打擊樓巿措施是否已經成功了一半

湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2013月9月26日

　　政府在推出打擊樓市措施的時候，曾蔭權的概念是將樓價壓下去，迫那些炒家，物業投資者，甚至持有兩個物業以上的人，將他們手上非自住物業出售，如此一來，市場上供應量大增，樓價大跌三成以上，而那些投訴樓價太貴的人可以慢慢選購他們心儀的物業，這是一個如意算盤，但事情發展與政府所想的不一樣，樓價不但不跌，還有顯著升幅，於是CY政府繼續出招，的確將樓價升勢扯停，但成交量亦大幅減少，不過，有政府官員或者會沾沾自喜，他們可能認為辣招已經成功了一半，最低限度，將成交量大幅減少，而政府出招亦只不過是不准市民買樓，至於樓價不跌，主要是因為全球在量化寛鬆的情況下，物價已很難向下調整，香港樓價不跌，實在非官員之責任，大勢所趨而已。

　　官員其實大錯特錯，因為講樓市，不能只講樓價，亦要講成交量，若果樓價升，但成交量太少，狂升樓價其實沒有什麼指示作用，或者，有人叫這是有價冇市，反之，若果樓價狂瀉，但成交不多，所得結果亦沒有什麼指示作用，所以，當政府出招的時候，必定要知道無論樓價升與跌，最緊要是保持成交量，沒有成交量的樓巿只是一個政策市，屬人為控制，談不上成功或者失敗，若果政府在出招後，樓價下瀉，但成交量保持，這亦可以說是成功，雖然政府出招來控制樓價，但政府出招亦只不過希望市民清醒，不要持有太多物業，將一部份物業出售，這點，不要說炒家或者物業投資者，連一般市民都會這樣做，就算他們不做，金管局都會替他們做壓力測試，所以，香港市民對於樓宇持貨能力，還款能力，在全世界是首屈一指，既然是持貨力強，市民一定會惜售他們持有的物業，除非，有一個很高溢價，但在政府的辣招下，願意出高價的人又不是太多，不過，仍然會有一些急切需要的人肯付溢價，但這些人會愈來愈少，所以在辣招下，樓價亦曾上升，到現在，情況就反過來，已經很少人願意付高溢價，反而有一些信心不足或者必需要賣樓的人願意減價出售，而傳媒又將這些減價訊息刻意報導，使人誤會樓價大跌，官員們或者會開心，認為壓抑樓價措施成功，其實，他們不知道，沒有足夠成交量支持，是談不上成功，當願意減價，或者不得不減價的人將他們的物業賣走之後，樓市又輪到那些願意付溢價的人才可以買到物業，到時，樓價又會上升，如此反來覆去，樓價在一個窄幅上落，但成交量太少，影響有關行業，甚至令一些行業跌至谷底，這樣，究竟辣招是成功抑或失敗，或者只是成功了一半，答案不是在官員，而是在市民的心中 。