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從 sell in may, walk away 說香港人點

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香港政府將樓市變成一個“搖搖＂

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1. 亮劍 2013-06-04 10:45:47

博士-----

我有時都係班門弄斧咋，如有錯誤訊息發表咗，敬請指正！

2. 博士 , 这可不是您下篇文的題材?? 2013-06-04 11:11:53

今日曾俊华係立法會講大話，佢話供樓負擔比率為56%，簡直係不負責任地欺騙香港市民，何解？

根據2013年5月金管局回複立法會的信件所講，新造按揭：

– 平均成數由2009年9月的64% 下降至2013年3月的54%

– 平均供款與入息比率由2010年8月的41%下降至2013年3月的36%•

P.52

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/about-the-hkma/legislative-council-issues/20130506c1.pdf

3. 沈大仙出局 2013-06-04 11:19:41

一直預測樓市大跌的無料股評小卒沈大仙在爽報參加的股票投資比賽，第一個出局。

如此失敗，怎在財經界立足??????

4. 讚嘆 2013-06-04 11:19:42

科技溶入大千世界，黃藥師與羅四海對決

真的光怪陸離，無奇不有

5. 小市民 2013-06-04 13:30:31

我覺得政府唔應該用錯的數據去誤導市民 , 政府用埋令人D 下三濫手段去呃市民唔好買楼 , 有冇搞錯??

如果明明火災要向南走先有生路 , 但是曾俊华偏偏叫你向北走衝入火場 , 同叫您去死有咩分別?????

6. homebloggerhk 2013-06-04 13:31:31

如何分析樓市升跌

http://homebloggerhk.com/?p=8144

Lum Sir，本人拜讀你文章幾個月，看到不少值得參考的地方。只是個人認為人人的處境不同，其他人的經歷不能成為自己可複製的模式。故冒昧來函，望能得到回覆。

本人35歲，單身（不打算結婚），與家人同住，現職高級學位教師，工作和收入都非常穩定，月入59K（四年後該有頂薪69K），但礙於進修多年及供養父母，過往儲蓄比率不高。現只有現金50萬及30萬不想動用的基金。本人現時每月儲蓄約30K，包括25K轉為20K人仔等收2%利息，及用5K購買基金債券。

本人正等候樓市從現價下滑15-20%才購入300萬單位自住（不過個人也認為是賭一把，因為香港樓市過去都因量寬和其他上流的中產炒賣而跑上去，現在美國量寬未停，供樓利率又低，日本又印鈔，游資極多，樓市前景難以看透。只因梁特首因民怨必須在這一兩年把樓價軟著陸，我才敢打賭樓市可以下調）。

本人的提問是，

1.據你的看法，樓市在未來一兩年下調20%的機會有多大？

2.以本人的工作及工資（無任何貸款記錄），將來做八成按揭上車的機會是不是很高呢？

ANSWER:

是的，每人處境也很不同，就算來信提問，亦只能為讀者勉強答題，不能面對面去捉著讀者痛處及將心中之疑難化解。看你的問題，有三點想提出。

第一是相信你未曾去睇樓及將買樓之諗法付諸實行。當然有人諗價未到，固然未應起行。但買到合適樓宇，就當是一世人只買一間樓的自住者都應在打算買樓前三到六個月開始為自己計劃財務，了解區份及樓盤。若真係點開頭去做都未明，那花些少時間參與下方所列之交流會吧，可為你更快命中心中的dream house，省回更多時間。

有上述第一看法，是讀者絕有能力為自己所作的問題2，做多點功課即能解難。當然有可能是讀者為求安心，已知答案後再作提問。以買入300萬單位計算，只要有60萬作兩成首期，再用九千餘元作每月按揭供款，即可成功上車了。可用mortgage calculator計到此數，另外留意要比按揭保險保費幾萬元，多少視乎你還款年期而定，真是有問題歡迎再問。亦因此提出第二點，買樓是十分依靠「街頭智慧」的事情，理解樓價高低、講價、了解投資環境都是十分生活化的東西。所以想快手明白自己買唔買到該屋苑樓盤及更多人想知的「抵唔抵買」，請落去行個圈，用人個口話比你知再加上親眼看見做比不斷在網做功課學得更快。

最尾一點是讚揚讀者文筆，比諗樣好多了。但贈言一

.............

>>> 按此看答案

7. 一葦 2013-06-04 13:50:38

3樓，如你詳知過往廿年各財經演員代表那些機構，各人的出道、冒起、回落；又如何翻身、過檔、其近親又在那些大行、自己成為（大師），當對見於報刊的大多數預測，會心微笑！但相對某些外資公司，已屬含蓄及相當尅己。

8. 給唐榮的公開信 2013-06-04 14:12:08

給唐榮的公開信

唐榮 , 您好。貴報今天 A6 版轉述 , 曾俊華所講的2013年首季的供樓負擔比率為 56%。我發現當中曾俊華所說 56% 的數字 , 有嚴重的錯誤及偏差。

根據2013年5月金管局回複立法會的報告所講 (hyperlink 文件第52頁) ，新造按揭：

⋯⋯ – 平均成數由2009年9月的64% 下降至2013年3月的54%

– 平均供款與入息比率由2010年8月的41%下降至2013年3月的36%

金管局的調查是根据銀行批出的每個真實按揭個案所統計出來的，有絕對的可靠性。

其次 , 根據2011年6月所進行的人口普查所得 , 私樓自住户供楼中位數只是 $8000 , 供樓負擔比率中位数為 20%。再者金管局分別于2011年6月及2013年2月起實施 + 2厘的壓力測試 (+ 2 厘後 , 供款不得超過月入 6 成) 及 + 3 厘的壓力測試 (+ 3 厘後 , 供款不得超過月入 5 成) 。

因此 , 纙輯上 , 只要金管局沒有把關上的疏忽 , 56% 的供樓負擔比率是絕對沒有出現的可能 , 不排除曾俊華所引述的數据是有嚴重疏忽及錯誤的可能性

貴報作為一份有份量的財經報章 , 所報導的新聞过去有一定的水準 , 因此 , 當中曾俊華所說的 56% 與實際倩況存在重大偏異 , 小弟認為 , 有必要查出當中差異的原因 (是否存在金管局把关不力 , 或人為疏忽等) , 以息公眾疑慮。

9. 利世民 2013-06-04 14:16:16

「樓價仍然比08年高1.2倍……」財政司司長曾俊華在立法會的滙報，一大堆數字，沒有起伏的聲線，一般人都會悶出個鳥來，但正在看電視新聞直播的誠哥，卻聽得津津有味。
雖然不似得另一位誠哥般，可以豪擲百億為愛兒買間保險公司，但這個誠哥也是個富爸爸；持有幾個太古城單位收租，在這個資產泡沫的年代，賬面淨值未到一億，但也有幾千萬。
「好在沙士後我買了這幾個單位收租。今時今日，想圓香港夢？發白日夢就有份！」誠哥自豪，不是因為自己眼光好，也不是因為有那區區幾千萬的身家；誠哥覺得，自己可能是最後一代可以圓香港夢的香港人。
甚麼是香港夢？你可以說是市儈，但我會說是富爸爸的財務自由。香港地，甚麼高薪厚職也是假的，如果不是有樓揸手，心理始終不踏實。一層自住，一層收租，是最基本不過。當然，要財務自由，一、兩個單位只是起步點，但要過富泰的生活，真正起點至少五、六個單位。

這一代圓不了香港夢，社會棟樑說是因為地產霸權令百物騰貴。算了，不明白聯繫滙率運作道理的人，很難讓他們明白通脹永遠是貨幣現象。傳統智慧，抗拒通脹，惟有實質資產。可惜，香港政府的混合辣招，歧視持有多過一間物業的人。無錯，政府假設了持有多過一間物業，就是炒家，要打壓。
翻查紀錄，思歪特首的收租物業在新加坡。發展局局長陳茂波在澳洲有住宅和車位，也是收租之用。負責貧窮和失業政策的張建宗，才是真正收租王，有八個物業。口口聲聲要打壓樓市的特區政府，最核心的高官，全是樓市好友。
混合辣招令供求萎縮，但樓價卻沒有下跌。社會棟樑又有沒有想過，樓市流動性銳減，最受惠的，就是那些早就揸重貨的上一代人？

10. Data 2013-06-04 15:05:10

Well I think you should use your " Mirror" sometime. Eg. homebloggerhk

11. 亮劍 2013-06-04 15:31:53

根據美聯最近 5 月公佈，平均樓價係 8781 元，如以實用 50 平方米計，做七成供 20 年，按息 2.15 %，每月供款就係 1.7 萬，套翻落香港私樓家庭入息中位數 30900 元來計一計，就正正係 55 %！

但呢度有幾個盲點，點睇 20 年按揭都係少咁啲，做 25 年甚至 30 年應比較符合現實。

咁同樣銀碼單位立即變成每月供 1.43 萬 (46%)及 1.25 萬 (40%)！

而實用面積 50 平方米，轉翻做大家用開嘅建築面積計大約七百呎，似乎係用以換樓升呢嘅三房格局喎！

首置客面對高企嘅樓價，上件 40 平方米新界盤合理啲，揾個 300 頭做九成按揭，月供同樓上計呢件 50 平方米差不多，如以按 30 年，每月供款只係比租樓多幾仟，就當被迫儲蓄！

驚美國退市嘅話，去做 5 年定息按揭，年息 2.4 厘，五年後樓價升，咁你首期多咗，睇環境細換大或出市區囉！

小跌嘅話，賺住都無壞！

至於大跌例如一半嘅話，特區政府仲驚過你啦，記得保持供款唔超過入息四成，此乃底線！

12. 路人5 2013-06-04 17:01:27

可能和這個題目不切題但不吐不快,昨天在電視中看見屯門宝x邨投訴厠所太細不能用,我想,上樓的人應該已經知道厕所很细,因為他們應該看过單位後才搬入去。現在他們要求擴大洗手間面積。如果真的要做的話,私人業主有禍了,他們的租客也可以用同樣原因要求業主擴大㕑厠如果他們認太細或不好用的話。

13. 路人5 2013-06-04 17:01:28

14. to 亮劍 2013-06-04 17:07:04

"但呢度有幾個盲點，點睇 20 年按揭都係少咁啲，做 25 年甚至 30 年應比較符合現實。

咁同樣銀碼單位立即變成每月供 1.43 萬 (46%)及 1.25 萬 (40%)！"

若果增加按揭年期, 月供當然會少左, 但年期長左, 加息對你既impact亦會愈大.

15. 2 樓 2013-06-04 17:14:22

係話人地欺騙你之前, 睇清楚人地講乜, 再做多少少資料搜集, 你硬用apple 同 orange 比係你既事，唔好誤導網友，等人地以為樓價真係平

先唔講你用蘋果同橙比既無知，而家供款比率的而且確未去到危險的地步，前題只係利息低，如果利息去番９７咁，平均供款比率必定破百

16. mini 2013-06-04 17:31:21

Kids just want to have fun ! What a wonderful Hong Kong in the world !

Simple is pretty, and simple is happy.

18. 如果驚死就先自殺的正苦官員 2013-06-04 18:22:24

香港正苦驚樓價太高會引致資產泡沫爆破，所以用盡方法打擊樓價以令其大跌！正如一個人會用自殺來逃避自然死亡一樣!白痴！

19. 墓言 2013-06-05 02:54:01

20. 亮劍 2013-06-05 10:15:36

TO 14-------數字兄講過「遲早會加息」係點揾老襯！

現在那些大銀行怕鬼咗你班經濟盲，驚你哋唔識計數，連加息風險都同你哋食埋拒！在早前就有唔少銀行，提供不同年期嘅定息按揭俾大家揀，祥情如下：

10 年 3.25 厘

7 年 3.00 厘

5 年 2.40 厘

3 年 2.00 厘

將之代入一個 5 M 單位，做七成按揭，借銀行 3.5 M

計3.25 厘，做25 年月供 17,056.07 元；做30 年月供 15,232.22元。

計3.00 厘，做25 年月供 16,597.39 元；做30 年月供 14,756.14元。

計2.40 厘，做25 年月供 15,525.90 元；做30 年月供 13,647.94元。

計2.00 厘，做25 年月供 14,834.90 元；做30 年月供 12,936.68元。

我揾定按利息最溶嘅 3.25厘來計，十年以後呢個業主共供咗 1,827,866.40元！

其中利息 1,013,397.96元；本金還咗 814,468.44元，還剩下 2,685,531.56元。

每個月被動性儲六七仟，平均月付利息 8千 5樓下，沙一 395都係呢個價！

十年本息分別係 4成半及 5成半！
重點係息口仲「平」既時候你還左幾多本金？

房貸呢家嘢好公道，息隨本減、本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。

即使十年後加息，對你的實際影響已經極微。

世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多！

即是說，今日我借港幣350萬，還到第30年就變左350萬yen。

當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。

幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。

因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。

頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。

結論：趁息平多還本金，供樓係會越來越輕鬆！

21. 一齊抗日，為死於日賊下的亡魂復仇 2013-06-05 10:19:12

http://ourenglish.org/China/History/Japancruelty.html