湯文亮的文章讀者層面甚廣，特區政府甚至中央都有留意，因此在此呼籲：

看完這篇文章，應知道物業市場失去信心遺禍甚廣，更何況要以政策強迫樓市大幅下跌？

請高官們看清事實，政棍們請反省罪過。

政府官員一早已經知道推出打擊炒樓的政策會影響市場信心，所以遲遲都不想

出手，但因炒家貪婪，不肯收手，連曾特首說郊區的平價樓都被炒到飛起，最

後才被迫推出額外印花稅和收緊樓按，落藥不算太重，但己收立桿見影之效。

其目的是要將炒風降温，不是將樓價打殘。

若政府想將樓價打殘，打重稅是最快最有效的政策，炒家們，你們是不是想政

府用這一招？

從分析角度上看，人們經常用97樓價作為癲價指標，這個做法根本誤導之極。那為何又不用97時的人工水平做準則？

今時今日，無論平均整體家庭月入和個人月入均分別比97年時上升了23%及14%，那為何不喊喊人工癲價？假設收入不變，又假設今日的中原指數跟97年時一樣，都是100點，即是平均來說今日的樓價跟97年時一模一樣。97年平均按揭利率超過10厘，今時今日我不用H按去說，我用3厘去計，一個300萬物業，7成按揭20年供款，每月還款如下：

1997年：11% --- 每月供款：$21676

2011年： 3% --- 每月供款：$11647

再假設用壓力測試將利率升至5%計算，每月供款也只是$13859。

從5%去計算，用97年之每月供款額今天就可以供個470萬的單位；如用今日3%的指標，更可以買到550萬之物業。而在97年只是可以買到個300萬的單位。這已擜除了工資升幅，那現時的樓價和97年時一樣嗎？樓價 “貴” 與否是單單從價格上看嗎？買樓是涉及很多利息成本，這個可以不計算在內嗎？如果單單從價格上去看，那現時所有物價都 “貴到無論”，那天天上街叫喊叫全世界政府打壓所有物價好了。

用供款收入比率去審量樓價是否 “昂貴” 比一般個人認為或感覺合情理得多。

今時今日，人工上升了供款下降了，那為什麼今天的人還喊買不到樓？還有別忘記，97年的11%還不算高，再過往一些按揭利率20%也試過，那當時的人又如何置業？不要說因為以前的樓價低， 97年一個300萬物業的供款，在20%，月供銀碼不變下，只能供個180萬的單位罷了。還有，別忘記在20%時日下，人工比97年的還要低，如果都計算在內，那180萬的單位都買不到。

為何今天的人說2011年樓價是癲價，上不了車？各方意見均將97年樓價作指標，為什麼？純粹因為是高位？甚強的誤導性！

還有，樓價對基層市民的直接影響又怎及得上一般日用物價？雖有物價確實數據，但大家都應該清楚記得97年時普通一個飯盒都只是廿多元，現在閒閒哋也要三十多元。車費及其他日用品也不用說，比以往貴了很多。高樓價尚且對庫房收入有莫大幫助，高日用物價呢？沒有。那又為何不叫政府打壓物價？政府要控制物價只是很容易的事，將所有食品日用品全歸中央倉庫，再用個控制的價格放回給零售商，限價地售給市民，政府來個補貼便可以了。為何沒有議員提出沒有街上人叫喊？是不是覺得有問題？那為何不停叫喊打壓樓價又沒問題？

再一次問，以往的人買樓絕不比今日容易，甚至更困難。那何以以往的人又買到樓？今時今日買不到樓恐怕不是樓價問題，而是太多名牌奢侈品太多的吃喝玩樂？而且越玩越精，吃得好旅遊時要住得好，又要追上潮流等關係？當然，少不了當中不太願付出，總希望少勞多得，甚至想分配財富的心態。

這裡很多人很多分析，先別說經濟理論，單從小弟以上的，有誰可告訴我為何以往的人買到樓，反而今日的人上不了車？

完全認同樓上〝韋良〞所講。

補充: 現在很多人都希望別人有的嘢，他們都要有，但他們沒有看別人的勤力付出，只望收獲。最好例子就是公司啲懶散同事，成日眼红其他人加人工比他多，又设想想自己的工作表現比人差。

支持7楼。还有

外部环境已不同：香港经济追随内地，但币值和美元捆绑，即本应升值的实际却贬值，当然变得有利可图，所以导致热钱涌入，而热钱又不甘低息转购资产进一步导致资产升值。所以只要中国经济不倒，欧美经济不崩溃，两者之间经济前景差距越大，反而会强化港币资产。

成本因素也不同：97拿地成本和建楼成本。14年来香港的基本设施发展（虽然业主没出钱，但港府有投入的。买楼不仅是买“珠”还有“椟”，也就是周边的基本设施和配套环境）。内地近10 年房价飞涨，也是因为这10 年也是中国大搞基建投入最多的10 年。

楼市同股市一样，长期看都是曲线上升的。因为以前在这点位曾经崩盘，就判断永远会在这个点位崩盘（当然有可能是压力位），实属刻舟求剑。

有誰可告訴我為何以往的人買到樓，反而今日的人上不了車？

1. Mortgage loan vs Down payment : 97 = 105% Now = 70%

2. Management fee : 97 = 0-1% Now 1.5% -3.5%

3. Transaction cost : stamp duty $5mio = $150,000 (3%) Now but 97 price is less than 3mio at $45,000(1.5%)

4. Social mobility = 97 More chance Now Less chance (Salary factor: when people bought the flat at 97, they thought they cound afford 2 years and next more comfortable later because salary was increased by 8-15% per year at that time)

5. Cost of living = 97 Low Now High (lunch box is cheaper than round trips from Po Lam to TST by MTR), likewise to utiliity cost etc

6. Quality of living = 97 Medium Now High

7. OT = 97 Hugh Now None (any affordability factor)

8. Work life Balance = 97 Workaholic Now Social Responsibility

Can I answer your question?

Some words to New Generation : Innovative + Passion + Knowledge is the new success way for you.

Yes you can! Just do it!

現在的人工比97年的人工是多還是小??

請用同一個職級, 同一個年資作比較.

97 時, 4-5M 已可買到不錯的房子,

現在, 西環的那些舊樓也要 4-5M.

自用房子當然可守, 但那些出租物業就不同了.

博士呼籲百業自住業立緊持不賣, 潛台詞是出租物業就要走貨.

如果全港皆是自用物業,房價會是怎樣.?

盛世過從剩獻世, 天晉盡頭盡走投.

現在的人工比97年的人工是多還是小??

Take a very simple example.

Administrative officer =    97 & Now more or less is the same at HK$12,000 to HK$18,000 basic monthly salary

Sales Associate  = 97 at $8,000-12,000 but Now is $30,000-$80,000 depends on what kind of retail business. Sales at high end (Luxury) is very high commission. Remember the retail business revenue is at $4,000billion in 2011 due to free tour by mainlanders, India is next along with Japanese, Korean etc.

The purchasing power of flat is shifting to the Sales-related job householders. It can explain why the demand side of the primary market is still strong.

Does it make sense?

Some words to New Generation

Do you experience to have a hair cut at QB hair shop?

Do you get any chance to buy causal dress at UNIQLO stores?

Can you imagine you can find a Japanese restaurant in any shopping mall?

Why they can, why we can't?

Holding the key of innovative mind, the success is waiting for you.

7樓的韋良作了很用心的計算和比較. 應贊.

97與今日之比, 最根本的還在於貨幣供應量. 按金管局的統計, 97年底M2為2.79萬億, 今年9月M2為7.77萬億.

我們沒有確切的數據說明, 新增貨幣量有多少投入到物業市場, 但可以肯定的是, 今日之M2比97年多出1.78倍, 而樓價總體上仍停留在97水平, 並沒有同步上升, 肯定是不平衡, 不正常的. 市場一定會在適當的時候作出平衡. 

對於那些以經濟增長數據作為分析樓市主要依據的人, 有必要再次提請注意, 決定樓市價格的主因是貨幣供應量, 而不是GDP!

The story quoted by Mr. 湯文亮博士 exhibits the serious consequence of failing to manage the liquidity risk.  Though I have been suffered from the adverse impact from the Government's mortgage policy and SSD, I am of the view that such policies do work to maintain the order of property market and prevent drastic market tumbling. 

The purpose of new LTV ratio is to lower the amount of loan security whereby the Bank’s right of foreclosure is only exercisable upon greater falling of property value.   As Mr. 湯文亮博士mentioned in his previous articles, the trigger of substantial falling is mortgagee’s sale.  Without substantial number of compulsory sale, property market falling would be limited to the range of single digit.   Meanwhile, looking back the story, if the property owner could have been well prepared with sufficient cash or cash equivalent to tackle with Bank’s demand, compulsory sale would have been avoided.   The question is How Much Cash u hold.

97年工資比現在高還是低, 這個不能一概而論.

以銀行界為例, 80年代中一個大學畢業生任見習經理一職起薪點$15,000(只計底薪), 但一個文員可能收$3,000. 97年見習經理是$18,000,  文員可能$7,000, 11年見習經理是$23,000, 文員可能$10,000.

但有一點是肯定的, 現在如果你拿到10萬8萬的高薪, 僱主對你的要求一定比97年要高. 換句話說, 97年薪酬高於能力(Over-paid) 的現象比現在要普遍.

工資收入是屬於主動收入(active income), 除非沒有其它資產, 工資它可能只代表你部份收入而非全部. 我認為財富累積和資產配置才是更重要, 而由累積起來的財富衍生出來的回報, 屬於被動收入(passive income). 而買樓收租和買樓自住都是資產配置中不可缺少的, 前者有定期的租金收入, 後者提供了一個溫馨的家(這是不能量化的).

如果你認為市跌出租物業便要賣晒來避險, 進而令沽盤激增.  那麼股票由高位跌了3成, 是否所有人的股票都沽了呢.

要長期賺錢, 做好資產配置是上策, 令錢幫你搵錢. 像現今市況, 股票, 商品最好減持到極低水平, 收租物業不買也不賣(除非持貨過多), 自住更不要賣, 多保留流動資金等市況極差時才吸納賺波幅.

To: Reply No. 25.

Share the same view, save and except "市況極差時才吸納賺波幅".  It only work in case of payment without leverage (i.e. full payment).  Otherwise, purchase exposes urself to the various/extensive risks which may even affect the quality of existing asset. 

多一間公屋,多一家窮人.

也談內債與外債

歐債危機熱議中, 想趁此談談債務也有內外之分. 先說日本, 日債為GDP的200%, 發達國家中最高, 國債95%由國內金融機構及投資者持有, 是典型的內債國家, 日本人愛國+勤奮, 日本央行就算將債息壓低到接近零也沒有捨棄國債.

歐元債呢, 70%以上由歐盟諸國持有, 發生危機的亦只部份國家, 因此歐債也算是內債問題, 或者說是地方政府債務問題而不是主權債務問題. 當然評級機構這些弓箭手不久又放冷箭令問題變得複雜. 但歐債只佔GDP的85%, 是發達國家裏較低的. 搞來搞去只是歐元區成員國各懷鬼胎, 尤其是德國不想包底, 以致危機越滾越大.但並不是不能解決.

美國國債因其獨有的儲備貨幣原因, 美國的內債就是州政府發的債, 但更多的是其它各國持有它的國債作為美元儲備. 中國, 日本, 英國, 歐盟. 美國不可能靠自身的經濟增長減低債務水平, 於是搞了兩輪QE增發貨幣. 現在全球的危機焦點放回了歐洲, 美債卻成了避險天堂(相比香港樓市, 美債的泡沫更令人匪夷所思)......若然歐洲問題得到舒緩甚至解決, 美債息又會急升, 迫使新一輪QE出台. 所以現在最好按兵不動, 以靜觀其變

现在要解救欧洲，只有德国人肯牺牲，自己就70岁退休，去养，50岁退休的南欧的大吃懒。为了大欧洲，德国同意印钞票，等于南欧人共德国人产。

不过相信德国人一定不愿意了，点解要去养班大食懒。

最有可能是，德国推出欧盟，等南欧人自己去解决问题啦。

德国人可以向南欧人say no。

香港一百万小业主可不可以向哪般大食懒say no呢？

我們常有一個既定而又不太準確的概念, 就是一個物業的價值是港幣多少, 如果反過來, 可以理解為一堆定量的港幣值多少過物業.

港幣的價值可以量化為多少個物業, 也可以量化為多少外幣, 例如加元, 就是我們日常生活比較容易理解的 Exchange Rate, 現在美元貶值, 因為聯係匯率, 港元也被迫貶值, 即是其他貨幣升值, 也等於物業升值, 那一堆固定的港幣現在只可以對換比以往少的物業.

中文大學前校長劉遵義說過:

澳門幣的現在, 就是港幣的未來

用港幣計價的物業升值只是因為港幣的 Rubbish-lization (垃圾化), 就算不要嬴市場, 也要學會保障自己

To: 34. property developer

Don't worry ! No need to sell. We don't need the money to buy land, and we don't think the stock market is that promising and no temptation to swift the money from property market to stock market. The Bankers barred the purchases with the mortgage ratio and currently with uneagerness of lending money to property buyers. It is good timing for you to sell First Hand Properties in this period. But you need to be quick, you have only one month + 5 days and this year will finish.

To: (7) 愇良

同意你的講法.

但都知道沽了樓的為什麼不買樓. 過不了心魔. 你知我知. 你現在講也是為他們好. 他們不聽也是正常.

To (22) 雲在青天水在瓶

同意你.

但你的口吻很像利世民

"對於那些以經濟增長數據作為分析樓市主要依據的人, 有必要再次提請注意, 決定樓市價格的主因是貨幣供應量, 而不是GDP! "

利字當頭：大陸的壓力煲現象

關於大陸經濟，近來最經常聽到的兩個講法是：「軟/硬着陸」和「適度放鬆」。每次聽到針對大陸經濟的評論，最不習慣的是大陸式的用語，尤其是那個「平穩較快增長」。其次，就是「過熱」這個凱恩斯的概念。
說來也奇怪，許多投行的分析報告，對世界各地的物價現象，都會理解成貨幣現象。惟獨是大陸，他們就會凱恩斯派上身，默想着那條 Philips Curve，說經濟增長刺激通脹。我估計是，當今大陸有話事權的經濟分析師，許多接受的教育都是 70年代的一套，所以他們至今仍然死守那通脹與社會整體需求掛鈎的想法。
我解釋過好多次：通脹是太多鈔票追逐太少貨物。經濟增長的定義，道理上應該是社會生產了更多的貨物，本應不會導致通脹。人民銀行不斷增加貨幣供應，才是人民幣購買力不斷被削弱的原因。事實上，當大家都會講人民銀行的緊縮政策目的是打擊通脹，其實幾乎是承認通脹是貨幣現象，不是甚麼過熱不過熱。
人民幣不斷增發，原因除了是北京政府在稅收效率仍未成氣候，要靠貨幣政策來完成部份建設和提供變相的福利，另一個不可忽視的因素就是外滙管制。自從中國加入世貿，大筆的貿易盈餘，一直都沒有途徑回流出國，以致大陸累積了大筆資金，一來在國內構成資本泡沫，扭曲也令到不少產品價格被拉高。簡單而言，大陸好似個封閉的壓力煲。在煲內減壓，基本上徒勞無功。
近來壓力煲內的壓力回落，我認為是外在的因素。如此看來，全球一起衰退的機會，似乎越來越高了。

同意冇需要賣樓,我現在供款一半還利息一半還本金,這個世界對我們太好了,如果賣左,將來你賣番可能要好幾十年才能還本金

我有以下見解, 現在的股票市場, 就係小成交, 故大戶, 可用幾個價位就可以將個市舞高弄低沒有定力的人即成大戶的點心 .

打個比喻用在樓市, 如果個個聽博士講個個小業主不放(ssd 又是一大原凶), 個市真的不會跌?會不會是血肉長城一旦倒下, 個市會十級而下?

現在誰是樓市的大戶?

問曼川:

1/ 乜樓可以沽空的嗎?

2/ 樓價可以靠上落幾個價位的升跌獲利嗎?

小弟觉得有一部分网友不知道是天真还是白痴，以为汤先生的发表可以左右我们小业主的意向，但可以肯定是汤先生和其他网友的意见非常值得参考。我个人来说，除非死人塌楼，不然也不会卖楼，想一下现在我们是给1%的利息，这个超低利息是百年没有的，每个月付的大部分是本金，也可以说我们每一天都在赚银行的钱。反过来说，如卖掉楼后，你以前付的利息，可能是租金的30%而已，就是说你要多付70%来租楼。还有是以后买楼回来的利息，一定没有现在的低了，那么我实在想不出卖楼的原因。小弟深信其他小业主也有同感。

To reply 44.

Given mortgage taken, whether sale or hold is not taken control by the property owner, but the Bank. Technically, Bank is entitled to demand full payment of mortgage loan whenever as they wish.  Simply check out your financial position, are you able to fully repay your mortgage loan any time immediately upon demand? 

Things out there, but not reached by your sight.

44 楼，thanks，I understand, but it is only TECHNICALLY，am I correct ？

十幾年前銀行員工約2.5%利息供樓,

現在2-3%利息供樓一樣係超平.

從來沒聽過依期供樓、沒有成為負資產、破產或涉及其他財務問題，亦竟然給銀行要求全數還款的例子，如果出現此種情況，可能是業主個太公曾經殺了銀行按揭主管個太公。

Such worry was mentioned and elaborated in Mr. Tong's previous artcles.  People experienced such nightmares either was filed bankrupted or stayed away property investment market since then.

I agree 47, 48 & 49's views applying in the straightforward scenario regardless collateral / security taken out to the bank.

朋友文化iq高,入住公屋至今乃兩袖清風.家中長輩反對我申請公屋,我今有樓有鋪.政府的公屋政策是否給您一世做公屋人,是不是在制做窮人?

每晚都在 NOW TV 的國家地理頻道看到以下美國房屋推銷廣告：

『這間屋20萬，不是，這兩間屋20萬，不是，這三間屋20萬，不是，這四間屋20萬，不是，這五間屋才20萬，快打電話來傾傾。』

坦白講美國無興趣，英國法國唔知幾時有筍盤呢。

湯博士，不知是否我理解錯誤，總覺得今次故事的內容跟結論好似有矛盾。

結論是叫我們對於自住物業，不用理會外間因素，根據個人的能力便可以，無必要
做一個憂慮的業主。

而故事內的業主對他的物業已經有很安全的安排(借的錢不多，只大約等如樓價30%)，
但最後卻被地產經紀欺騙及銀行壓力下將樓宇出售。後來再因加租而被迫回購昔日自
己的物業，但債務由昔日的30%樓價狂升至70%。

整件事中該業主從未理會外間因素，但仍是被迫出售他的物業而蒙受損失。那不是說
無論你理不理會外間因素，專業人士都可主宰你及你物業的命運？那不憂慮也不成，
何其無奈啊！