜之处。自然界的许多神奇，均和斐波那奇数列有关。至于人类行为是否也受它的规律或影响，有待社会科学进一步的考证。 八三年港币和美元挂钩至今，转眼间三十年，环球经济实力明显转移，相对汇率面目全非，充满活力的香港竟然死抱过去的联系汇率拒绝跟上时代的变迁。今香港楼市价格飙升，美联储长期的零利率和量化宽松货币政策通过联系汇率造成了通货膨胀和流动性不调和的冲突， 香港深受其苦。如果香港政府害怕勇敢面对新的挑战，重新考虑修正过气的货币制度，香港经济可能受到灾难性的打击。小打小闹的行政措施，只可能一时讨好中下层的怨气，却会增大经济景气发生变化时更多的震荡。

不久前在這網頁還教人加按買物業收租---

真係唔好意思，我老人痴呆，都唔記得幾時寫過，請明示。

我呢兩年多，係一面倒睇好香港樓市，但點解我現在會叫人睇車呢，請看  C 公呢篇文章：-

 傳媒齊唱好 樓市火加油

地產代理常被懷疑，為了自身的利益，刻意唱好樓市；而傳媒則自覺有監察角色，除了會驗證由地產代理提供的訊息是否真確外，還會刻意提供一些利淡的消息以作平衡。

不過，最近傳媒的心態似乎有些轉變，改為喜歡選擇性地報道一些高價成交的案例，營造大市轉強的信心。最初，傳媒只是集中報道居屋第二市場的突破性成交，以示政府放寬白表申請者入市未見其利先見其害。繼而用同樣的手法，把報道面擴闊至私屋的公開市場。有報紙甚至把這類高價成交的消息，罕有地放上頭版，以增加利好訊息的影響力。

近日，我就不斷接到朋友查詢，問我凱旋門是否有54,800元一呎的成交？美孚是否已升破9,000元一呎？海怡是否已升近10,000元一呎？我說，凱旋門那個案例至今未能確認，而其他的都是真的，但只是個別案例，並非該屋苑的平均價都已升至這個水平。

其實，自年初以來，香港的樓市都在穩步上升，並非近月才開始急升；但在上半年，傳媒卻傾向保守，專喜歡報道一些減價蝕讓的案例；即使樓價都在上升，傳媒找不到低價成交案例，傳媒也不忘提醒市民，這只是乾升，因為交投不多。然而，近日傳媒轉而唱好，又是否有交投量作支持呢？

土地註冊處的統計數字可能要兩個月後才能收齊，但以我們自己公司的生意來看，近兩個禮拜都未見成交量有顯著性的突破。

很明顯，傳媒在唱好的初期，市場的交投量是跟不上的；按傳媒原先的定調，這只屬乾升，只是不明白為何傳媒不彈此調了。

傳媒的力量不可低估，只要講多幾次，就會有人信。很明顯，近日相信樓市正在急升的人多了。大家都以為梁振英政府對調控樓市已無能為力了，後市可能會失控，不如及早入市，以免將來付出更大的代價。

因此，近日在預約睇樓人數上升的同時，成交的宗數亦上升得很快，已出現你追我趕的連鎖效應。以太古城為例，單是星期一一天就成交了13個單位，原因是一個眾人心儀，但未出到價的單位，突然被人落訂買了。其他心儀這個單位的人悔覺自己行動得慢，於是立即落訂買次一級的單位，而且出價十分勇，形成火燒連環船的現象。

今年頭七個月，太古城平均每月只有40宗成交，但單是八月上半月已成交了45宗。看來這個月太古城的成交將會有大突破。太古城向來都是樓市的先行者，看來這種情況會進一步向其他屋苑蔓延。

不過，讀者應該留意，部分傳媒今次唱好樓市，似有一定的政治動機，旨在指控梁振英未有平抑樓價。但讀者仍得注意，內地經濟正在失速，香港經濟亦會被拖累，下半年的客觀環境，未必及得上上半年。

(轉載自2012年8月16日am730C觀點)

其中呢一段「部分傳媒今次唱好樓市，似有一定的政治動機，旨在指控梁振英未有平抑樓價」。

對我有如醍醐灌頂，呢個多月傳播媒介夾粗唱好個樓市，係迫 CY 出招，仲要係亂出招、出蠢招及出傻招！

但一到 CY 真係出招，就統一口徑話無用，要拒加碼同加棘！

終極目標就係迫 CY 埋牆角，等拒發癲使出玉石俱焚嘅絕招「天地同壽」！

咁樓價唔狂趺真係有鬼，負資產滿街都係，小業主仲唔反檯反 CY？

到時反對派真係瞓係度都贏曬！無論係民意或是議席！

現在最有籌碼，將香港樓市推向泡沫邊緣嘅人，就係那些於五年前已買左樓嘅業主！如果 CY 阻止唔倒拒哋非理性入市，咁打後數年必有樓災！

而呢幾年香港嘅通貨膨脹必令低下階層，及上唔倒車嘅人發窮惡，政局將會非常動盪，任何一個熱愛香港嘅人都唔希望呢啲事發生！

為什麼香港的樓價長期高昂？流行的解釋中有很多似是而非的說法。

第一種說法是炒家興風作浪，推高樓價。政府屢次的多少招多少式「穩定」樓市措施也往往以炒家為假想敵。

炒家真的能長期撐起樓價嗎？當用家購買房子時，的確有可能會感覺到有部分房子早已被炒家買走，致使樓價上升，自己也選不到最理想的單位，對炒家心懷怨怒，是情理之常。但我們不可忘記，成功炒家的目標是要在樓價仍然偏低時購入，在上升後賣出套利。長期買入不賣的不是炒家，而是收藏家。多了炒家的購買力，樓價在 低位時會增加上升動力，但在炒家出貨時，市場中供應增加，卻會有助壓抑樓價。由此可知，炒家的存在，有利於收窄樓市高低價的差距，穩定樓市。他們不可能是樓價長期高企的元兇。

打擊炒家反助長升勢

在一九九四年，政府推出了一系列打擊炒家的措施，例如買入樓花後，在屋宇建好以前，樓花不准出售。當時我已指出，這樣會增加發展商及炒家的不確定因素，使他們不想投資建造或持有樓宇，兩三年後，樓宇的供應便會不足，價格必 定大升，其後九六、九七年的樓市泡沫便由此而來。今天的打擊炒家措施，同樣也可能為將來樓市的升溫埋下火種。

第二種流行說法是地產商囤積居奇，使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段推高樓價。發展商的天性自然是追求利潤，但他們若真的要左右市場，便必須有很高的壟斷力量才可能。香港的物業交投量，二手市場等閒是一手市場的六、七倍。二手市場房屋的樓齡很多甚至與新樓相差無幾，是新樓頗為接近的代替品。發展商一旦胡亂抬價，便必定要面對市 場中其他發展商及有更龐大力量的數以萬計二手賣家的競爭。發展商能夠把小量「特色」單位以天價出售不足為奇，但若說能以各種旁門左道的辦法便可把樓價普遍撑起，卻不可能。不是他們不想，而是沒此能耐。

第三種解釋是利息低企、資金湧入等等因素都有利於增加對樓宇的需求。這種說法正確，但卻只能解釋為什麼現時的樓價這麼貴，不能說明長期以來，包括在高息環境下或沒有多少資金來港時為什麼樓價還是十分高昂。

上面幾個流行解釋都是頗為犯駁，那麼更重要的解釋是什麼？

芝加哥大學商學院教授謝長泰在二○○二年當他仍在普林斯頓任教時，在《美國經濟評論》寫過一篇文章，內中數據對解答此問題頗有啟發性。

新加坡與香港是經常地被互相比較的地方，謝長泰的研究也有把兩地的房地產作出比較。新加坡有近九成的人住在自己擁有的房子，而且居住面積遠大於香港，此種結果從何而來？

在 一九六八年，新加坡的人均住房面積與香港幾乎完全一樣狹小，但到了一九八○年已是兩倍於香港。在九十年代初每一新加坡人的住房面積平均超過三百呎實用面積，但同期港人的人均面積卻是只得一百一十至一百二十方呎左右，差距巨大。我翻查過近年香港房地產的統計據並加以計算，新建私人單位所報稱的面積似有增 加，九十年代後期每新建單位平均約六百二十呎，最近幾年新建的已增至約七百五十方呎。這個增幅有些水分，因為現時新建樓宇的真正實用率愈來愈低。再加上香港一半人口住在平均面積更為細小的公屋、居屋，以平均每戶三人（這是人口普查數據）計算，真正的人均居住面積恐怕未必有一百五十方呎，不及新加坡的一半。

為什麼新加坡人的居住面積大這麼多？天下沒有免費午餐，謝長泰的數據顯示，新加坡每年投入建設住宅的資源大約等於其ＧＤＰ的百分之八至十，而香港的則只有百分之四左右。這些都是九十年代初以前的數據，近年香港有沒有增加投資？

建房資源及土地太少

剛好相反，近年香港新建房屋的數量愈來愈少，樓價雖在上升，但地產業及建造業佔ＧＤＰ的比重卻不斷萎縮，九十年代初地產（包括商用單位）佔ＧＤＰ的比重有百分之十，現在則只得百分之五左右。

假設香港的總體住宅面積一夜之內增加一倍，港人居所接近新加坡的人均面積，那麼香港的樓宇呎價會怎樣？我相信會暴跌不止一半，呎價可能比「沙士」時更低，香港的樓價便變得更合理，港人的居住環境變得更好，炒家或地產商就算扭盡六壬，也不可能抗衡市場巨大的力量，托得起樓價。

我們可以下這樣一個結論：香港樓價長期高企的原因其實十分簡單直接，香港過去投入在建房的資源及土地太少，致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱，炒家與發展商的影響只是小節。

香 港一千平方公里的面積中，只有兩成建有房子，與世界各地大城市比較，比例甚低。香港的郊野公園等地不能大量建房，等於九成以上不常行山的港人承擔着貴租或貴樓價，補貼了一成人口以下的行山人士，使他們得享自然環境的樂趣。政治上這個現實大概不會改變，港人要住便宜一點的房子，又不想香港的樓市崩盤，可能只得靠未來與深圳更緊密地融合起來，相當一部分人北上購樓而已。

陳博士

請問怎样看港人港地政策.

本人認為對樓市供應根本沒有帮助,對港人用家也着數不多,最大得益都又是地產商.

希望各位网友也正視一下.

運用金融工具定價理論去看港人港地這事. 假設其質素與同地段相若私樓一樣. 租金亦是市場價, 那麼變數僅在於30年內只售予港人這條款有多少折讓.

我估計最初定價折讓率並不會高於市價8-10%, 但一手買入是否幸運, 則視乎30年內港人的入息和香港的競爭力如何....當每人皆有預期香港優勢下降, 那麼港人港地的折讓會擴闊.

由此觀之, 我認為幸運的並不是一手買入的業主. 而是當市場下跌時它的折讓較私樓高時買入者! 除非一手定價實在不合理地低. 但我相信地產商不會如此傻