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1. ALICE 2013-11-01 10:15:44 |
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轉載。王先生寶貴文章。  | 天璽出售引發樓市地震 | | 王文彥 | 怡居地產常務董事
及中原地產創辦人 | | 2013年10月25日 | | 9月以還，市場上已陸續出現一手及二手的劈價樓盤：跑馬地服務式住宅 V Happy Valley劈價近20%促銷；屯門Harrow Hill五間獨立屋減價19%；九龍城曉薈減價17%。 到10月7日，新地推出天璽181伙，先賣的60伙，平均呎價28,500元，較天璽今年以來錄得的二手成交平均價平了10%左右，即供再有14%折扣，而至於各種印花稅﹝包括買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)﹞，發展商會回贈70%，整體價格劈去幾近四成。項目質素高，減價幅度又吸引，天璽新盤馬上招徠許多城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票。影響所及，10月18日推盤的The Austin亦大幅割價促銷，與天璽爭客。The Austin首批推出的116伙，平均呎價為22,871元，較同區二手樓造價低約10%。發展商更把補貼印花稅金額直接從樓價扣除，令總折扣高達20%，成為一手新例後折扣最高的新盤。若連同折扣後計算，平均呎價為18,000元，低過同區二手樓近30%。 九龍站天璽及The Austin所引發的樓市地震，震散了全城二手樓，部份賣家趕緊照樣劈價逃生。 發展商較散戶小業主擁有遠遠更多更精確的資訊，更好的判斷力，現在幾個大發展商不約而同一致劈價散貨，與一般的散戶小業主做法截然不同。做法不同代表看法不同，發展商此刻對樓市怎看，小業主們可要好好想一下。 怎樣解釋發展商近日爭先恐後大幅劈價促銷旗下的豪宅物業？唯一合理的解釋，就是他們確認2003年以來的上升浪已經終結，要趁豪宅樓價仍未大跌(跌幅至少50%以上)前散貨，更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力，爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結或終結而估計豪宅樓價跌幅不外20至30%，他們一定不肯此刻就減價30至40%逃生。 天璽和The Austin的大幅劈價及劈價方式已為市場價格建立新指標。自今開始，新盤勢將依循這個模式發售，爭先恐後搶客。預見這種趨勢，驚弓之鳥的二手樓賣家亦唯有加入減價促銷之列，再無當日勇。 豪宅劈價就抵買？ 看著城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票購買天璽，腦海中不禁浮起一個問題，割價三、四十個百分點樓價的豪宅就很值得買嗎？要回答這個問題，得計計數。先處理天璽。發展商回贈70%印花稅，對國內買家或公司買家來說，那意味著16.45%的減價，但對香港永久居民買家來說，僅得5.95%的減價。將兩者的減價加上天璽樓價(以近期同類天璽二手成交價為準)本身的24%減幅，國內買家或公司買家實際可共得40.45%樓價減幅，香港永久居民買家則可共得29.95%減幅；The Austin發展商把補貼印花稅金額(等同20%樓價)直接從樓價中扣除，加上樓價(以近期同區二手成交價為準)本身的10%減幅，無論是國內買家、公司買家或香港永久居民買家的樓價減幅均是30%。表面上，30至40%樓價減幅是相當吸引的。但若果大家稍為深思，就會覺察一個盲點：對國內買家及公司買家來說，與2012年10月26日或之前比較，現時的買家印花稅(15%樓價)及雙倍印花稅的一半(4.25%樓價)，合共19.25%，是額外負擔。換而言之，在實施辣招的情況下，現時他們在港買豪宅，有理無理要先多付差不多20%，而得益者不是賣家，是政府。在扣除這個額外負擔後，天璽及The Austin買家的實際得益不外分別為21.2%及10%。這個幅度的減價，大家怎看？滿意嗎？毋需我表態，大發展商(特別是新地)發售新盤所泄露的天機(他們已私下確認2003年以來的上升浪已經終結，豪宅樓價在辣招的影響下，在未來的下跌浪中至少跌五成)已說明一切。 為甚麼我認為新地等發展商會估計未來樓價至少跌五成？道理很簡單，豪宅樓價最近才剛剛明顯下跌，發展商居然肯現時就劈價三、四成，不是預算未來價樓會跌五成以上，他們現時會這樣做嗎？這個五成以上的跌幅，可以是六成、七成…。如果你相信自己的估計或預測能力高於這些大發展商，並認定未來豪宅樓價跌幅少於五成，那麼劈價三、四成值得買，否則，還是少買甚至不買為妙。 別忘記，有了BSD及DSD，豪宅賣家減價20%，國內買家或公司買家若果自己負擔兩種印花稅，與2012年10月26日或之前的情況比較，等於他們以現時的樓價購買；減價30%，等於他們以減價10%的樓價購買；減價40%，等於他們以減價20%的樓價購買。換言之，賣方若想令買家有Y%的減價感覺，他就必須減價Y%+19.25%(為方便記憶，不妨視為Y%+20%)，Y%是買家的實際得益(亦即實際樓價減幅)。 豪宅(特別是超級豪宅)的主要買家是國內客及公司客，他們特殊處境要特別記取。 減價主要用回贈印花稅來代替，明智！ 賣家減價促銷有許多方式，送稅較直接減價好：一則令人覺得樓價沒有跌那麼多；二則不是每一個買家都需付買家稅，若買家是香港永久居民，該稅可免送或少送。 |
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2. 陳永傑: 勿令中產變負資產 2013-11-01 10:25:44 |
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香港基層市民雖然辛苦，但也有一些福利，反而最吃苦的是中產階層，他們既無甚福利，也要交付最多的稅款。如果港府為了未「上車」的市民而推倒樓市，方便這些市民「上車」，絕對是損害本港中產的利益，如果連累到中產變成負資產，就更不該！ 雖然本港富豪提供大量的就業機會，為本港廣大市民提供許多工作崗位，但富豪多數有不少「軍師」為他們作出巧妙安排，減省了不少稅項支出，令他們得到更多的實際得益。而基層市民，既有綜援甚至有公屋編配，一般基層過活也不算辛苦，反而那些「N無人士」政府就應該加強照顧。 根據智經研究中心的一項調查發現，超過56%被訪者認為，最低限度要擁有價值200萬至800萬元的物業，才能稱得上中產。受訪者也有63%認為，扣除物業價值後，最少擁有50萬至600萬元資產，才算躋身中產。亦有45%認為，中產每月總收入最少要達到3至6萬元。 中產雖然是一個抽象的形容詞，但經過這個調查之後，大家有一個比較概括的印象，再者，中產是香港的中流砥柱，對經濟非常重要。不過，中產在香港生活並不容易，即使他們收入比較高，又有物業在手，看似相當幸福，但事實上，他們要繳納高昂稅款，又沒有甚麼福利可言。比較低層次的中產，生活水準可能比較基層市民，或許有所不如。 在香港要成為中產，並不容易，有不少人要捱得金睛火眼，才辛辛苦苦買到一個住宅物業做業主，生活不算輕鬆。 由於本港住宅樓價並非人人買得起，有些未上車的市民嚷著樓價貴，令他們無緣「上車」。董建華及現屆特區政府為取悅未上車的市民，千方百計竟然企圖壓低樓市，幫助未上車人士上車。 樓價下跌，就會使到本港現有120萬個住宅業主資產貶值，犧牲了他們的利益。政府的做法，不但不鼓勵辛勤，反而懲罰艱苦拼搏的中產，損害他們的資產。早在今年上半年，香港經已出現27宗負資產，涉及金額達1.11億港元。如果樓價繼續下跌，將會有更多業主身陷負資產境地，相信不少都是中產人士，樓價愈跌得深，受害中產人士就更多。 香港過往賴以成功，就是靠市民的艱苦拼搏得來，現在政府竟然懲罰胼手胝足的中產和業主，令人感到相當氣餒。長此下去，香港只會造成愈來愈多人不思進取，不肯拼搏，全部向政府申請綜緩、福利，縱使港府有金山銀山，也養不起太多的福利申請者，香港將步歐洲福利國家的後塵，走向破產！ |
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3. middle middle class 2013-11-01 10:56:31 |
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support 陳永傑 comment. CY 政府的做法，不但不鼓勵辛勤，反而懲罰艱苦拼搏的中產，損害他們的資產。 |
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4. 王伯 2013-11-01 11:04:22 |
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王伯是中原的敗將，多年來一直唱衰樓市，但卻揸重物業不估。信他之人，賣走物業後 難以買回。害人不淺。 與CY一樣都是生意失敗者。 |
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5. 我係好友, 我承認呢次淡友們終於中晒! 2013-11-01 11:43:24 |
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樓價跌左啦, 無錯架, 淡友學者投資銀行家們終於全部中晒, 可以慶功大字標題了 ! 以後不能再對他們冷嘲熱諷了, 好慘呀, 終於都要認輸了 !! 實話實說, 豪宅市場的而且確下跌了3成 ! 真係好悲慘 ! 不過, 王生有無分析和解釋到發展商加番成30%都清晒袋呢? 係跌過, 好慘烈呢 ! 不過.......跌完啦, 極速V型反彈! 你捉唔到之媽, 都話過你地班永世淡友憤青們跌3成都執唔到架啦! 柯士X都愈賣愈貴, 低過市價? 哈哈 買得呢D豪宅既人都唔係普通人啦, 身家無一億都幾千啦, 搵錢投資都有一手, 羊牯乎? 唔係一兩隻呀, 係幾千隻肥過唔肥既肥羊呀. 你手上有幾多豪宅假豪宅去餵呢D肥羊? |
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6. 大陸客的比重亦比前兩年少, 港炒家塘水滾塘魚 2013-11-01 11:47:20 |
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轉載。施先生寶貴文章。地產商減辣有作用嗎？ 自從政府在年初推出雙倍印花費措施後，市場交投全面萎縮。發展商初時還如常開盤，但基本上沒法賣得動，開盤不久就得封盤。現實是即使發展商不封盤，市場也會把它封盤——長期沒有成交，與封盤何異？
如果開盤的結果是很快便得封盤，那開盤還有甚麼意思？因為盤不是說開就開，而是要事前部署，花費大量人力、財力，才能起動；賣得不好，不但會前功盡廢，而且會令市場留下不好的印象，以後再推就更加困難。
這時，發展商開始明白，市場已出現根本性的變化，不能再以原有的定位來開盤，沒有策略上的大變，很難出現奇蹟。然而，發展商一下子尚未弄清形勢，沒法決定要怎樣變，變多少。所以從第二季到第三季的整整半年中，基本上沒有怎麼開盤，屬歷史上香港一手市場鮮見的淡靜期，直到第四季，新鴻基以嶄新的方法推出「天璽」，才打破了這個局面。
新鴻基的方法可謂雙管齊下，而且極有針對法。它不但把訂價訂得很接近二手價，而且主動為買家補貼七成印花費，以降低政府辣招對買家的阻力。市場稱地產商以自己的犧牲，成功為政府的措施清辣，實質上破壞了政府的措施，起碼降低了內地客與用有限公司買樓的投資客的入市阻力。
這樣，幫襯新鴻基買「天璽」就變得比幫襯小業主買之前推出的二手「天璽」著數。所以「天璽」一推出就賣個滿堂紅，多次加價加推，一樣迅即售罄。其他發展商紛紛效法，一手市場又再興旺起來。
不過，並非所有的發展商都肯學新鴻基那樣向買家補貼印花費，他們只是把售價大幅調低到向二手市場看齊吧了。大陸客與有限公司客並未有獲特別優惠。他們只是趁市場氣氛好轉，搭一程順風車吧了。政府的辣招作用仍在。
即使是新鴻基，其實也不是所有的單位都向內地客與有限公司客提供印花費補貼的。他們只是選擇了兩成左右的單位方提供這種優惠的，其他八成以上的單位都是有選擇性地賣給香港人的。對地產商來說，要他們在賣樓時，其中一部分的單位收益比其他單位少，實在是萬萬不願意的。所以，新鴻基的做法不會普及。這種破招的成本也重，只能用作招徠，不能一視同仁，惠及所有內地客與有限公司客。因此，說政府的辣招已被發展商破解是不成立的。
綜觀今次一手市場的反應，顯示本地仍有不少資金缺乏出路，地產商若是肯大幅減價，仍有資金追捧。但即使在「天璽」，大陸客的比重亦比前兩年少。這可能同內地資金緊張有關，並非完全是香港問題。大陸客是近年樓價上升的主要動力，少了這股動力，樓價就不可能回復前兩年那種景況。投資者不應因「天璽」的局部優惠而低估辣招的效用。
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7. Analyst 2013-11-01 11:52:09 |
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(綜合報道)(星島日報報道)天璽成為城中熱話，餓市已久的代理表現最亢奮，不斷透過手機短訊發放消息，瘋傳「洋參大王」楊永仁昨大手入一百票，「賭王三太」陳婉珍入足六十票，話題停不了。 雷霆回應說，開一家公司最低消費二千至三千元，一百間成本逾二十萬元，又不一定抽中。他說：「班代理太興奮啦，我不相信有人以此方法入票。」 謝偉俊白韻琹各入一票 立法會議員謝偉俊昨日證實，伴侶白韻琹分別以個人名義各入一票，他說：「呢個物業優質，白姐姐好鍾意，早前錯失入市機會，覺得可惜，今次發展商重推，加上條件吸引，若成功購入單位，將作為投資收租。」白韻琹則表示，該物業位處高鐵站上蓋，屬旺區物業，自住或招呼親友都好。 鄭躬洪太太孫蘭鶯（Katrina）稱，昨日偕同胞妹以私人名義各入一票，心儀一房戶，皆因日後出租及出售皆容易。 楊永仁蔡志明未有入飛 惟楊永仁接受本報查詢時，否認入票傳聞，表示「依家唔係入市時候！」他說，不少代理 他睇樓及入票，他都拒絕，天璽售價雖平過二手，惟他強調：「我只會在價錢很低的時候才入市。」至於「玩具大王」蔡志明接受本報查詢時表示，對於市傳他入市感諤然，指並沒有睇樓及入票。 另外，市傳Neway主席薛嘉麟、前寰宇老闆娘趙雪英、息影女星胡慧中，以及資深投資者王文彥太太周春嬌都有入票。 |
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8. 地代乜都夠膽死吹 2013-11-01 12:21:41 |
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橫掂都喺, 你班地代仔, 不如吹話博士都入咗一千票啦, 學足隻狼英咁, 又唔使抹嘴負責任, 指鹿為馬你地最叻, 跌又話見底V彈, 宅男阿伯醒咗都咁好很嘢, 服晒! 哈哈哈!! |
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9. to 8 2013-11-01 12:38:40 |
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話緊我呀 ? 我係路人N呀 ! 講多次你知我唔係地代囉, 唔好成日唔知就亂估, 地代有我咁得閒寫野玩你班廢人? 亞怕 ? 70後算唔算亞伯 ? 宅男 ? 我坐在辦公室有伙記幫我搵錢, 你吹呀, 不過你叫我辦公男正確D囉, 哈哈 ! 宅男? 你形容緊自己呀 ? 定係我出面某個吞緊卜既伙記呀? 如果係我伙記就馬上企起身望入老細房, 唔洗驚, 唔會炒你, 你地有無專心工作我知架, 要炒就早炒左啦, 哈哈哈 ! |
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10. 2011年開始 2013-11-01 13:20:46 |
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http://www.aastocks.com/tc/News/HK6/71/NOW.572305.html
財赤啦，我估豪宅及工商鋪首先撤招。
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11. To 1 2013-11-01 15:11:09 |
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王伯唱大跌了10多年，連自己食傭的長安都埋葬了，老闆娘周春嬌卻一直入票大炒特炒，咁即係點?????? |
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12. 回贈地價生育兒女獎金20萬一名 2013-11-01 17:26:15 |
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2016年立法會選舉: 政綱創作: 提高人口質素:供樓社群個人免稅閣提高一賠. | 個人免稅額 | 2013/2014 | 2012/2013 | | 基本免稅額 | 120,000港元 | 120,000港元 | | 已婚人士免稅額 | 240,000港元 | 240,000港元 | 私樓供樓社群:回贈地價生育兒女獎金20萬一名. ================== 2016年立法會選舉即將重組代言人??? 中產沒有代言人??? 中產智慧顏面無??? 看看誰人騙中產??? 誰人騙中產選票??? |
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14. Albert 2013-11-01 22:07:19 |
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日咒夜又咒個樓市跌, 咁呢班人點解唔放晒D樓勁沽空地產股??? |
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