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1. 小市民 2012-05-24 12:54:54 |
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閱讀博士的文章已成了習慣，每天11:00後便等候你的新作，日日如是。 現有問題如下，金融海嘯後，為何銀行停止向擁有多層物業業主貸款﹖是受制於金管局指引還是銀行求自保﹖這措施會改變嗎﹖否則多物業反而會阻礙貸款，這點博士可否解答﹖謝謝您！ |
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2. 炒樓市場(番炒) 2012-05-24 14:42:16 |
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李澤鉅早前話”今日之前買左樓的人都有錢賺”, 真的嗎? 賬面上係. 但層樓係自住, 未曾出售變現, 財富都係紙上的. 但係賣左層樓唔只冇屋住, 仲怕價升買唔番, 人生好爭扎. [旦家雞見水, 睇得唔飲得] 目前只有加按才能攞D cash用吓, 不過又係要還, 仲要俾息. 想真正享受物業升值帶來的金錢好處, 唯一出路只有”物業證券單位”, 將居住權及交易權分離; 業主可以留住層樓(因有51%以上控制權), 又可變現享受價升的成果. 何其美哉! |
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3. 忠實讀者 2012-05-24 14:48:10 |
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4. 炒樓市場 2012-05-24 16:17:21 |
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讀者兄, 多謝回應. 題目係炒樓市場. 重點在物業投資, 唔係自用. 買49%業權, 只係等升值放售賺錢. 同其他人買一個單位投資無分別. 有人買左樓唔放租, 只係丟空等升值. 咁樣冇唔同. 只買49%或更少業權的優點係銀碼較小, 易落注(有利年輕一輩上車); 甚或在不同單位類型落注, 分散風險, 增加回報. 歡迎各方意見討論. |
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5. 炒樓市場(補充) 2012-05-24 16:28:10 |
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其實49%業權亦可收租. 正係財息兼收. 原業主係釋出49%業權但仍然使用100%原物業, 故需要為其49%物業支付租金, 此為售後租回, 這種做法在商業樓宇較多. |
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6. 炒樓市場(補充) 2012-05-24 16:35:38 |
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逆按揭也是同一慨念. 簡單來說, 業主將層樓業權賣給放款人, 馬上收取一筆現金. 但依然住在原物業. 直至終老, 物業才歸放款人處理. 其實"物業證券單位"不是新鮮事物. 只係REIT的變化版. |
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7. 物業證券單位 2012-05-24 16:48:29 |
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The major problem is every property is a totally unique item, unlike stock, FX and commodity which are identical products and easy to standardize. Even you have your property securitized, how your counterparty values and makes it liquid in the secondary market remain serious technical problems. Frankly, the transaction cost would be very high if we invite surveyors review each securitized property when resale. It is also unrealistic to develop a standardized vuluation method since great differential viewpoints among survoys and different parties. |
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8. 物業證券單位 2012-05-24 16:51:18 |
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Practically, the banks are not eagar on 逆按揭 for the same reason. The resale risk is too high for the banks. |
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9. 物業證券單位 2012-05-24 16:58:04 |
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For REIT, it is a transparent, listed, payout-ratio-compulsory company in collection of properties. How can little owners collectively make their properties securitized in the same way? |
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10. To: 炒樓市場 (無腦扮勁) 2012-05-24 17:09:44 |
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將居住權及交易權分離，講野咩! 買49%業權, 只係等升值放售賺錢.，跌又你接呀? 萬一mood到起天台玻璃屋被釘契，條數點計? 法團話要夾大型維修，你俾呀? 易落注(有利年輕一輩上車)，睇唔出點有利上車囉，講清楚D; 甚或在不同單位類型落注, 分散風險, 增加回報，仲搞笑，集中全部投資喺房產市場叫分散風險，果然大師級。用個腦諗下先講啦 ！ |
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11. 炒樓市場 2012-05-24 17:52:05 |
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Every single property is unique, especially in the eyes of its owner. Totally agree at this. 每月香港二手物業成交幾千個, 當中有幾多宗會經測量師估價? 絕大部份都咪係由買賣雙方討價還價成交. 香港人在物業上很知價. 物業證券單位係REIT變化版, 只係概念類同, 咁樣講只係俾大家易D進入狀況; 做法上無需同REIT完全一樣. 基本上物業證券單位交易由買賣雙方自行議價, 價成交易. 同現行買賣一整個物業單位的過程冇分別, 只係標的物由100%降低至雙方同意的百份比. 冇實物交收. 咁樣會唔會簡單D? 交易成本可能會高, 但只要利潤足夠, 炒樓人係唔會卻步的. |
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12. passager A 2012-05-24 22:48:24 |
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interesting concept, but not attractive. high cost, low flexibility, high risk, high opportunities cost. :) |
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13. 忠實讀者 2012-05-24 23:39:45 |
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多謝各位回應，很好，佷有啟發性的討論！
問題在於49%和51%股東有控制性股權的爭議，如果我是小股東，我是被魚肉的一方，錢就要付，住就冇份，點算？如果賣股，只有蝕護，點保護小股東權益呢？ |
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14. 物業證券單位 2012-05-25 09:21:40 |
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When we are talking about securitization, the terms must be stated in black and white and protected by law instead of trading on the basis of 香港人在物業上很知價. That required professional endorsement (advices of surveyors, lawyers... etc). |
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15. 物業證券單位 2012-05-25 09:26:52 |
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By the way, no goverment welcome any policy favouring 炒樓. I dont think this suggestion would stand from the point of view of governemnt. |
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16. TOM 2012-05-25 09:32:08 |
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提倡將物業証券化的人是非常自私的, 他們想增加自己的收入途徑, 便想把住宅市場變成炒賣樂園, 這樣會造成物業價格大上大落, 對社會的穩定有很大影響, 他們有用心想過嗎? 這是自私的, 政府應嚴禁這 些所謂金融才子的小動作, 其實他們是金融騙子! |
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17. KY 2012-05-25 11:29:33 |
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閱讀博士的文章真的成了習慣，獲益良多。 |
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18. 炒樓市場 2012-05-26 16:34:32 |
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2005年, 香港特區政府推出領匯房地產基金(上市編號00823), 證監會及港交所全力配合, 係香港第一個物業證券化的REIT. 物業證券化只單純係投資交易, 不涉及物業使用. |
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19. 炒樓市場 2012-05-26 17:36:19 |
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香港6成物業(過百萬)已經供完樓按, 借中原指數估計, 如果他們現在將層樓賣, 這些業主都係有錢賺; 但係如果冇賣呢, 就係湯博士說的"身家豐厚, 現金沒有". 物業證券化只係給業主們多一個變現的選擇, 而又無需放棄全部業權. 另一個角度看, 本地物業市場面對國內同胞龐大的投資需求, 現行物業供應又不足, 促使樓價急漲; 如果上述過百萬沒有按揭的物業, 有49%業權放入市場出售, 會約當於500,000萬單位供應. 熱鬧程度真係唔敢想像... 你仲會唔會炒樓. 甚麼SSD都可以即日消失. 只有投資需求跟住屋需求分離, 物業市場才有望從回正軌. |
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20. 蟹民 2012-05-26 17:44:04 |
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居屋單位＝物業證券單位 其實居屋已正如樓上所說功能，一手購入者只付出了市價６折便可擁有永久使用權，日後可轉讓給公住戶（等同出讓６成股權），但於自由市場出售則需按市價補回購入差價，即所謂補地價（餘下之四成權益回報）， 遊戲玩法就如房署為投資者佔四成，資金來源納稅人，而購入者實佔６成權益使用權，他日可轉讓自佔６成權益給綠表公屋户接棒，或於自由市場出售賣斷但需跟４成持份者拆賬，即房署或納稅人吧！！還未計房署為使用者提供必賺保證，跌價設原價回購保障！。。但此遊戲規則近來有說或可於自由市場出售，但竟可無需跟當初投資者拆賬！（實則投資者為大眾納稅人） 如以此解說，可見政府慷納稅人之慨，同時搞亂了遊戲規則！！ 至於樓上朋友談論應以私樓為標的物，但我相信私人投資者不可能如政府般愚昧慷慨。包你賺硬！！ |
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21. 炒樓市場 2012-05-27 11:43:38 |
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今早有空又寫了一段, 才發現20樓兄幫忙補充了, 感謝. 更感謝20樓兄也洞察了這個所謂”物業證券化”. 居屋的運作20樓兄已詳述, 不重敍. 只談其他. 關於居屋的使用, 業主入住後可以使用全部樓面. 理論上, 業主應為其沒有業權的部份支付使用費, (即租金.) 但居屋為政府資助物業, 政府免收其租金. (在私人市場, 沒屋住的49%業權業主應該會從有屋住的51%業權業主取得對等的租值收入.) 所以居屋的資助實質係租金資助, 代價係居屋轉讓年期限制 (曾經係十年限制, 唔知依家有冇改). 而樓價的升跌風險由兩位業主(其一為政府)共同承擔. [20樓兄提醒, 居屋有政府原價回購保證, 但這項保證只限首三年或五年, 隨後仍按市場運作, 價格升跌風險仍是有的] “居屋單位＝物業證券單位”. 這個東西在香港已行了三十多年, 而且係由政府帶頭倡導. 今天只是提議將這種運作延伸私人市場, 令到: 1. 現有業主可以實現樓價升值帶來的實質利益 (即部份變現); 2. 基層一輩可以更易上車 (相信沒人會不認同居屋係上車的便捷方法) 3. 即時增加市場的投資供應量, 以滿足來自各方各界的投資需求. 至於會否引致樓價的下跌, 還得看供大于求還是求大于供, 現在沒能定論. 另: 20樓兄說到” 但此遊戲規則近來有說或可於自由市場出售，但竟可無需跟當初投資者拆賬！（實則投資者為大眾納稅人）如以此解說，可見政府慷納稅人之慨，同時搞亂了遊戲規則！！” 說得好, 政府真箇狗屁. 都係趁"置安心"未推出, 早早改正. 免至到時有了既得利益者, 就冇得郁了. |
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22. 炒樓市場 2012-05-27 12:01:57 |
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除左居屋以外, 這種夾份買樓, 比比皆是. 兩姐妹, 三兄弟, 四位舊同學, 五位同事, 六位投資師奶, … 夾份買左層樓, 如果冇人入住, 都係放租, 取其財息兼收. 租金也好, 層樓放售也好, 各合資者按其出資比例取得款項. 就是如此簡單. 天下無新事. 只是轉個角度去睇. |
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