Dear Dr. Tong,

The latest mortgage rate is 2.15% (大 P - 3.1%) = 5.25% - 3.1% = 2.15%.  细 P - 2.85% = 2.15%.

股市不济 / 波动 , 樓市高位 (如有投资物業係手 , 可以睇定D先),

但我的(股、楼) 投資格言 : 宁可蝕通脹 , 都好過蝕老本 , 投资切忌过渡进取 , 保留实力 , 等待机会來臨

I honestly don't know what Tong is trying to say here.

Anyway this statement is without doubt -  Incorrect:"甚麼ELN，Accumulator等，他們全部都有一個共同點，就是無風無險，投資該等產品的人很容易賺取比銀行定期存款多出很多利息，但又不擔心血本無歸...."

Risk can be expressed using different statistical measures but for the general public, they can only feel risk rather than really touch / see risk. After all, its financial engineering aiming to make high risk assets perceived as low risk investments.

This statment is incorrect: "能夠決定利率的亦是美國人，點解他們要提高利率這樣他們要多還一點利息給他們的債主"

The interest rate of treasury notes is fixed when issued, even US lowers the interest rate, it still need to pay the predetermined coupon rates according to the notes. It could only lowers its borrowing cost for the later issuances but at the risk that the demand for such notes are lower cos the interest rate is low and the investor may find it not attractive.

湯博士今日真的是如他所說:

「亂說一通而已」

無誤導之嫌?

         美國在1929經歷經濟大衰退之後, 當中施行了三次貨幣量化寬鬆政策, QE1 (1930年) , QE2 (1932年) 和QE3 (1933年), 經濟祇有過短暫繁榮, 到 1937年出了第二次經濟大衰退o  其後到了ニ次世界大戰, 及後美國發了戰爭財, 拿走歐洲很多黃金, 定下了-----美元霸權o

認同亮劍說法，現在個市好奇，以香港工業出口到歐美來計，因訂單小現在至今年年底會下跌很多。

呢次樓市見頂應該在 2014 年，而CCL 起碼見 120 點，但因為有 SSD 呢個緊箍咒關係，根本唔夠時間及水位俾人食糊！

現在供緊一厘息，走去賣樓轉租者，我真係要提醒你哋想清楚先好，因為就算你喺現價成功出倒貨，兩年後都係跌翻去現水位已經幾盡，唔好忘記幾乎所有西方國家都喺度 QE 緊，物價無可能平俾你！

所以 2014 年嘅下跌只係中期大調整，跌完會再升過，而且呢次係玩噴泉式上升，直到 2017 年呢個泡先真正爆到九彩，大家記住執生！

我想問湯文亮有何德可能, 每個作者都有權利去表達或說明自己想說的文章. 我覺得木鐸無錯, 講林奮強何罪之有, 湯文亮要去維護他同行大炒的行為, 是他的事, 不關木鐸的事, 更何況我想問這個網是湯文亮控制的嗎? 是他出糧給寫稿的木鐸嗎? 木鐸寫了湯文亮不喜歡看的文章, 難道就要湯文亮來封殺他嗎? 湯文亮已經封殺了很多網友的回應. 我想問湯文亮是誰? 是慈禧太后? 要得他同意才能說話? 他可以講的, 別人也同樣可以, 您說什麼等湯文亮下了火後, 才得木鐸回來寫文章? 我想問, 湯文亮有什麼把炮要這樣封殺其他的作者. 我想講, 這裡除了湯文亮這人最罷道. 湯文亮他是最小氣的人, 網友回應, 他要全部看過, 只要一隻字稍一令他不悅, 就要開大殺界之門? 您看其他的作者, 有否會在網友的回應中, 多加批評與指點, 然後就大出文章來指責網友們呢? 我覺得做人做事要得人尊重最首要的條件就是要大量, 有厚道. 以湯文亮這人來說, 表面掛著博士, 都不知這博士是否用錢買回來, 以他的品行可以說比起小學生都不合格, 小氣不在話下, 他憑什麼去封殺其他作者的說話. 若他認為他有這能力, 為何不索性去開一個自己湯文亮的專網, 供自己去說話, 而要來到這個根本人流量低的網站去唱好樓市? 自己說什麼就可以, 別人的就不能, 只能說去追捧他的說話? 他的網友其實來來去去都只得那數個, 數都數得出, 這堆人不是給他收買只管為他說好話, 去捧他? 他要得這樣的畫面, 我只能夠講他這樣憎恨大陸, 其實他的為人等同江青文革時一樣, 可能比起當時更可怕, 動輒就要捉拿網友稍一不同意見, 或者根本都無不同意見, 只是網友說說自己的故事者, 就立時去找來自己的所謂FANS攻擊對方, 這種人, 可以說比起新界的惡霸或黑社會還要恐怖, 不過他以為這樣可以擊到人, 其實他自己就是擊倒自己的人, 因為不要當網友是傻的, 大家的眼睛是雪亮的, 只要日久見人心. 大家就會看在眼裡. 其實湯文亮一開始已不斷製造假象人流說這網只有他一位作者是每日有萬多人流看. 那麼他想擊倒其他作者, 包括木鐸, 尤其那次他把網友擺上抬來大肆攻擊後, 很多讀者都紛紛轉投木鐸這邊留言. 我想問是否他見事隔一年後, 形勢有所大變, 知道自己這種惡霸的精神令人討厭, 所以就想藉林奮強這文來推倒木鐸, 以使他日後都不能再在此分享文章? 若果他想這樣, 我只能夠說作為在心中的讀者們都會相繼離開這個是非地的網, 因為要想得到地產知識者, 在現今透明度高的新聞媒體及網上平台, 根本無需只看這個惡霸湯文亮的, 從其他的渠道仍可以吸收到更多自己想知的資訊. 最後, 我只能夠說若果這個網站只為湯文亮一人做事, 去打壓凡逆湯文亮的作者或讀者, 那麼只能夠這個網站很快就會沒人再來看了. 我更想說, 木鐸這邊最近很奇怪多了很多不斷攪事的人, 不斷發很多攻擊人的回應貼. 我不知誰是幕後黑手, 但我相信湯文亮根本無需為木鐸用筆名寫文章一事中, 而去大做文章說到他自己用真名, 就要有所小心? 言下之意是否攻擊木鐸因用筆名就可以批評林奮強? 林奮強的舉動是有問題, 作為小市民的就可以拿出來大談. 否則如何能成為一個公眾人物, 公眾人物就預了要有心理準備給人指指點點. 但不能者, 那就叫他不要入行會說到什麼好似好偉大般去我們小市民發聲? 最後我想寄語, 湯文亮, 您已經迫到這網的讀者無得選擇, 因在您那邊留言, 您動輒只要稍一您不喜歡的, 就叫網站管理者刪除, 已經弄到人神只憤, 現在本以為可以在木鐸這邊分享, 現在您再出手去封殺了他? 木鐸自己都沒出來告訴讀者們他去了那兒, 是停產還是暫時...我想問何時輪到您湯文亮來給木鐸定奪說木鐸暫時離開這裡. 木鐸本人都沒親身交待過, 湯文亮您憑什麼消息渠道來說木鐸不再寫....這種叫皇道? 還是霸道? 還是厚道? 我最後只能夠說自從湯文亮加入這版作作者後, 弄到是非四潑, 現在還要迫走木鐸, 人家用筆名是網友給予他尊重空間的做法, 筆名是體諒他在這裡寫文章可能會影響到他的工作或家人等等. 若不能用筆名, 我相信日後想找有心之仕寫文章也難. 連人家用筆名您都要控制. 我現在記起, 湯文亮曾經罵網友說要用真名寫回應. OH! 原來問題在這裡,

"利息以Hibor + 計算，大多數貸款的利息都不足1%，甚至有低至Hibor – 0.6%比金管局要求還低"

It should be H + 0.6

Factors on property direction:

1. Demography (demand by users)

a. demand with purchasing power (local + overseas)

b. demand without purchasing power (housing policy as political risk)

2. Alternative investment (demand by investors and speculators)

a. Financial product innovations

b. Rates for deposits (Intra-bank flow, inflation rate, Fed rate.....)

Regarding the above article, 1a and 2b are obviously positive factors; 1b not mentioned; 2a seems slightly positve after 2008 financial crisis.