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1. 一舖養十代 2013-06-05 10:11:00 |
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一舖養十代，沽樓買舖，一定唔會錯！
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2. 亮劍 2013-06-05 10:18:20 |
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數字兄講過「遲早會加息」係點揾老襯！ 現在那些大銀行怕鬼咗你班經濟盲，驚你哋唔識計數，連加息風險都同你哋食埋拒！在早前就有唔少銀行，提供不同年期嘅定息按揭俾大家揀，祥情如下： 10 年 3.25 厘 7 年 3.00 厘 5 年 2.40 厘 3 年 2.00 厘 將之代入一個 5 M 單位，做七成按揭，借銀行 3.5 M 計3.25 厘，做25 年月供 17,056.07 元；做30 年月供 15,232.22元。 計3.00 厘，做25 年月供 16,597.39 元；做30 年月供 14,756.14元。 計2.40 厘，做25 年月供 15,525.90 元；做30 年月供 13,647.94元。 計2.00 厘，做25 年月供 14,834.90 元；做30 年月供 12,936.68元。 我揾定按利息最溶嘅 3.25厘來計，十年以後呢個業主共供咗 1,827,866.40元！ 其中利息 1,013,397.96元；本金還咗 814,468.44元，還剩下 2,685,531.56元。 每個月被動性儲六七仟，平均月付利息 8千 5樓下，沙一 395都係呢個價！ 十年本息分別係 4成半及 5成半！
重點係息口仲「平」既時候你還左幾多本金？ 房貸呢家嘢好公道，息隨本減、本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。 即使十年後加息，對你的實際影響已經極微。
世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多！ 即是說，今日我借港幣350萬，還到第30年就變左350萬yen。 當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。 幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。 因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。 頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：趁息平多還本金，供樓係會越來越輕鬆！ |
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3. 亮劍 2013-06-05 11:05:36 |
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香港人只懂搞政治，已忘記南京大屠殺了！ |
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4. 後悔莫及 2013-06-05 11:08:43 |
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買舖是一件高深學問，不要隨便沽樓買舖，一出錯就後悔莫及了！
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5. 一樣好東西 2013-06-05 11:19:48 |
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其實香港人是很聰明的,能文,能武,能工,能農,能醫,會講政治,遊行示威........就是少了一樣好東西????????原子彈??????? |
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7. 東京大屠殺 2013-06-05 11:43:27 |
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我相信東京大屠殺未來一定會發生 |
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8. homebloggerhk 2013-06-05 11:50:53 |
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買生意好唔好? http://homebloggerhk.com/?p=8160 你好!諗樣兄!
小弟有少少問題想得到諗兄既見解, 本人有資金60萬係到諗究竟我可以用呢筆錢做d咩去資產增值呢?我有睇過用外幣, 債券, 債券基金去養住筆錢到時機成熟再買層收租樓. 同時偶然間係網上見到有”買生意”呢樣野, 即係已提供場地, 客源, 員工等等. 即買即做, 上手店東更會提供培訓等新人上手做生意. 而且可以投資者身份去買入生意, 自己唔駛落手落腳去做, 剩係去run盤數就得喇. 睇到咁, 我當然好感興趣, 我亦都明白, 做生意冇咩理由唔駛落手落腳, 同埋面對風險, 加上賺錢既生意應該冇人會賣架. 所以我想問下諗樣兄, 究竟我要注意d咩?佢既風險係咩?
先申報下家庭狀況: 1.有自住樓, 月供9000元.
2.家庭入息45000.
3 扣除所有開支,每月可儲10000.
4.工作超穩定.
非常感謝!! 平凡人
ANSWER:
>>>>>>按此看全答案 多謝你提問，做生意會被逼地學到多樣技能，是將你個人潛能盡輸出之一個行動。常言道:「力不到不為財．」如果是買入小生意，自己唔落手腳用心去做，好彩既係頭幾個月比你搵返當初個資本、小蝕離場。假手於人，如果真係咁好搵你請番黎個人一排後都會自己走出黎開檔。如果生意冇起色，打工既冇所謂，但係睇唔緊自己盤生意自如倒錢落海，賠上樓房欠下成身債不計其數。所以冇咩小生意可唔駛落手落腳去做。至於大公司有規模的，當然可以請人幫你做，但你出何代價令叻人安於本份呢? 講到呢除左你係一個有錢既二世祖，否則搞生意自己唔落手很難成功。 土地是有形資產、人材係無形資產。如果你有個真心朋友，可以由你控股而佢出力，有希望不費氣力而令生意滾出錢來。 但睇讀者profile，工作穩定，人工只屬一般。相信唔係慣常幫公司搵客搵錢一群，既然有公司「磅住」自己去搵客都唔掂，作來自己搞生意? 另外生意是資本定資產? 實在密不可分。資本一般指intangible的東西，資產是有形(tangible)的，你可以用資本去買一些為你製造收入的資產，可以生意是既有資本在內，又控有資產在手，亦沒有近似生意之放盤參考，令估值十分困難。 生意之估值即你究竟比幾錢去買盤生意先抵! 筆者之理解是未來一段時間生意能給予你的收入之現值總和，再加上該生意有機.......
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9. 一舖養十代 2013-06-05 11:59:52 |
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買舖根本就很簡單，不要扮高深，沽樓買舖，一定唔會錯
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10. 如何養十代 2013-06-05 12:23:48 |
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買舖是一件高深學問，不要隨便沽樓買舖，一出錯就後悔莫及了！一失足成千古恨..........現在香港有大量長期空置無法租出吉舖........此類吉舖就是收支失去平衡點的舖位...........信不信由你,如何養十代??????????中國有一句古話: 富不過三代....... |
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11. Ak Shares分享郭道——傻招玩死樓市 2013-06-05 12:35:23 |
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經濟學上有所謂「供應學派」，主張減稅，提振供應誘因，刺激生產和就業，帶動經濟增長及政府收入，佛利民是倡議積極不干預政策的表表者，奉行自由市場，小政府。但這邊廂香港近年卻自創土炮「需求學派」，每當有乜依郁，就以行政手段硬加限制，透過壓抑需求來調控市場，本地樓市便被官府連環辣招五花大綁，監生焗暈。
政府以警察分隔遊行示威人士的手法，以印花稅當作鐵馬，買家稅作為胡椒噴霧，「行住」手上已經有住宅的香港人不再買樓，同時嚇退來港置業的非本地居民。昨天有議員在立法會財經事務委員會會議上，質疑政府針對樓市推出的管理需求措施只不過令成交減少，未有令樓價明顯下跌。林大輝批評，無論額外印花稅或買家印花稅都是「傻招」，未來樓市可能變成「死市」，但根本幫不到永久居民上車。
財政司司長曾俊華的回應基本上跟食局局長高永文解釋「限奶令」差不多，說本港樓市核心問題在於供應緊張，不過，增加供應需時，所以推出管理需求措施，他強調這是非常時期的非常措施，不會永遠推行，亦平衡各方面的需要，但會優先考慮讓本地人持有一個物業。
新盤周末食白果 在財爺的角度，見到樓市成交縮減原來已等同於措施奏效，他說，雖然樓價未見大幅下跌，也有趨勢向下，在4月回落0.7%，惟現時樓價仍較08年低位高1.2倍，供樓負擔比率為56%，因此泡沫風險仍不容忽視。很明顯，曾司長睇淡後市，可是，住宅市場目前卻有一班白表客同綠表客正熱烈肉搏，在資助房屋板塊爭逐，與私人住宅市道形成強烈對比，呢群搜購者是豬仔定羊仔？整體樓市交投不暢，其中一個原因是受一手樓盤新例窒礙，規例實施至今一個月來，新盤銷情慘淡。現時市面僅得三幾個零星新盤合規應市，分別為信和置業（083） 位於九龍城的TheAvery、太古地產（1972） 在何文田的DUNBARPLACE，以及香港小輪（050） 發展、恒基地產（012） 代理、位於粉嶺的上車盤逸，不過，此三盤於剛過去的周末兩日均未能「發市」，齊齊捧蛋，為新例實施後首次星期六和星期日零成交。
至於二手買賣亦依然寥落，本港四大地產代理所統計的十大屋苑成交量數據參差，於剛過去的周末周日，中原地產報數13宗、香港置業14宗、美聯物業17宗及利嘉閣地產19宗，與前周比較變化分別為跌31.6%、升7.7%、跌15%及跌24%。若擴大統計全港100大屋苑，過去的周末周日合共僅錄得約61宗成交，較前周減少約18%，其中大部份買賣屬細價單位，天水圍嘉湖山莊該兩天有7宗成交，已算表現最佳。中原城市領先指數已連升三個星期，最新報119.06，按周上升0.23%，三周累升0.47%，加上近日二手居屋頻頻錄得破頂的消息，不排除對業主的心態造成一些亢奮效應。
樓宇供應接不上
不過，AK覺得，居屋市場自從5000個白表免補地價名額由公佈到抽籤呢大半年，已把居屋價錢谷高約兩成，尤其二三線地區的貨色，若論泡沫，這壇Bubble活脫脫是政府政策吹出來的。現在市場觀望那些沽了樓的綠表客會否拿套回來的錢流向私樓市場，但充其量只觸及細碼單位，整個樓市一日未移開分隔自置人士及投資者的「鐵馬」（高昂印花稅及鎖三年規條），樓市仍將動彈不得，最弊是供應有排都接不上，政府需逐步研究運用荒廢的綠化地帶、政府用地，釋放工業用地及增加發展密度，連岩洞和發展地下空間的可行性也不放過，但財爺都承認，如此種種發展涉及許多法律限制，工程亦不簡單。至於恒地（012） 「四叔」（李兆基）豪捐新界農地興建1萬個300方呎免首期住宅單位，每個售價100萬元，過程亦相當複雜，雖說對象是年輕人，但建成後，可能他們都已不再年輕了。
ak@hkheadline.com
郭艷明 |
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12. 投資樂園——樓價指數連升三周 2013-06-05 12:42:43 |
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剛在上星期公佈的中原城市領先指數，連續上升三個星期，最新報119.06點。看到這個數據，不同的人有不同的反應：（1）期待樓價回落買樓上車的人，等了三年又三年，租樓的業主年年加租，樓價等極都未有得跌，心如止水，萬般無奈；（2）有N層樓在手的人，早前被政府出招搞到憂心重重，近日變得精神抖擻，放下心頭大石；（3）每次政府出招後，都說樓價大跌的分析師，樓價沒有大跌，反而跌到一地都是眼鏡碎片，現正在努力清理。
筆者過去一直強調，如果以為政府近年推出的招數，可以令樓價下跌的話，你將會為此失望。政府在房策的安排，以額外印花稅為之重藥，但也是用錯藥，利用政策壓低了需求，但同時也壓低了供應。物業的額外印花稅大幅提高，香港平均每年有十萬個成交，那麼三十多萬個二手樓的供應，大部份都會在市場消失，二手賣家的叫價變得更硬；用公司名義持有的物業，更加不想賣出，因為賣出後要再買的話，一來一回最少唔見二十巴仙；一手樓就更加不用說了，根本冇貨賣。
印花稅減慢「上流轉動力」 政府出招只壓低買樓投資的需求，但近年樓市炒家已大量消失，炒樓的人根本不多；但新招壓低了供應，業主沽貨後要再買的話，要立刻付雙倍印花稅，按揭成數又要減少，按息從H+0.8%（目前約為1%）變成P-2.X%（接近2.5%），完全無數，現金回來後亦沒有好的出路……結果令有樓收租的人不願沽貨，若非等錢使的話，完全沒有賣樓的動力。
至於換樓的人，雖然半年內不用交雙倍印花稅，但考慮因素更多，如非必要都不會賣樓搬屋。良好市場運作要透過政府製造的「上流轉動力」，例如冇樓的人可住公屋、公屋住戶買居屋、再變成買上車盤、買市區樓、再轉豪宅等，以前港英政府在這方面做得很好。現在印花稅把「上流轉動力」減慢，也減少了供應；在供應減少的情況下，你想樓價下跌？都應該幾難。
註：此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。
中信證券國際執行董事
企業高端客戶及證券業務發展主管
林一鳴博士 |
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13. 波叔 2013-06-05 13:22:41 |
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睇劏博士就知買舖並不是高深學問啦，有錢就買，必定贏！ |
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14. 懲罰香港 2013-06-05 13:36:23 |
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中國領導人應該來一次大懲罰香港這班無恥民主政棍和支持者，趁佔領中環，順水推舟，讓香港經濟跌落深淵，樓價跌9成，永不番身，令香港人要返內地搵食和定居，到時自然中港融合。
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15. 小弟有事請教 2013-06-05 13:36:51 |
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主持人, 小弟因做ASSIGNMENT關係, 想了解車位價格跟該區的規劃關係, 想請問那裡可找到屋苑內車位成交量及時間, 如本人親身去問AGENT, 一定比人話。 |
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16. 大C 2013-06-05 13:47:04 |
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17. 車位成交記錄 2013-06-05 13:49:16 |
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18. 倘與內地分離 港樓價跌90％ 2013-06-05 14:08:37 |
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前天說到香港的經濟支柱幾乎都與內地有密切關係。香港貿易總額等於GDP的3.6倍，但本地出口卻只佔GDP的2.8％。金融服務業近來雖大走國際化路綫，但主要份額已轉到內地去。旅遊業佔GDP總量雖不大，但絕大部分旅客已靠自由行支撑。就算是香港的專業服務，如會計、法律諮詢等，內地的比重也愈來愈大。香港的工業家自八十年代開始，也早已轉戰神州大地，內地的直接投資中，來自香港的資金從來遠遠高踞首位。由此可知，中港經濟早已很大程度地融合。
內地不用靠港 港極靠內地
若說兩地唇齒相依，卻並不準確。嚴格而言，內地已不用怎樣依靠香港，但香港卻極度依靠內地。以進出口貿易為例，上海、深圳，甚至天津的港口，已超過了香港。金融服務業香港仍然重要，但上海羽翼已豐，前海能部分取代香港，也只是早晚的事。內地富裕遊客首選目的地已是歐美，而不是香港，沒有天然資源的香港能獨自生存嗎？
本土主義的其中一個極端是要從內地分離出去。我不相信這可以做得到，但這卻無礙我們考慮一下，後果會是怎樣的一種光景。首先，內地必然把香港看成是敵國，處處抵制。它根本不用出動解放軍，只要切斷與香港的一切經濟來往，香港便活不了多久。
首先樓價會大瀉，我看起碼跌九成。但樓宇仍然存在，可供人居住，若是想賣出變現救命，卻換不了多少錢。香港的股價也會大跌，內地的股票則不一定。香港的外滙儲備在今年三月有2.886萬億港元，但扣除欠債後，只有1.374萬億可以動用。這筆錢等於八個多月的GDP，可用作購買糧食消費品，但頂不了多久。港人儲蓄起來的資產甚豐，但很多在富人手上。他們可以輕易看到香港經濟崩潰，一定會盡快走資，以避此劫。他們從此不願留港剝削港人，後者卻是無工可開，沒有收入了。
新加坡模式不可行
要搞新加坡模式嗎？不要忘記，新加坡一樣極度倚靠國際貿易與金融，香港與內地關係搞僵了，還有空間搞這些行業嗎？發展高科技如何？這需要很長的時間，而且香港的高科技人才（其中很多都是內地人）肯繼續留港嗎？港人從外滙儲備及私人儲蓄積得的彈藥，也許夠支持港人一兩年的生存，再長便十分困難了。這麼短的時間，經濟不會成功轉型到不用倚靠內地。
由此可知，若把本土主義推到一種極端，港人連生存都成問題，香港的人才都醒目，哪會不懂趨吉避凶？他們一早便跑掉了。
分離主義的愚蠢之處是不懂得香港與內地早已是坐在同一條船上，有如《少年Pi的奇幻漂流》的一人一虎同坐一船，若是雙方劍拔弩張，能生存下去的機會大減。首先死掉的毫無疑問是香港的經濟。一些意氣用事的說話，如孔姓某人說「港人是奴才走狗」，或香港某些憤青或別有用心的人用乖張的「邏輯」，把愛國說成是罪惡，別人用真金白銀來購物，卻被說成是「蝗蟲」，統統不利香港發展下去，而且十分無知。我與我的朋友接觸的內地人及來港讀書的學生，優秀傑出的極多，他們是中國將來的希望，哪裏與某些偏執評論人所描繪的有半分相似？不少人認為部分港人的排斥內地人，是源自他們在競爭中的挫敗，從而轉化為憤怒。我是個樂觀主義者，仍不肯相信大部分港人會墮落到這地步。（二）
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19. 第二號殺手 2013-06-05 15:03:04 |
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心臟疾病是香港第二號殺手，僅次於癌症，每年平均約有五千人因各種不同的心臟問題而喪失生命。更有資料顯示，近二十年因心臟問題而致死的人數約增加兩倍；加上有年輕化的趨勢，所以我們絕不能輕視。
有見及此，香港專科中心提供一站式的服務，由檢查、治療到跟進等，亦由同一位醫生為你準備妥當。而且我們擁有新穎及精確的醫療設備，令檢查的準繩度大大提高，從而得到較佳的治療。
本中心非常注重安全及衛生，所以設備均一律於使用前進行全面消毒，亦有採用一次性的無菌醫療檢查儀器，用完即棄，避免交叉感染。 |
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20. 有樓同道請小心 2013-06-05 16:21:46 |
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有樓同道請小心, 早前聽電台, 原本佔中運動若各不相讓, 推演至最後, 佔中運動成員已有心理準備政府要以宣佈戒嚴告終, 如果係咁, 香港經濟將大受打擊, 憤青們卻對此大表歡迎, 要借此一舉撃倒地產霸權. 有此類人, 香港憂矣. |
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21. 定息10 年 3.25 厘 2013-06-05 16:52:47 |
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真係銀行賣大飽，佢地餓樓按生意餓得好緊要！ |
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22. 真的假的? 2013-06-05 17:24:34 |
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Which bank has 定息10 年 3.25 厘? |
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23. 定息 2013-06-05 17:39:54 |
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渣打 |
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25. mini 2013-06-05 19:02:31 |
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現在政府將樓市變成 : Actually, CY has become a“搖搖” . His mind/thinking is subject to his master who thinks price of property is high or not. So, you can judge what's the capability of a slave ! The last buyers could be the mainland chinese if they note that the HK officials kick off the " 3Ds" and the RMB exhange rate with HKD is 1.25 or higher. Cheating You is cheating you.CY is CY. You cannot expect a true liar who can tell you the truth |
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26. To 17/F 2013-06-05 19:31:52 |
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27. 70後投資者 2013-06-05 22:47:01 |
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謝謝你早前的回應!跟銀行溝通過之後, 賣咗之後再買回的機會很低, 因為金管局的要求只會越來越高. 短期內也不會轉變. (唔計full pay) 但我決定為咗安全之計, 希望能奇蹟地在這成交極低之下賣走百份之20-40的物業(工商鋪), 而又不太蝕價. 設立防護網. 提防銀行追差價 唯一肯定的是自己的槓桿一定下調, 這真的要讚美一下曾生. 冇佢又點會保守到咁! 發哥話頭: 退一步海濶天空! |
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28. 70後投資者 2013-06-05 23:11:10 |
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另外啟德塊地俾中國海外買咗, 港人港地理論上是否應該只賣給香港人/香港資金, 如果不是大陸資金又炒起地價, 到時貴買又貴賣, 香港人都係買貴樓. 本地發展商下次下標又會唔會低呢!
政府搞來搞去其實都阻唔到資金入嚟, 面對現實吧啦!
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29. Peter Paker 2013-06-05 23:51:38 |
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今次啟德賣地，如果冇港人港地條款，口價起碼高2 -3成，唔好忘记厘塊地有沙中缐及東九因素。其實要搞港人港地，都唔好揀市区靚地，揀都揀D山卡啦嘅地，起码库房损失都冇咁傷
其次，bsd 後，香港所有現有新、舊房屋巳变成港人港地，如不取消 bsd，整港人港地的條款根本是多餘。現在樓价究竟有冇因 bsd 而下跌过來？
因此，港人港地使到賣地收入減少，但是，如果基本因素不变(利息丶收入差距、土地开发不足），究竟将來起好後發展商会否平D賣就唔知？
回顧一下歷史，首批限呎盤地推出之时，正是大单位热賣的時間，以致限呎地以较低价賣出。後來樓价续升及出招，以致细単位反能以較高价下熱賣，投下限呎地的发展商反能賺得更多，當中反映官員對市場的觸觉真係较弱。
至於今次港人港地会否出現限呎地賣平左的情况，拭目以待。 |
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30. 吹胀 2013-06-06 08:11:03 |
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可能中國海外第日你用來做宿舍，唔賣唔租
你地政署吹得我脹 |
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31. Peter Paker 2013-06-06 08:13:23 |
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如長缐看，港人港地同其他地一定会出現判定性的差異。
但是，短線看，今天香港人有強大的需求及旺市下，港人港地未必平好多。
所以，設太多限制並不是好事 |
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32. banker 2013-06-06 09:11:52 |
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ibond 已抽走部份股市和樓市資金，股樓還要繼續跌。 |
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