你可能覺得我這條題目嘩眾取寵，又或者是標奇立異，明明那些大學教授、評論員，甚至一眾在網上回應的網友，他們都會說低利息導致樓價飈升，是一件是不容置疑的事，連反駁的機會也不能，此點我亦同意，但甚麼導致低利息，說來奇怪，就是因為高利息，所以歸根究底，是高利息導致樓價飈升。

　　2006、2007年，美國金融海嘯正在醞釀，美國人製造出無數金融產品，甚麼ELN，Accumulator等，他們全部都有一個共同點，就是無風無險，投資該等產品的人很容易賺取比銀行定期存款多出很多利息，但又不擔心血本無歸，因為發行這些金融產品的都是大銀行,又有AAA評級，若果有懷疑，只會給別人恥笑，連世界經濟也不識。

　　當時，香港銀行的尊貴客戶，由其是有一大批定期存款的人，銀行都非常樂意介紹這些金融產品給他們，一來可以為客戶賺取多很多利息，二來銀行本身又可收取豐厚佣金，介紹費，真的是何樂而不為，不過大家可能忽略，在投資市場每一個人都賺錢，究竟錢從何來。

　　銀行另外一種目標客戶就是有物業在銀行的人，他們可能借錢不多，亦沒有興趣加按物業購買那些金融產品，銀行於是給他們非常好的條件，除了他們借錢的金額是數倍他們在銀行的價值，銀行並給予他們極優惠的按揭利率。

　　一切冥冥中有主宰，當時，香港銀行水浸，存款多到不得了，存款利息接近零，所以同業之間拆息亦接近零，銀行於是向該等有物業抵押而亦有購買金融產品放貸，利息以Hibor + 計算，大多數貸款的利息都不足1%，甚至有低至Hibor – 0.6%比金管局要求還低，由於銀行競爭關係，其他沒有購買金融產品客戶，甚至一個普通散戶，銀行都會批出Hibor貸款，最多的時候佔貸款市場92%，而正常的P – 按揭只得8%，即是銀行的按揭利息是極不正常，收入亦大減。

　　本來，若果純是Hibor貸款，銀行是沒有風險，不過又不知誰人發明了封頂，那是銀行收入少了，但遇上利息風潮，或週期性要求，如年终的時候，利息扯高，但客戶不用承擔風險，最多亦是與P按的利息P – 2.5%一樣，不過，好彩這幾年，沒有發生大變動，否則，銀行就損失大了。

　　其實，今次銀行以低息利誘客戶購買高息的金融產品，才是08年樓市突然下滑的原因之一，可幸的是香港人對金融產品興趣不大，只不過是一部份人有損失，現在銀行的按揭貸款大多數回復正常，Hibor + 2.5%或者P – 2.5%其實都是差不多，雖然學者們經常說若果利息升，香港樓會大冧，我同意，若果現在香港CCL指數是250點，但現在只是106點，比97年最高峰時多2點。而且，現在負最多債務的是美國人，最能夠決定利率的亦是美國人，點解他們要提高利率這樣他們要多還一點利息給他們的債主，尢其是中國，美國唯有繼續低息並突如其來推出QE3，使原來1萬億美元的債務，到時只付5仟萬便可以解決，這就是強國好處，小市民唯有手持實物保值，我不是學者，我亂說一通而已。