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1. 奢侈品的特點 2013-09-03 08:52:59

  (1)原料獨特和產量稀少:

  “物以稀為貴”,這個道理可以說是奢侈品的鐵率。鑽石因為稀少,才能成為萬眾艷羡和追逐的奢侈品;豪宅因為地理位置獨特和數量稀少,才能能身價數千萬。更有頂級的奢侈品,往往全世界只有一個。很多奢侈品之所以成為萬人追捧的產品,原因只有大多都是他採用的原料或者是產量都是很稀少的。這種現象也符合供求關係的經濟學原則,供大於求,市場競爭就會激烈,產品價格自然就走低,淪為價格只比成本高一點點的大眾消費品;而供少於求,才能是產品價格高於成本和本身價值,成為高端產品;供遠少於求,就能成為競相購買的奢侈品了。因此,要成為奢侈品,稀少是第一要務。要麼就採用很獨特和稀少的高級原料,如果原來並不稀少,那就把產量做得很稀少,在質量和包裝上下功夫,才能成為實至名歸的奢侈品。

  (2)富貴的象徵

  奢侈品牌的品牌魅力是富貴豪華的。奢侈品(Luxury)源於拉丁文的“光”(Lux)。所以,奢侈品應是閃光的,明亮的,讓人享受的。奢侈品通過其品牌視覺識別系統傳達了這些內容。從社會學的角度上說,奢侈品是貴族階層的物品。它有地位,有身份,有高人一等的權力。它是貴族形象的代表。如今,雖然社會民主了,但人們的“富貴觀”並未改變,奢侈品牌正好可以滿足人們的這種本能需求。“勞斯來斯”汽車就有貴族車的象徵。

  (3)看上去就好

  奢侈品牌所服務的產品必須是“最高級的”。這種“最高級”必須從外觀到品質都能逐一體現。奢侈品的高級性應當是看得見的。正因為人們對其奢華“顯而易見”,它才能為主人帶來榮耀。所以說,奢侈品理當提供出來更多的“可見價值”——讓人看上去就感到好。那些購買奢侈品的人完全不是在追求實用價值,而是在追求全人類“最好”的感覺。“賓士”汽車如此;“夏奈爾”時裝也如此。

  (4)個性化

  奢侈品牌往往以己為榮,它們不斷樹立起個性化大旗,創造著自己的最高境界。“賓士”追求著頂級質量、“勞斯來斯”追求著手工打造、“法拉利”追求著運動速度、而“卡迪拉克”追求著豪華舒適。他們獨巨匠心,各顯其能。正是因為商品的個性化,才為人們的購買創造了理由。也正因為奢侈品的個性化很不象大眾品,才更顯示出其尊貴的價值。

  (5)專一性

  奢侈品牌是十分專一的,它絕不可以隨意擴張使用。所謂品牌的專一性,指的是品牌只服務於某一個產品或某一類產品。我們很難看到一個奢侈品牌分跨兩個行業使用,而且還取得了成功。品牌多元化經營本身就是品牌管理的大忌,更何況是一個奢侈品牌呢?“皮爾·卡丹”(我們並不認為它是一個真正的奢侈品牌)曾經延伸到酒業上,生產了一個“皮爾·卡丹”葡萄酒,結果失敗了。如果“耐克”敢這樣做,也一定好運不長。“人頭馬”要是成功地推出一個洗髮水來,“寶潔”一定是七竅生煙了。

  (6)距離感

  作為奢侈品牌必須製造望洋興嘆的感覺。讓大多數人產生可望不可及的感覺是奢侈品牌營銷的使命。在市場定位上,奢侈品牌就是為少數“富貴人”服務的。因此,要維護目標顧客的優越感,就當使大眾與他們產生距離感。距離產生美。奢侈品牌要不斷地設置消費壁壘,拒大眾消費者於千里之外。要使認識品牌的人與實際擁有品牌的人在數量上形成巨大反差,這正是奢侈品牌的魅力所在。所以,可以這麼說,奢侈品牌就是“夢寐以求,少數擁有”。

  (7)情感附加值高

  “你賣的不是鑽子,而是一個洞”。消費者購買產品時,重視的不是產品本身,而是產品能夠帶給他的利益。消費者購買奢侈品,如果是用來滿足基本的日常生活需求的話,沒有必要揮金灑銀,因為任何一種奢侈品,產品成本的價格僅僅占到整個奢侈品的價格的比例都相當之小。他們購買奢侈品完全是為了滿足他們社交或者精神層面的自我實現等高層次需求。某種意義上說,奢侈品賣的不是他那產品本身,而是賣產品所富含的,能夠帶給消費者的各種各樣的情感。百達菲利手錶,賣的不是手錶本身,賣的是尊貴和世代的精神傳承;萬寶龍鋼筆,賣的不僅僅是鋼筆本身,賣的是高雅的品味和上流社會的氣質;哈雷摩托賣的不是摩托車本身,賣的是一種挑戰精神。林林總總,奢侈品的產品,在產品物質核心之外,必然有一個很重要的情感屬性,支撐著它的高價值。

2. 湯博士今次又錯 2013-09-03 09:18:57
上次本人提及白居二並不屬於中原指數,湯博士論述白居二影響中原指數升跌,本人已經指正過一次。今次本人再次指正,有部份豪宅是屬於中原指數成份屋宛,顯然豪宅升跌影響中原指數,中原指數升跌會影響房地產市場。除非湯博士認為中原指數不代表房地產市場,但係佢又仲乜成日提及中原指數升跌?佢呢种思想又顯示出湯博士出文太多,質素每況愈下。
3. anggie T. 2013-09-03 10:15:10

Yes, obviously people that can afford luxurious apartments are not ordinary people with ordinary income.  They are something else, to be honest I don't have their money & cash flow & have no idea how money could come from........But you just have to know some people have it & play safe with what you have in your class.

The "class" concept is not pleasant to hear but it catergorizes people' social status very well.

 

4. Alan 2013-09-03 12:07:56
I suspect the government wish to dampen demand of "Luxury Flats" by putting various restrictions in place, in hope that this would give incentives for developers to build smaller sized flats instead of "Luxury Flats" EVERYWHERE in the past few years. Even areas such as sham shui po, mong kok, etc. Which is ridiculous considering the demographics of the area.

In the past few years the government have also restricted the size of flats in given areas, but the effect would be too slow and can only be implemented during the sale of land. And developers are smarter than that  as they would design flats that can be joint together by breaking the connecting walls. Or they would simply not bid for the land in question.

At the very least developers are building and selling smaller sized flats recently, hopefully this can somewhat fulfill some of the demand of housing in the short term. On a side note luxury properties development have pretty much slowed down to a halt, making such properties even more scarce and I imagine when the government lift the market restrictions luxury flats have a better chance of appreciation.
5. 博士用心良苦 2013-09-03 12:44:38
博士話豪宅炒家連棧道亦不需要修理,已經暗渡陳倉. 真是用心良苦! 提醒原來現有3D還有漏洞, 咁政府應該再修例如公司轉讓而公司資產只有物業則不能豁免BSD, DSD.
6. 前清格格不屬於嘆上車難的一群 2013-09-03 13:37:02

應:

無力上車其實係意指,...2004年,文嘉把魚則魚涌單棟樓的單位以低價賣出,....

愛新覺羅文嘉/滿清格格嘆地產霸權

一個往昔尊貴地位不再, 年逾古稀的前清格格在有限生財能力有限積蓄無增值前景的條件下除了逝去的顯赫尊榮, 與現今仍為两餐拼命的無產長者, 有何分別? 無力上車是正常不過更不應勉強上車令自已晚年辛苦徒惹後人争奪不和何苦來由不提也罷.

7. 組織一個:自由聯盟陣線 2013-09-03 13:47:20
建議博士組織一個:自由聯盟陣線參加2016年立法會選舉,搞亂香港政局......不讓長毛/綜援/公屋理論享受者成為真理......
如果博士大膽參加2016年立法會選舉,可以成立一個出選者提名人機制,博士做助選人亦可以,例如:博士/亮劍/醉猫陳教授......等等......可以初選亮劍,亦可以分區參選,可以遊說組織自由聯盟陣線共同合組名單參選......
8. 京上月新樓價年漲20% 2013-09-03 13:56:55

京上月新樓價年漲20%

(綜合報道)(星島日報報道)內地樓價和政策出現極端。監測全國288個地級以上城市樓價的「中住288指數」上月再創新高,至1061.8點,按年上漲11.16%;其中,北京8月的一手樓價較去年同期飆升逾20%。另一邊廂,河南鄭州限購令再升級,抑制投資需求,當地政府昨宣布,未滿20歲的居民不得購房。

  克而瑞信息集團、易居房地產研究院和中國房地產測評中心昨日聯合發布「中住288指數」8月數據,監測顯示,8月份指標再創新高,在監控的288個主要城市中,共有212個城市一手樓交易價格出現上漲,僅76個城市指數按月出現不同程度下跌,惟上漲城市數目略少於7月的217個。

  其中,一城市樓價上漲壓力最大。監測顯示,北京8月一手樓交易價格指數為1137.3點,較7月上漲達0.51%,但較去年同期大幅上升21.38%,這是北京樓價連續3個月按年漲幅超過20%。

此外,上海和廣州的樓價也有較大漲幅。上海一手房價格指數為1142.8點,按月上漲1.80%,按年上漲19.21%。廣州的樓價亦持續高漲,一手房價格指數1136.9點,按月上漲1.73%,按年上漲23.53%,漲幅較7月增加0.15個百分點。

  此外,河南鄭州昨日宣布,局部調整住房限購政策,以進一步抑制投資需求。新政策首次提出,對於未滿20歲的無住房單身人員,暫停其在當地限購區域購房。

  自9月1日起,持有當地居住證明3年以上,且繳納社保或個稅1年以上的非本市戶籍居民家庭,限購一套住房。對於年滿20歲的無住房單身人員,只可購買一套住房。

  此外,鄭州還制定樓價「零增長」的目標,若新建樓盤報價高於上一期則不予發放預售證,對不按照申報價格銷售或者銷售價格按月出現上漲,將暫停項目的買賣合同網簽。

9. 不明所以 2013-09-03 14:06:58

 特首梁振英回應有市民在台港登廣告要求他下台,強調他的施政以港人為先,事實俱在。

約300名市民今天在本港《明報》和《都市日報》,以及台灣《自由時報》聯署登廣告,大標題是「換特首是出路 還香港人一個家」,稱要「抗融合 拒赤化 反盲搶地」,內容指梁振英的施政並非優先考慮港人利益,而大量自由行旅客「肆虐香港」及「破壞了香港的文明和秩序」,『又不滿大量單程證人士來港,認為政府應取回單程證審批權,減少輸入人口』。

現在你香港人請外傭,最少要選 擇 其 中 一 種 ,以証明你可以養得起人:

 

a.

( 必 須 符 合 基 本 之 要 求 (HK$180,000) , 如 有 2 名 家 傭 , 即 HK$180,000 x 2 , 如 此 類 推 )
 
(i) 每 月 入 息 HK$15,000 ( 必 須 持 續 6 個 月)
(ii) 最 近 期 之 稅 單 副 本 (HK$180,000)
(iii) 最 近 6 個 月 之 定 期 / 活 期 存 款 副 本 (HK$360,000)
* 必 須 出 示 6個 月 之 糧 期 及 存 摺 上 之 姓 名
(iv) 銀 行 信 正 本
(v) 公 司 信 正 本 , 列 明 該 人 之 年 薪
* 以 上 可 夫 婦 合 併 或 其 他 家 庭 成 員 提 供 , 但 必 須 選 擇 同 一 種 證 明 方 為 有 效
b. 假 若 其 中 一 方 做 僱 主 而 不 能 作 入 息 證 明 , 必 須 由 另 一 方 提 供 的
 
(i) 結 婚 證 書 副 本 (夫 婦 關 係 :如 遺 失 結 婚 證 書 , 可 用 小 孩 出 世 紙 , 作 夫 婦 關 係 之 用 途)
(ii) 出 世 紙 副 本 ( 父 母 與 子 女 關 係 )
(iii) 出 世 紙 副 本 ( 兄 弟 關 係 )

但點解香港一個窮到無銀用嘅人,可以申請屋企人落香港?

梁振英今早回應稱,他的政策向來是港人優先,雙非零配額、限奶令和港人港地,都是他提出的,事實俱在;對於呼籲集資登廣告的人士稱,在台灣綠營《自由時報》刊登是為引起國際關注,「希望台灣引以為鑑,不要步香港後塵」,梁振英稱,他們在台灣媒體刊登這一政治廣告的做法,令港台兩地民眾都「不明所以」。

另外,他提到廉署酬酢委員會已完成4個月的調查,完成報告並提交給他,特區政府會切實跟進。

特首同泛民派「同心同德同樣硬膠」,推嗰啲鎖港政策,例如唔俾外藉有錢人,來買嗰些高到發癲、貴到發瘟嘅「豪宅」,喺度玩自宮、自斷香港米路,才是我「不明所以」嘅地方。

 
 
10. 梁振英:一直以港人優先施 - 支持CY 該做就去做! 2013-09-03 14:21:02

對於有議員及市民登報斥責他撕裂社會、施政非優先考慮港人利益及要求其下台,特首梁振英指廣告發表對施政的意見,期望引起國際注意,但他認為廣告內容令廣大市民及台灣人民都感到不明所以。他自言,一直以來的施政都是港人優先,包括雙非孕婦零配額、港人港地、叫停深圳非戶居民來港一簽多行安排,日後會繼續以港人優先推動施政。但他沒有回應開拓新界土地大計是否為了中港融合。

 

11. 張德江:中央支持梁振英施政 - CY果斷壓跌樓市忍受中短期陣痛 加油! 2013-09-03 14:27:25
中央肯定特首梁振英的貢獻,會繼續支持他施政,又讚揚香港紀律部隊質素高,梁振英及特區政府、中央均滿意紀律部隊維護基本法、一國兩制及香港治安作出的貢獻,向紀律部隊仝人及其家屬予以親切慰問。
12. 長遠房屋策略諮詢文件下午公布 2013-09-03 15:23:30

運輸及房屋局下午發表長遠房屋策略諮詢文件,就未來十年的房屋發展策略諮詢公眾。

據了解,文件會提出未來十年的房屋總供應目標約為47萬個單位,並諮詢市民認為計算房屋需求方法是否合適,亦會就發牌規管劏房、在現有公共屋邨內加建新公屋給非長者單身人士,以及改善單身非長者輪候公屋計分制等建議,收集意見。




13. LARRY 2013-09-03 16:52:09
很有道理,但政府官不懂,可惜。
14. 高官想買豪宅? 2013-09-03 17:15:29
會唔會有高官想買豪宅,所以要壓低豪宅價? 以前張XX曾在電視講過豪宅貴到他做教授幾百萬年薪都買不起。(估他是嫌貴)。
15. 本與末 2013-09-03 17:23:20
中原指數升跌會影響房地產市場
抑或
房地產市場會影響中原指數升跌
?
17. 689真系人渣 2013-09-03 19:57:44
大搞人民公社。
18. 直至到地球毀滅,在香港,長期持有物業的回報仍遠勝股票 2013-09-03 20:41:18
19. 左右逢緣 2013-09-03 21:24:11
騰信升10O倍,銀河升1OO倍,時也
20. 古惑招 2013-09-03 21:39:43
無把握有足夠地於十年內起44.7萬嗰個單位, 先假借民意調查確認需求, 然後挾民意去搶地, 遺抗者等於與民為敵, 呢招式叫做董卓挾天子以令諸候, 博士, 請為文分析.
21. TK 2013-09-03 23:45:29
 
 張得江一定支持YC 在香港實施大陸社會及共產主義政策, 大搞無產階級鬥爭, 幚大陸提早35年完成達標, 昇上封神榜都有份.
22. 毛澤東再也不會復活 2013-09-03 23:56:18

了解歷史,知道未來???

1953年至1957年國家推動公私合營,全國私有財產權公有化,最近二拾多年來中國高官/高層管理暗中進行國有財產私有化上市活動???沒辦法,國有財產基本上暗中私有化了.......毛澤東再也不會復活,再也管不到未來發展方向了......???這就是現實......