什麼是P.G.？就是Personal Guarantee私人擔保的簡寫，以有限公司名義申請物業按揭的人大多數都知道，因為銀行在批核按揭貸款時，順理成章會要求業主，即公司董事加簽私人擔保，而銀行所用的理由很簡單，閣下不相信自己，叫銀行如何相信閣下。就這樣，每一份以有限公司作為業主的物業按揭，董事就要加簽私人擔保，就算不是全部，最少大股東要加簽，這是按揭批核條件之一，任何銀行都是如此，沒有倖免可能。

　　有移民離開香港十年的朋友，以美國、日本樓市過去的表現，斷定香港樓市將會在今年底前下跌三成，言之鑿鑿。他所持的理由就是美國人在放棄他們的家園時，相當灑脫，只需將鎖匙寄回給銀行便可以，更有甚者，在離開前舉辦一個Fare Well Party意思正式與家居分離。他們可以這樣做，只有一個理由，就是他們不需要為物業的債務負責，見物業資不抵債，便將物業退回給銀行算了。我想問，他們之後又如何？再有沒有機會置業？

　　我們知道這些人以後變成流浪漢，居無定所，很難找一份好工，亦很難會再置業，一個離開香港十年的人以此論調說香港樓市即將下跌三成，這是我聽過的論據中，以此為最無稽。

　　十年前，即是SARS前一年，香港物業市場已經跌無可跌，「沙士」一役，亦只不過是終極一跌，若果在那時候將物業出售離開香港，今天的樓價當然是不可同日而語。所以，該位朋友發出這樣論調亦是可以理解。不過，將自己不開心的事，硬要說成將會發生在其他人身上，似乎沒有必要。

　　有部份移民離開的人心境是相當詭異，1989年6 月4 日，中國民主運動最激烈時候，移民外國的香港人爭相奔走相告，什至在各大俱樂部舉行慶祝晚會，慶幸他們早已移民離開香港，這是什麼心態。

　　不會太多人駁斥我，因為實在太多人在六‧四前前後後參加過類似的集會，他們不是為死難者祈禱，而是慶幸早已離開香港。今日，該位移民離開十年的朋友心情，與他們實在差不多，他說，他已對香港沒有感情，香港的樓市沒有感情，既然如此，還評論什麼。

　　我在文章「而今邁步從頭越」寫了「淡友已經很可憐，我不想再贏牙較」有網友說我過火，但我又請問，該名離開香港十年的人，作出一些似是而非理論，硬說香港樓價將會下跌三成，若果我們又不准反駁，太多人說這些話，使人誤會他說的是真理，但我反駁，一定會用我的論點，可能又會給網友說太過火，真的是有多少左右做人難的感覺。

　　美國人買樓，不需要為樓價貶值負責，這令到很多美國人當物業資不抵債時，便將鎖匙寄回給銀行，事情可以說是告一段落。不過，太多這樣的事情發生，任由美國政府如何挽救，樓市也不會回復舊觀，但若果美國政府與香港一樣，業主要為物業的債務負責，銀行亦不能夠向準時還款的客戶追討欠款，或者是差額，而早已相議訂好的還款條件亦不會變。就這樣，樓市不會波動太大，物業市場慢慢地就會平靜下來。而美國人亦不是天生賴債的人，但如果法律容許他們這樣做，就算在香港，一樣會有很多人將鎖匙交回銀行便算了，問題將會愈攪愈大。所以，要解決樓市問題，首先是要業主負責，一份有P.G.按揭，其實是一個好方法。