善意提示：

寓禁於「徽」應為徵

另外，「西北未建，啟德未起」是否西九未建？

日日讲升，1万年都不会跌啦，别人买多你就好多赚钱啦，一点小伎俩，有啥好摆勒？总有一班水军天天附和，俾谁锑哦！？

楼上，有人看升，有人看跌，各有理据，有什么好奇怪的。最主要是你自己的分析。另外，楼市的上或下不是靠你们这班废材作指标的，你们可以一直不停的叫，看一下楼市会不会因为你们的叫而下跌或上升

谁赢谁输，市场自会裁决。 市场经济---赏勤罚懒，---当然还有偶然，有些人运气好，比如二世祖。 计划经济--赏懒罚勤，当然也有特权阶级，如金领袖。

Very good comment.

 To: 外国工作港人,

你觉得自己好聪明吗？ 讲别人费材，自己是边个？ 不过别人养的一只狗，逢人乱叫！！ 恶心！！！

你都识话扮救世主啦.梗系无大危险先扮啦,唔通捉虫啊.

佢任内解决到啲危机喎,大极有限啦,

TO: 10. O了

另一個說法係曾特首收到風個危机一定吾会喺佢任內爆, 所以先至夠膽講風涼話!!

非常認同 (9) say no 嘅見地, 尤其是 (向泛民說不) 的那位仁兄, 成日話人喺廢材個條粉腸, 無文化、扮代表, 正所謂花無百日香, 到佢仆街之時, 拎去堆填區好了。

When the houses became negative values and the unemployment rates remained at higher level, there is no ground to raise the lending rates from banks in developed countries. Under this environment, do they still invest their money there ???

Here the local expenditures were based on cash in hands, such as HK$6000 schemes, monthly cash to senior citizens & residents living public houses, taxes & rates refunds to taxpayers & households in the past years, etc. It means the concerned parties are encouraging citizens to spend their money as much as possible.

Do you think it is good for HK in the long term ?

"谁赢谁输，市场自会裁决。 市场经济---赏勤罚懒，---当然还有偶然，有些人运气好，比如二世祖。 计划经济--赏懒罚勤，当然也有特权阶级，如金领袖。"

一個 Good!

如果曾特首收到啲系埾料,我地可以留意佢或佢家人有冇連自己住啲都沽就知啦.

信就跟啦.

新特首最需要關注的問題(2)

第三：適度放寬額外印花稅(SSD)

額外印花稅自2010年11月20日起生效，其本質為防止樓市被過度炒賣，在升市時被炒家火上加油將樓價炒得比天高；但此政策只能於樓升處於上升軌時適用，當樓市進入調整期時根本適得其反---請注意，樓市的上落周期遠較股市的周期長，現在討論的是可能長達一至兩年的調整期，事實上，自2011年6月本港樓市已進入調整期，已歷經半年以上，故長達兩年的調整期一點也不誇張。

為何SSD在跌市時適得其反？

即使沒有SSD，跌市時業主大多不願放賣，而買家之中，大部份因預期跌勢將會持續甚或加劇而打退堂鼓，剩下的少數也往往因大幅還價而未能與業主達成共識，只有極少成交量。

任何投資都有風險，更何況首次置業人士，多數需要承造按揭、以槓桿借貸購入物業---最脆弱最無防守力的業主，反而借取的按揭成數最高，一旦跌勢長期持續，或者突然有資金週轉需要，那麼業主將面對超級兩難：

選擇一：繼續持有物業，不知調整期何時完結，每天活在被追差額甚至變成負資產的惡夢中。

選擇二：棄車保帥，賬面蝕讓物業，損失一大筆本金及手續費之餘更要被SSD重罰5-15%樓價的額外印花稅。未來再次置業的首期更不知何年何月才能再次籌足！

究竟是誰發明這種變態扭曲，在跌市時迫人蝕大錢的政策？

為何港人身受其害，默不作聲，無恥政客天天叫囂，迫害中產，卻是正義？

根據最新數據，剛過去的兔年成交量僅為68,044宗，較虎年的116,826宗大幅下降四成，個別屋苑如映灣園更按年下跌53%。除了反映準買家不願在跌市時入市，更是SSD適得其反的確實例證，對各行各業帶來的經濟損失及失業危機不容小覷。

SSD既違反基本法，又於跌市時加害市民，必需修改。惟一次過全部取消將會對樓市對來極大震盪，故應適度放寬，縮減年期及稅率，甚或讓蝕錢沽貨的業主豁免繳交，方為調節樓市之正道。

待續

There will be 8 ~ 10 Million population in HK, according to our CEO ...

Where are the land supplies ?

有自用需要是例外, 澳元不易過份樂觀. 若美元走強, 不利股市和商品, 但對本地樓市影響不大.   

Shimin: 你說收租回報2%, 利息3%, 即凈收益負1%. 我想反問你, 為何80-90年代按揭息率10%以上, 收租也是最多5,6%, 樓價卻上升? 03年沙士按揭也是3%, 收租回報7,8%. 卻是樓市的低谷?

小弟最近認真觀察了中原城市指數，發現一些有趣的現象，與目前流行的對樓市的看法有異，這幾天將抽時間寫文總結。

To 24樓80後銀行兄：

講起租金回報與按揭利息的關係，小弟認為若淨收益是負數，對樓價絕對是負面因素。

不過人對事物、包括樓價走勢的看法有慣性。例如上世紀八九十年代，租金扣除按揭利息的淨回報長期為負數，但是當時的人認為樓價將長升長有，便忽略租金負回報一事，情況一如目前的中國大陸。一旦泡沫爆破，樓價調整的時間和幅度將相當巨大，就如97-03年。

而03年時租金具有很高的正回報，樓價低迷也是當時大多數人認為樓價將一沉不起所致。不過租金正回報的有利因素遲早會反應到樓價上，故當時應該是入市的良機。說句馬後炮的話：小弟就是03年12月31日，在香港買入第一個單位的。

那麼目前的租金負回報會否導致樓價持續下跌呢？小弟認為不會，理由是：

1）所謂租金負回報的情況並不嚴重，最多只是-1厘而已。

2）租金負回報並非普遍現象，例如大多數舊樓，和絕大部分新界區的樓，其租金依然是正回報。這也是小弟現時較看好新界區、尤其是新界西某些地區樓價的其中一個原因。

3）目前買樓人士的按揭比例甚底，也就是買樓主要靠自有資金，現時大量資金苦無出路，能夠有3%左右的穩定租金回報已經不錯了，總好過放在銀行收息，也好過在股市被大鱷吞食。

3）租金負回報的情況難以持續惡化，小弟不相信香港銀行有能力持續加息，而且預計未來數年通漲將加劇，多數打工仔亦會加薪，故租金具有承托力。當然，若日後政府狂起私樓、居屋、公屋則肯定會打殘租金，也會毀滅香港目前樓市的生態。

To Shimin) That's an interesting question from you.  And I think the 80's Banker has given you just some insights how to compare a "good deal" from low tides & high tides of properties in H.K.  My approach is not always comparing what is the return on rent/apartment cost ratio, but is that the appropriate tool for your investment profile?

If you have never bought a self-owned unit, it could probably not go wrong to buy.  Paying the rent for landlord is on debit side, an expense, not adding any value to your total assets(the effect is esp. clear over prolonged period of time 10-20yrs)  While considering buying property as extra investment, that's controversial whether now's the time.  If you have 3 million capital, so you wanna put 30% into downpayment say:2 million into a 6.66million apartment.  1 M as emergency fund.  What do u think?  Or maybe you wanna reserve some budget to try the luck on stocks this year.  Then you'll adjust size of apartment you buy.......

Realistic analysis of one's own financial condition is always key in investment, if you're a safe person, play safe.  Bold & young, just go for it please, you only live once.  Bless u!

仲達兄：

非常欣賞你花時間將自己的觀點加以總結，供大家參考。

小弟也認為SSD是一大弊政，在升市時，市場缺乏供應導致樓價乾升，買家難以追價；跌勢已成時，則缺乏需求，想賣樓的業主逃生無門。

政府前年推出SSD，目的是想殺絕短線炒家，當時政府認為樓市大升的一個重要因素是炒家作祟，一年多來，事實證明並非如此。樓市的炒家只是在升市的大環境下，搭一趟順風車而已，他們不能左右樓市。反而所謂“炒家”還起到緩衝樓價暴升、暴跌的作用。因樓價大升時，一般業主會惜貨封盤，炒家盤則會增加市場供應，抑制樓價；樓價大跌時，一般買家會止步不前，所謂“炒家”有可能出來執平貨，無意中對樓價起到承托作用。

SSD最大的作用就是減少樓宇買賣交易，但這是否大家所樂見？！買賣交易少了，多少行業受到影響？大家已經有目共睹了！小弟奇怪受影響的行業，為何至今無人出來抗議？難道抗議只屬某些人的專利？！

還有，如果全面廢除SSD，會對樓市造成什麼衝擊？

政府出SSD目的係要「冰封」樓市,

HK 政府公務員服務承諾:

「無驚無險, 又到5點 ~ 放工!!」

上周美國聯儲局議息後，主席伯南克強調現時的超低息環境將延長至 2014年，市場有人認為是好消息，地產代理們亦利用此聲明大做文章，作為硬銷的理據。
無錯，低息是其中一個有助經濟復蘇的手段，但持續的低息環境並不等如經濟一定復蘇。而因為低息及通脹而錯誤認為資產價格必升，這只是讀死書的人的看法而已。
自從近代各國政府以貨幣主義政策主導施政之後，很多經濟學上的因果關係已被逆轉。
市場的資金會因應政府的路向，而預早將結果實現出來，以致造成反效果。
QE2就是最典型的例子，加大貨幣供應非但未能將經濟復蘇「浸」出來，反而市場的「聰明資金」加快炒出一個惡性通脹及資產泡沫，結果適得其反。

延長十年也沒分別

對於上周所提的延長超低息環境，意義實不大，因為美國的低息已經維持 3年多，加多一年或兩年甚至十年，基本上沒有分別，邊際效應（ mariginal effect）已越來越低。
至於低息環境對本地樓市的影響，筆者老早已提出，這絕對再不是利好樓市的理由： 1.美不加息，港息也會加； 2.若樓價已嚴重脫離合理水平，低息再不是支持樓價的因素。
且看近期的租務市場，是否仍然是業主企硬，不減價、不減租？甚麼低息、大陸資金等理由已蕩然無存，需求是否大到要「貴一貴都租」？現在一切已開始回歸現實，延長低息環境也不會令樓價起死回生的。

沈振盈

湯Sir, 那些年 大C跟你一起口水戰

小弟有留意新界舊樓, 而以一個元朗4xx呎一房單位來說,租金可叫到 HK$5,600.00 ~ HK$ 5,800.00, 但樓價只是 HK$ 1,350.000.00 左右, 租金回報約 4.9 ~ 5.1 厘.

Thanks to all for your comments. In particular from 80後銀行從業員 and 上善若水, it gives me some insight whether the rate of  net return would be a good leading indicator on property price.

Another option to compare is to convert the money into RMB to have a risk free return of 3~5% from fixed time deposit. Besides, there is a very high chance to gain from RMB appreciation. So why bother to invest in property now given the uncertainty in economy, risk of bad tenants, low liquidity? Appreciate any further comments.