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1. Marco 2012-07-30 10:56:29 |
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何为中价楼？何为细价楼？豪宅呢？
几年前买第一层楼时，明明有能力买三房户，却选择了两房户，到现在都后悔不及！始终三房尺价升值高d! |
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2. 飛傭 2012-07-30 11:08:01 |
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按揭成數現在不是0-700萬7成, 700萬-1000萬6成, |
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3. 亮之劍 2012-07-30 11:19:33 |
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作者先來一句有報導指現在按揭市場由中價物業佔大多數，有何報導？自已友的報導？ 政府限制豪宅按揭其實是多餘，擁有豪宅的人他們所住的物業負債其實很少，甚至可能沒債項，業主早已將債項放在他的生意上，而他自住豪宅的價值又只不過是他的身家幾個百分點，管制豪宅按揭市場成數對他們是沒有甚麼影響，可以說是落錯藥。 政府無落錯藥，管制豪宅按揭令炒豪宅者成本增加，不能借助低息環境從中得益。 待續.........
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4. 回Marco 2012-07-30 11:22:12 |
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Marco, 很快你便可以低價買三房戶。 |
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5. PN 2012-07-30 13:24:23 |
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Well, Technically HKMA have no say on level of property prices as it is falling outside of their mandate. The existing measures are probably the only thing that they can do using 'concern over impact on collapse of property market over banking system'. |
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6. ABC 2012-07-30 13:52:53 |
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銀行比金管局更能了解市場...更能知道自己的風險 政府跟本就不用去管 如果銀行看到有潛在風險...政府比銀行借...銀行都不會借啦... 所謂 "落雨收傘" |
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7. Wong Wing Wai 2012-07-30 14:07:09 |
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樓市調整預警早前工聯會主席兼行政會議成員鄭耀棠先生及智經研究中心，分別建議政府以「零首期」或「低息貸款」的方式，協助合資格的首次置業人士入市，以利社會流動。類似方案一旦推出，極有可能是升市接近尾聲的訊號。 對上一個樓市高峰期，社會同樣湧現「市民置業難」的批評；官方便接連推出多種置業資助計劃：自貸、首貸及夾貸等。涵蓋的範圍，由公屋租戶至月入6萬元的家庭。 中產亦難置業 樓價脫離購買力 問題是，當年居於私人住宅的家庭月入中位數為2.3萬元，現在的收入若為此數字的2.6倍、月入達6萬元的家庭也須官方資助首期時，便代表了樓價已脫離本地購買力。 隨著首貸、夾貸、自貸的名額陸續用罄，2003年後，官方已無任何以貸款方式協助買家置業的計劃。在樓價偏低時，要求政府協助市民置業的聲音不會太大。只有在樓市上升時，此類要求官方資助的聲音才會出現。 事隔十多年，類似的聲音再次出現。這些年來，中產家庭的收入有一定增加，2012年第一季，居於私人住宅的家庭月入中位數為3萬元。而鄭耀棠的「零首期」建議，對象是月入3萬至5萬元、未曾置業的家庭；假設有關建議被採納，則代表政府也認同，收入是居於私宅月入中位數1.6倍的家庭，也難以置業。 現時鄭耀棠的構思，資助對象的月入上限，「只是」居於私宅家庭月入中位數的1.67倍；這正反映了現時樓市的泡沫化，雖然脫離市民購買力的程度未及上一個高峰期，但問題的本質卻一致；當社會中收入偏高的人士，也需要政府協助才可購買物業，大概反映了樓價有脫離基本因素的傾向。 當然，此等數字可能只是一個預警訊號，官方向月入較高的家庭提供置業資助，不代表樓價快將下跌。以上一個高峰期的經驗而言，夾心階層置業貸款計劃在1993年推出，樓價要在4年後才見頂回落，根據差餉物業估價署數據，1997年中的樓價指數較93年底上升70%。 推資助或令樓價先急升再急跌 我們預期，如果當局落實推出資助市民首期計劃，有機會令樓市出現「先急升，再急跌」的局面。推出置業資助，代表市場的有效需求會在短期內上升；如果房屋供應未能配合，樓價只會加速上揚。 相對來說，當此類「可負擔供款，無力籌措首期」的買家都受計劃資助而入市，往往亦釋放了市場最後一批購買力。當此類購買力亦被消耗得七七八八時，只要外圍因素稍有風吹草動，樓價升勢便無以為繼。 王永偉
按計劃執行董事 |
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8. 大王妹 2012-07-30 14:29:21 |
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博士說得很對 ! 本人買樓就是這樣,預計比晒,銀行借就BONUS,唔借都不要擔心撻訂,所以我果四間樓都係等銀行批我,一間一間咁買返來,有時係會錯失良機買唔到寶,但穩陣得多! |
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9. Ngai Wai Hung 2012-07-30 14:32:30 |
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中下價住宅料帶領樓市未來升浪有幸地，筆者有機會經歷過香港樓市的一個完整的周期。1983至84年，香港樓市見底及開始回升，經過13至14年的反覆上升，及至1997年見頂，往後經過6年反覆下跌。整整20年裏香港樓價經歷大升及大跌。明顯地，自2003年開始，我們又進入另外一個樓市周期，如果歷史是用同樣的時間去重複的話，我們可以判斷樓價下次見頂及開始真正調整將會是2017年左右。 根據這個假設，我們估計樓價未來幾年的格局將會是先作一小調整，之後再反覆尋頂，如果用波浪理論來說明，就是牛市第3期的來臨，亦即是牛市最後一個上升浪，通常樓價在牛市三期的升幅會比較牛市二期小，另外，通常在牛市三期，都是落後的大幅追上來。豪宅在牛二期裏升幅已經很驚人了。所以筆者估計，未來幾年，中下價的住宅很有可能會跑贏大市，那麼屯門、天水圍及元朗的中小型住宅大有可能會是未來升市的火車頭。這些地區大部分二手樓價仍然較97年低，筆者還記得，當時，深井浪翠園每呎樓價高達9000至10000元，而現時浪翠園樓價還徘徊在4000至5000元。 如果下次樓市浪頂在2017年，究竟是什麼因素促成樓價大幅下跌呢？以過往經驗來看，樓價調整只有一個原因就是供過於求。現時香港樓市是處於求過於供的狀況，造成屋價不斷上升。很明顯，如果樓價由現時上升局面變為下跌局面，供應或需求肯定是出現的逆轉，又或者兩者皆出現逆轉。那麼究竟在未來四、五年裏，這個情況會不會發生呢？ 首先，在供應方面，由梁振英先生領導的特區新班子，將會大幅增加房屋供應，無論是公營或私人發展的房屋供應都會大幅增加，問題是，這些新增加供應真正可以投入市場的時間將會是幾年以後，我們估計大概會是三到五年後吧。這正就是2015至2017年。正如97年，董特首決定加大房屋供應至85000個，結果我們在2000年才看到有史以來最大的房屋供應（差不多十萬單位）。 在需求方面，最主要的兩個因素，繼續發揮作用，第一、中港經濟仍然增長強勁，第二，香港息口仍然維持在歷史低位，在經濟方面，縱然中國面對歐美經濟放緩，為了穩定社會，中央已開始放寬緊縮政策，故此在未來一、兩年我們不須要擔心內地經濟會出現重大的問題，但是再過多2至3年則情況不同了，筆者會覺得內地經濟未必在4至5年後仍可維持高的經濟增長，其一是人民幣滙率，在未來幾年將會繼續相對美元，歐羅升值，另外內地其它的年產成本（如人工，廠房）在未來幾年亦會繼續上升。故此4至5年後內地經濟增長，難再維持快速增長，這對香港經濟亦會帶來不明朗，再加上樓價高企，住宅需求很大機會有下降趨勢。 另一方面，香港按揭利率在未來一、二年看來維持低企，但是再過4至5年，美國經濟理應開始回升，息口上升亦會隨之而來。現在香港按息大概2至2.5厘，到2016至17年，受美息回升帶動，港按息抽上5至6厘是絕對有可能的，以現在租金回報為2.5至3.5厘來看，淨租金回報（扣除按揭利率之回報率）將由正數轉為負數，屆時定必誘發二手業主出貨及打擊投資需求。 綜合來說，筆者估計未來4至5年，香港樓市的鐘擺將由現在非常有利樓價慢慢調頭變為開始不利樓價，而這個拐點，很有機會在2017年前後出現。 顏偉洪
中信証券國際證券研究部房地產行業執行董事 |
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10. 大陸妹 2012-07-30 15:24:55 |
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To大王妹 同感 小妹都是自住樓加按全數支付一間間買的,現在總收租每月已過十萬,目標現市況是每3年一層3球樓. |
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11. to 大陸妹 2012-07-30 15:41:06 |
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咪老作啦，想人做槓桿炒楼，誤導人想輸死人咩?唔識炒樓的人千其唔好信呀！！ |
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12. 高處不勝寒 2012-07-30 15:44:26 |
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一旦大市逆轉賣樓都唔掂＂＂＂＂＂＂ |
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13. 大陸妹 2012-07-30 15:56:18 |
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樓上兩位盲毛看请楚全數支付 |
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14. 梵谷 2012-07-30 15:59:02 |
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回應 WONG WING WAI的剪報: 當然，此等數字可能只是一個預警訊號，官方向月入較高的家庭提供置業資助，不代表樓價快將下跌。以上一個高峰期的經驗而言，夾心階層置業貸款計劃在1993年推出，樓價要在4年後才見頂回落，根據差餉物業估價署數據，1997年中的樓價指數較93年底上升70% -------------------------------------- 壞方面看: 樓市見頂預警 好方面看: 樓市預計仲有70%升幅 我的角度: 跟據差估署數據, 03年樓價大致等於91年樓價, 如果以單純的推算, 下次低位最壞情況應該是以10/11年樓價吧 |
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15. 回大陸妹 2012-07-30 16:25:15 |
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點解妳咁無大志, 橫掂係作, 我會作我總收租每月已過千萬, 目標現市況是每1年一層13球樓. |
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16. Kiwi 2012-07-30 16:33:51 |
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People living on HK Island never go to Yuen Long, I can only say YL today is not like YL in 1997! Vive YL! |
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17. 回大陸妹 2012-07-30 16:51:03 |
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大6妹老作啦! |
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18. to大陸妹 2012-07-30 16:55:22 |
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你自住樓加按唔係玩槓桿嗎？你所說的如果是真的只不過你今次好彩，下次輸死你，不過你係吹水就冇問題。 |
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19. 褲當的文亮有一屁股債 2012-07-30 18:23:03 |
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記住買樓, 大炒特炒 ! 我要散貨 ! |
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20. 雲在青天水在瓶 2012-07-30 19:02:54 |
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顏偉洪先生之文章似在為我兩年前的推論作注腳. 不過顏先生只推算2017可能是樓市的拐點, 卻沒有點明拐角時的高位可能是210點. 對於投資者來講, 5年內一倍的升幅, 即每年平均20%的升幅, 是非常吸引的. 期待!
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21. 支持大陸妹 2012-07-30 23:19:34 |
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大陸妹, 真羨慕你! 可以輕鬆過生活, 本人只有兩層樓, 唔知幾時可以好似你咁財務自由?! |
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22. reply 3 2012-07-31 00:29:12 |
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湯生梗話前政府不對，要擦cy鞋嘛！
他已成為CY9 。
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23. 回雲在青天水在瓶 2012-07-31 10:38:37 |
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你既分析架構屬於圖表派, 係財經界戲稱風水派. 基本分析告訴我你是錯的, 現在超低息的環境下, 供樓負擔尚且近40%, 香港已屬於成熟型經濟, 經濟增幅有限, 除非中國可於5年後趕美, 香港蛻變成另一New York. Otherwise, 5年後, 無可能負擔double的樓價. |
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24. 重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010) 2012-07-31 11:35:37 |
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有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
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25. 雲在青天水在瓶 2012-07-31 12:31:38 |
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24樓, 對樓市的基本分析, 應首重通脹率, 而不是GDP的增長率. 按政府統計數據, 98-03年, 香港的GDP年均增長率為3.14, 如果樓市與GDP增長相關度較大, 香港樓市便不會大跌近7成! 而樓市下跌的直接原因, 是自90年代末期進入持續通縮. 我已用圖表為樓市把脈5年, 至今未錯, 2017可能是另一浪頂, 這一推理已得到周顯和顏偉洪的認同, 可再等5年睇下. 屆時如果手上無貨, 好冇癮! |
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