To 楊衛隆 -

財爺話可能會加息 N 次喎！

加息同樓價升跌有乜必然關係？日本超低息十多年，樓價升定跌？上一次港樓牛 3 供樓利息係一成，但升足一倍咁濟！

香港銀行受金融管理局指引約束，業主供款唔能夠超過 5 成，再加 2 厘壓力測試 唔能夠超過 6 成，而正面信貸資料庫嘅實施，你想搏到盡都無人同你癲！

但是，根據表一所述，擁有自置物業的私樓家庭尚餘按揭供款還款年期中位數為14年，假設：

1.假設這些按揭組合目前利率為2.15%、每月供款HK$8,000及尚餘按揭供款還款年期為14年，以此推算，擁有私樓家庭的按揭欠款金額為HK$1,160,000。若加息3厘至5.15%，按揭供款便由目前的HK$8,000上升至HK$9,700，按揭負擔比率會由20% 上升至25%左右。

2.假設這些按揭組合目前利率為1%、每月供款HK$8,000及尚餘按揭供款還款年期為14年，以此推算，擁有私樓家庭的按揭欠款金額為HK$1,260,000。若加息3厘至4.15%，按揭供款便由目前的HK$8,000上升至HK$9,900，按揭負擔比率會由20% 上升至25%左右。

綜合來說，擁有自置物業的私樓家庭負債水平並不高，以及有较高的收入水平，如果经济情況沒有大幅轉差而影响其家庭收入的話，擁有自置物業的私樓家庭是有足夠 “buffer” 去應付額外供楼支出及加息，在此情況下，真係睇唔到自置物業的私樓家庭有急急趕住賣樓脱身的必要。

To be continued......

To: Property.hk Admin

Your restrictions of the response lengths restrict me from publishing data analysis to state the market data.  It is very inconvenient to leave any comments there.  Actually, what 楊衛隆 said is very misleading and does not have any empircal data to support.  If such restrictions were imposed, I will never leave my comments there.

Peter 兄---

早前日日 post 長文攪亂檔那位人兄，佢嘅目的就係針對你同我呢種多口仔，等我哋唔好再嘈。

TO: 楊衛隆

其實您所講的話基本上係冇做过 RESEARCH , 完全冇对自己所講的話負責任 , 最大問題係明知錯都要繼續 , 我想話您知 , 今天业主只用 20% 收入去供楼 , 厘個係人口普查話我聽 , 以下係我 blog 的部份内容

http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/994366/index

To: 法子

只耍 insert tables 入去 , website 就话我內容太長 , 冇得寫

to : Peter Paker

相信我們的Web Programmer 已看到你的留言, 明天上早9:10會還原象過往一樣, 可寫更長內容或insert tables.

多謝你一直以來對我們網站及作者的支持! 

TO: Admin

Thanks for your help

To: Admin

I still cannot input my table to the comment areas

樓市分析 3 - 香港私樓業主供樓 / 收入負擔比率是否嚴重超出正常水平???

最近，財爺曾俊華又講樓價水平過高，係目前超低利率 (1 - 2厘的按揭利率) 的情況下，供樓人士仍然要用其50%人工去供樓，聽下去好似好恐佈，萬一加息 2 – 3 厘，恐怕供樓人士要用 6 – 7 成、甚至 8 成人工去供樓，你估真係唔使食飯、搭車、俾家用咩?? 

如果是這樣，我都相信絕大部份供樓人士是不能長期這樣維持下去。到這個時候，很多供樓人士好易 “頂唔順” 供款而迫住賣樓，人人掙住賣樓、甚至發生 “人踏人” 方式賣樓的話，樓價肯定會拾級而下，情況都會十分可怕。財爺的忠告聽落去，咪話唔得人驚。

首先，要分析財爺的忠告是否 “valid” ??  我認為必須瞭解財爺忠告背後的假設，然後將這些假設與現實情況作比較。如果財爺的假設與現實相乎的話，供樓人士真的有必要小心留意自己的供款負擔能力，能否承擔加息壓力。如否的話，大家要想想財爺有沒有又再 “老點” 普羅市民？

財爺忠告背後的假設：

Note: 由於 Yahoo、Google 搜尋不到財爺假設的 “確實” 數字，所以本文採用估計數字，但應與財爺假設的 “確實” 數字相距不遠。

樓價：HK$4,200,000 -

首期：HK$1,260,000 -

按揭成數：70%

還款年期：20年

每月家庭入息中位數：HK$30,000 -

年利率：2.15%

每月按揭供款：HK$15,441 –

按揭供款 / 每月家庭入息：51.5%

加息3厘後，年利率：5.15%

每月按揭供款：HK$20,115 –

按揭供款 / 每月家庭入息：67.1%

毫無疑問，財爺的假設是真確，如果將來加息3厘，供樓負擔比率由51%升至67%，供樓後，只剩下33%收入作為生活費用，真係唔知點生活？

不過，上述財爺的假設有幾點問題，如下：

第一

根據金管局2012年9月、10月數據 (以下的 hyperlink)，新造按揭時的借貸成數為54% - 55%  (其實2010年中至今，新造按揭時的借貸成數為53% - 56%)，並非財爺所講的70%，http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/press-release/2012/20121128c3a1.pdf

因此：

年利率2.15% (今天的按揭利率)及按揭成數54%，每月按揭供款為HK$11,912，並非財爺所講的HK$15,441，相差HK$3,529。

若加息3厘至5.15%，每月按揭供款為HK$15,517，並非財爺所講的HK$20,115，相差HK$4,598。

第二

財爺上述假設私摟住戶家庭月入為HK$30,000，這是有問題的。根據2011年人口普查 - 簡要報告第81頁 (表一)，自置物業的私樓家庭每月按揭供款中位數由2001年的 HK$11,000，下降至2011年的HK$8,000，自置物業私樓家庭的按揭供款及收入比率中位數 (i.e. median of mortgage / household income ratio) 由2001年的30.7%跌至20%，反映供樓負擔過去10年並不如如財爺所說這麽嚴重及不合理地高，主要原因如下：

l   統計內的大部份人並非今天才買樓住 ;

l   过去10年利率下跌及處于歷史新低水平 ;

l   自置物業家庭收入上升所致。

表一：自置物業的私樓家庭每月按揭供款、收入及負擔情況

(extracted from 2011年人口普查 - 簡要報告第81頁)

根據表一，由2011年置物業私樓家庭的按揭供款及收入比率中位數為20%，以此推算，擁有自置物業家庭的收入中位數應為HK$40,000 (note 1)，並非財爺、傳媒及好多人口中的 HK$30,000，相對來說，擁有自置物業的家庭的收入水平是較高，現有業主的供樓負擔並不如好多人想像並嚴重，亦反映今日私樓住戶对借貸方面十分謹慎、不敢多借，只敢用小部分收入去供楼。

(note 1) 看完整份2011年人口普查報告，都沒有一组數字直接指明自置私楼物業的家庭收入中位数，因此只能用 “mortgage / Income” ratio 之中位数 (20%) 及供樓支出中位數 ($8,000)，去估计擁有私樓的家庭之收入中位數应为 $40,000。

目前，香港正處於低息期，普遍業主正享受1 – 2 厘的按揭利息，萬一將來加息3厘，好多人擔心現有業主未必負擔得來，到時候，很多業主可能劈價求售，樓價便會大跌、危險矣。

但是，根據表一所述，擁有自置物業的私樓家庭尚餘按揭供款還款年期中位數為14年，假設：

1.   假設這些按揭組合目前利率為2.15%、每月供款HK$8,000及尚餘按揭供款還款年期為14年，以此推算，擁有私樓家庭的按揭欠款金額為HK$1,160,000。若加息3厘至5.15%，按揭供款便由目前的HK$8,000上升至HK$9,700，按揭負擔比率會由20% 上升至25%左右。

2.   假設這些按揭組合目前利率為1%、每月供款HK$8,000及尚餘按揭供款還款年期為14年，以此推算，擁有私樓家庭的按揭欠款金額為HK$1,260,000。若加息3厘至4.15%，按揭供款便由目前的HK$8,000上升至HK$9,900，按揭負擔比率會由20% 上升至25%左右。

綜合來說，擁有自置物業的私樓家庭負債水平並不高，以及有较高的收入水平，如果经济情況沒有大幅轉差而影响其家庭收入的話，擁有自置物業的私樓家庭是有足夠 “buffer” 去應付額外供楼支出及加息，在此情況下，真係睇唔到自置物業的私樓家庭有急急趕住賣樓脱身的必要。

第三

根据2011年人口普查 - 簡要報告 p.80，闡述2001年、2006年及2011年租住私楼的每月租金支出中位数、租金 / 收入比率中位数，具体數据如下：

表二：租住私樓的家庭每月租金支出中位數、其收入及租金負擔情況  

表二所述，租住私樓的家庭每月租金支出由2001年的HK$5,300 上升至2011年的HK$7,500，过去10年租金支出大幅上升41.5% ; 但是，有关家庭的租金 / 收入比率中位數卻稳定维持于25% - 27%，反映租住私樓的家庭之收入亦有跟隨上升。相比同期自置物業的私樓家庭之按揭还款支出由2001年HK$11,000下跌至2011年的HK$8,000。樓價升了，供樓負擔反而下降，主要原因是利率不斷下調。HK$8,000的按揭还款支出與租楼支出接近，一減（供樓支出）一加（租金支出），自然有更多家庭由租樓變買樓，成為了近年支撐樓價的最有力因素。

此外，2011年租住私楼的家庭之每月租金平均為 HK$7,500 (假設 median = average)，其租金 / 收入比率為25.7%，可以推算租住私楼的家庭之每月收入约 HK$29,183 (note 2)。從上面数据，同樣住係私樓，租住私樓的家庭與有自置物業的家庭之收入都有HK$10,000 元之差距。

(note 2) 用 note 1 的方法去估计租住私楼的家庭之每日收入中位數，由于翻查2011人口普查，都没有直接列出租住私楼的家庭之每日收入中位數，因此，我只能用 “rental / Income” ratio 之中位数 (25.7%) 及租金支出中位數 ($7,500)，去估计租住私樓的家庭之收入中位數应为 $29,183 (約 HK$30,000)。

當分析 affordability 的時候，传媒、財爺及外界好多人都会用這個私樓租戶HK$30,000的收入，去計算供樓人士的負擔水平，根本有欠公允，因為他們用租楼家庭的收入去比較供樓負擔，有什麼意思呢??  要估計加息3厘息後会否导致這些正在供樓的人士 “顶唔順”，必須要用正在供樓的人士之收入去比較加3厘後的按揭供款，這才有意思吧。

很多人会利用整體平均工資或中位數，去推論樓價已升到不能接受的地步，這是不對的，因為買樓的人都是集中於較富有的一群，而不是所有人。「供求定律」的最基本概念，即是在分析需求與價格關係的時候，只應考慮”真正會買貨的人”，而並非一些沒有落場的人、沒有資格落場的人或者係場外叫得最大聲的人，但很多传媒、專家、官員、尊貴的立法會議員卻不明白這個道理，經常犯上這基本的錯誤。

B  今天楼价好貴、以及政府實施若干措施，買楼人士必須要多付首期及借少D，但為何他們仍有錢去買楼？？

睇到这裏，大家一定有疑問，今天樓價年高及香港家庭月入中位數只有 HK$20,500 (2011年人口普查，就算家庭月入有三幾萬蚊及供得起樓，也難以負担首期，為什麼仍有這麼多人有錢買楼？？

首先，对上述問題，我有以下三個主要原因：

(原因一)

過去5年，高收入住戶增幅甚巨，月入HK$40,000以上的住戶應是買樓的主力。表三摘錄于2011年人口普查，列出2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈。其中，月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭數目增長38%，HK$60,000 – HK$80,000月入之家庭數目增長52%，HK$80,000 – HK$100,000月入之家庭數目增長53%，月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%。高收入戶 (即 HK$40,000 或以上) 的家庭數目增長數目大约177,063。这些高收入家庭对買樓自住、換楼改善居住环境、買楼投資 / 收租、甚至炒楼等，有著強大需求。

表三：2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈 (摘錄于 2011年人口普查)

請留意表四，由2007至2011年這5年間，私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上，新落成的私人住宅只足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。若以財爺、傳媒口中的 ”HK$30,000收入中位數” 去計算负担比率，香港不可能负担目前樓價，但若只看最高收入的家庭 (i.e. 真正的私樓消費者) 數目增長及目前的低按揭 / 收入比率，已说明要維持目前樓价並非如好多人的十分困難。

再看表四，雖然私人住宅期間有65,850個新單位供应，但空置量 (空置率) 卻由62,670個 (5.9%) 不斷下跌至2011年末的47,920個 (4.3%)，這足以证明係香港，私人住宅的自住需求 (不論租或買) 是十分龐大。(我会于香港物業報告2013刊出後，再另文分析空置率、租金與樓价的關係。)

表四：私人住宅落成量、空置量及空置率數据 (摘錄于差餉物業估价處 - 香港物業報告2011及2012)

(原因二)

林奮強于黃金五十講过，他用2011年人口金字塔 (圖五) 去分析及估計由老豆幫80-90後子女買樓的需求量。第二次世界大戰結束觸發嬰兒潮，使世界各地包括香港的出生率大幅上升。今天佔香港男性（女性的分布情況相若）最多的年齡組別，正是在嬰兒潮出生，45至55歲的一群，我認為亦要包括嬰兒潮前的55 - 59歲的一群。根据人口金字塔中，45 – 59 歲的老豆大约有85萬人。

這群老豆的子女正是80 - 90後的青年，年纪通常是20至30初，正值適婚年齡的他們剛踏足社會，薪金可能連收入中位數也不到，想成家立室自置物業卻有心無力，唯有向老父求助。這群老豆的事業黃金期正值香港经濟輝煌時期；這群父親現將近退休之年，手持不少現金，絕對有能力幫其子女置業。這些故事相信在日常生活中也常有聽聞。

這種「跨代資助」的情況再一次顯示以「收入中位數」預測樓房需求與現實是如何脫節：目前香港有85萬名45至59歲的父親，假設一半住在公屋並假設他們沒有積蓄，那麼有機會資助子女的父親也有近42.5萬名。假如當中的1% 願意幫助兒子自置居所，每年就新增4,000個單位的需求；如果每40個有资格的父親就有一個願意出手相助，每年的新落成單位轉瞬已被吸納。

也就是說，即使不考慮3年前開始的減息以及兩年前內地人開始來港買樓，單是這種「跨代資助」的需求己足以解釋香港為何对房屋有强大的剛性需求。

以上論点是從林奮強于黃金五十抄出來，然後加以修改，如有興趣，可到林奮強黃金五十的網頁看看有關文章。

圖五：香港男性人口金字塔 (2011年人口普查)

(原因三)

近幾年來，國內買家係香港物業市場當中亦佔－定的市場份額，相信這是不可置疑。圖六顯示，按成交金額去看，國內人過去幾年都一直維持淨買入的狀態，国内買家佔總買入成交金額的比例大於国内賣家佔總賣入成交金額的比例 (下稱“国內人淨買入比例差距”)。

由2011年Q1起，国內人淨買入比例差距由8.8%升至2011年Q4的20.3%，一年內国內人淨買入升幅十分驚人，這可能與期間人民幣由0.88升值至0.83有关。然後，国內人淨買入比例差距由2011年Q4高位的20.3%下跌至2012年Q3的11.7%。

如果2011年末至2012年Q3的国內人淨買入比例與同期的CCL(圖七) 比較，您会发現一個好有趣的現象。CCL由2011年6月的100點 下調至2012年2月的94點；然後由2012年2月的94點升至2012年11月的116，期間国內人淨買入與賣出的差距由20%下降至11.7%，国內人淨買入下降4成，但CCL卻大升23%，這足以证明今次CCL升浪的主力係由本地客造成，而非国內人。

根據上文，今次CCL的升浪基本上由本地買家包辦，主要原因本地客有强勁的剛性需求、供應嚴重不足，再加上大陸客入市比例持續下降，但政府卻用BSD去調控樓市。我認為，政府岀招只不过為出招而出招，做样俾人睇，根本没有針對升市真正實际原因。

圖六：香港私人內地個人買家與賣家比例差距 - 按季分析 (摘錄于中原地產網頁)

http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=281&article=43827

圖七：2009 – 2012年中原城市領先指数

總结而言，對于巳入場的業主而言，他們的供樓負擔並非如大部份人所講的嚴重，由于他們有较高的收入水平，業主因供唔起樓而要劈价賣樓的风险其實並不高。目前樓市最大矛盾係市場存在兩批實力差天共地的人 , 為數最多的一群 (约2/3 勞动人口) 窮半生精力都儲唔到首期 ; 另一班從事地產、零售、金融、專業界別的高收入人士 , 再加上之前可能買落樓賺左筆 , 買樓自住、投資、收租、换樓对于這批高收入人士來說，並非如窮人想像中困難，這就是深層次矛盾的所在。

亮剑兄 , 謝謝您出手 , 除舊文外 , 我還有以下未完工的表 , 足以证明负担水平其实不高 (只做完全港其中8区 , 重有10区未做 , 湾仔区政府冇公佈) , 而這组 data 比樓市分析3的 projections 更具说服力

I am gathering and analyzing affordability data per major private estates from Census 2011. Below is the partial portion of the affordability data (I am still working to gather data for other districts).  This group of data indicates that households of property owners do not suffer very much from mortgage repayments, in comparison with their monthly income.  上車盤 - 中產盘 just spends around 20% of their household income on mortgage.  Unless there are big downturns of HK economy, I do not foresee that property owners will not able to extra mortgage payments due to interest rate increments by 2 - 3%.

To: Mr. Yeung Wai Lung.  事实胜于雄辯.  It is better to do research before you said.  Persistent wrong comments are very harmful, especially to those who are not knowledgeable enough to understand the property markets.  Your actions to say something wrong persistently are very不負責任