陳德霖:希臘危急 未來幾周關鍵

金管局總裁陳德霖今早在立法會進行工作簡報，未來幾周是關鍵，包括一系列的變數，如希臘大選、法國新總統和德國商討，財政契約會否調整，倘市場再對金融市場失去信心，料將有極大震動。縱觀全年，他認為，香港今年的形勢非常複雜，要防備歐債問題帶來的衝擊，也要防範樓市升溫對銀行體系帶來的衝擊。他表示，加上外圍經濟並不樂觀，美國復蘇緩慢、加速乏力，加上新興經濟體如巴西等，都增長緩慢，都是本港要非常審慎的。

陳德霖表示，歐洲情況嚴峻，其中震央希臘，他形容為情況危急。他指出，希臘選舉反映國民不滿削赤，債務違約風險有由希臘蔓延到西班牙等國家的跡象。他又指，去年各國期望希望留在歐羅區，惟最近歐盟有風聲指考慮一旦希臘脫離歐羅區的應對。

他亦指，西班牙未能達到削赤目標；法國希望修訂財政契約，但德國態度強硬；加上荷蘭政府倒台，以及愛爾蘭進行公決等皆為市場擔憂的理由。

他表示，歐洲防火牆加厚，不過最終承諾支付有關金額的國家，能否拿出來，仍屬未知之數。他形容，雖然近期歐洲有聲音，希望緊縮步伐放緩，以加快部分增長步伐，但他相信，仍要視市場是否接受此一觀點。

陳德霖表示，不少歐洲國家的財政有結構性問題，結構性改革要長時間才能落實，失業率上升令銀行貸款質素下跌，需要政府援助，最終導至歐債危機出現惡性循環。

陳德霖表示，另外，他認為，美國經濟溫和增長，加速無力，指出最近數據反映經濟復蘇但房屋銷售放慢，預期美國在11月6日總統大選前，不會有重大舉措刺激經濟。

對於內地經濟，陳德霖認為，雖然不同機構對硬著陸有不同的定義，但金管局相信，內地經濟硬著陸風險不高，而房地產市場經過2年多的調控，有時降溫，也有助經濟維持可持續性；而從內地的貨幣政策看，中央也強調保持彈性，具體行動上也降了3次存款準備金率，不過，大型銀行的存準率仍維持在20%，並不低。

此外，金管局也關注，樓市升溫對本港金融體系的影響。陳表示，今年2月以來，樓市暢旺、樓價上升，究竟本港去年樓市降溫，乃上升中的調整還是代表其他？他坦言仍非常不確定，他也看不通透。不過，他強調金管局將會採用逆周期監管，未來幾個月很關鍵，倘未來幾個月樓價繼續上升，金管局將會採取措施。陳德霖說資金流動性是抵禦金融風暴基本防線

陳德霖表示，一旦出現國際金融衝擊，金管局有多個應對方案，最基本的防線是確保有足夠的資金流動性，指本港銀行在兩三年前已開始加強風險管理，確保信貸及資產質素，現時銀行的資金流動比率超過40%，本地註冊銀行資本充足比率超過16%，有相當足夠的防禦性。

陳德霖:港需監察信貸樓按 勿蹈歐洲覆轍

金管局總裁陳德霖在會後見記者時也強調，要關注本地銀行體系風險，包括銀行信貸增速、對房地產貸款佔比等，更指否則香港有像歐洲國家陷入房地產信貸增長過速，拖累整個銀行貸款體系的風險。他表示，倘樓市處於上升周期，令銀行風險增加，金管局會因應樓市走勢而推出適當措施，但他強調，目前仍未看通樓市走勢。

另外，他表示，希臘爆煲對本港銀行影響小，稱本港銀行持有希臘資產近乎零。他又表示，有留意到資金流走轉向美元，不過規模不大。

此外，陳德霖表示，外匯基金會不時調整貨幣配置，仍有空間加大新資產投資。

欧债危机是因为欧洲借大左，香港不但只冇借大，實借得太小，欧债对hk有影响，但唔会好似97 o甘 样大跌 law....

罗+葱癡癡地.....

TO: 11. Yellow Man
您講話: 其實只需要睇兩樣野：(1)供求、(2)息口，其他所有都非主要因素！

 您以上嗰兩個POINTS已經係証實依家個樓市係正面啦!!  ：(1)無供有求、(2)低息口

全力支持C.Y. 推「港人港地」政策:
~ 不准非港人到翠華茶餐廳食野, 推高食品價格!!
~ 不准非港人買白米、糖、油、鹽, 推高食品價格!!

~ 不准非港人到廣東道講物, 推高日用品價格!!

RE#18

這是現實: 窮港人住劏房或市區外(屯門，元朗甚至大陸), 富國人買市區樓(作為投資或渡假). 雖然大家都不想承認或面對! 但全世界大城市都係咁!!

係紐約, 倫敦及東京, 一般打工仔往往要一個鐘頭以上嘅交通時間嚟上班.

滙豐亞太區行政總裁王冬勝今日呼籲，樓價在現水平，買家要小心。

他指，歐債危機重新浮現；港府雖然早前推出了一些懲罰性的措施，有些壓抑作用，但樓價目前又已升至現在水平，大家要量力而為，最重要乃投資者要小心。

大陆经济更加多隐忧啦，好多大陆公司都有财政压力，好多上市公司可能借了很多高利贷，未来两年能生存都成问题。

两年前鄂尔多斯，话GDP比香港更高，现在经济要崩盘了。其崩盘的速度，是非常可怕的。

繼港府經濟顧問陳李藹倫上周六發出樓市警告後，金融管理局總裁陳德霖【圖】昨天亦示警，近月樓市再度飆升，但面對歐債危機一觸即發，樓市前景難以看透，若樓價和交投量持續飆升，會考慮採取「反周期」措施。可以看到，三天之內，港府連環對「熾熱樓市」兩番示警，的確顯示當前樓價波動風險，有隨經濟與樓市表現「背馳」而不斷升溫之勢。

今年首季，香港經濟急速放緩，本地生產總值僅增長百分之零點四，但樓價同期則上升了百分之五。目前，樓價較一九九七年峰值高出一成。踏入今年二月，樓價升勢急遽，一舉扭轉港府連番出手壓抑樓市所形成的跌勢。三月份住宅物業買賣合約重上一萬一千宗水平，中小型單位樓價上漲約百分之六，市場一片熾熱。

可以說，價格持續上升，是邊際需求增加所致。再看《香港物業報告二○一二》的資料，去年物業空置率由二○一○年的百分之四點七，下降至約百分之四點三，反映剔除投資和投機買賣部分，對物業單位的需求，有一定的實質性住屋需要支撐。

從經濟因素考慮，去年十二月底，香港的平均工資率同比上升百分之九點四，幾近一成，而通脹率則相對高企，目前仍處於約百分之五水平，通過購買物業作為改善居住環境和資金保值的動因，一直成為支持樓市向上的動力，加上利率偏低，令需求在今年二、三月間很快再度釋放。

港府官員三日間兩番對樓價急升的風險發出警告，反映對當前外圍金融和經濟環境變化的負面衝擊，不敢掉以輕心。事實上，歐債危機惡化、全球經濟前景不明朗，本港經濟有進一步下滑之虞，就業市場暢旺之勢可能逆轉，一旦資產價格急跌，不僅銀行體系承受壓力，業主個人或家庭對價格萎縮波動的衝擊，也不容易抵禦。

目前市民供樓可負擔比率，已由二○一○年第二季百分之四十一點四，上升至今年百分之四十六點四，兩年間升了五個百分點，雖仍低於過去二十年的百分之五十三的平均數，但很大程度是拜近年持續低利率所賜，若利率上漲，供樓負擔比率勢必急速上升。

據物業諮詢機構Demographia統計，去年香港的樓價水平已高出家庭年收入十二點六倍，即使統計有誤差，但肯定一點是，樓價升幅遠快於收入升幅，邊際需求變化敏感，令市場交易結構不易穩定，往往形成價格上升急但下挫也急、升跌周期短但波幅大的格局。

據土地註冊處本月初公布，四月份住宅樓宇買賣合約共八千二百餘宗，較三月一萬一千多宗回落約百分之二十七，但按年則上升約百分之八；合約總值近四百五十億元，按月下跌，但按年則仍上升近一成五，可見樓市從三月的急遽升勢稍為「降火」。即使官員不「出口術」，向樓市潑冷水，但在家庭收入制約和邊際需求減弱下，樓價急升後調整也是常態路徑。

若樓市繼後再上升，金管局總裁昨天表明，會因應推出「反周期」措施，意味在目前歐美金融和經濟形勢變化高度不確定下，政府有強烈的「干預」動機，成為樓價波動或加快樓價從高位回落調整的最大風險來源。

面對歐債危機惡化、內外經濟形勢風雨連綿、樓價波動的多種風險因素明顯浮現，政府向置業者提出警示，為升市降溫，無可厚非。但如何保持樓市穩定發展，以全面的市場信息，包括成交量、銀行信貸狀況、供樓負擔比率等指標，在供應面和需求面制訂平衡政策，促進市場有序發展和正常調整，可以說是更根本的土地房屋政策方針。

TOYELLOW MAN:

我认为[失业率]也是一个因素.  

(綜合報道)(星島日報報道)新盤開售潮一觸即發，房協旗下深水埗新盤昨傍晚開價，首批六十伙平均呎價約七千七百二十三元，即供更提供樓價半成折扣，入場呎價由六千六百五十六元起，最平單位約三百七十七萬元　　

房協助理總經理麥耀文（市場事務）指，項目昨日公布首張價單，以貼市價開盤，相信會吸引年輕夫婦及上車客，而首批只推六十伙，要視乎市場反應而加推單位，並謂會有一定加價空間。

 房協按理應訂價較私人發展商低至少１５～１８％（按廢青吵鬧地產霸權暴利概念原則計算法），才可稱為港人港樓上車價！！還有遠期樓花一般而言，風險折扣，內裝及設施用料等等，再減５％。。。！

以此推算還原落成後市價起碼達１萬蚊呎深水埗區樓價！　你話香港財金官員近期講話有幾可信！香港政府簡直係真正既自欺欺人地產霸權！！　　有政府托價，加港人港樓上車盤入市價做參考，嘩！！樓價兩年內應該點行，大家識計啦！！　

哈哈！我估梁生應該唔會為＂起瓦＂準業主，設計條＂起瓦燒炭之路＂卦！！

勿put樓，由奇係你自己住緊個層樓

切記, 切記

連C.Y.嘅「港人港地」深水埗"豪宅"地段 -- 喜雅都要至少$7300一尺,

您就知來緊個市場訂價同走勢係點啦!!
除非C.Y.全心想"喜雅"業主到時玩集體燒炭自殺,
成為「喜雅BBQ樂園」啦!!!!!!!!!!!!