撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:樓市出招
政府實施了遏抑樓市炒賣的措施之後，這兩個星期從地產代理所提供的數字看到，樓市急速降溫。二手物業市場的成交宗數大幅下降，而買家與賣家也相對觀望。
將需求分類 按優次滿足訴求
現時還沒看到賣家有大幅降價的迹象，但願意商議的空間卻大了，相信這都是港府的預期。而樓市的調整，通常由量開始，然後才是從價格中反映。要看有關措施的成效，便要看長一點時間。但今次政府的措施是否合理，而結果又能否得償所願？便要看未來樓市的發展了。
其實大家心中都明白，要解決樓價過高，市民負擔不起的問題，要從供應上着手，亦即所謂供應管理。問題是，香港的土地供應不足，而要開拓土地又往往遭遇很多阻力，特別是在現今政治環境下，只要有人提出反對，整個收地程序就會延遲，因此短期之內，政府沒法使用增加供應土地方式去滿足需求。
既然供應管理受到限制，需求管理便應用。但要明白，任何需求管理辦法往往有後遺症，用行政措施去限制需求，並不等於沒有需求，只不過需求被遏抑而已。需求被遏抑的時間愈久，壓力愈大；最終的反彈就愈大！而政府要做的東西，就是要把這些需求分門別類，繼而釐定其優先次序，在有限的資源內，先滿足對房屋有迫切需求的人。
延長SSD 加息風險震走投資者
樓市的參與者可分為三大類，分別是⑴投機者、⑵投資者及⑶使用者。早前實施的特別買賣印花稅（SSD），已成功地把投機者踢出市場。而投機者是指那些透過短綫一買一賣而獲利的炒家。通常以確認人方式炒賣物業者便屬這類。舊有的SSD在物業買賣之後半年內轉手，便要繳付15%的SSD，而因為短綫獲利，物業仍然有機會被稅局要求繳交利得稅，在這情況下，物業短炒的機會不大。因此實施了SSD之後，基本上使用確認人方式的炒家絕迹，政府成功把投機者剔出需求之列。
既然投機者已離開，剩餘的就只有投資者與使用者，而這兩個需求也很自然，為何政府仍要出招？
原因是把短綫投機者剔出也滿足不了，樓價仍然節節攀升，結果政府避免樓市泡沫再次出招。推出了特別版SSD，把稅項延至3年。原本以前的短綫投資者，打算投資兩年，其間把物業出租，收取租金之後再把物業出售。以一般做法，一年生約，一年死約，那麼物業在放租後一年，死約完結之時，看看當時樓價如何，再決定是否繼續持有或轉手。
針對海外買家出招 無可厚非
但現在把SSD延長，那麼一個租約也不行，要簽多一次租約，這對於短綫投資者不利。由現在起交易，再加上3年，便是2015年，屆時美國可能重新進入加息潮，樓宇供應也會平穩地增加，大大增加了短綫入市的風險。相信部分短綫及沒有實力的投資者，會被加強版SSD震走。
因此剩餘的需求，就只剩下長綫及有實力的投資者，以及使用者。如果要再細分，就分為本地需求及海外需求。而買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），就是針對海外買家。政府的邏輯很簡單，就是本地物業供應不足，就先滿足本地需求，於是透過稅收去調控土地與海外買家所負擔的費用，去調節需求。其實更早期的金管局的措施，把海外買家承造按揭收緊，也有相同目的，令到海外買家購買香港物業之時，成本增加，繼而減少需求。這個措施或會引來破壞自由經濟之名，但其原意是要協助港人置業。可是措施也有一個後遺症，就是在港工作的專才但又未是香港永久居民，他們置業的時間可能因此推遲，甚至要打消念頭。
難買樓變「港漂」 打擊專才留港
香港每年有不少海外學生在港留學，其中內地生佔多數。他們完成了本科課程之後，相當部分會在港工作，只需在港住上7年之後，便能成為永久居民，而他們正是香港所需要的本土培訓人才。從內地來香港讀書或工作的專才，會稱之為「港漂」，在沒有根的香港漂泊。如果他們能在港擁有物業自住，建立自己的根，更能專心工作，貢獻社會。但BSD會令到他們這些港漂，短期買不到物業，減輕他們在港的歸屬感，以及繼續留港的意願。
至於是次措施最辣的一招，是公司持有的物業也要繳付BSD，而這措施對物業買賣影響最大。過往利用公司持有物業，目的是逃避印花稅。特別是貴重的物業，透過有限公司持有，就相當普遍。因為只需更改公司股東，便可把物業轉讓，而不用繳付高昂印花稅。新例為避免這漏洞，使用公司名義購買物業，也要支付BSD。相信這會對豪宅市場打擊最大。以香港頂級豪宅來說，金額往往由千萬元起計，那麼單是BSD隨時要多付幾百萬元，由此可估計，豪宅交投會受影響。
新例對於一手市場影響的大，還是二手的大？相信一手市場影響較大，而發展商可能要調整其發展及售樓方式。原因是過往一手樓往往豪宅化，單位有很大部分售予海外買家，其中又以內地客為主，數目可達20%。在實施了BSD之後，這些內地買家需求可能大幅減少。
減政治阻力增土地 治本之道
其次是豪宅化的結果，就是新樓往往比同區二手樓貴上幾成，而其中有不少是投資客，會以有限公司名義持有，方便轉讓而避免繳交印花稅。但現在收取BSD，以公司名義持有物業沒有「着數」，降低了投資性需求。在發展商方面而言，內地客及公司客大幅減少的情況下，要改為針對本地用家市場，怎樣推銷物業才好，相信他們會相當頭痛。
如上文述，需求被遏抑後，不代表沒有需求。部分需求可能暫時消失，例如投機性及投資性，但使用者需求沒減少，分別是他們可能改買為租。而租金有可能因此上升。政府也應監察租金上升的情況，因為租金升得高，除了加重市民的負擔之外，也會引致長遠的投資性需求。因為租金回報增加，投資物業變得吸引。
如果政府檢討有關措施的成效之後，發覺成效不彰，便要小心。因為代表剩餘的是剛性需求，最終要滿足。如果不能，會惹來更多民怨。而中長期辦法，應該回歸供應管理，想辦法減少政治阻力，增加行政效率去增加土地及房屋，才是治本之道。