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上星期五“梁十招”還沒有出臺前，已經有新聞界朋友來電郵以優先時間傳遞當天下午香港政府“打壓”樓市的消息。
“在香港政府還沒有落實一個改革稅收的方案前，無論是誰當特首，都不會也做不到真正動手打壓樓市的措施。”其實原因很簡單，香港政府預算的三分之一來自土地買賣，更不要說香港的經濟支柱主要也是房地產，一切經濟活動似乎都和房地產有千絲萬縷的關係。只管說香港的銀行，就像是房地產的按揭財務公司。
“根據香港統計局資料，香港七百萬人口，一家平均三口，需二百三十萬單位樓房。香港的樓房有二百五十六萬個單位，即丟空的單位有二十萬，怎說香港沒有足夠的房子呢？我也覺得有點弄不通。”上個月當我說我不相信香港新政府可能出臺任何嚴厲的措施打壓香港樓市，朋友就有點撓頭。
那麼這多出來的二十萬個單位，也就是說佔了香港房子單位總數差不多的百分之十，跑到哪裡去了呢？難道香港需要二十萬個單位元緩衝因為搬遷，找租客的時間等，這和高效率的香港經濟相吻合嗎？
上屆香港政府嘗試調控樓市飆升的政策是從需求著手。額外印花稅(SSD – Special Stamp Duty)是立竿見影的做法，針對的是炒家， 增加投機的成本。但是沒有想到的是，這場政府和炒家的博弈中，政府的處境非常困難。政府越想趕走炒家，炒家越覺得政府黔驢之技，故而持貨不賣，形成了一個膠著。反正持貨的成本很低嘛！“梁十招”呢？是從供應著手，短期內增加居屋的銷售，主要是針對性的減少想“上車”的邊緣族群的不滿聲音，是早一點的“白表”政策的延伸。至於中期措施，也是以中低層族群的置業安居為目標。當然，有遠水難救近火之歎，但是做到了中低層族群也能夠嘗到房地產飆升的激情預期。
香港樓房單位總數二百五十六萬個，百分之四十五是公房或居屋，其他百分之五十五是私人住宅也就是一百四十萬個單位，其中丟空的十六萬個單位，佔私人住宅的百分之十一點強。去問問周邊的朋友，哪個朋友手中有丟空了的房子？是不是丟空的房子大多集中在一小撮人的手裡？沒有人做過這項調查，其實也沒有必要。如果說香港樓房買賣一年十五萬宗，是私人住宅的百分之十，香港房地產的價格是這百分之十的成交所決定。如果政府從需求面調控卻沒有足夠的持久力的話，而從供應面調控又缺乏震撼性的力度的話，政府行政手段的調控歸根到底都要面對失敗。也就是說，“梁十招”很難比額外印花稅更成功的阻止房地產價格的上升趨勢。在通貨膨脹失控，持有現金會遭受央行-當然是美聯儲很不幸地也包括人民銀行-通過增加流動性和近乎零的利率的環境下，令連本來還沒有資格的置業群體也變成了一個瘋狂的投機者。一九九七年買進居屋的香港基層都知道其中的苦和淚。當然我希望“梁十招”不會重蹈覆轍好心做壞事。
如何走出香港樓市的瘋狂？說也簡單…。
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