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1. 樓市才剛剛轉向 2013-05-10 12:52:41 |
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麥格理發表研究報告，引述長實高層指預計樓價下跌一成至兩成，並指公司將於跌市之中劈價售樓。 研究報告引述長實高層指，集團希望繼續以「貨如輪轉」的策略售樓，以達致利潤率最大化，並在本港樓市進入跌市時，透過減價來增加市場佔有率，最率先劈價為豪宅，其次為中檔次大單位及細單位。
報告又引述該名長實高層表示，本港樓市才剛剛轉向，樓市買賣家仍在適應政策環境，而他們仍在評估樓價下降空間，又指不清楚供應會何時上升，而政府被政治議題分散注意力，難以估計未來香港經濟前景。
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2. 差估署樓價指數 13個月首跌 3月跌0.13% - 業主看淡 2013-05-10 13:07:37 |
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政府連番出招後，樓價終於回落。據差餉物業估署最新公布數據，3月份整體住宅售價指數報239.3點，較2月239.6點歷史高位微跌0.3點或0.13%，為去年2月以來樓價連升13個月後首度下跌。其中，實用面積1075方呎或以上的大型單位，樓價按月下跌2.3點或0.91%；1075方呎以下的中小型單位樓價，同樣為連升13個月後首度下跌。 |
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3. 引刀一快 2013-05-10 13:28:55 |
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湯生，有冇加埋樓宇空置率嘅數據落去評估呀？ |
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4. 政府失控再出招，就認真大件事 2013-05-10 13:49:37 |
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5. 煲浪追浪 2013-05-10 13:49:49 |
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日圓貶破百 亞幣跟貶 【12:35】
〔中央社〕日圓兌美元4年來首次貶破100日圓兌1美元，亞洲貨幣聞訊在韓元領貶下，連續第2天挫貶，市場臆測日圓貶破100，恐引發區域政府出手摜壓本幣，捍衛出口。彭博摩根大通亞元指數（Bloomberg-JPMorgan Asia Dollar Index）繼昨天創9個月來最大單日跌勢後，今天挫跌0.2%。該指數料終止4週來漲勢。日本央行力抗通縮的刺激措施，已造成日圓匯價今年以來貶值14%，不利和日本在出口市場競爭的國家。東京大和證券資本市場公司（Daiwa Securities Capital Markets Co.）投資策略暨研究部門主管龜岡裕次（Yuji Kameoka）指出，日圓續軟下，亞洲貨幣普遍面臨貶值壓力。在貨幣走堅下，部分國家可能進場干預。根據彭博彙編的數據，首爾時間上午11時37分，韓元兌美元貶值1%，報1102.42韓元兌1美元，創近2個月來最大貶幅。韓元本週計貶0.5%。泰銖兌美元則貶0.9%，報29.65泰銖兌1美元，泰銖本週來計升0.2%。菲披索兌美元貶值0.6%，報41.06披索兌1美元。馬幣兌美元貶0.5%，報2.9883馬幣兌1美元。南韓央行總裁金仲秀（Kim Choong Soo）昨表示，日銀積極的貨幣寬鬆政策對南韓造成不小的衝擊。南韓央行昨天閃電降息，調降基準利率1碼至2.5%。韓元兌日圓年來計升13%，兌美元累貶3.4%。首爾友利銀行（Woori Bank Co.）匯率交易員崔成鉉（Choi Sung Hyun）指出，「在日圓兌美元貶破100日圓後，市場紛紛臆測南韓當局可能進場干預，保護韓元。」「出口商可能匯回海外獲利，可望支撐韓元兌美元在1100韓元水準之上。」泰銖今天創2011年9月以來最大貶幅，市場臆測泰國央行將降息。財長吉提拉（Kittiratt Na-Ranong）表示，他將在13日和央行貨幣政策委員會會面。吉提拉數度呼籲央行降息，以遏止資金湧入，資金流入推升泰銖4月攀抵16年高點。吉提拉昨表示，央行應該聚焦在匯率，而不只是通膨。中國大陸人民幣終止3個交易日來升勢。人行調降中間價幅度為10個月來之最，迫使人民幣貶值，以維持在容許的交易區間內。人民幣兌美元貶值0.16%，報6.1406元人民幣兌1美元。至於在亞洲其他貨幣方面，新台幣兌美元貶0.3%，報29.597元新台幣兌1美元。印尼盾兌美元貶0.2%，報9736印尼盾兌1美元。越南盾兌美元則是升值0.1%，報20929越南盾兌1美元。 |
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6. Peter Paker 2013-05-10 13:56:21 |
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有一位讀者（ ksip)提出一個很好問題, 他的問題如下: "對於用MA數據有疑問。由於600萬以上樓借不足7成，1000萬以上最多5成，此類物業按揭成數偏低。拉動整個loan-to-value ratio 處於低水準 (53-55%)。但4百萬樓下，估計上車的多用7至9成按揭。萬一利率回升，他們會是較難支持的一群" 這個問題，我有兩個 approach 去回應： 第一 根據HKMA 的規定，第一套、用於自置的居所可以借到7成以上至9成的按揭 (即：Mortgage Insurance Programme “MIP”)，不過成交金額不得高於HKD600萬及要繳交一筆可觀的按揭保費。 用抽樣本的方式，查看2012年6月 - 10月的金管局的「住宅按揭每月調查結果」及HKMC统计数据，發現一個現象，就是超過7成按揭貸款的提取金额只佔當月總提取按揭貸款金额的10 - 12%，屬低水平，大約估詳情請參閱表一： 表一 Pls refer to http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/1008721/index 從數字去看，借超過7成按揭的人只屬非常少數，借 7 - 9 成的按揭只佔當月按揭 drawn down 的 10% ; 超借、＂借大左＂的情況並不嚴重，反映現時買樓的人對借貸仍然是十分謹慎。再者，借9成的人由於借款比例高，每月供款金額會比借5、7成的人高，但是供9成按揭仍是需要做+2厘利息的壓力測試，以及貸款年期不得超過30年，加2厘後供款佔入息亦不得超過6成，借7 - 9成的置家亦需要一定實力方可入場 . (+ 2厘是舊壓力測試 ; 新壓力測試 + 3 厘後 , 供款佔入息亦不得超過5成) 表二：2011 年 10 月 至 2012 年 10 月 期 間 的 住 宅 樓 宇 買 賣 合 約 數 字 及 金 額 (Extracted from Land Registry) http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/1008721/index 表二列出2011年10月至2012年10月期間的住宅買賣合約登記宗數，HKD500萬以下的住宅物業買賣宗數佔總宗數的69% ；根据表一 Row F , 借7-9成按揭宗数的只佔$500万以下買賣交易的11 - 15%，反映一個很重要的資訊，就算是上車盤的買家，他們絕大部亦有能力付3成或以上的首期。 但有一點我要解釋清楚，今天的借款條件會比97年時的嚴格很多，97年有樓在手可以不斷re-mortgage、一個專業人士可以借上借炒幾層；今天政府實施很多措施防止置業人士係銀行借上借、超借，包括： 1. 正面按揭信貸資料庫，基本上將閣下係銀行的所有負債列出來（包括其他銀行按揭還款、稅貸、信用卡分期等），冇得收埋、多借; 2. 係有收入及能過+2厘的壓力測試的情況下，re-mortgage 最多只借物業市值的5成，以及top-up出來的借款要聲明話唔會買物業； 3. 在沒有收入的情況下，re-mortgage 最多只借物業市值的3成，以及top-up出來的借款當然要聲明話唔會買物業； 除非閣下問xx信用財務、xx信貸快遞、話好幫得手、有樓按俾佢可以找卡數果D，不過小弟2年前曾白撞去問過這些xx財務、xx快遞，他們說只借到估值7成，係有樓按的情況下仍要支付28-33% 的年利息支出 （這應是有殺冇賠、賺到笑的行業），我想應該冇人會去厘D快遞借首期買樓啦？ 即是說，上述能買HKD500萬以下物業的人，他們（或者老豆、老媽）口袋裏一定有最少4成首期的儲蓄（包括厘印、agent commission、裝修等），而這些儲蓄並非來自銀行借貸。 綜合來說，今天能買樓的人，無論是由上車、中產及豪宅盤的買家，他們都能付出最少3至5成首期，而這些首期及其他支出都是來自自身及至親的儲蓄，而非如97年時常用的借貸、借上借，再加上7-9成按揭只佔约HK$5M (note 2) 或以下的住宅物業的買賣合約宗數的12% - 15%，其實反映部份香港人超借的情況並不並普遍，對借貸仍是十分保守，以及他們口袋裏真係好有錢。 |
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7. 煲浪追浪 2013-05-10 13:58:08 |
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2月推出的DSD及金管局措施等，針對目標除住宅市場外，並擴闊至商業物業，令3月商業物業租售指數升勢亦全面剎停。其中，寫字樓售價結束12個月的升勢，按月跌0.55%，報396點，當中乙級寫字樓跌幅最大，達1.49%，報411點，甲級寫字樓跌幅較少，報373.8點，跌0.29%。但與此同時，寫字樓租金指數卻續錄升幅，3月報198.1點，按月升1.17%。 業界解釋，DSD令商業物業的轉售成本急增，但市場租賃需求仍在，令零售業樓宇出現租金與樓價指數「向左走向右走」的情況，相信4月份情況會持續。 其他商業物業類型亦出現同類情況，零售業樓宇的售價指數按月跌0.77%，結束16個月升勢，最新報491.9點，但租金方面卻按月升0.12%，報160.5點，為有紀錄以來新高。需留意的是，香港及九龍區的零售業租金升幅明顯，3月份港島區平均每平米租金1,978元，按月急升53.1%，九龍區方面亦升32.43%，每平米租金1,715元。 至於工廈售價指數3月報645.6點，雖然升0.84%，但按月升幅明顯收窄，根據資料，2月較1月的升幅達4.52%，工廈的租金指數亦升0.93%，報141.3點。。。。。。呢個咪大話英做出黍既局面，樓价企，成交縮，但租金昇。 |
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8. homebloggerhk 2013-05-10 14:08:31 |
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除住宅以外的投資心得Dear Lum Sir,
你好! 本人近來看到lum sir的網頁後, 有一種相逢恨晚的感覺, 深知將來唯有以物業資產才能有一個安穩的生活, 所以希望 lum sir你能賜教! 本人2012以410萬買了荃灣舊屋苑以作自住用途, 9成按揭及以個人名義持有, 希望能在不久將來增加物業數目以作收租用途 本人月入約10-15萬, 現金約80萬, 股票約150萬, 及太太於政府工作, 月入大概4.5萬
未知將來應怎樣配置資產會比較穩妥? Cheers
心急人上
ANSWER:
我想諗樣就好似男仕們的情婦一樣，都經常有令人相逢恨晚的感覺。又或女仕們發覺舊愛飛黃騰達，一樣是令人有點酸。當然只要說笑而矣，而讀者就算無諗樣襄助，照樣做對了不少安排。單名買入荃灣舊屋苑作自住是對的，當然是由2013年回望，發覺2012企對邊了。原因是早前二月政府會將第二套房之買家徵收DOUBLE從價印花稅，如買家本身沒物業可豁免。不知太太會否有房屋資助? 筆者聞說沙士之後入職的公務員福利比之前的少很多，房屋津貼及長俸均欠奉，如太太令家庭在住房支出減少，更令讀者位置走得更前。 借貸力先計一計，將讀者收入拉作平均，即月入12.5萬，家庭借貸力為(12.5+4.5)/2/10000*2.59=22MIL 由於購買力較好，儲錢易而令資金較多，可以考慮暫時只能做五成按揭的工廈。香港是一個工商混雜的地方，商廈在工廈的旁邊，中間有個商場，而住宅又在對面。當中有不少地方，先是商廈成功搞旺了，由於不知大財團或政府有心搞旺邊條街，所以小投資者通常錯失該步。但之後商廈租金炒貴了，自然附近廠廈都變得「有米」，最明顯係留意有冇餐廳開，有冇新小巴線，代表該區人流正盛中。有得食肆又有車到，該區零售生意向好已成事實，先會商場鋪被搶租，有些人是睇準時機，和商場大業主長租幾排鋪，再諗計搞旺d個場，然後高價租比其他商戶，由當中差價「搵食」的。 上段所講的後延效應未完結，當商場鋪已搶貴，附近的工廈都會受惠。地廠更會有價有市。現在政府已落實推行活化工廈，其實你只要深思當中效應，做下功課，不難搵到勁易租出且有升值潛力之工商廈。為何工廈都可以做「鋪」呢? 雖知樓上鋪日益增多，而部份商品根本不需要地鋪靚門面，租個工廈一樣可以打開們做生意，惟呎租由$50/呎減至$20/呎，慳返唔少。當然工商廈點都唔可以同地鋪比，因為絕大部份係夜晚7點後要落閘，入內要抄身份證的，惟工商區晚上都人跡罕至，如果租客盤生意不大機會由放工shopping而引致的，佢地會寧願少10-20%生意而平50%以上租金。做生意計諗條數自然就郁。 講咁耐都想話小投資者食頭啖湯冇可能，除非係政府或財團內任要職，成為insider。只好醒些少行街密d，香港還有不少地方有此現象。至於住宅由於SSD長達三年，你可以運用樓市平均成本法去部署投資方畧。在下午筆者會貼文再講平均之法。當然讀者在投資方面的可塑性很高，真是要見面多了解才可做到深入一點的planning。網上解答暫時幫大家止上痕，解救燃眉之急。 |
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9. 煲浪追浪 2013-05-10 14:09:05 |
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我地偉大既大話英狼輸記。
近日又表演佢既專長。
邀功搶，龟公閃大法。
前日於城大表演龟公閃可謂亳毛破綻。
昨曰於答問大会再即場表演邀功搶大法。
什麽老人家二蚊車船津貼，什麽綠悠。
華！呢D唔係曾生搞既咩！
好一個厚顏人面獸。 |
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10. T T 2013-05-10 14:55:21 |
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繼歐洲，澳州，南韓相繼減息後，越南亦加入減息行動，加息週期未見影，但世界性減息潮正在展開。
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11. 煲浪追浪 2013-05-10 15:14:51 |
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我地偉大既大話英，為着佐證車公靈簽。
身體力行活脱脫演活真小人本質比廣大市民觀看。
小人本性：講过唔算，大話英以前誓神劈願唔選N界特首。掂！
大話連篇，呢下大家有目共睹。掂！
厚顔無耻，中晒！
邀功搶，有鑊閃，又中！
过橋揪板，都中！
面懵懵既刷鞋天性！為老細專講反話上面冇貪都得既、勁中！
反口複舌，，，又中！
自誇自蕾自大、、、中！
呀媽叫我地唔好信講大話既人，唔好同佢地做朋友。
狼輸記689好諗野，諗樣野。 |
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12. HaHaHa 2013-05-10 15:29:55 |
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怎樣才算「負債太重，持貨量過多」？ 負債/資產 的安全比例應是多少？ |
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13. 好簡單問題 2013-05-10 15:46:32 |
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怎樣才算「負債太重，持貨量過多」？ 負債/資產 的安全比例應是多少？ 好簡單問題...「負債樓價六成以上負債太重，沒有足夠租金收入用來供樓......持貨量過多」？ |
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14. 李嘉誠賣無欄天台, 屋宇署的圖則列明天台不可進入 2013-05-10 16:54:04 |
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李嘉誠旗下的長實九龍塘“玨堡”最高兩層為复式單位連天台，但天台要爬維修梯穿過“天窗”才能登上，天台四周更全沒圍欄。有港媒調查发現，長實提交屋宇署的圖則列明天台不可進入，除非作維修之用，但予單位買家的買賣合約的圖則卻沒有寫上該限制，更在條款中列明業主可享用該天台。据香港媒體5月6日報道，長實在2005年以強制拍賣方式收購九龍塘安域道4至22號的福景苑，并重建作新樓盤玨堡，雖然根据分區計划大綱圖，該地段可興建13層高住宅，但地契卻列明樓高不得超過9層，因此長實向屋宇署提交圖則時，只興建8層高的住宅，樓面面積約4.81万平方呎（1平方呎約為0.1平方米）。玨堡于2012年出售，買家2013年收樓，分為31個上下兩層复式單位，其中最頂兩層7至8樓复式單位，在售樓時更包括天台，不少樓盤網站都介紹該單位“附送”天台。本報翻閱買賣合約，列明除了可銷售面積外，還在其它面積一項列出584平方呎的天台。有线電視5日播出的節目《樓盤傳真》发現，由頂層單位到天台，是要用棍拉下室內維修梯，再打開上面的“天窗”爬上去，而天台四周都無圍欄。業主若想自行加設圍欄，便屬僭建，除非得到屋宇署批准。按該節目展示的D座7至8樓連天台复式單位為例，售價為2,931万港元（1美元約為7.75港元），比5至6樓复式單位的2,869万港元售價僅高2%（即62万港元）。据翻查屋宇署的建筑圖則，清楚顯示該天台并沒有圍欄，更寫明屬于不能進入的天台，只有作維修用途才能進去（inaccessible flat roof、access for maintenance only）。然而，買賣合約內的圖則沒有列出該要求，更寫明業主有權使用和享受（enjoy）單位連天台。網上上載的售樓說明書中的天台圖則，也沒有顯示天台有否圍欄，以及是否可任人進入。建筑師學會前會長林云峯表示，估計長實興建玨堡時，受高度限制而“起到尽”，唯有不在天台興建圍欄。他指出，法例列明讓人進入的天台，必须興建一定高度的圍欄，否則屬違法。根据《建筑物（建造）規例》第8條，可到達的屋頂必须有1.1米防護欄障，最低的150毫米须為實心，除非通往屋頂的信道只作保養工程所用。律師黃國桐表示，雖然買賣合約將天台作為“其它面積”，但发展商不可能“送”天台，一定已計算入樓價当中，然而買入的天台既沒有與其它單位的天台分隔，甚至連圍欄也沒有，除了擺放雜物外，根本不能使用。 |
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15. 肥司奶 2013-05-10 16:59:43 |
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想不到肥師奶如此不起眼的代號名都能吸引別人跟隨去用, 好事好事. 也怪不得早前有2次鬼掩眼在行文時不自覺把"肥師奶"改為"肥司奶". 看來是時候要改代號.
世間事是沒有"偶然", 能夠相逢; 相識; 相知; 相聚都是"緣". 看此平台除了因奀豬的慫恿, 也希望以自身的經驗舒發意見; 因"縱使相逢應不識"但各人的阿賴耶識會冥冥之中會牽起共鳴, 回響...代號可代, 可思維理念代不了.
博士常常苦口婆心, 但他可知他的起位點太高, 天上人間, 說什麼 "負債太重，持貨量過多". 不是的. "持貨量過多"是活該.
可知死的多是環境剛好稍為鬆動有閑錢而想置業的小市民. 但世事無永恆, 做老板好, 打工好, 誰可說得準. 樓價升, 一日未供完都是鏡中花, 水中月分分鐘變一場夢.
相信錢多過博士的人一定不會是湯粉, 有超過幾個單位; 有實力的業主也用不著求教博士, 故看此欄做湯粉都是屬於半天吊, 未上岸又想再積極進取的人,又或好似我家奀豬不用養家有閑錢, 又驚蝕底死的杞人....
"優質物業有外國基金以白武士姿態搜購"那儘管給他們買好, 怕什麼. 當年日本人排隊買名牌, 到美國買地標物業可如今又如何. 有些大公司(美資)都把香港公司關掉,祇剩小部份員工各自在家上班. 能享用"優質物業"的有哪幾行，我都想知.
10年後的今天, 樓價升跌更是不是時候說東說西, 現不是"TIPPING POINT"的時候嗎？
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16. mini 2013-05-10 17:54:21 |
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The USD/Yen has recently reached a new record: 1 usd/100 yen, and the RMB/HKD exchange rate has also been traded as 1rmb/1.27hkd... In Europe, the unemployment rate in Greece / Spain was over 27%... We think our government officials should learn somethings from the proposal of the 85000 units in the past days in HK... |
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17. 豬木C請睇下警例先啦！ 2013-05-10 23:02:27 |
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豬木C問差人點解陳玉峰已被通緝，但又上北京、又飛瑞士，為何都無俾入境處拉?請睇明報點講先：⋯⋯
設限視嚴重程度
熊運信稱，警方通緝令涉及嚴重刑事罪行如謀殺、強姦、盜竊等，發出通緝令是為追捕有關人物歸案，警方亦可申請將被通緝者加進入境處觀察名單，入境人員在口岸發現被通緝者時就會將其扣留轉交警方。
此外，法庭亦可出通緝令（brench warrant），緝捕涉及法庭案件者歸案。熊運信說，若有已被起訴者在落案後沒有出庭應訊，或欠交政府款項如交通罰款，法院會出通緝令要求他們出庭或交款。法院通緝令執行的方法有兩種﹕一是要求警方拘捕有關人物後，扣留這些人並盡快提堂應訊；一是輕微罪行如欠款者，要求警方緝捕有關人物後，被通緝者可留下擔保金以確保日後出庭，毋須押。
法庭通緝令 促應訊繳款
有資深警務人員稱，警方通緝令一般由警區的警司級或以上人員，視乎案件嚴重程度，決定是否要求將被通緝者列入入境處出入境觀察名單，在其出入境時扣留及交給警方。一般的通緝令，警方人員如軍裝人員在街頭作出截查，透過對講機向總台查詢時，會知道被截查者是否被通緝；至於法院通緝令，一般會直接交入境處加入觀察名單。
豬木C連明報都唔睇，就話出入境點解唔拉人，咁差人聽倒啦，第日就唔理三七二拾一，全部被通緝人仕過親關都拉回差館先，話知你趕緊飛機火車，受影響人仕要怪就怪豬木C！而那些所謂大律C，竟然連通緝令係點發出都唔知，嚴重專業失敗，都唔知佢哋個牌點考翻來！ |
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18. 支持加辣 2013-05-10 23:23:20 |
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樓價跌得慢係會影響政府出招和市民入市意慾，樓價係要急跌才能將供應擠出，將泡沫擠出，以確保銀行體系穩健發展。 |
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19. 學習投資之道 2013-05-11 05:56:48 |
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【明報專訊】對於曼聯球迷來說，領隊費格遜突然宣布退休，自然是天大事情，極其關心其繼任人會否繼續可如「費爵爺」般的繼續讓「紅魔鬼」在球壇上稱王稱霸。其實，一般人如物業投資者，也可從費爵爺學習投資之道。 費格遜乃是從1986年起出任曼聯領隊，開始時曼聯瀕臨降班，實在是一支弱旅，但經過爵爺提升至「三冠王」班霸，26年間，曼聯共取得38項錦標，而曼聯在1991年上市時市值只1800萬英鎊（當時約2.2億港元），2012年再上市後，現時市值已較1991年升約100倍至約30億美元，股價在高位徘徊（圖1）。 低買潛質球員 成名後高賣獲巨利 從投資價值角度出發，一支球隊最重要自然是打贏波和奪標，這便要擁有好的球員，但好的球員何來？當然可以用錢買，但從別的球隊買入星級球員，可能要天文數字的金錢，則就算球隊能贏波和得到贊助，可能也獲利不多，但如能以低價買入有潛質球員，讓其有發揮機會，又或自行培訓球星，成功的話便能所費小，而能獲巨利。 就如C朗拿度，當初被爵爺相中，從葡萄牙的士砵亭以1000多萬鎊買入，其後能以8000多萬鎊轉賣予皇馬，而簡東拿也是低價買入，並為曼聯打至退休。至於萬人迷碧咸，則是曼聯一手一腳培訓出來的七小福之一，為曼聯打出好成績後，最後同樣以天價轉售予皇馬。 |
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