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1. 打擊樓巿措施已經成功了 2013-09-26 10:33:31 |
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打擊樓巿措施已經成功了！ 錦华一皮有找，注意是賣不是租！
 
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2. 親歷九七樓災 作者 脫苦海 2013-09-26 10:40:21 |
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昨天早上新聞說資金回流歐美，除日本外的新興市場將會受到衝擊，上午網上傳媒已大篇幅報導，比如說印度盧比創新低、印尼盾匯價跌至多年低位、泰國經濟意外陷入衰退等。這又令人想起1997年金融風暴，作為親歷其境者，筆者實在不敢掉以輕心。筆者就把當年的回憶寫出，大家當是一個別人的經歷又好，不愛聽的話也可以當作甜故笑置之。 很多人以為1997年樓市的高位是7月1日中原指數100點時，其實真正見頂是當年的10月，中原指數還再上升3%。當時所有人都可以隨口說出一堆利好因素，例如中資大量來港買樓，樓價跟通脹都必升無疑之類。 就在一片回歸昇平聲中，首先是泰銖匯價大跌，當年的財政司司長曾蔭權先生更批出金額去援助泰國，然後接著是印尼、馬來西亞等國都相繼出事，包括香港及台灣在內的股市亦一樣插水。 不過大家不要以為樓價即時大跌，因為當年互聯網遠沒有今天普及，資訊比今天更不平衡，傳媒亦比今天「河蟹」得多，最初並沒有多少關於樓價下跌的報導。當年筆者已用56K上網，在網上亦有看成交紀錄，就是找不到大跌的成交，原因可能是沒有人說那是完整的紀錄。 之後有兩間連鎖性地產代理倒閉──不要以為是鴻運地產和利嘉閣，還早呢！──是大福行和安時，記得當時安時地產有一首家傳戶曉的廣告歌：「安時的經紀個個超人，佢地做足一百分……」。再後來是浩亨物業，當年除了做地產代理業務外，還有一連串的延伸業務，例如洗衣，當年的口號是「浩亨地產401」，像阿信屋那樣用上市公司編號做品牌。 至於樓市，中原指數由1997年10月的102.93，跌到翌年1月的69.77，下跌32.2%只是用了4個月，是為第一波跌浪（藍圈顯示）。而第二波跌浪，由1998年3月的75.36，下跌到同年10月的45.71，只是用了8個月跌39.3%（綠圈顯示）。不過距離整個跌浪底2003年8月的31.77，還有4年零10個月，潛在跌幅30.5%。
寫這些陳年舊事，主要想和大家分享幾點： 1. 地產的跌市，往往是由本地或外圍的突發事件引發，事前毫無徵兆 2. 人們所說的利好因素，是過去式，並不是未來式，有時甚至因為資訊不平衡，連現在式都不是 3. 地產代理業走在最前線，他們的動向往往有指標作用，不過意思是他們往往過渡擴張而不知收歛 4. 消息有多壞，不在乎它真的有多壞，而是人們覺得它有多壞，所以1997年亞洲金融初時，大多數人是當他無料到的 5. 單純壞消息是殺不了大市的，還有當年8萬5及通脹作為幫凶 《莊子。亡徵篇》：「木之折也必通蠹，牆之壞也必通隙。然木雖蠹，無疾風不折；牆雖隙，無大雨不壞。」即使木或牆有損壞，也要有大風雨才會倒塌，突發事件加諸不利基本因素，就不能掉以輕心。希望今次真的只是一件小事件，正如歐債危機咁大件事，都對樓市沒有多大影響，謝天謝地！ |
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3. 掹車邊80後 2013-09-26 10:51:32 |
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有無前輩分享下97 個情況係點....我o個陣仲係初中仔, 剩係記得d人話股市會去到8000點
本來想買多間, 俾老婆 + 外父 + 外母 狂轟, 兩老仲話好彩當年96年 賣樓個經驗(賣300幾)話遲多年零兩年想賣都蝕到傻 (由97高位490跌到200), 又話有個家唔可以咁貪心etc.........抦左成晚結論: 都係唔好為投資傷感情...喇...個心始終有d唔服氣, 不過我都agree 夫妻感情緊要d gei... |
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4. 亮劍 2013-09-26 11:27:37 |
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被喻為世紀颱風的「天兔」，竟對香港留情，過門不入。原本全城已準備好應付這兔子，怎知它適可而止，完全沒有一點強勢的姿態，而且走後不僅未帶來暴雨，反之陽光普照，令不少人大跌眼鏡。真是天意難測。... 天文台同金管局喺咪好似呢？ 陳老總幾年前咪話，打打打到來呀！！ 啲息會幾時幾時會升到你傻！ 啲樓嗰陣就會跌跌跌到癲呀！ 咁嗰班少不更事嘅無殼蝸牛仲敢走去買樓嗎？？ 但美國佬嘅退市計劃原來留有一手，要到 2011、2012、2013、2014、2015 -----年先開始喎！ 呢鑊陳總你真係點得人透囉，原本做緊 P 按唔轉 H + 事少！ 本來夠首期可以立即上車嘅人，因為你陳總講到實牙實齒，會不日加息而買轉租先大大鑊！ 不才好想知道，樓災幾可會在全城睇淡嗰時出現？唔通呢次、、、有黑天鵝？？？ |
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5. 辣招與市民無關 2013-09-26 11:53:14 |
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辣招與市民無關 這幾年香港樓價暴漲，買樓賣樓成為少數人的活動。 升斗市民只關心自己居住的斗室又加租多少。 百物騰貴，只有工資沿地踏步，住劏房、私樓的小市民處於水深火熱之中。誰可憐他們? 辣招與他們何干? 這幾年，政府陸續推辣招，但只見住處附近的地產鋪比兩年前增加了近倍，何解? 如果辣招殺傷力大，那些地產鋪老闆可能是火星來的。但是招牌仍然是那三大行，不明白! 政府快快增建公屋，讓劏房戶和捱貴租的私樓戶減一些負擔，壓力少一點吧! |
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6. 利佛魔 2013-09-26 11:57:26 |
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所有投資世界，人類不知道市況根本如何走，唯一可以做就是控制風險。 樓市是長遠（15年以上）向上，我相信全世界亂印銀紙，導致惡性通脹，實物資產始終跑贏。 樓市中期就看不清，超人也說看不清，可能是亮劍兄說超人流標多次等樓市大回吃大茶飯，再邁向2016-2017終極樓市牛市。 也可能市況靜稍稍進入樓災，如脫苦海兄描述97的地獄情景，不過超人做了一個普通而實際的投資示範，減債。 等到市況回調，可以到自己再進入市場，買貨！ 就算估錯了，市場不回，也是沒有損失的。 畢竟人踏人的恐慌來到，什麽理性分析也沒意義。 |
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7. hkma high pay 2013-09-26 11:59:52 |
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The HKMA spokesmen keep on saying there are crisis to come in order to justify their existence and their high salaries of HK$ Millions per month per person. |
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8. biu 2013-09-26 12:30:06 |
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傻仔湯你到依家都重睇唔明,現在香港係大陸政府樓市試驗場呀,唔好成日用三奶方式教導人家,現在已是一夫一妻制,做得三奶更係身材正先好切,你唔係女人,做一個真正男人雄起來. 加油. 努力 |
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9. TK 2013-09-26 13:01:06 |
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所謂要生難, 要死易, 要發達難, 要作賤自己很容易, CY政府要搞到香港賤過大陸, 不是難事, 只要這樣搞落去就成功! |
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10. 沈默人 2013-09-26 13:18:51 |
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"有報道稱: 清水灣半島劈價110萬, 清水灣半島6座高層F室，約七個月期間減價約110萬元後，
才以約450萬元轉手，實用呎價約8,555元。'' 我查了一下上次成交原來是56樓, 比三間銀行的平均估價是約470萬元只是平了20萬元,
這樣叫做劈價110萬, 我建議佢把叫價提高到900萬元, 再劈價一半成交, 對市場更加震撼!!
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11. [溫故知新]從81,89,97,08樓災成因看今天的所謂「樓泡」 2013-09-26 14:24:33 |
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1981樓災導致原因：
-按揭利息瘋加至20%
-物業市場存在大量炒家。
-銀行過度借貸下, 市況逆轉令短線投機者被迫沽貨。
-81年恆指大瀉, 部份業主被迫賣樓變現。
1989樓災導致原因：
-六四引發移民潮, 大量移民沽樓變現
-六四事件令股票大瀉, 部份業主被迫賣樓變現。
-市場大量炒家聞風先沽, 導致「人踩人」跌市。
-按揭利息維持高水平~1X%
-炒家離場引發連鎖效應, 市況逆轉令一般冇實力之業主被迫斷供。
1997樓災導致原因：
-中英聯合聲明禁止港英政府大量賣地, 催生97年前出現供不應求假象(踏入97後此假象自然瓦解)
-"亞洲金融風暴" 引致股票大瀉令部份業主賣樓變現。
-按揭利息維持高水平~12-15%
-摩貨嚴重, 一手樓被摩6次以上極為普遍, 二手摩貨比比皆是, 結果摩貨損手個案大量出現
-銀行過度借貸下, 市況急轉令手楂多層物業之業主賤賣減輕債務, 結果出現了人踩人式沽樓效應,
-少部分歐美外資銀行, 對已扺押商業信貸之物業執行call loan, 負面消息漫延開去, 令其他銀行壞帳斷供個案數字亦告大增。
（按：八萬五政策，在經濟學上並非導致97樓災、引發泡沫爆破元凶，只能算作輔助下跌因素）
2008樓災(較細幅度)導致原因：
-美國次按引發金融海嘯, 股票大瀉令部份業主賣樓變現。
-一手摩貨量非常高, 二手樓摩貨雖不算非常高但仍屬普遍, 整體摩貨損手個案上升
-市傳金融體系崩潰, 流言銀行執笠會向業主call loan (事後證實謊言)
-爆破初期拆息高企, 甚至部分細銀行按揭停頓一段短時間，巿場嚴重欠缺流動資金, 樓價自然雪上加霜。
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12. 將軍澳樓價頂唔住 2013-09-26 14:51:41 |
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【太陽報專訊】將軍澳為本港未來住宅新供應重災區，近日已有投得區內地皮的發展商已表明開始作部署，淡市下率先震碎將軍澳業主雄心，紛紛劈價變現；區內指標屋苑維景灣畔低層兩房單位，業主先後累減14%，以約438萬元出貨，建築呎價僅約6,400元，為過去一年未見低位，另同區新都城等藍籌屋苑，本月亦重現400萬元以下成交。 美聯謝建業稱，受市況影響，將軍澳二手買賣交投回落，由今年一月全區錄約435宗買賣，跌至本月截至昨日為止，只錄約106宗，交投量較高位急瀉逾75%，區內業主減價出貨，尤其是質素較低放盤，區內指標屋苑維景灣畔7座低層C室，建築/實用面積約683/498方呎，兩房間隔，向作收租之用，曾叫價約510萬元放售，至近日終減至438萬元沽出。 清水灣半島劈價110萬
謝氏續表示，上址成交建築/實用呎價約6,413/8,795元，除內部轉讓成交外，呎價屬過去一年最低價成交，料呎價返回去年上半年水平。至於同區另一指標屋苑新都城，儘管目前仍未見低於400萬元以下放盤，但已錄2宗低於400萬元成交，其中1期2座低層兩房單位，成交價僅約374萬元，屬近兩個月低位。 中原柯勇稱，將軍澳廣場3座中層H室，減價17萬元，至428萬元售出，屬今年出招後的低位，實用呎價約9,977元。該行伍錦基表示，同區清水灣半島6座高層F室，約七個月期間減價約110萬元後，才以約450萬元轉手，實用呎價約8,555元。 區內新盤逾六千伙候命
事實上，自前年起將軍澳區已批出11幅限量地，當中涉及最少約6,645個新單位。有發展商亦加快區內新盤部署，其中會德豐地產日前表示，計劃在短期內就早前在將軍澳投得的多塊土地向地政總署申請預售；另長實及新地於區內亦有新盤項目發展。 |
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13. 溫故: 香港樓價會重上高峰嗎? 鍾維傑 2013-09-26 15:04:42 |
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香港樓價會重上高峰嗎? 鍾維傑 卓凌地產分析有限公司執行董事 一九九八年十一月 答案是「會」，但不知何時，視未來各樣因素，包括外圍的，內在的、宏觀的、細緻的等等的組合及變化而定。不過，我們可用一些簡單數學來計算或投射不同時空所需的「升幅率」
( price appreciation rate )。 假如樓價要在現水平 (為方便計算，即定為高峰的一半等於百分之五十) 回升至高峰期的水平，要在以下不同的時間內回升的話，那麼平均每年升幅率便會是_________。 過往二十五年，住宅樓價的每年平均升幅率大約是百分之十七。若樓價以此率回升，則需時約四年半左右。當然，樓價未必會以一個平均率「直線」的回升 (其實一般情況下都不會)，若途中有所升跌，甚至大升大跌，都不足為奇。一般而言，「發展中」的經濟的波幅，包括樓市 (因物業市況是反映經濟表現的) 會較大，「成熟」的經濟體系會較平穩。 雖樓價以往每年百分之十七的升幅，但這並不表現將來的二十五年也一定可享有同樣升幅。香港的經濟與國內經濟關係日趨密切；國內經濟情況可直接影響香港的好壞。假設上海是國內經濟的「寒暑表」，即是就算國內經濟一般，上海可能已有不錯的表現，若國內經濟蓬勃，上海已可能很興旺，那麼便很難想像在二十五年後香港樓價仍可以數倍高於上海樓價。雖然上海還沒有一個「普及」的私人住宅市場，但如用一些公開數據計算，上海「中產」階級可承擔樓價約 (以港元及官方匯價計) 二十二萬五千元的單位。現在讓我們用不同的升幅率看看上海二十五年後可會有的樓價。為方便計算，香港的單位現水平價格則定為二百萬港元。另假設二十五年後三個不同的現象 : (1) 香港樓價仍是上海樓價的兩倍；(2) 香港樓價和上海樓價「打和」；及 (3) 上海樓價是香港樓價的兩倍。綜合以上假設及前段投射的上海樓價，香港樓價每年平均升幅率在不同假設情況下會是______。 從上述計算，若香港未來二十五年每年要有百分之十七平均升幅率，則國內 / 上海的經濟要非常非常好，但要做到此則經濟表現長期都要很出色，現在看來較為困難，而一個在百分之十或以下的長期直線升幅率發生的機會看似大些。 以上只用一些簡單數學去觀察及投射一些可能現象，絕非是作預測。更者，這也非說香港或上海的樓價只會升不會跌，樓價若有所升也很少會是長期平穩直線上升，反之多數是有波動，大小則是另一問題。希望以上內容對投資者衡量投資風險、回報等等時有幫助。要做到更全面的考慮，則需配合其他分析工具一起運用。 |
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14. 全中 2013-09-26 15:11:07 |
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市場是不停地轉變，只是快慢的分別，物業市場也不例外。香港物業市場的一些轉變早在金融風暴前或甚至回歸前，已經開始，只不過現階段可能較明顯。 以下是其中一些趨勢：
一、 人來人往，這不是指日常經商、探親之類，而是移居。涉及這問題時，大部分香港人總是[單程路]的想法，即是只想到內地居民來港定居，普遍還未意識到這可會是個[雙程路]的現象，尤以長遠健康發展方面看。舉例說，港人現在喜歡在國內購置居所自用、度假或退休便是現象之一，當然，以現階段說，移港的內地居民比港人移內多。根據一些統計，香港人口在二Ｏ一一年會達到八百萬。因此也有人認為樓價長遠只會升而不會跌，但此看法並不完全正碓，因不是單靠人多樓市便會興旺。影響樓價的水平有很多因素，其中一個是當地的經濟[生產力]，此生產力也與當地的人力資源素質有關。不只是單靠勤勞工作，更重要是那些知識及技術是否迎合市場，包括本地、國內及海外所需。因此，若來港的大部分居民沒有香港所需的[專長]，則只可能是政府要多建公屋安置他們，他們最初在港也只可做一些較低收入工作，對私人樓市及其價格沒有幫助。若來港的居民普遍具知識及專長，因而入息較高，那才會對私人樓市帶來正面刺激。長遠來說，香港樓市和國內一些樓市會產生一種[互衡](balance out)效應，這效應也隨中國經濟開放發展而增加。 投資物業有三種方法 二、 物業市場基金化：若參考外國例子，尤以美國，物業投資基金是很普遍的，一些大的基金例如教師協會之類的基金也常放部分資金在物業投資上。因此，這並非是什麼新東西。當然，物業基金的存在也與美國稅務法例有關。在八十年代末及九十年代初，更有此等基金從[周轉不寧]的物業發展商裡以低價買入不少投資項目，因而現在賺了大錢。這裏並不是說香港會[有樣學樣]，因市場結構不同，但隨著公積金等的成立及本港經濟模式轉趨成熟，物業基金，無論外資或內資，有一定市場空間，部分也可能與本地發展商聯手投資。投資物業方法有三----(1)自購物業：本金大，風險也大(例如遇上麻煩租客)，(2)買地產股：本金可以很少，但有些地產股可能有不是地產的投資，整體地產股也可受其他行業的股價拖累。(3)投資物業基金：本金通常不會太大，一般基本單位以(1)和(2)之間，風險通常分散在多個物業上。如其他基金一樣，它們有一定的風險，除管理層的誠信外，素質、效率及收費也相當重要。現在本港已有數個外資物業基金在運作(包括投資東南亞及中國)，另一些則表示對香港有興趣。 建中產中小型單位原因 三、 在傳統中產(或上中產)階級區興建較細小但[五臟俱全]的住宅單位，其實這現象也已發生多年，舉例如中半山、千德道，羅便臣道等(按：筆者覺得[豪宅]此二字甚為濫用，真正[豪]區應是山頂、淺水灣等)。單位不需太大，六百至九百方呎也可以，原因有三(1)因單位大些很多家庭便覺吃力，即對發展商而言買家少了，爭購起來氣氛也較差，單位細些買家多些。以往經濟興旺時造就不少中上層[管理]階級人士，因此還可以賣較大單位，這些人士還來負擔得來。在經濟轉型及精簡架構下，這些人士也最受影響。(2)中產人士離婚率漸高。離婚會製造多些住宅需求，由一個單位變兩個，雖則總樓面面積未必會增多。(3)一般家庭現只有一至二個子女，因而會較寵愛他們，其一是盡量令他們可入讀[名校]，這些學校多設在傳統中產區。 筆者相信當本港樓市降至某一水平後便會回升(快慢是另一問題)，至於回升的走勢是[V]型，[U]型抑[L]型(希望不會)，則要看樓價降至哪個水位，因此是影響走勢其中一個環節。 (按：以上部分內容會經於一九九六年年底在一個扶輪社午宴上發表。) |
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15. 亮劍 2013-09-26 16:03:22 |
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全世界各次樓災嘅導火線都唔一樣，但以下各環環相扣主菜，就定必出現：- -按揭利息瘋加。
-物業市場存在大量炒家。
-銀行過度借貸。
-經濟唔好業主被迫賣樓變現。
-銀主盤不問價攞出來拋售對冧個市。 為針對以上情況，香港金管局已經做足全套功課，而且有凸！ -防息加----用3 厘壓測防止你供唔起樓。 -防炒家----用 SSD、BSD及DSD整到佢哋無得玩！ -防濫貸----收緊第一套房之後所有按揭申請及成數，唔准許按揭保險公司提供彈藥，加正面信貸資料庫防止你借大咗！ -防衰退----係咁話樓價會冧會冧，好等那些不自量力嘅人，自動離開這熱廚房，咁就算第二日个市真係仆直，都希望受災人數減少啲，而災民都係嗰班有一定持貨實力嘅人。 -防銀行體系受衝擊---係咁揾人上銀行查帳，仲要同你做體檢、做壓測，等你唔好咁勇借咁多錢喺磚頭嗰度！ 除咗白居易嗰班，那些仲可以喺現在買樓嘅人，你肯定一係父母有，一係薪高糧準，仲要加上膽生毛一個打七個，實力真係有翻咁上下，生命力硬到連全球曱甴絕種都死唔到你！ |
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16. Oscar Lam 2013-09-26 22:47:19 |
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大家在預測樓市升跌的同時，有否留意，選擇購買甚麼樣的物業其實對投資者也是十分重要的。最近經常在報章上看到消息，某些人在08、09年買了新樓，收樓後至目前賣出還要虧損。最主要原因是新樓一般有20-30%的premium,且那些新樓一般較遠離地鐵站，交通不方便。當收樓後，那些premium很快就消失了。再加上很多人放盤和放租，業主如希望很快賣掉或租出物業，只好減價。因此，我建議，如果真的想買住宅收租，買地鐵沿線的舊樓會比新樓更好！ |
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17. to 12/f 2013-09-26 23:08:31 |
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我諗將軍澳重有得跌,誠哥就黎推新一期臭城。 |
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18. 雲在青天水在瓶 2013-09-26 23:45:30 |
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2樓貼出脫苦海的文章「親歷97樓災」。
看過以後，忽然想起兒時的寓言故事「小馬過河」。故事說的是小馬要過河，但不知河水深淺，問河邊的老牛，老牛說，河水很淺，只到小腿。小馬回到河邊準備過河，小松鼠從樹上跳下來，大聲阻止，說河水很深，同伴昨天被沖走了。小馬不知如何，回去問媽媽，媽媽叫小馬自己試一下就知道了。小馬小心地過河，河水沒有老牛說的淺，也沒有松鼠說的那麼深。
經歷過97樓災的人不少，但被嚇傻的人不多。有實力、有毅力的如老牛一般，輕描淡寫地講一句「水很淺」。而心有余悸的如松鼠一樣，再也下敢下水。想置業的人，應該學一學馬仔，「別人說的話，隨便聽一聽，自己作決定」。
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19. peter paker 2013-09-27 08:26:28 |
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雲兄，
脱苦海只用楼价看泡沫，而忽略看其他影响价格的因素，包括97年和今天財富及負债之差異
基本上，他的看法是大可不理 |
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