要防止樓市硬着陸

財政司長曾俊華在向立法會作經濟簡報時表示：受外圍因素影響，香港經濟可能會持續放緩；香港樓價可能會向下調，但希望樓價不會跌得過急，以免樓市出現硬着陸，造成負面的連鎖反應。

現實是自歐債危機爆發以來，股票市場已大幅回落，連帶樓市的投資氣氛也變得消沉。即使是有實際需要的用家，也採取觀望態度。因此，近日樓市的交投量已跌到只有高峯期的三分之一。

首先受到傷害的是地產代理，如果交投量短期內無法回升的話，這一個行業勢將沒法養活這麼多的從業員。現時，全港的持牌經紀約有三萬多人，以目前每月六千多宗的成交量，相信連一半人也養不活。相信不用等到明年春，裁員潮就會迅速開展；街頭街尾的地產代理舖亦會迅速消失。這種情況，應有助紓緩舖租上升的壓力，對零售業來說，未嘗不是一件好事。

本來，隨着交投量的大幅減少，樓價理應跟着回落才是。但現時樓價的跌幅仍不足5%，未與交投量的跌幅同步。或許，這是因為人們對貨幣系統更沒有信心，擔心一旦把物業轉為鈔票之後，可能更容易受金融動盪的衝擊，手上的財富會蒸發得更快，所以仍覺持有實物資產更有保障。

不過，由於宏觀經濟有二次探底的機會，現時樓市的好淡爭持，由淡友勝出的機會較高。未來樓價的跌勢，雖不一定很急，但幅度會愈來愈大。政府若不想樓市硬着陸，必須有所行動，而不是聽天由命。

曾俊華說，樓價尚未跌到政府心目中的水平，所以政府不打算修訂之前訂下的調節樓市的政策。不過，由於宏觀的形勢已出現根本性的變化，政府根本不用擔心樓價不再繼續向下調整；現時更值得政府擔心的是：若然宏觀環境繼續惡化，政府是否還有能力避免樓市硬着陸。

調較政策最好走在形勢的前面，才容易產生功效。一旦跌勢形成，政府可能要加倍落藥，才能透過矯枉過正的手法去扭轉局面了。那就一定有後遺症，有損經濟體質了。

要避免樓市出現硬着陸，政府起碼可以在以下幾個方面作政策上的修訂。

第一，減少土地供應，避免麵包價被麵粉價進一步拖低。土地資源始終是香港珍貴資源，政府不應賤賣手上已經有限的土地。應把土地留在儲備庫裏，待將來有需要時，才拿來遏抑樓價。這總好過在不適當時間推出，引發一些社會不想看到的局面。

第二，政府宜規定銀行需要有一定比例的貸款放給房地產交易，以防止香港的錢都給大陸公司用高息借去。現時樓市交投萎縮的一個重要原因是銀行偏借，這種情況很不健康，必須迅速扭正。

第三，政府可以暫停額外印花費措施。因為現時市場上根本不會有炒家，何必多此一舉，損及無辜？在市場不景氣的時候，更需要有投機者出來承受風險，打擊炒家已不合時宜。

以上做法，好像與原有政策大相徑庭，但客觀形勢已出現變化，政策當然亦得跟着改變。

(轉載自2011年11月23日am730C觀點)

班教师，如果无强大的教协在背后发功，人工边有可能甘高，可以生活的甘清高，完全是生在福中不知福。

其实政府越多干预，政策就是越向左倾。但是这批人又最反对共产党。究竟他们知不知道自己在做乜呢？

如果如博士所说，这些老师卖了楼等低价买进，就可以肯定楼价下跌极有限，因为楼价还有不少实力买家准备入市。

入閘之後 中央表態

大家放下支持誰、不支持誰的心態，靜心想一想，其實不難估到下屆特首是誰人；如果大家估到了，就逼他（不是她）多作一些承諾，特別在改善民生、限制資本家過度橫行這方面便算了。一些民主犬儒者說特首不是民選，談也是多餘，還在指摘傳媒界有太多特首煲水新聞，睇到悶咁話。

不是民選特首就無興趣談，看似很有性格，其實是自我推翻，因為叫人別談論別評論，本身已是談論和評論。香港自有歷史以來本無民主，西方也是直到十九世紀中民主才成為主流政治思想，二十世紀二次大戰後民主國家才大量出現，但人類社會從不欠缺談論非民主環境下的各類政治議題。

要了解北京思維

談遠了，究竟誰是特首？如果觀察力夠好，夠冷靜客觀，到今天不難道出「梁振英」三個字，只是大多數人不願承認，因為這不符長年累月以來收到的「風」。筆者也有收風，直到兩三個月前風還是指實唐英年，相信有很多人今天還未放下心結，還是對由疑似共產黨的人出任特首不能釋懷；筆者沒有這心結，也沒有內情，只就客觀看得見的事實，作客觀的分析。

中共揀特首，最重要的指導思想是什麼？是維穩。香港人看了太多宮廷政治的歷史劇，把以人事關係為主的宮廷政治當作真理，還有相當的人認為江澤民與唐家份屬世交，所以唐英年就會是不變的儲君。今天恐怕連唐英年自己也知道不是，但支持他的人還當這是奇貨可居的政治本錢，那是相當低的水平。強如江澤民一心欽點的董建華，當年也要被迫腳痛下台；如果唐英年敗，恐怕是敗在大安旨意。

看看教聯的民調，梁的民望比唐高四倍。若然唐是真命天子，左派中人焉敢做這類民調？做了也不敢拿出來。筆者在本欄已經分析過，唐唐大可以大大方方爭取本身已暗地支持他的泛民主派和商界，這並無問題。不過，唐營如想進一步搞串連，企圖借小圈子互相收買，令唐英年在選委之內勝出，甚而在提名過程之中就要把梁振英搞掉，那在中央看來，是一種謀反，中央斷不容許這種事發生的。

吳康民已公開警告，城中商界大老闆若然想當「造王者」，梁振英連入閘的百多票也可能拿不到。當然，經吳老這樣一講，無人再敢搞小動作，梁振英將無風無浪取得入場資格。

筆者在本欄早作分析，特首當選與否，要與他能否取得最高民望掛鈎，這是假民主之下，可以自圓其說的必要條件；1997年董建華的當選與2007年曾蔭權的當選，同屬這種情況。董的連任與曾的補選都沒有對手，亦根本無小圈子選舉。

共產黨操控選舉，人盡皆知，這只是一場戲，也人人明白，但這場戲好好睇睇，都要由高民望的候選人「眾望所歸」地當選，這已是不明文的規定。假設下次會是一人一票的直選，中共今次會否為唐唐而破戒？又有何必要破這個戒？

如果中共一早鐵定唐英年做特首，就會一早為他掃除障礙，就會在一年前就勸退梁振英，不會任由梁的民望由低而上，最後大大超前；容許競爭出現，就是容許高民望者當選的可能性，甚而要主動為這一可能性背書。

可惜，香港就是那麼多人面對連王光亞近乎明言的說話——香港特首選舉是你們的事，不要問我——也聽不入耳，還要找些唐唐必勝的理由。最方便的理由，自然是選委員由商界主導，城中大老闆特別是地產商不接受振英哥，他無理由有運行，他入閘之後還是以高民望、低選票（選委的票）落敗，云云。

中央開閘看民望

這有兩個假設；一、眾選委有自由意志，有自由選擇自己喜歡但沒有民望的特首；泛民的百多名選委也許是，但建制派的也是乎？二、中共不介意一個低民望的候選人當選。

想當然的反共分析，當然很簡單地認為中共喜歡誰人當特首，那人就當特首，民意豈會有作用？英國人揀港督的確如是，中共揀特首，按已知經驗看，還是會弄得好好睇睇地假民主一番。中共有何必要為唐唐撕破面具？就算是，也一早安排，根本不會讓梁振英入閘。

本文所述的，只是客觀的邏輯推理，這個分析人人均可作出，只是人總是受主觀意願引導，所以依然有人堅持唐英年才是真命天子。

筆者的分析，並無中共尊重支持民主的想法，也無中共放棄幕後操控特首選舉的意思，在3月假民主特首小圈子選舉之前，中共會技巧技巧地表個態，暗示一下，也許連握手的動作也不會出現，建制派的選委就會心領神會，能一直保持高民望的梁振英，到時自然皆大歡喜，眾望所歸。

對於泛民和社會各界而言，逼迫一下還在競爭的唐梁對民主發展作出更大承諾，遠比出來爭鋒頭實際；社福界更應把握機會，逼迫新特首就長遠的福利改革作出承諾，例如全民退休保障之類。

(轉載自2011年11月23日信报、王岸然)

再問李永達﹕多少代理失業才滿意？

谁是下任特首？

A）TT

B） CY

C） 俊仁

D）扫把头

E） 以上皆不是

博士, 在很多教師估空物業上可否多說, 能有客觀證據支持嗎?

謝謝

達仔，你咪很閃呀，快d回答陸sir "多少代理失業才滿意？"！

你唔答的話，我出年一定再用選票話比你知答案，知冇 !!

達仔，你咪很閃呀，快d回答陸sir "多少代理失業才滿意？"！

你唔答的話，我出年一定再用選票話比你知答案，知冇 !!

湯博士,

您好, 我很喜歡看您的文章, 真的是點著痛點, 那些人真是小看中產的力量, 大多數小業主都任勞任怨辛勤工作, 數年, 數十年儲蓄供起自己的安樂窩, 香港有此繁榮全賴這班人的努力. 相反時下的人吃不起苦, 而又有人興風作浪, 唯恐香港不亂, 要求庇護於福利之下, 為什麼不走社會主義道路? 為什麼還要反自巳的國家, 中國強大對他們有什麼害處?

..."因為當時他們經常在教職員休息室談論樓市去向，亦知道很多教師一樣將自住物業出售，是不是有多少奇怪？但是的確如此。樓市大幅下跌，教師又可以回購已售的物業。"...

咁講野法不但唔客觀，而且極不負責任

选择题：

李永達是什么？

A) 人渣

B) 低等动物 （猪狗不如）

C) 垃圾

D) 以上皆不是

TO : 8. 李永達是什么？

pls dont insult 狗, ok ..

2011年11月21日傳媒報導:

何X仁：政府應繼續打擊樓市

民x黨何x仁要求曾x華繼續打擊樓市, 但要樓市軟著陸。他的狗仔馬仔自然一個二個走出來張牙舞爪, 網友說得好, pls dont insult 狗, ok.. 因為Dog is said to be friend of Man, 但佢唔係!!

何x仁要求一面要求打擊樓市, 一面要求軟著陸, 果然是老犴巨滑。如果樓市不是軟著陸, 便是曾x華的錯, 如果幸好是軟著陸, 他立於不敗之地。政府到現在為止對本港樓市的調控措施SSD+按揭收緊, 其實已經相當重手, 如果不是百萬業主在物業投資取向一直都是保守及穩健, 這些措施足夠打殘香港樓市, 結果便會出現政府如何去救樓市這問題了。要知道絕大部份物業投資者這些保守及穩健取向是先於政府的調控措施, 政府的調控措施只是後來加固的錦上添花, 在金融風暴中實施調控措施其實是馬戲團走鋼線,百萬業主的樓市迄立不倒並不應該被視為邪惡。

樓市橫向發展已經一段時間, 目前基本上是緩慢向下, 但如果硬要打斷本港的樓市支持板塊去迎合某政黨的要求, 如果硬要樓市下跌來迎合某小撮人的不知所謂的"人做市場價格", 要打斷的可能就是百萬業主的保守投資取向。政府的立場一直以來都是以調控為主, 不是打擊, 民x黨黨邊何x仁卻提出"打擊"本港樓市, 難道何x仁連調控樓市是保護香港樓市, 而打擊樓市是傷害香港樓市這簡單道理都不明白嗎? 為何要傷害香港? 從來沒有政府去打擊自己的市場, 既然明知打擊樓市是不對, 為何要這樣提出來? 目的是要誤導曾x華? 要誤導傳媒? 誤導市民? 這些選票真的可以令人.......? 如果某些網友所言正確, 按目前狀況樓市應要自動調整, 如果加以打擊, 是否要推冧樓市?

李x達身為講司, 不知所講何科, 真的為該些學子憂心。王x然亦是民主鬥士, 爭取的只有他們才懂的民主。黨鞭已出指令, 莫敢不從。佛說: 我不入地獄誰入地獄。於是有人便說: 你不入地獄誰入地獄。貇狼內心, 狐狸面孔。

希望政府能夠聽取多方面聲音。

以前是有識之士才可以做議員, 所以香港政府可以順利完成很多基建(港交所設備 / 機場/會展/貨櫃碼頭等...),

但現在香港議員都目光短淺, 不斷要政府加強干預市場經濟 / 派$ / 公屋 / 居屋 / 綜援 / 津貼 / 基層選票 等.....

香港議員的腦袋裡有甚麼?

香港如不能們提供好的營商環境, 結果好快會被中國各城市市超越!!!!!!!!!!

係咪好多教師沽空層樓真係要有d客觀data支持下, 說服力會強好多.

但我身邊有一位中學教師朋友, 佢人工係我 double, 我09年初見市底上車. 我當時叫佢準備上車, 佢仲話我使咩咁心急, 仲有得跌.

唔使我多講, 佢今時今日當然係幫緊其他業主供樓啦.......

係咪做教師都係只會睇跌唔睇升?? 做教師真係咁怕失業 ??

老師的特首取態

請注意：早前作出民調報告的組織是教聯會，而非教協，而這協會的背景，決定了這次民調的結果！

以下是維基百科對教聯會的簡介：

香港教育工作者聯會，簡稱教聯會或教聯，是香港親北京組織在1975年4月成立的教師專業團體，註冊會員已逾26,000名^[1]，亦是在教協以外香港第二大教育專業團體（教協教師會員近8萬人^[2]）。

很多人也驚訝為何這次報告中支持梁振英的教師竟然有如此高的百分比---真相終於大白，一個親中左派教師組織作出的民意調查，自然以左派學校、有左派價值觀的教師作調查對象。

直至目前為止，梁振英的政見比任何其他疑似候選人更左，正正合乎左派勢力口味，因此在該民調中他的支持度大幅拋離其他候選人一點也不出奇。

事實上，教師也是人，樓市的大好友和大淡友都有，但觀乎梁振英極欲強政勵治、不與地產商溝通的態度，一意孤行地打擊樓市似乎勢在必行。任何知識份子，包括教師，理應對此類疑似獨裁者充滿戒心，至少支持梁振英和唐英年的人數差別不該如此大。

今次教師真的蒙冤，希望教協作為全港第一大教師組織，可以作出澄清及再作一次全面的關於下任特首之教育人員意見調查，以正視聽。

還請湯博士及ADMIN修改上文中「教協先拔頭籌」的字眼，避免誤導讀者。

一言蔽之：教協教聯要分清，背景不同誤結果。

據我自己了解，很多從事測量師行業的人，當時的確將自住物業出售，其次便是教師。因為當時他們經常在教職員休息室談論樓市去向，亦知道很多教師一樣將自住物業出售，是不是有多少奇怪？

Dr Tong, How do you know? Were you hiding in the 教職員休息室?

又一篇為求目的亂說一通的文章.

從此所見，新政府一定會加強打擊炒樓措施，但是他們其實是打擊香港經濟，地產是百業之柱，地產不振，不但令百業蕭條，更令在職人士要求庇護於「福利」之下。

Dr Tong - In the whole world, can you tell me which city just relies on 地產 and has 地產是百業之柱?

Understand your concern but you are exaggerating too much to support your business.

觀其文, 博士最憎的應有幾類,

1. 唱衰或睇淡樓市的人. 包括測量師同C君. 

2. 教師, 同教育界人士尤其係民調話教育界的人支持C君大比數拋離糖糖之後. 當然亦包括有教師專業的議員,如果佢地有份唱淡樓市就更加罪大惡極.

"商人最怕甚麼？並不是來貨價貴，租金高。因為貴買貴賣，家家有求"???!!!!

唔係化, 有幾多中小企,尤其係D小舖因為租金貴而結業??! 經濟又唔係咁好, 買的東西又加唔到價, 但租金就係咁加. 其實鬧咩D餐廳欺壓員工,工資低? 哂9氣. 工資的支出遠遠不如租金支出. D錢都去哂D地產商同物業投資者如博士之類的口袋.

一般商人最怕租金貴. 而物業投資, 地產商人就不怕, 甚至鍾意租金貴. 你地唔好唱衰樓市.

從來租金高,皆因租戶做到生意,所以商戶不怕租金高,只怕做唔到生意,呢個係永恒既真相.

政客同塘邊鶴從未做個生意,又或者那些唔夠行家爭既失敗者,才會賴租金貴,佢地又講唔出,點解佢地租唔起,人家又租得起,而且賺大錢添.

CY行走江湖幾十年,從來講唔出他為港人貢獻過甚麼,做生意又接近失敗收場,咁都有人話佢能力高,為HK人好,真係不知所謂.唔通這個世界,只得吹得一百幾十次,彎都可吹到變直?

敢問博士你認為梁生当選成數高嗎? 你害怕梁生还是害怕中共抑或更害怕共產黨．．

我不知道教師們是不是沽空自住物業率較高，但我認識的少數教師他們都有自住物業(已供滿)，我的一位年輕世侄朋友準備明年籌備婚禮，他傾向買樓或抽居屋，全無租屋意願．．

由財政司做到政務司長，唐生当選新任特首是順理成章的事，畢竟，他熟悉政府內務運作，与公務員團体契合，与從政者商界人脈關係不差，略欠政治智慧，他不及曾生懂得攝位執生，如果說曾生是世界仔，他便是优皮族．．

梁生当選的話－－可能中央需要強勢政府管治，最怕他每事过於逞強成為一言堂，現在外圍局勢混亂，內地需要維穩，香港更需要維穩；若果由唐生当選，中央可能怕他会延續曾生的弱勢政府形象，起碼２３條立法有望，但另方面看香港或有望拿居港权的主導权．．不管如何，二人当選都不是我的菜，一貫以往平常心看待，我想商人們都是一样平常心態，除非他們不想在中港混下去，他們在適当時候会配合政府施政．．

至於廣派福利是一个現實問題，香港可以容許發債，但要奠基於人民素質好，个人認為10年內不適合發債，在此不詳加述說－　

 「沒有貪婪，何來恐懼。」

如果你的物業是用來自住，而你的還款能力在你買樓之前已經做好風險評估，何來恐懼。

如果你是投資者、炒家，情况則不樣，外圍有什甚不利消息都會影響投資意慾，尤如驚弓之鳥，你們的恐懼是必然的。有能者可以化危為機，反之，可能傾家蕩產。

如果你晚上失眠，恐懼己經成為你的好友，每晚都和你一起談心。

TO 36

我的幾個老師朋友都能在同一間學校任教多年, 我相信可否於同一間學校任教應該是根據他個人工作表現吧!

教師是否好職業? 我想信各行各業都有其辛酸, 但大部份職業一年只有14天年假, 平日更要OT 和出差 呢! 這樣比較下是否教師是優職?

還有在經濟環境不好時學校仍要繼續辦下去! 其他行業就不同了!!!!!!!!

CY篇之總人次﹕64,000人次

各位早晨

TO: DT

多謝您的回應，若果政府意思是短期內下跌5%，甚至10%亦沒有問題，但是我們的議員不接受，奈何。

昨天您在蔡志忠專欄指AT=The One, 我亦有此同感。而The One吹噓能夠在國內收取10%之合法銀行定期，我恐怕是誤導別人，我曾經為此問題寫了一篇文章，10月8日「星期六故事﹕利大本無歸」，請指教。

to : 湯博士

許多人常有錯誤推論，就是以自己身邊少數接觸的人的想法，就是所有人的想法。湯博士請不要在沒有數據支持下推論〝據我自己了解，很多從事測量師行業的人，當時的確將自住物業出售，其次便是教師。因為當時他們經常在教職員休息室談論樓市去向，亦知道很多教師一樣將自住物業出售，是不是有多少奇怪？但是的確如此。樓市大幅下跌，教師又可以回購已售的物業。〞

大家可能忘記早陣子，垃圾澳有間臭中學，用公費入左幾千萬貨，話用作做員工宿舍喎！電視新聞都出晒街啦！好似唔只呢－單，仲有..........

樓上既佬師無份住呀？，可能校長見＂到晒價出佐貨＂，無通知你囉！佢就可能係校長休息室傾，所以你唔知！！再唔係，會唔會你未到果個層次呀！！

湯博士既層次咁高，睇既野咁深，要比小小提示大家先得！！

（佬師：，呢di應該係通識要材黎喎！！｝

That is why we need hardworking, confidence, credibility and capability for our leader !

今天看新聞得知任志剛作出支持唐唐的英明決策。有此等良將，何患大事不成。

唐唐的人緣，才能和謙謙君子的形象比之成事不足，敗事有餘的對手，高出不知多少倍。

博士惠眼，早就寫文論定唐唐必勝。

ｓｕｒｅ　ｗｉｎ！