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1. 香港地產價值 2014-03-04 09:08:27 |
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而他們如此有說服力正因為他們真的可以列出令樓市下跌的原因，不過，我稍嫌美中不足的是他們沒有列出令樓市不跌，甚至上升的原因，所以，在他們眼中，香港樓市只跌不升，正是這個道理。????????? 香港地產價值
有人辭官歸故里,有人漏夜趕科埸.
野火燒不盡,春風吹又生.
機會永遠都是留給有準備的人,不理會你是好友,不理會你是淡友,不理會你是公牛,不理會你是淡鱷,......袛要你有所準備,在合適的時機出現時,你能及時購置物業,就是你人生成功表現..........
未來世界是印鈔票的世界錢越印越多, 世界各國都不回收廢鈔票, 那麼持有貴重資產是必然的趨勢........持有現金是沒有什麼大作為的.........
眾所周知，過去五年美聯儲局推出多輪美國量化寬鬆貨幣政策，全球 資金泛濫銀根寬鬆，實物資產價格上漲…….接著日本跟隨其後…. 日本的量化寬鬆的貨幣政策 最先採用量化寬鬆貨幣政策的國家是日本。 ... 2009年3月下旬美國量化寬鬆貨幣政策的推出，導致美同時通脹 ... 美國史無前例的量化寬鬆政策的推出，對中國貨幣政策最直接的影響是，中國被動跟隨美國進行調整。…
雖然多數人對 QE 的印象，主要來自美國近幾年的作為，但最先採用量化寬鬆貨幣政策的國家是日本。
“日本推出量化寬鬆的貨幣政策前，美國推出了EQ3，歐洲央行宣佈無限量購買歐國三年期以下國債，世界主要 ...(網上摘錄新聞很多…)伯南克教授推出:QE1 （二零零八年十一月）：購買按揭抵押債券（MBS）六千億美元，後改每月購買二至十年國庫券（Treasury Notes）三百億美元以達到美聯儲資產負債表擴張維持在二十萬億美元以上。QE2 （二零一零年十一月）：購買長期國庫券（Treasury Bonds）六千億美元。QE3 （二零一二年九月） ：每月購買“不封頂”四百億美元按揭抵押債券並維持零聯邦基準率（Fed Fund Rate）到二零一五年。QE4 （二零一二年十二月）：把每月購買“不封頂”四百億美元債券增加到八百五十億美元。
《星島日報》(2013年)報道，去年年中香港人口突破700萬人，統計處最新的人口推算，預計到2024年，香港人口將升破800萬，至2039年預計高達889 ... 不過，香港女性生育率仍維持低水準，未來30年，每年近8、9萬的人口自然增長，每年平均只有約4萬多 ...
《經濟日報專訊》運輸及房屋局完成10年建屋目標推算數字，總數量為44.7萬個，即平均每年要建4.47萬個公、私營房屋單位。 ...
財經事務及庫務局回覆立法會議員質詢的文件披露，稅務局以2012年3月31日計算，香港共有201萬人以個人名義持有物業，當中包括和別人聯合持有。154.8萬人只持有一個物業，較2010年同期微升0.5％；持有兩個物業的則有29.5萬人，上升0.3％。同期比較，持有5個及持有6至10個物業的人數都大升逾5％，分別有1.6萬人及2萬。
持5伙或以上 增逾2000人
此外，有6102人持有超過10個物業，當中有39人更持有超過100個物業，較前兩年增加了兩人。文件顯示，持有5個或以上單位的的人，由2010年的40,725人增加逾2165人至逾42,890人，升幅達5％。
運輸及房屋局完成10年建屋目標推算數字，總數量為44.7萬個，假如未來有100萬至200萬社會上求上進中產社群意圖購置總數量為44.7萬個的房屋，就是兩人至4個人搶奪一間房屋…….
香港存在購買力..........香港有60萬人持有100萬現金,有3萬餘人士持有1000萬現金,.........而這一部份資金持有者大部來自過往投資物業房地產升值所得......
假如未來有100萬人產生意圖購置房屋,那麼就是二個人以上搶奪購置一間房屋了………..祝福你好運!!!!! |
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2. KTV 2014-03-04 09:13:32 |
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To Dr. Tong
今日搭地鐵聽到有二人的對話，他們話美國10年期債息上升，香港必會走資及利息上升，聽上去好似好合理，話樓價大跌云云 實情根本不是這樣，由2013年4月末美國10年期債息為1.76厘，其後伯南克開始放風退市，然後美國10年期債息升至2014年1月末的2.86厘，期間曾升穿3厘。 但是，根據金管局數據，2013年4月後，香港銀行的加權存款利率及 1-month HIBOR 根本沒有跟隨美債息上升而上升，繼續低位牛皮，反映香港資金依然充裕，沒有好似其他新興市場般出現走資，詳情請看 ...附圖。
附圖列出近幾年美國10年期債息、金管局編制的加權存款利率，及 1-month HIBOR 的趨勢，美債息近1年急升根本沒有拉高香港利息
厘2位朋友根本只憑理論判斷，沒有走入現實世界觀察，好容易做錯判斷。
今天，香港傳媒及官員為了自己的目的，經常不惜胡亂報導數據，誤導大眾，所以，我堅持不信傳媒及官員，而自己去做數據分析，搵出支持自己持有、甚至可能再買入物業的理據
Dec 2011
HK M3 $80,830億
認可機構的存款總額 $75,910億
認可機構的貸款總額 $50,810億
Dec 2012
HK M3 $89,720億
認可機構的存款總額 $82,970億
認可機構的貸款總額 $55,690億
Dec 2013
HK M3 $100,830億
認可機構的存款總額 $91,780億
認可機構的貸款總額 $64,570億
Dec 1997
HK M3 $28,270億
認可機構的存款總額 $26,660億
認可機構的貸款總額 $41,210億
大家睇唔睇到宏觀趨勢及與1997年不同的地方???See More |
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3. 請教湯博士 2014-03-04 09:27:12 |
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樓市有什麼利好消息可令其不跌反升？ |
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4. 地球不會增大 2014-03-04 09:40:41 |
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樓市有什麼利好消息可令其不跌反升？ ?????? 地球不會增大???人口卻增多??? |
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5. Diego 2014-03-04 09:46:09 |
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To 3樓,
博士咪講左: ".... 美國尚未退市，加息，香港的失業率仍然維持在低水平...."洗唔洗劃公仔劃出腸
仲有, 你呢期去睇下樓就知, 就算成交少, 睇樓的人依然好多。即代表好多人"想", 以及"有能力"買樓。簡單D講樓市需求依然好大, 準買家只係等侍時機成熟(e.g. 樓價跌10%, 或儲夠錢)。試問咁的情況下, 樓市又如何大跌。
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6. 真搞笑 2014-03-04 09:50:31 |
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印度人口夠增長緊啦,印度樓價又有冇增長呢? |
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7. 亦全面走高 2014-03-04 10:01:35 |
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- 樓花盤觀塘商廈俊匯中心26樓全層，涉及成交價1.045億元。
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www.epochtimes.com.hk/b5/13/9/24/184592.htm 網頁紀錄 - 更多此站結果 位居第四；菲律賓和日本東京分別上漲9.98%和9.02%；印尼、印度德里、泰國等地樓價 亦全面走高。而經濟出現復甦的美國，全美20大城市樓價都有上升，漲幅最大的是拉斯維加斯、三藩市和洛杉磯。美國第二季樓價的標普 ... |
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8. 行外人 2014-03-04 10:02:56 |
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To 6/F
最攪笑係，有人相信戍波真係可以增加推地和房屋供應！！ |
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9. 香港文匯報 2014-03-04 10:34:42 |
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香港文匯報訊 （記者 黃嘉銘）本港樓價下行的壓力愈來愈大，有代理認為樓價將愈跌愈深。港置表示，政府重申增加住宅供應，再加上外圍經濟充斥如加息等的不明朗因素，相信樓價將出現「泥沼式下跌」，並將樓價由原先預期全年下跌約10%，進一步下調至介乎10%至15%，或重返2012年首季之水平 |
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10. 睇得通 2014-03-04 10:41:11 |
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為什麼香港有這麼多人才???不知道土地有限,不會增長???而人口可以增長,香港優質房產卻是有價值實物原理???沽空資產是不智的,美國政府都可以想到用增加貨幣供應去舒解經濟危機,無形中實物資產出現了一個永恆增值的機會走勢????? |
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11. Vincent 2014-03-04 10:46:02 |
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12. 舌燦蓮花 2014-03-04 10:54:51 |
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真好笑，死鴨子嘴硬 |
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13. 陸振球 2014-03-04 11:18:25 |
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每次訪問「超人」李嘉誠，都會抱一邊採訪，一邊學習的心情，而上周李超人兩度接受傳媒的採訪，如能將其所言細加分析和體會，等同他將錢放在你的口袋。
就如李嘉誠談及該公司為何一年多沒有投得地皮，除了指出現時建築成本高昂，以1000呎以下的細單位計，建築費高過地價，則計算整體發展成本，賣樓可能只獲得微利，甚至可能蝕錢，那還勉強投地作什麼？
李進一步指出，他和公司勝在「選擇」多，在六大行業，52個國家都有投資，要找到較高回報的項目絕不困難，似乎暗示行家只懂在香港起樓，就算樓市轉差或發展成本高漲，風險和回報不合適，也要被迫「困獸鬥」勉強投地。
其實何止發展商，香港不少投資者都是視野狹窄，只懂在香港買樓，不理客觀有利環境已變，而利淡因素漸多，仍然以為可死守，相反一些聰明又有能力的物業投資者，就算沒有涉足其他行業，也漸分散投資物業地點至其他更有潛力的地方，如「長勝將軍」黎永滔及資深投資者蔡志忠等，便在英國及內地等，投入億元甚至十多億元的資金，另找新天地。
李嘉誠又說，「時間也是重要的投資因素」，現在很多人認為，買樓只要守得住，就算樓價大跌，「坐艇也必可返家鄉」，甚至有賺，完全沒有考慮時間涉及的機會成本。
如你1997年摸頂買樓，守了十多年後終於不蝕反賺，這又如何？正如柴九所言，一個人有幾多個黃金十年？如97年沒盲搶樓，甚至可高位變現，持有資金作其他有利投資，到了2003年SARS後，和那些在高位被綁的業主比較，買樓的作戰能力，自有霄壤之別。
李又指出，他的用人之道是「量力而用」，並作出比喻，一頭大象每天吃的糧食要以斗計，但一隻螞蟻最小單位的糧食，也可食足一個月。
將李的用人之道放在投資上面，大家便應知道何謂「量力而為」，又或如湯文亮博士經常說的「量力而不為」。 李嘉誠又提醒大家不要以為全球很安定，「長遠很多事值得擔心」，包括美國政府入不敷支，歐洲一些國家仍收支不平衡及經濟增長仍低，都是值得大家留意的。 |
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14. 實戰理論：樓市沽壓重現熊蹤 - 內地客斷供 加快樓市暴跌速度 2014-03-04 11:30:42 |
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樓市已步入熊市，縱使不少樓評人已認同樓價會下跌，但對後市的看法卻仍算樂觀，此方面筆者則不敢苟同。從近期的成交個案顯示，承接力已越來越薄，沽壓亦越來越重，兼且有內地投資客斷供，令銀主盤湧現。
看近期的情況，1997至1998年的情況正逐漸重演，地產股焉能不成為大沽的對象？
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15. 好文章分享 2014-03-04 11:38:13 |
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| 這麼多年來，香港樓市大跌了好幾次，其實每次都有一個個別的下跌原因及模式，今天止凡想討論一下。 在1980年代，中英談判香港未來問題，大家都清楚當時的談判結果如何，中國堅決要收回香港，戴卓爾夫人談判後摔了一跤，當時港人對香港的前途信心盡失，所有能賣的資產都賣掉，不再在香港投資。當時夠膽繼續發展的財團到今天都已經富甲一方，包括四大地產商也是當時上位的。後來又有1987年股災，利息又曾經上過20多厘，業主手持物業的壓力非常之大，大批業主減價求售是正常不過，樓市不跌才怪。 97年人人炒樓 借貸過度 1997年香港樓市泡沫大家都非常清楚，當時市場上的購買力早已經用盡，按揭供款比例曾經超過100%，即買入物業所需每月的按揭還款超過打工仔的收入，為何會這樣呢？因為銀行見大家的薪金都上升得很快，今年月薪3萬元，下年就月薪5萬元，銀行批出按揭供款3.5萬元也不會怕。當時市場都用光剩餘資金，沒有購買力也不止，還要負上很高的槓桿比例，人人的正職都是炒樓。到樓市大跌時，全城平貨都根本沒有購買力承接着，讓樓價一直跌落一個無底黑洞去，大跌由泡沫及市場沒有資金所致。 2003年，沙士來襲，民不聊生，失業率高企，經濟極差，這些情景大家還歷歷在目。當時很多業主自己的工作收入不保，無力供樓，因而斷供，銀行收樓的銀主盤甚多。工作都沒有，哪來錢供樓？賣樓變現好正常。於是賣樓人多，買樓人少，樓價只能一單成交比一單低，成交低得連清還按揭餘款都不足，「負資產」這個名字就是當時出現的。 2008年金融海潚，美國百年根基的金融公司都要破產，引爆了不少計時炸彈。當年外圍經濟非常差，大家都看不透前景，本來都沒有太大問題，因為本身香港人的底子還算厚。但最大問題是當時銀行「缺水」，因為銀行的一級資本充足率備受關注，亦有不少借貸變質，各家銀行為求自保，對批核新造貸款都變得極之嚴謹，寧願保留資金自保也不做生意，對信貸紀錄不太好的客戶亦作出「call loan」行動，在全城要「水」的時間下進一步「收水」。買家上會造按揭難度大增，銀行對物業的估值亦拾級而下，大家對後市人心惶惶，不少新買家因不能成功造按揭而要賠償訂金。當時樓市下跌時間及幅度都不算很大，但業主仍是有壓力去以低價賣樓的，主因是銀行造成的。 香港的樓市要出現結構性的大跌，需要考慮其供求基本。但說實一點，一直香港都是地少人多，走「高地價政策」的，供求從來都沒有平衡過，就算話八萬五政策的供應量，都對香港樓市的供求狀況改變不大。但結構性不會出現長期跌勢，不代表樓市不會出現下跌周期，要估計未來樓市大跌，必先想想原因，可以參考過往經驗。 【節錄自止凡文章，連結：http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_24.html】 | 好多淡友、廢青日日吹淡，想樓價下跌五、六成。睇完上述文章，唔知呢班人想出現以上邊種情況，令樓價大跌等自己可入市呢？ 但如真係出現文章中情況，淡友、廢青又有幾多個可置身事外，到時仲有能力買樓呢？ |
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16. 有趣 2014-03-04 11:53:34 |
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廢青、淡友就望樓跌，樓奴就望樓升。 |
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17. BB- 2014-03-04 12:21:58 |
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香港樓價在過去幾年已被瘋狂炒上，現時樓價是超高，尤其是同世界上其他地方比較，更加超不合理，現時樓價是個大泡沫，而且國際政局極不穩定，歐美vs俄，美日vs中，世界經濟亦有隱憂，歐美債危機其實尚未解決，香港人還沈醉在樓市不跌的神話中，升市時炒家加入，無人估計到可以升超過一倍，當大家都預料會跌市時，有人估計最多跌 5-10%，10-15%，是否真係如你所願？當齊齊沽貨賣樓，而又沒有承接時，會跌幾多？ |
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18. PN 2014-03-04 13:13:38 |
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To 6/F, You will be surprised how expensive properties in certain parts of India (say Mumbai). I learn that from my Indian colleague. In addition, they are paying ~ 10% mortgage interest. |
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19. 亮劍 2014-03-04 15:01:05 |
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喺二十多年前，我有個親戚來香港旅遊探親，住喺我屋企人舗頭，我見佢晚晚冇出街，就同佢話：「不如帶他見識見識香港夜生活」。 點知佢話：「我睇報紙話，香港治安唔好，夜晚唔出街啦」！ 前幾年佢又來香港，今次住酒店，我同佢出街血拼，好奇怪他成日都行騎頭底，我問佢點解？佢話：「香港報紙唔係成日話有鋁窗跌落街咩？小心啲好」！ 幾個星期前，朋友個女傭要返鄕下嫁人，所以要去雇傭公司揾姊姊，在互聯網絡見面中，那個印尼女仔話：「我第一次出門打工，如果你們唔滿意，趕我走得啦，我阿媽最驚我被人打到殘廢喎」！ 今時今日喺香港，有沒有打刧斬人？有沒有鋁窗跌落街？又有沒有姊姊被主人虐待？ 有少少常識都知，緊係有啦！ 但點解唔覺報紙有登嘅？？？
情況就有如狗咬人一樣，日日有，香港人無興趣知你俾狗咬！ 反之若是你當街當巷打隻狗，你就大劑啦，A1都有份！
樓市要跌，房價要調幾成，大眾期待嘅嘢呀，那麼有條盲毛劈一成喎，咪做大佢囉。 創新高呀，都有新聞價值嘅，求求其其寫兩句。 而嗰啲市價買賣的交易，緊係唔報冇影啦！
那麼大家收到的訊息就是：『樓市大插一成』！信者得救呀！！ |
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20. 1 2014-03-04 16:02:10 |
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有物業代理對傳媒說，由於樓市的負面消息不絕，有業主劈價20％，但他又沒有明言，什麼是負面消息，如果說退市，加息，走資，失業率等，這些都是老生常談的事，再講都有些少悶，況且這些事亦未曾發生
退市，加息，走資正在發生或即將發生，在全民預期樓市看跌時，預期也會影響資產價格。
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21. PL 2014-03-04 17:18:17 |
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To: 5樓 Diego [仲有, 你呢期去睇下樓就知, 就算成交少, 睇樓的人依然好多。即代表好多人"想", 以及"有能力"買樓。簡單D講樓市需求依然好大, 準買家只係等侍時機成熟(e.g. 樓價跌10%, 或儲夠錢)。試問咁的情況下, 樓市又如何大跌。] 你講得好啱, 近排真係好多人睇樓, 據我所知如果賣家開價合理, 呢個樓盤好快就賣出咗, 如果唔係親身體驗都唔知係咁旺。 |
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22. 為了明天 2014-03-04 20:28:08 |
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我係一個白居二1批既幸運兒。對於負面新最緊張不過，每每不放過任何大小負面消息。想分享下自己對＂負面消息＂既見解。
由13年等待美國佬啟動退市，陸東話二三年跌5成，到今年初開始退市，到了最近新盤所謂＂劈價＂， 二手業主擴大議價空間，政府大量推地皮 , 內地房地產爆破。
對於想入市既我來講看似係重大喜訊，呢幾個月都不斷分析思考。從中找到說服自己入市的理據。
1）我購買証7月到期，過左只可以等私樓，1 要等幾耐先等到私樓跌到自己能力水平？（我同太太total大約$40K) 2 抽新居屋？唔一定抽到！而且最快要16，17 年 2）美國佬話退市，到加息還有多遠？加又可以加幾多？重有一點好重要，如果半路又話經濟無預期咁好，又停，又施，咁我點算？唔好話私樓，到時連居屋都買唔到。 3）超人講得岩，地價;人工；材料，建築成本咁高，無可能大跌。 4）人件係咁升，乜都由祖國來。原材料，家居設備。咁邊有可能大跌 5）太多我呢的80後有住屋既需要，你話我地重可以等幾耐？跌10%-15%而家大把全家總動員去買樓！始終要住！大家明知貴，但無計，再幫人供多二年又最少20個。需求咁大？跌到幾多？新盤亦只係扮晒劈價！其實減得少少！ 6）大家有冇發覺多左好多大陸同胞在香港住？我地公屋上唔到，居屋幾時有？私樓幾時跌？幾多同胞落來香港買樓！公司名義又好，私人名義又好，搶左唔少盤！大把內地投資者在大陸住來香港買樓收租！搶高晒！租貴晒！如果唔係有辣招，會有更多大陸人來香港買樓呀！我身邊就有呢的大陸同胞朋友既朋友，重有朋友既親戚。
呢的就係小弟自己分析既＂正面＂因素！ 我假設樓市要在3年後美國佬開始加息先比今天再跌10-15個% 咁我到時咪同大把人搶？
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23. 無所適從 2014-03-05 00:30:32 |
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24. 2005-12-30 牽晴間 2014-03-05 00:37:53 |
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《樓巿速遞》牽晴間兩房戶約346萬成交 08年貨升值近1.7倍 美聯物業剛促成一宗粉嶺牽晴間兩房戶成交，一名上車客以約346萬元承接單位，而08年至今，物業升值近1.7倍。
剛成交的粉嶺牽晴間為9座低層F室單位，建築面積約為587呎，實用面積約為428呎，兩房間隔，成交價約346萬元，折合建築面積呎價約為5894元，實用面積呎價約為8084元。
買家為一名上車客。原業主於08年3月份以約176.8萬元購入上述物業，是次轉售賬面獲利約169.2萬元，物業升值約96%。本月至今，該屋苑暫錄得約2宗成交。 |
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25. 法子 2014-03-05 07:56:11 |
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李嘉誠說，他並不在乎首富的位置，人生受到欽佩才重要。然而，近年香港人對有錢人的態度已出現了急劇的變化。有錢已變成一種原罪，代表為富不仁，官商勾結，欺負弱小。
過去，李嘉誠被稱為李超人，獲得一定的尊重。人們覺得他白手興家，而能建立一個這麼大的商業王國，必定有過人的才智。再者，早年華人要在香港做出成績並不容易，政府的政策向英商傾斜，而李嘉誠卻能在這種不利的環境下突圍而出，華人自然引以為榮。
那究竟是李嘉誠變了，還是香港人變了？現實是李嘉誠的事業比之前做得更大，不但在香港做出成績，還能揚威海外。但香港人給李嘉誠的評價卻大不如前。是甚麼原因造成香港人這種改變呢？
其實，香港人大部分都不直接認識李嘉誠，他們對李嘉誠的印象，大都是從傳媒中得來的。由於主流傳媒大都投向反建制派，李嘉誠作為建制下的得益者，只好被犧牲，被拿來作為攻擊的標靶。
在殖民地時代，當年的兩份知識分子報──明報與信報，都是維護建制的。他們不想社會出現太大的變動，所以安撫大家，說香港沒有民主不要緊，我們有自由就夠。他們主張香港人應珍惜安定繁榮的環境，不要胡亂搞事。他們鼓吹獅子山精神，實質上就是叫香港人安份守己，透過個人奮鬥的方式，去爭取更好的生活。在這種取態下，李嘉誠就被標榜成個人奮鬥的成功案例，希望青年人都來學習他。
但現在傳媒要反建制了，李嘉誠就得讓位給長毛及捷古華拉。爭取民主成了港人命運的關鍵，尋求穩定則被視作妨礙社會進步。個人奮鬥被說成此路不通，青年人應組織起來，以示威遊行的方式向政府施壓，以令社會制度得到根本性的改變，那生活在社會上的人，才有改善生活的機會。個人主義又從此讓位給集體主義，亦即是社會主義。
過去，香港人慶幸香港的很多社會服務，包括電力、煤氣、電訊、公共交通，皆由商業機構提供，因為商業營運的效益高，收費低、服務好。但現在傳媒都不切實際對這些機構吹毛求疵，甚至要求政府收回，用補貼的方式去降低價格。
李嘉誠的生意王國很大，為社會提供的服務很多，但這卻被視作壟斷市場，導致香港人失去選擇的機會，只好齊齊接受剝削。有人開始懷疑，有錢人的生意之可以愈做愈大，可能有政府的偏幫。官商勾結就成為對富人的普遍指控。有錢人的形象於是一落千丈。
現時，香港的有錢人已被打上階級的烙印，沒法洗脫負面的標籤；原因是他們的成功道路，已不被主流傳媒認受。有錢人要改變形象，必須成立自己的政黨，提出自己的政治理念，掌握自己的輿論工具，否則就只有處於捱打的地位。 |
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26. JOS FAYE 2014-03-08 20:38:46 |
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各分析亦有獨特見解, 但不竟, 有多大的購買力也只絶大部份是小巿民. 小女子已是公司中高層, 也未能話買就買咁簡單. 單以現價, 根本不是非一般巿民可承擔得起. 故只會失去原本大前提, 讓巿民安居樂業. 樓巿前境, 我不敢說, 敢說也不用工作. 只能說若持續升勢, 可購買力的人數, 只會買少見少. 這點我相信, 政府必定再實際政策令供求更見平衡. |
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