樓市會不會失控下跌？
2013月5月10日
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| 有人說：政府出招，樓價一定下跌，但最怕的事，當樓價下跌的時候，市場完全失去承托力，政府又不了解情況，不會作出撤招行動，甚至認為樓價下跌是正常現象，最後樓市會失控地下跌，特區政府到那時候才會匆匆忙忙撤招，或者要推出一些政策來穩定樓市，到時又會出現一大批負資產者，而那些優質物業又會被外國基金以白武士姿態搜購，政府出招原先目的本來應該是穩定樓市，但結果是打擊樓市，這與董特首時代「八萬五政策」一樣，愛民變成害民。 大家又不用太擔心樓市會失控下跌，雖然政府的辣招最終令樓價下跌，但請勿忘記，辣招除了令樓價下跌外，其實亦扯停樓價上升趨勢，若果沒有辣招，中原指數最少比現在多出五成，大約會在180點左右，若果真的是達到這個指數，樓市的確是非常危險，現在，怕什麼。 上一次樓價大跌距離現在超過十年，有所謂﹕經一事，長一智。大家都會很明白十多年前樓價點解會大幅下跌，最主要的原因是當時大部份有物業的人借貸率太高，持貨量太多，當資產升值的時候，負債沒有隨之而增加，做成很多物業投資者不勞而獲，非常風光，但當樓市轉向，他們的資產亦會很快地消失，適逢董特首希望人人有物業而推出八萬五政策，對疲弱樓市，負債纍纍的物業投資者，八萬五這個數字只不過是多踢一腳，並不能置他們的死地，真正令他們陷入萬劫不復的深淵其實是負債太重，持貨量過多，甚至是理財不善，八萬五只不過是替死鬼而已。 今次樓價在政府辣招調控之下，根本沒有不合理升幅，而一般人的財務安排是非常保守，全港有6成物業是沒有借貸，另外4成的按揭平均百分率亦只是53%，就算樓價下跌3成，平均按揭百分率亦只是調升至75%，但怎樣才能令樓價下跌3成，這是一個沒有答案的問題，若果政府從來沒有出招，中原指數又如我預測一樣，升至180點，到那時候，政府才毅然出招，樓價在短時間內下跌30%是極有可能，屆時中原指數會是126點，比現在還要高，你說，現在的樓市是不是很危險。 當然，樓市亦有一些隱憂，除利息會上升外，就是不少人向財務公司申請高達9成按揭貸款，而這批人是防守能力最弱的人，財務公司又是最沒有人情味，若果樓市轉向，他們便會馬上向9成按揭的客戶追收差額，若果那些客戶不能滿足財務公司要求，他們便會沒收按揭資產，再公開出售，這亦會做成樓價下跌，但是不會崩潰，主要因為有很多投資者現在都有相當儲備，等候合適的投資機會，不過，政府要樓價下跌，樓市現在亦順勢而行，應酬一下政府，否則，政府失控再出招，就認真大件事。 |