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1. 我的答案只有一個字 2013-04-09 12:39:33 |
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2. 引刀一快 2013-04-09 12:42:06 |
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係呀，如果整個大陸都好似香港咁，我地邊度可以喺大陸包D又靚又平嘅二奶呢！ |
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3. Hongkong People 2013-04-09 12:45:24 |
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"綠悠雅苑昨揀樓，四成買家甩底"
What is the implication of this phenomenon??
Property demand is not the actual housing demand. The property demand is the aggregation of actual housing demand and investment demand. And in most case, the investment demand is higher in proportion. And now, after different measures from the gov't, property market now may be in a turning point. Most of the investment demand vanished and lead to this phenomenon.
Dr. Tong should write an article about this.
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4. 李卓人正粉人 2013-04-09 12:50:10 |
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左丁山呢兩篇文章擇地有聲，李卓人條粉人為自己儲政治本錢，煽動工人自掘墳墓，正衰神！ 碼頭工人罷工（嚴格嚟講，係部份碼頭工人罷工）還未平息，最後結果會係點，難以猜測。香港百幾年來盛行買辦制、外判制，怡和、太古在十九世紀已優為之，一路發展下來，買辦冇咗，承包判頭則無處不在，有不同工種外判商，有不同工作層次的承包外判商，外行人好難了解其中複雜性，故此每有工潮發生，工會與工人往往直接向最大/最後嘅負責公司追討，外判商亦往往乘機低調潛水，希望避過責任。
碼頭工人搞罷工，並非不尋常，左丁山細細個睇公餘場，就睇過年青馬龍白蘭度主演嘅黑白片「碼頭風雲」，近十年就見過不少外國嘅碼頭罷工，由南美到北美到非洲到歐洲，都曾經發生，反而香港碼頭就一直好太平，直至今年先至見到。碼頭工人罷工有好多理由，最常見係要求加薪不遂，比較少見嘅理由係幾年前（根據華爾街日報報導），洛杉磯長灘碼頭工人反對碼頭操作機械化、自動化。
今次碼頭工人罷工主要係要求兩年內加薪兩成，如此加薪幅度，睇怕香港冇邊一間公司會答應。2013年碼頭工人薪水（每日），據「壹仔」報導，以船上抓結員嚟講，係1375元，少於97年嘅1456元（即係少咗5.6%），高於2003年嘅1090元（升咗26%）。香港不少人嘅人工，除咗公務員之外，今天仍然低於97水平，傳媒記者就一定係，左丁山自己嘅媒體收入自2002/2003被削減後，至今未恢復到2001年水平，寫稿嘅稿費根據香港傳統，從來都係有減冇加嘅，頂多不加不減。
碼頭工人的長期薪酬趨勢是悲觀的，原因好簡單，九七前左丁山在其他報紙寫過經濟學概念factor prices equalization，在工業北移後開始，九七回歸後將會加劇，體力勞動工人嘅實質工資（real wages）將會長期受壓，難以上升。當時內地碼頭未掂，船期少，珠三角出口貨須運回香港上船，故此貨櫃車司機在92/93年間有三四萬銀一個月，但隨着鹽田、大鏟灣碼頭搶去香港貨櫃碼頭生意，香港由世界第一變成世界第三，即將變成第四，貨櫃車司機月薪已跌至今時嘅二萬元左右。日本管理大師大前研一曾在香港演講，左丁山聽住佢話：「香港作為航運中心不切實際，日中直航、韓中直航、海峽兩岸直航之後，香港只能做珠三角生意，會被深圳取代！」 曾蔭權時期，提出香港經濟四大支柱理念，航運是其中之一。今年一月嘅梁振英第一份施政報告，重申航運重要，佢在城大做校董會主席時，已提出建設香港成為航運船泊中心，與倫敦看齊，中央亦曾經不斷放出訊息，支持香港作為航運中心。
昨日講過，日本管理大師大前研一曾經向呢個想法大潑冷水，如果我地睇近年數據，大前研一似乎係啱嘅噃，香港貨櫃碼頭吞吐量，曾是世界第一，2005年世界十大碼頭順序係香港、新加坡、上海、深圳、釜山、高雄、鹿特丹、洛杉磯、漢堡、安特衞普。到咗2012年，前四名係上海、新加坡、香港、深圳，但因近年嘅香港碼頭吞吐量增長，常低於深圳，故此一至兩年內香港會跌到世界第四位，想重返世界第一，時勢冇晒咯。
香港碼頭排名下跌，主要係受到深圳競爭，上海盡享長三角之利，新加坡雄霸東南亞。幾年前麥肯錫公司發表咗一份香港碼頭競爭力報告，指從東莞工廠運一隻貨櫃到洛杉磯，若在香港上船，會比在深圳上船貴近三百美元，原因係（一）香港船期航班雖多，但貨櫃船運費更高（船公司收取），（二）從東莞送貨來港，須僱用香港貨櫃車，香港司機，在深圳過關，每日只能走一轉，單位成本比用大陸車，大陸司機，唔駛在深圳過關，在鹽田上船，每日可走兩至三轉車，高出好多，（三）香港貨櫃碼頭嘅處理費（handling charges）（由碼頭收取）比深圳高。
三樣嘢加起嚟，香港在成本上毫無競爭力，但點解仍有咁多貨櫃來港？主因係香港船期密、上落貨快，效率甚高，深圳遠遠不如，但呢個所謂Competency Gap（能力差距）只會隨着內地工人及程序進步而收窄，如果收窄到差距只係10%左右嘅話，你話美國買家例如Walmart會點揀？當然係在F.O.B.報價上揀取在深圳上船嘅啦，何況深圳貨櫃碼頭嘅經營者與葵涌貨櫃碼頭基本相同㖭？今日香港碼頭之罷工，無論是否早日解決對大趨勢毫無影響，如果罷工持續糾紛難解，付貨人短期內更會加快向深圳碼頭靠攏！ |
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5. 湯文亮 2013-04-09 12:51:02 |
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To: HongKong People 請參閱我在4月5日，文亮語的文章＂綠悠雅苑超額認購，亦只不過是慷慨赴死易＂。 |
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6. homebloggerhk 2013-04-09 13:30:27 |
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調配物業作全職媽媽
(首電郵)諗樣兄你好! 希望有幸得到諗樣兄指點，感激感激!
是咁的，我同老公今年都是33年歲，啱啱結婚，準備今年生小朋友，現在為點樣調配物業而傷腦筋中。
我自己月入30K，老公月入18K。我同老公聯名在荃灣西自住3房單位，欠樓按1.45M，現樓價4.5M，每月還樓按6.3K，分25年還，借款人是老公我是擔保人。 另外我自己名下有一港島南物業，兩年後會有地鐵出口正正在樓下，欠樓按2.2M(分兩條數各1M左右，分25年及30年還)，現樓價6M，有租金收入14K，正當打晒stamp 有報CR109，每月共還樓按12K。另外我及媽媽聯名在西九龍有一單橦樓，已供完，現價3M，此單位爸爸及媽媽同住。
有感而家樓價咁高，我想沽左港島物業買諗樣兄之前講過的澳元債券收息，是否明智?
其實我本人無insur (無insur 公司受保，我靠自己)，每月儲緊3K saving買基金，而家都有100K saving (不過唔郁得係當退休金)。
我應唔應該沽左港島物業(變現約4M)，再加按荃灣西物業(變現約1.7M)，再搵高一啲回報嘅投資機會呢? 咁一來又可以鎖定利潤，二來又可以搵多啲，因為我想唔做野做全職媽媽。
另外，我爸爸媽媽住緊果層，諗樣兄是否建議加按? cash 左啲錢出黎要買債券，咁爸爸媽媽每個月都有多少少錢洗，因為佢兩老已經退休亦無保險同儲蓄，零收入，靠我同細妹s 供養。
敬請諗樣兄賜教，謝謝你!!
bear bear (次電郵)諗樣兄你好， 諗樣兄，發現提供漏了一些資料….港島物業是兩房，三月需要renew 租約了….因為港島單位租約到期關係，我已經續了租約，都是14K pm。 另外荃灣物業是三房，近西鐵站。 其實我一直都有放盤試水，agent 話有投資客連租約出6.1m 買我個單位，另外在薄扶林置富花園有一個4.6m 建築518尺連租約單位放售。
諗樣兄，我應否換馬?? 賣左樓收6.1m，我收番3.9m，無mortage 在身。荃灣西物業我只是mortage擔保人不是借款人，我可否將層樓個名轉晒俾我先生?? 而西九龍物業已經供完，我應該都可以除名，現在我想出租此單位，咁爸爸媽媽同我地同住(荃灣西物業有三房) ，又可以收下租。西九龍物業是單橦樓，建築550尺，有兩房，叫到8-9K 租PM。
咁我就可以用個人名義買置富，5成上會再放租，再用2.3m + 新樓舊樓轉名手續費，我仲有錢可以做流動資金，此舉是否可行? 敬請諗樣兄指點指點，謝謝您!
ANSWER:
綜觀策略是正確的，即減持及變現收息。你在樓房升值所得，遠超過你打工所賺。客觀而言，如樓房所賺金錢超過你打工十年所儲得，即$19000*120=2.28mil，你便有誘因沽樓或加按。惟筆者對荃灣西物業的按揭安排上有疑問，為什麼聯名物業作抵押，兩名業主一位是借款人一位是擔保人呢? 理應兩位都是借款人才對。如有更新做法而特別原因有此安排，還請指正。 首先你從荃灣西聯名物業、及西九龍和母親聯同持有之物業除名，對你最大幫助是把港島南物業換出及再買入時不用繳交雙倍從價印花稅。除名不是就咁除去，要經律師樓及支持樓價一半成交金額之印花稅，我相信兩間同時除名加起來都要約七萬元。聯名轉單名都是一種業權轉讓，房產及股票都要因此支付印花稅，但因近排太多新例，在法律界之專業朋友請在此給點意見。另外西九舊樓由母親一人持有，相信為方便遺產安排他日會轉回聯名，用「長命契」持有，到時又多一次攪作。 將荃灣西轉做單名作用只為先生成全太太他日買第二套房(那時即夫婦並擁有三間房)時可報自住。先生人工$18000，用盡可供每月$18000*50%=$9000之按揭。又再用2.59之法則，即盡借為2.59*0.9=2.33mil，減去現有久下金額1.45mil即可變現88萬。當然先生本身可能有些微借貸，影響變現金額。港島南建議趁高變現，但買入置富不是最好選擇，相信因經紀只能熟悉一方盤源而介紹範圍收窄在香港仔及薄扶林區。其實香港區樓價已不斷比九龍新界落後，而薄扶林土地改變用途還是在商談中，到整區變天不是十年內的事，雖然居屋質素頗高，租客亦好，但不見得在未來會跑贏大市。用香港仔中心為例，呎價在過往一年跑輸全港中原指數，而新界西用大興花園為例，呎價跑贏全港中原指數多於10%。香港仔中心及大興花園，都是五百至七百呎單位為主，樓齡為香港仔中心約31，大興幾期共約22年。  再擴展統計屋苑數目，用香港中原指數及新界中原指數比，仍然是新界於2012年跑贏。 應賣走港島南單位，變現3.9mil。在元朗一帶買入價值4.0mil的單位，最好係近西鐵站之兩房，樓齡較新，單位一踏入30年價值便會下跌，因用作抵押之能力隨之降低。知你剛續了一年租約，但都可在港鐵通車前完成死約部份，可在那時部署在通車前售出單位，該單位和南區一眾豪宅亦扯不上關係。 澳元計債券請先收看youtube video，不要買錯。先生轉名，將港島樓賣掉作減磅及剩下1.80mil cash，有能力應再加按父母單位。請你在當全職媽媽前做妥此事。原因是: 就當你自住，你加按一百萬出黎都每月有三千至四千蚊息，再將利息用作五千元左右之按揭供款，十數年之後，你剩落既就係一層樓加一百萬。 |
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7. 掹車邊80後 2013-04-09 13:33:13 |
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中國進步愈慢，香港才能夠生存耐一點，這只是個人瞓唔著亂咁想的意見，絕對沒有政治意識形態。
agree, 我一直覺得宜家好多人諗住將香港變成一個大陸城市, 用哂大陸方法run, 但佢地忘記咁樣, 香港只會變成一個大陸城市, 一線甚至最後變成二線
相反香港應該繼續同大陸唔同, "和而不同", 要融入但一定要記住香港法制, 反貪方面絶不能妥協
其實, 如果香港變成大陸一樣, 好多外資都會直接去大陸做office 算lu, 例如: 大部份ibank o係都唔會用大陸人做legal / compliance, 大陸compliance legal 都要聽香港/日本order....因為乜rule regulation 入到大陸都等如無rules, (所以係搵錢好地方, 但又容易俾大陸有勢力人仕損害利益: 有興趣可以睇香港"客家二代"個老細點樣俾當地人吞到跳樓個故事)
其實自私地講, 千祈唔好俾台灣同大陸走得太埋, 當年搵一國兩制都係鄧小平諗住用香港個"成功"例子引台灣統一的手段, 之後d大小三通統戰方案都係, 如果台灣最後真係順左大陸, 香港個存在價值會大大降低 |
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8. 屍臨天下 2013-04-09 13:49:52 |
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香港人只懂炒樓，什麼也不懂，多個範疇都退步，很快便會沒有生存空間 |
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9. psy 2013-04-09 14:24:30 |
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10. 肥師奶 2013-04-09 17:46:15 |
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量變一定質變, 錢多, 一定身越痕, 越多人哄.
就算你懂節制適可而止, 你又可受得誘惑? 君不見電視廣告天天叫人借錢. 好像不用還; 任君取...
做大買賣的公司好, 多樓業主好, 越大越容易變成魔. 不變魔是不足以持續...
大家快看看, 原來我們日常已被那麼多不良的食品環繞在身邊, 還講什麼金錢, 大家應分清什麼是我們當前最迫切......
大食品中你该知道的9个肮脏秘密 http://www.awaker.net/2013/04/09/you-know-the-big-food-9-dirty-secret.html |
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11. LOGIC 2013-04-09 18:32:02 |
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When govt policies go wrong and beyond reasons such as SSD BSD DSD & mortgage tightening. It is just logical for property owners to guess that not only there are bribery in PRC but also in HK. |
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12. 一年可解決本港的房屋問題 2013-04-09 18:46:33 |
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香港大學經濟系教授王于漸妙論，若葵涌貨櫃碼頭工人罷工長達一年，將可即時解決本港的房屋問題，因為屆時所有的貨櫃船均已調整其航道，北上蛇口深圳，而且會一去不返，屆時本港航運業「呢個行業將會消失，一號碼頭可用嚟起公屋，2號碼頭可以起居屋...」 |
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13. To 10F 2013-04-09 19:23:15 |
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追求盈利是需要的 股東不可能是企業唯一的持份者，其他非常重要的「持份者」還包括員工、顧客、供應商、甚至是環境資源等，亦是著名Harvard商學院教授 Michael Porter前幾年提出的「shared-value capitalism」概念。 |
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14. 王安 2013-04-09 23:51:03 |
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同意4/F所言o 香港貨櫃業要有競爭條件, 才可以生存下去o 英國七十至八十年代的煤礦工人的大罷工可以參考, 結果由政譠強人戴卓爾夫人把罷工壓 下去, 英國經濟再好起來o |
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15. Agree with 4/f 2013-04-10 08:19:04 |
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Agree with 4/F., 李卓人是賤人! |
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16. Agree with 4/f 2013-04-10 08:19:16 |
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Agree with 4/F., 李卓人是賤人! |
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17. Agree with 4/f 2013-04-10 08:19:16 |
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Agree with 4/F., 李卓人是賤人! |
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18. Agree with 4/f 2013-04-10 08:19:17 |
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Agree with 4/F., 李卓人是賤人! |
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19. 打仗喇 2013-04-10 10:22:50 |
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韓 聯社引述南韓軍方消息指，北韓不只在江原道部署2枚舞水端中程導彈，還在咸鏡南道部署了4至5輛搭載導彈發射台的車輛，可以發射射程500公里的飛毛腿導 彈和射程1,500公里的勞動導彈。而日本《朝日新聞》今日也報道，北韓在咸鏡北道部署了導彈部隊，為同時發射多枚導彈作準備。
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20. To 13/F 2013-04-10 10:33:29 |
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學術跟現實是兩碼事 Michael Porter 自己建立的顧問公司, 也破產收場 自稱stakeholder 而想侵吞 stockholder 的權益, 只是"無恥" |
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21. Hongkong People 2013-04-10 11:36:38 |
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To No. 12,
What Prof. Wong said seems to be sarcastic but it does have lots of truth in it. Those workers should go out and strike, they should find another industry to work on. |
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22. Hongkong People 2013-04-10 11:37:37 |
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correction: "they shouldn't go out and strike...." |
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23. wham 2013-04-10 12:07:05 |
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