现在唯一可以令楼价下跌的就是共产党的共贫政策。

也就是CY的广建公屋，广建公屋必定令福利开支几何级数上升，到最后经济负荷不到，经济崩溃，港币大幅贬值，香港人一齐贫穷。

關於QE3，我在自己的研究中已經完全排除。QE量化寬鬆就是提高貨幣供應，壓低利率，減低借貸成本，推動經濟發展。現在的美國經濟環境已經是貨幣供應充足，甚至已經過剩，利率超低，我看不到有甚麼理由要推行QE3，更加看不到推出QE3對投資市場有甚麼正面作用。

2009年1月，即是奧巴馬上台的時候，美國加州的油價是1.7美元一加侖，現在是4.5美元。我是每3天入油一次，每次約50美元。家中有兩台汽車，即是每月入油要花1,000美元。現在已經每月花多數百塊錢入油，每月減少數百美元消費。如果推QE3，油價可能會再升一倍，每月要再多花1,000美元入油。我的每月消費就要再減1,000美元，即是叫我不要再消費。

除了汽油之外，QE亦推高了糧食價格，幾乎所有生活必需品都加價。美國每個家庭每月節省1,000美元消費，美國經濟就會崩潰，因為美國經濟七成是內需。美國人不消費，美國經濟就不可能好。...

美國失業率其實一直沒有改善過，近期美國就業數據差是因為過去壓低失業率的原因已經開始消失。2011年年底開始，美國政府向僱用非法移民的機構採取行動。美國合法公民和合法移民的工作機會增加，壓低失業率，但是，這樣做有個限度，現在已經到了這個限度。美國勞動人口大幅度減少亦推低失業率，勞動人口已經去到減無可減的時候，失業率當然會上升。同時，歐洲和日本經濟出事，也令到美國失業率上升。推出QE3無助美國就業情況，因為歐洲和日本經濟疲弱，美國經濟亦受到拖累，失業率上升是理所當然的事情。

由此可知，就算推QE3，美國失業率都不會下跌，推來做甚麼?

如果QE3可以推高香港樓價，為何前兩次QE都無法推高美國樓價?

美國樓價在兩次QE的提振之下，有秩序地回落至2002年水平，即是次按未正式推高樓價之前。日本樓價在美國和日本的雙重QE之下，沒有上升。那就是說QE已經證實沒有推高樓價的作用。香港人以為QE3會推高香港樓價，那是美麗的誤會，QE是不會推高樓價。

近期香港新樓盤熱賣，我要向這些準業主撥冷水，環球股災已經響起頭炮，五月的股市告訴我們，前路凶險，為何還要用破歷史記錄的高價買樓?

2012年，香港首季樓價升5%，同期經濟增長只有0.4%。樓價與經濟增長脫節，香港樓價的升幅比合理樓價升幅高出超過12倍。就算供求失去平衡也不應該升到這樣失去理性。

外圍經濟因素差，香港樓市在不合理的高位，QE3不能提升樓價，不要妄想香港樓價還要每日破頂。

有人認為聯儲局可能會買樓按，推低樓按息口。這樣的想法不切實際。現在美國的30年定息樓按利率連4厘都沒有，低過真正的通脹，不是官方通脹數字。那就是說，我向美國的銀行借樓按，不是我支付利息給銀行，是銀行支付利息給我。問題是，美國樓市低迷不是因為利率太高，而是人們不想買樓。現在的利率已經超低，再低一兩厘也沒有甚麼吸引力，現在不買樓的人仍然會不買樓。

楊衛隆

今天的文章太多臆測及武斷, 不是好文章.

dislike.

The present situations of the real estates in the U.S. can reflect that buying a house does need refinacing aids from banks,  expectations for the national economy, confidence, feelings of security, and affordability, not just focusing on the supply of currency, the lowest interest rates and the prices.

In the U.S., there are around 303 million people living in a land area of about 9.6 million sq.km.  Local people living in the west coast may think about the earthquake that will trigger the public bonds market. Particularly, it is difficult to predict what the Baby Boomers will do in the coming years. Who knows ?

We may observe the similar cases in Japan. As a whole, we do need to consider special background and culture in each place.

我愛大美帝國文化,更愛駛美金為榮,我愛華爾街,更愛沽 POOR GUY!

我經過長期訓練,要幾硬,有幾硬.........條頸!!

大美國好戰文化:寧死不屈+死不悔改!!

博士, 请反驳吧. 不是有言论自由吗? 也让我们多学点东西. 我们的立论只要是客观和不带人生攻击不就可以了吗?

 还 有这位离开多年的朋友好像在出书, 他实在有理由要作"惊天动地"的言论作宣传. 我们也许不用太在意在位朋友, 不然就像为他卖广告了.

政府愈攪嘢，樓市情況愈混亂、愈扭曲，大孖沙就成機混水撈魚，小業主俾人狂揾老襯！

樓市冧，政府稅收減少，就同中產打荷包，咁就雙重揾笨！！

政府應該要做嘅嘢就係睇實啲銀行唔好濫貸，借款俾啲不自量力嘅人買樓！

仲要起樓租俾啲有房屋需要嘅人，咁就功德無量啦！

人人 "目標三間屋" - 8萬5也不够賣, 超人至LIKE 

但當年只有4-5萬供應也下跌!!!

to-13  續上

業主早年用二百萬買樓自住, 按揭現已供完, 近日樓價升值至五百萬, 但層樓都仲係自住, 樓價升了又怎樣? 唔代表有錢落袋.

呢個個案，此位小業主等如有最少 500 萬淨資產，如果拒想攪吓小生意，隨時班倒 2- 3 百萬翻來！！

換個劇本, 業主早年用二百萬買樓自住, 按揭現已供完, 近日樓價跌至一百萬, 但層樓都仲係自住, 樓價跌了又怎樣? 唔代表要多貼錢出嚟.

呢個個案，此位小業主等如得翻 100 萬淨資產，如果唔好彩俾老細炒魷魚，隨時死人兼崩屋，想揾「幫人」借一百幾拾萬頂當？計你十厘都有份！！！！

C.Y.請記住吾好就住洗庫房D錢,

盡情買靚地 (山頂、淺水灣等地方)狂起公屋,

惠澤基層, 發揮我地"敗家仔聯盟"本色!! 超爆LIKE啊~~

湯博士，我想論壇只是表達個人意見的地方吧。

人類可能基於好勝的心理，總執著於自己的一套看法，總得想說服別人。

但問題是如果大家都沒有 100% 絕對把握 (重複是100% 絕對把握) 知悉樓價的去向。那麼，當別人和自己的看法不同，甚至相悖時，又是否值得勞氣傷神呢 ?

所以對於“置業” 與“不置業” 這兩種不同取態，我們是否可以都包容呢?

有人看升，有人看跌，市場規律從來就是如此；香港樓市也從來就是議論紛紛，莫衷一是。

在這個論壇上，是體現言論自由最好的地方。小弟不相信會這裡會有網友因為某人的言論而改變自己買樓或賣樓的選擇。

所以在論壇上，要懂得尊重別人的選擇，辯證反駁當然是可以的了，但是遣詞造語就要注意不愠不火了。

網上找到的資料:

有人問: 水泥只可用50年, 咁過左50年點算? 要拆嗎?

楊衛隆: 對, 過了使用年期, 就應該拆掉, 否則維修費用是超高天價。因為絕大部份香港物業沒有土地業權, 所以拆了之後, 業主的資產化為烏有。

博士, 對楊生其人, 唔好話討論問題, 連指出他的錯誤之處也是多余的, 如同對牛彈琴, 與夏蟲語冰.

雲兄及各位，

我每天找題目寫文章真的很困難，寫就不難。得到各位的回應是最開心的事。多謝!

歐國盃開波在即, 一眾球迷亦熱衷小注與馬會博奕一下.

財金人士百無聊賴, 在睇波之餘亦開出"脫歐" 盤口, 賠率如下:

希臘 1 賠 1.25

西班牙 1 賠 6.00

德國   1 賠26.00

沒有歐元區成員脫歐 1 賠 6.00

以上均經過精密計算及充份反映現時市況, 並非隨便報出. 

TO: 陽萎隆

This guy essay, some details are reasonable and accurate, but in deep thoughts, you found a lot of mistakes, lack of common sense, wrong economic theory, with rubblish and naive thinking :

日本樓價在美國和日本的雙重QE之下，沒有上升。那就是說QE已經證實沒有推高樓價的作用。香港人以為QE3會推高香港樓價，那是美麗的誤會，QE是不會推高樓價。

Why Japan property market not related to QE from US ?

REason is simple, Japan Yen currency is not in direct link with US$, unlike HK dollar.

1) Japan interest rates no need to follow US and US/Yen currency is changing,

A simple mathematics, US$ = 7.78 HK$ , US$ = X * Yen, where X is changing. That means more US$ to be printed while X is always = 7.78, No one need to teach what happen ??  

2) HK economy is excellent due to effect from China, Japan economy is bad

如果QE3可以推高香港樓價，為何前兩次QE都無法推高美國樓價?

Again a 3 year old children can answer it.

1) US people have millions of house owners in huge/ deep shit debts, QE is just to keep them alive ! and finally keep the banks not go bankrupcy, final intention is to keep the bank alive, Why AIG cannot die ? I believe a 3 year old children know why, but  陽具隆 may not know why, so his IQ may be very low.

2) Unlike HK, there are billions of cash flowing from China to HK, HK is in flood => Money flood

港樓未起泡 今年看升10%

楊衛隆 wrongly refers the experience of US property mkt to HK property mkt.  Except for the PG mentioned by Dr. Tong, there is one important distingusing characteristics between HK and USA. 

Both of HK residents, HK economy and HK govt do not excessively borrow.  HK people, as a whole, are holding plenty of wealth for reserves, even though those wealths may be centralized to certain middle-class and wealthy people.  This can help us overcome and withstand during some bad times.  Maybe, they are able to buy cheap assets during the peak time.  I think that  楊衛隆 should understand this before commenting HK property market.  What he says is too complicated and is out of scope for general investment decisions. 

Generally, current HK people's attitude towards borrowing are more prudent than 1997.  They would not engage in excessive borrowing especially after the painful experience of 1997 financial crisis.

During financial tsunami, HK property market got quick rebound.  Maybe, you can say that this quick rebound was due to PRC purchasing power.  But, please remember that overall PRC purchasing power is just 20-30% of the entire one.  Local HK people is the major force.  Also, the govt tightened the mortgage loan % in Jun 2011, together with increase in mortgage interest rate to 2.6% - 2.7%.  CCL adjusted downwards from 100.x t0 94.7 from Jun 2011 to Jan 2012.  But, in Jan 2012, banks lowered the mortgage interest rate to 2.15%.  CCL then rebounded from 94 - 95 to 100 within 2 months.  This really demonstrates that HK has strong purchasing power and wealth to buy especially during the bad times.

These two empircal examples are enough to conclude that the fundamental factors of HK is not bad.

樓價升不會創造財富？？

在香港你同銀行借幾 M 做生意，一係你整倒份無懈可擊嘅計劃書，一係就攞層樓、機械設備、商舖等做抵押，邊樣嘢方便啲？？

樓價升，銀行信心大左，拒哋會主動要求你借多啲錢，將盤生意發大來攪，這就是財富效應！

反之樓價跌，經濟唔慌好，生意九成跌，圍皮都有困難，但銀行仲會係呢陣時落井下石， CUT 信貸額、加息差、隨時 CALL 埋 LOAN，這就是負財富效應！

不是財務上問題, 是因為政治.

中央分析香港形勢多年, 可以說是時候做實事, 可以預見九月九日第五屆立法會選舉後必有大動作, 大陸高官知道這一點, 黑錢現流向另一個洗錢中心,新XX.

編造文章就是可恥.

博士你咁唔咁發毒誓無編造文章去屈人, 我等你發毒誓, 你最好搞清楚件事先好發毒誓, 我驚你害了自己都唔知.  

傳遞錯誤訊息給你的人更加可恥, 這人給你踩蕉皮, 你要小心他.

博士, 你大可親自去問楊某, 搞清楚件事, 免受他人利用, 你親身去問過清楚便知我沒有說謊.

你編造文章去屈人等同為自己增添冤親債主, 今世唔解決, 冤親債主會下世再找你, 唔信你可以去問高僧, 我無呃你.

楊衛隆何許人也,只係一位類似師爺的物體,早幾年趁次按危機出過一本書,人跌佢話跌,算叫做撞中一次,之後講既野,就一次都冇中.

然後呢,日日話自己係神仙,係now冇budget,求其搵個住係外國,識講廣東話既,見楊衛隆出個本書,就以為係專家,日日講世界末曰,又話要返香港,結果日日講,日日錯.

佢就食正條水,搵人做槍手,幾乎每兩個月出一本書,內容全部係東抄西抄,錯字連篇,冇呢文路......唔知就比佢嚇死,以為樣樣識,認真睇多兩句,就笑死.

每個人就算文章寫得好或差, 分析錯或對, 都唔應該被針對, 不應編造文章不符事實的去屈人, 手法差劣, 屈人就係錯, 錯就係錯.

日日有財經演員都分析唔準確, 唔通你又個個都去爭對, 個個被你話佢無料, 如果係咁, 無人會敢出來講分析.

博士的文章我有睇過, 唔認同佢既地方亦會有, 但我絕不會爭對博士, 因為每個人的見解有唔同, 但編造文章去屈人就變成係人格問題, 相信博士個高僧唔會認同佢既做法, 反之叫他改過, 博士  高僧有否教你修行(身..口..意), 不要作孽.  

博士, 順帶提提你, [萬般帶不走唯有業隨身] .

博士, 你已令楊某對你產生嗔恨心, [一念嗔心起  萬道障門開].

建議你修正文章以此解決問題.

幫博士死撐既人, 亦等同於與他一起作孽, 業障重唔係一件好事, 很多人都想做多點善事 幫人及積功德為自己消除業障, 博士 你唔信既話大可去問你個高僧.

繼續幫你死撐既人, 絕對唔係幫緊你, 只會令事情更加惡化, 令你的罪孽更深.

博士請好好反思!