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1. 中環公屋 2012-11-14 11:24:57 |
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只要CY將中環政府山用地起公屋, 香港樓市便可立即降温!! 公屋居民立即 LIKE 爆!!! CY民望立即爆升!!!! |
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2. 同樣的天空下 有着不一樣的故事 2012-11-14 11:36:53 |
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不怕不識貨，最怕貨比貨。當香港社會正為區區長者生活津貼爭拗不休，行政立法鬥得你死我活之際，澳門政府再次宣布大手筆派錢，人人有份，皆大歡喜。一海之隔，際遇迥異，香港諸事不順，怨氣沖天，澳門政通人和，喜氣洋洋，兩者簡直不可同日而語。 濠江風景獨好 香江斯人憔悴 |
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3. 吹水 2012-11-14 11:40:07 |
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為了解決業主囤積居奇的問題，政府應該推行按揭利息稅，個人或公司業務以樓宇買賣出租為主的，持有多於一個單位需交額外按揭利息稅，稅率相等於按揭利率，即時令業主供款利息增加一倍。 |
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4. Marco 2012-11-14 11:40:45 |
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雖然政府逼小業主惜售，亦是富貴逼人來，因為這些年，銀紙變紙，磚頭有價，政府高官們只是井底之蛙，只知香港環境，卻忽視全球局勢變化，以致每每猜錯經濟及樓價走勢，財爺歷年財政預算都冇年准就知幾廢！ |
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5. 夕陽無限好 2012-11-14 12:02:44 |
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全城瘋炒車位，上水御皇庭一個單號露天車位業主，本月初才以新高價55萬元賣出，事隔兩周，有見近日車位炒風熾熱，短短數日內炒高「十萬、八萬」，同區皇府山有蓋車位造價也升至95萬元。御皇庭業主「驚蝕底」，昨即決定賠定5萬元及收回車位，打算重新索價80至90萬元跳價放售，升幅最高近64%。
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6. 一局爛棋 2012-11-14 12:27:53 |
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法國人大逃亡，因為新總統加稅，商人的盈利稅可以高達七成半──一千元利潤，七百五十元給「共」了產，派給五六百萬從北非湧進來的伊斯蘭移民家庭，如果你是法國的生意人，你也會像一九四九年上海紗廠老闆一樣，捲鋪蓋快跑。
法國的問題是沒有什麼製造業。在阿倫狄龍當主角的時代，法國有汽車，像雪鐵龍、雷諾，但法國的汽車競爭不過德國，雷諾早就賣了，雪鐵龍去年裁了六千工人，今年再裁八千。英國的汽車業，像積架和勞斯萊斯，由於都是百年品牌，名聲在外，非洲殖民地的酋長，在靠石油暴發後誰都要弄一輛來坐坐，英國人利用他們的虛榮心，及早把控股權賣掉，新興第三世界如中國經濟一蓬勃，訂單紛紛湧來，所以英國的製造業沒有完全垮掉。
但是法國不同：紅酒出口中國，只會令南部的家族葡萄園主眉開眼笑，巴黎、里昂、馬賽的失業，於事無補。歷屆的左派政府，都狂派福利，因為法國人天生沒有「懶惰」這回事，只有「悠閒」。法國人比全世界優越，領了執照，但豈知三十年來濫收移民，他們也想像法國人般活得瀟灑，但到馬賽看看，基度山恩仇記故事開卷的地方，黑人和北非移民三五成群，倚着欄杆無所事事，許多城市，爛成了第三世界。
新政府還要加稅，法國的精英更要跑，據說許多來了香港，建立紅酒傾銷大陸的據點。法國人不會住深水埗的劏房，因此，半山豪宅的租務市場更貴。英國人當然聽說香港下一代懷戀殖民地，紛紛也湧來，香港的樓市怎會便宜呢？這個亂世，有人在下一局很大很大的棋，只是下棋的人，本來聰明，卻反為聰明誤，死了，現在一局爛棋，棋子明明沒人下，自己卻像鬼魂附身般亂走了起來。這是恐怖電影的情節，卻發生了。
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7. PETER PAKER 2012-11-14 12:27:58 |
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To: 湯博士 但目前 , 住宅供应十分不足 , 整体空置率為 4.3% , 個別地区 (e.g. 港島东、九龍城、大埔、荃灣、葵青、深水埗) 空置率更低于3% ; 全港A类单位 (实用面積 < 40 sq m) 的空置率为2.9% 以下 , 香港根本就係唔夠屋住 (尤其小型单位) o 空置率包括装修中、待租 / 售、巳签租 / 售合同但未交收的单位 SSD1、SSD2、BSD及收緊按揭等招數会导致市民難以置業 , 或者置業门檻大大提升 , 市民買唔到樓住 , 他們便要去租樓住 , 大家爭租盤 , 空置单位及租盘不足的情況下 , 租金一定會颷升 , 這些行政措施只會短線转移市民視線 , 長遠解決不了市民住屋問題 租金颷升 , 對樓价有一定支持 , 尤其香港正处于長期低息及極低负債率的情況 我相信 , 如政府只出行政手段而不 (能) 增加供应 , HK$100 呎租市区板间房2-3年後一定出現 |
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8. 八萬五 2012-11-14 12:40:59 |
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香港有呢班無能及鼠目寸光的財金官員 ,點算？ |
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9. Daniel 2012-11-14 12:45:24 |
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有部分发展商也是囤積居奇，请问博士是否赞成对他们征收空置税？(比如恒隆在西九龙的一些楼盘） |
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10. 亮劍 2012-11-14 12:53:10 |
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BSD 可否優化？例如 15 % 稅款照收，但如果這外/內地人，在香港就業並提供薪俸稅証明，自住及無轉手，經三年後就可以回翻水俾佢哋，用以吸納人材。 香港註冊有限公司亦可依樣畫葫蘆，提供財務報表及交利得稅者有水回！ |
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11. To: 3& 9 2012-11-14 13:04:59 |
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請仔細閱讀6樓。如果你真的想香港有一個未來，請不要繼續要求這個愚蠢的政府有額外的稅收。如果CY和垃圾議員不斷增加社會福利業，香港會很快破產，不管他們增加多少稅！ |
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12. 謊言 2012-11-14 13:17:36 |
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博士下列所言，我不敢苟同： 「官員們是很難理解持有物業的人心態，」 試問有邊個官員不是業主？我夠膽講一句：絕無僅有。 他們所持有的業物，不單比我們普勞大眾多，而且比普通百姓的值錢。社會那有公平可言？ 就如梁振英，山頂豪宅已是５億。還要僭建。唐英年僭建，他就指是誠信破產，他的僭建就解成是疏忽，並奪得特首寶座。 這是什麼世界？ 就算你是產業測量師，之前「真的」不知僭建為何物。如今，你恍然大悟知道何為僭建，是否應該知恥近孚勇而自求下台？？？ 還是一味振振有詞，齊心一意為香港呢？ |
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13. 香港原居民 2012-11-14 13:23:07 |
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如何入藉澳門? 澳門民生管理比香港好，叫前任澳門特首來香港做 |
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14. t 2012-11-14 13:24:19 |
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如果CY可信賴，豬都可上樹！ |
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15. public house owner 2012-11-14 13:25:27 |
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3. 吹水 excellent suggestion. AAA+++ |
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17. Mi Mo 6 2012-11-14 13:53:01 |
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博士又有8千蚊收:P |
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19. 不排除推措施處理 2012-11-14 14:10:57 |
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2012-11-14 13:36:00 房屋局局長張炳良出席立法會會議時稱，實施額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)後，留意到資金流向非住宅市場，目前正密切關注市場走勢，亦不排除有相應措施處理上述情況。財經事務及庫務局副局長梁鳳儀補充，會提醒銀行嚴謹處理有關按揭。
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20. anggie T. 2012-11-14 14:18:43 |
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To No. 6)\ Indeed, you have a point! The place that I live have more & more expat.s because of poor working opportunities in Europe & I guess in H.K. they do not like certain Mongkok, Shamshuipo or even TST area.......But somewhere open & nice......Don't underestimate the needs of expat.s, they're also following some mainlanders to buy here in H.K. For those really making money, it's relatively easy still! |
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21. 密切關注市場走勢 - 設置暴利税 2012-11-14 14:20:11 |
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"留意到資金流向非住宅市場，目前正密切關注市場走勢，亦不排除有相應措施處理上述情況。" 支持收取淨利百份之八十作為暴利稅，以壓制商厂鋪位車位之炒風!! |
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22. Marco 2012-11-14 14:24:04 |
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忠言通常逆耳，所以高官們不願意承認錯誤，只好將錯就錯，死不悔改，因為知錯時他們已任期完結，不需負任何罪名！人工照拿，所謂"出招＂根本無謂！對症下藥才有效，搞東搞西只為轉移視線，如果冇料，請下台！等我來！ |
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23. PETER PAKER 2012-11-14 14:24:19 |
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Figure amendments: Per The Property Report 2012 from the Rates and Valuation Dept Overall vacancy rates: 4.3% Vacancy rate of Class-A residential (< 40 sq m) = 2.3% Vacancy rates of the following districts: Island East: 2.7% Shum Shui Po: 1.9% Kwun Tong: 2.4% Kwai Tsing: 1.5% Tsuen Wan: 2.1% Tuen Mun: 3.1% Tai Po: 1.5% HK really has serious housing shortage problems. |
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24. 痴忍扇 to 16A貨 2012-11-14 14:28:01 |
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16/F 賤貨臭貨A貨, 我相信業主絕不介意被多兩條毛你,免得你"毛"所事事,到處冒充攪事 |
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25. 資產主義 2012-11-14 14:28:28 |
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低息加供應嚴重短缺，樓價未來幾年將上升80%，唔買就笨！ |
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26. 暴利稅目的 2012-11-14 14:33:53 |
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暴利稅是一個相對性的概念，主要是針對意外之財，或對不勞而獲所得來的財富課稅，如彩券獎金、投機所得等，因其在短期間獲得巨大利益，所以被稱為「暴利稅」，又稱為「富人稅」，而課徵暴利稅就是要讓有錢人多繳一些稅。 征收“暴利稅”的目的是為了將一部分超額利潤收歸政府，作為公共開支，由政府去完善公共事業，讓公眾從中受益。這種安排幾乎是所有征收“暴利稅”國家的共同選擇。而且，稅收的用途具有一定的強制性。從納稅人角度看，稅收是其享受社會公共產品而向政府支付的價格；從政府角度看，稅收是政府提供公共產品以滿足公共需要的經濟來源，遵循的基本原則就是“來自於民，用之於民”。
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27. 痴忍扇 2012-11-14 14:47:40 |
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地產商大量屯地，可向他們按最高地積比率的地價估值抽稅，每年抽5%的土地閒置稅，以增加政府收入，又可善用土地。 |
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28. 痴忍扇 2012-11-14 14:48:01 |
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真開心,原來這麽多有識之士取笑狼英和他牛鬼蛇神團隊施政 不濟,還以為只是我等老粗先有所不滿.看完上述一些文章, 感到大快人心.心情也靚起來,今晚肯定有運行.買過隻中過隻. |
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29. 只是近黃昏 2012-11-14 14:55:12 |
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英格兰银行上周宣布终止债券购买计划，不再买入新的债券，不过已购债券也暂不出售，这是所有央行中第一个明确宣告QE的终结。 据说，美国奥巴马总统，开始考虑逐步采取紧缩政策。
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30. PETER PAKER 2012-11-14 14:57:58 |
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My responses to Vacancy Tax Vacancy tax is useless in increasing supply because the vacancy rate of HK residential properties is very low (just 4.3%) as at 31.12.2011. If considering some 待售、待租、巳簽租约 / 買賣合同但末交收 properties, the real vacancy rate is really and unbelievably low. Looking at some particular districts, the vacancy rates are super low Island East: 2.7% Shum Shui Po: 1.9% Kwun Tong: 2.4% Kwai Tsing: 1.5% Tsuen Wan: 2.1% Tuen Mun: 3.1% Tai Po: 1.5% This is a situation where all residential flats are fully "occupied" in these crowd districts. Do you still believe that vacancy tax can help increase supply?? 空置稅 charged to developers are not useful as well. Firstly, developers can slow down the speed of contruction works to avoid such vacancy tax. Secondly, if the govt charged this tax stupidly, developers would buy less lands to minimize tax exposures. Currently, unsold stock of developers may be just 53,000. Most of them are still under very preliminary works (before real constructions) & contructions works. If residential projects need 3 - 4 years to complete, that means stock levels held by developers is less than morderate levels. For details, please read the below link at HK government http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201206.pdf So vacancy tax is not effetive in increasing supply for both of 1st and 2nd hand residential properties. That's why some govt intervention measures are TOTALLY useless in resolving and alleviating housing problems of HK. Recently, there are many unknown and "so-called" stakeholders detering land creation from 填海 and country side (e.g. NT North-East). Actually, HK local people are "played" by themselves. If so, I am very sure that rental rate will grow upwards substantially. As I said many times before, houses in HK are under serious shortage. People cannot buy due to new govt interventions. They still need to find a place to reside. If they cannot buy, they MUST turn to rent. Given insufficient no of houses in HK, competitions for rental property will certainly drive up the rental prices. If there were sufficient "vacant" houses in HK, rental prices would never boost up in such manner because teneants could have many choices to select. However, in reality, if checking at property agents, rental units are very "scarce". I can say that below-mkt-price rental units are really a treasure. Now, it is the time of 包租公. 包租公 never worry about their units remaining vacant / unleased. If HK cannot create new lands due to internal arguements among HK local people, I can certainly conclude that landlords can enjoy the coming attractive capital gain and rental yields. Govt measures via BSD and SSD just target speculators. If speculators never exist, do you still think property prices can go down due to these measures?? After 97 crisis, developers are very smart and do not hold too many stock on-hand. Their approch turns to sell one project and then buy one land, ensuring they do not hold excessive stocks. Also, all HK developers are very financially healthly. Hold much cash on hand and almost in zero-debt situations. They can upstand in any tough environment over a prolonged period. In other words, they have no any pressure to sell stocks at cut-throat prices. If so, how to make them cut prices?? In comparison with PRC developers, they are very very prudent and conserative. |
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31. 支持 26 2012-11-14 15:19:31 |
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好一句“來自於民，用之於民”! 現在連車位都瘋炒，失去理性的日子15年後再重臨，我相信CY團隊已有準備再出招，等著看吧。 |
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32. 痴忍扇 to 27A貨 2012-11-14 15:26:49 |
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27/F五毛蟲大量屯綱，冒充他人,可向他們按最高處罰的方法，人人喊打,讓其做過街老鼠，以增加此綱站聲譽，又可清除瘀血。 |
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33. 劏房波 2012-11-14 15:33:34 |
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TO 正貨痴忍扇大爺: 你個名大突出，樹大招風，招人妒忌。 可否考慮改為「痴扇」，既文雅又得體。 |
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34. To CY 2012-11-14 15:36:10 |
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只要CY將自己僭建的豪宅地起公屋, 香港樓市便可立即降温!! 公屋居民立即 LIKE 爆!!! CY民望立即爆升!!!! |
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35. TO 痴忍扇兄 2012-11-14 15:48:15 |
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36. 痴忍扇 to 波哥 2012-11-14 15:49:49 |
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33/F波哥有所不和,我等老粗為人衝動,往往缺乏忍耐, 所以名字加上忍字,以告誡自己. |
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37. wham 2012-11-14 15:52:03 |
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i have a friend living in 天巒 (independent houses). the whole estate just got a few families living there.... |
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38. 痴忍扇 2012-11-14 15:55:23 |
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35/F樓兄,你說五毛是否想要我改為"痴九扇"呢? |
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39. 向痴忍扇說不 2012-11-14 16:04:27 |
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正廢材五毛，自篇自導搞破壞！ |
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40. 劏房波 2012-11-14 16:05:02 |
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既然如此，在下再次斗膽請你改為 「痴扇忍」吧。 又或者叫 「強忍痴扇」 |
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41. 雲在青天水在瓶 2012-11-14 16:12:56 |
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價格和需求的關係是亙動的. 投資產品與商品的情況相反, 價格上升, 需求就會上升, 價格下跌, 需求也會下降. 因此在投資市場, 價升時人們追貨, 價跌時人們抛售.
因此我們可以看出, 政府是把樓市當作投資產品來應對的. 以逆向思維, 希望通過控制需求, 達到控制價格的目的. ssd就是這種思維方式下的產物. 原本這種思路不能說是錯的, 但操作方式卻是不對的.
香港的住宅物業成交量, 2011年約為7.83萬宗, 今年1-10月約為6.61萬宗, 全年估計略超7萬宗. 實行ssd後, 假如樓價下跌或升幅較少, 絕大多數業主不會急於放售. 因此如果樓價較平穩, 兩年將鎖死14萬個物業, 而最新措施將鎖死三年共21萬個物業, 這就令需求減少的同時, 市場供應減少的幅度更大. 如果業主因獲利而沽售, 則樓價的升幅必大於ssd的幅度.
現在社會上普遍認為應加快建屋, 增加新樓的供應量來平抑樓價, 從長遠來講這是對的. 但不要忘記, 市場成交量的絕大部份, 是二手物業. 以2011年及2012年1-10月的數據看, 一手成交分別占成交量的13.4%和17.2%, 皆不足2成. 因此, 搞活二手市場, 比增加一手供應更為迫切.
要達到控制需求, 而又不影響市場供應量, 最好的辦法仍是收緊按揭. 正如之前所講, 物業成交絕大多數依賴銀行融資, 收緊按揭可即刻減少需求, 業主又不會似現時如有錢人買手飾一般, 買一件鎖起一件, 其放售意欲不受ssd的約束, 則市場供應量不減, 樓價才有可能相對平穩下來. 為防止用家受影響, 收緊按揭可區別實行, 首次置業者正常寬鬆, 二次置業者或公司客收緊, 外來客不可融資. 當然, 不論用何種手段和措施, 樓市的上升是客觀環境造成的, 趨勢不會改變, 直至客觀因素轉變了, 才有可能逆轉. |
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42. PETER PAKER 2012-11-14 18:13:44 |
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To: 41. 雲在青天水在瓶 Currently, the stock of residential units in HK is just 1,110,000. Due to SSD 2 and BSD, it will lock up circulations of 210,000 units in the coming 3 years per your analysis. So SSD 2 and BSD really do a great job to shrink supply. I agree with your viewpoints. By looking at demand and supply purely, property prices will likely boost up in the coming 2 - 3 years. I want to share one of my recent observations from 6/2011 to 6/2012 outlined as below: 2012年3至6月，CCL / 樓價上升，平均每月土地註冊處的買賣登記有11,226宗；2011年9月至2012年2月，CCL / 樓價下跌，市場的交投只有5,752宗。反映跌的時候更沒有業主肯賣，反而升的時候尚有較多的買家肯追價。 |
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43. 需求 2012-11-14 18:31:49 |
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To 42, 價跌成交少, 價升紛紛追價. 正正說明現在買家大都視房地產為投資品. |
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44. oh well 2012-11-15 09:09:51 |
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"其實，投資者是真金白銀，又要俾印花稅，贏錢又要俾利得稅，七除八扣，實在所餘無幾。" 呢個大話都幾大下......................... |
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45. 稅制改革 2012-11-15 12:06:25 |
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為穩定政府稅收，政府應該加懲差餉，跟買樓印花稅一樣，以樓價高低來計算稅率，豪宅應該交多些差餉，富人應該唔會介意俾多些，400萬以下的單位交小些，200萬以下單位可免差餉。對於持有多於一個單位的個人或物業投資公司，稅率以累進形式再加。 |
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46. 研究員STANLEY 2012-11-15 14:51:34 |
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To 41 and 42: "價格上升, 需求就會上升, 價格下跌, 需求也會下降" 真的嗎?這只是對於投資者而言，對於用家便不一樣了。 "回報上升, 需求就會上升, 回報下跌, 需求也會下降" (投資者)
"價格上升, 需求就會下降, 價格下跌, 需求也會上升" (用家) 政府最大的問題就是不肯承認樓市有用家的剛性需求，我很同意PETER PAKER所說，樓市空置率已證明一切，由於需求大租金將有非常顯著的升幅。而對於政府而言，貨源落入投資者手上會比落入用家手上更安全，因為負資產會造成很大的社會動盪，交貴租只是用家閣下的事，政府無需亦不會理會，真的可憐了租客。 |
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