魏徵肯定不是末日博士，他的預測是對的

如:他說唐朝國策要偃武修文，中國既定，四夷自服，

太宗納之，後果如此，受太宗讚賞!

「末日博士」估楼价泻4成 

(东方) 2011年11月8日  

虽然有发展商仍在撑本港楼市，但学者及证券界普遍看淡，认为经济转差、息口回升及内地资金「班师回朝」三大负面因素，将严重打击明年本港楼价，其中有港版「末日博士」之称的交通银行香港分行首席经济及策略师罗家聪更料楼价要跌到二○一四年，跌幅四成才见底！

起码调整到2014年

罗家聪以九七年五至十月楼市走势为例，当持续两季经济及股市转差，楼市成交缩减，便可确认楼市见顶，而目前除这两大因素，澳洲及中国楼市都显著调整，过去有份炒高本港楼市的内地资金亦明显减少，他料年底前，由於市民卖家不急於套现而惜售，楼市或不会大跌，但预期未来两季跌势会转急，一般楼市调整最少三年计算，今次调整或要到二○一四年才见底，届时料较今年中的顶位回落四成。

经济学家关焯照则忧虑，意大利十年期国债孳息急升，会带动西班牙、葡萄牙及希腊等问题国家长债孳息升逾七厘，届时就如○九年时「返唔到落嚟」，冲击整个欧洲，中国出口亦会收缩，本港楼价年底前或只微跌，但明年底时可能有两至三成跌幅。

恒生管理学院商学院院长苏伟文亦关注息口开始抽高，按息有机会再升一厘，明年本港楼市难免会跟随内地调控而寻底。

大和乐观 料走势平稳

巴克莱证券发表报告，指本港楼市未来或跌25至45%，跌幅视乎全球经济，连早前看好楼市的高盛亦预测，未来12至18个月本港楼市最多跌两成，更全线调低地产股目标价。大和的报告则乐观，认为○九年初至今本港楼价累升73%，但今年底前二手楼价跌幅仅约一成，明年则大致平稳。 
 

Factors that affect property prices

1. Economic growth/ real income

2. Interest rates

3. Consumer confidence

4. Availability of mortgage finance

5. Demographic factors

6. Speculation

7. Inherited wealth

8. Unemployment rate

What do think think? I believe a maximum 15% drop.

羅家聰此人我認識, 他每年作的預測, 無論金股滙樓債市多不勝數, 可能他自己也未必記得自己說過的話. 行內有很多分析員, 其實是財經演員也, 他們侃侃而談, 語不驚人誓不休, 預測錯誤可以免責, 因為沒人叫你去相信他嘛.....

香港真正實力派分析員僅王sir 王冠一一人, 餘者皆酒囊飯袋, 濫竽充數, 不學無術.

現在財經界人物為出名甚麼都可以說, 有的為自己, 有的為公司.

以往買股票是覺得公司有盈利能力, 希望可以投資一下, 現在買股票是希望它短期會升值. 我想以後牛熊証才是真正獨佔市場大份額. 市場愈多散戶和其他小基金, 那些大機構便憑財力和經驗不斷賺錢.!

最近特首明言叫炒家不好碰港元! 之前放風借傳媒要求港元脫勾也是他們傑作吧!

其實特首這幾年的經濟工作做得幾好呀! 只是傳媒和政棍不斷放大不足之處!

我多買一個單位收租, 只是想日後老來不用兒子負擔父母2人生活費太多. 又怕自己要靠政府資助才能生活矣!!!!!!!!!!

王冠一

He also missed out the chance from the rebound of stock in cyclical bull market starting Mar 2, 2009 until the Market proved him wrong.

When you say everything, you hold your accountability and credibility. It matters! Why? You judge by your own conscience.

TO: 80後銀行家

明報邀請王冠一先生與我兩人講香港樓市，請指教。

Conflict of interest - how does it affect us?

When a person (an organization) involves in multiple interests, he or she must have some bias when one of them could possibly affect his or her act. 

For example, I am a stock analyst and I hold long position of the HSBC stock but the Market is against me, my nature tendency is to tell you the value of HSBC stock. This is my misrepresentation that my mind doesn't know I send you the wrong message to you - it's good to buy it now.

Probably you know the theory of communication. I don't want to add more details here.

Does it make sense?

每次看題，再看內容，總是令我感覺到又是一篇情節三部曲！

先借古今人事，盡其導出所謂道理。

再加入自己闡釋出來的大道理。

最後加以總結，但永遠永遠都是樓價不可跌！

或者每天時事應可更能啟廸大家投資哲學，以能避險逃禍，最終能投資倍進。

不過總是多看後，永遠都是「情理之外、意料之中」，不能找出一篇「情理之中、意料之外」的神來之筆！何解？？

因為成也業主，敗也業主，一天都不能讓人們的心變冷，一冷就會失去維穩力，維穩住現在極高的樓價，可能就是所謂要「搭好個棚」吧。

其實那有人真的是蠢，每天從繁重工作中，都抽空來看，或來發表，只是想看到底有幾人在說實話，因為自我催眠真的是最甜最美，所以有人只會買六合彩，但不急於去對，只想在知道答案前，有個甜美的夢吧！

經濟學有個叫「Free Fall」，即就是物必回歸自然，應升必升、應跌必跌，但跌的速度會更快，更大比率。（從精算學去分析吧）

好啦！我都要去做正常而繁重的工作，樓只會叫家中閒人去料理！

楼上，我都等紧黄金，free fall。黄金又要寄仓费又无利息。好多人话黄金的供应有限，事实是今时今日，有几多人玩实金，大部分人都系玩纸黄金，所以事实黄金的供应是真正的无限。

楼上，虽然投资可升可跌，但是楼价跌的话，一定会影响所有的人，到时物贱斗穷人。你现在就话可以安心的返工，但是如果楼价下跌，我都好担心你会不会早不保夕。不要那么无知啦。

People like to surf the web, post pics on the facebook or twitter or msm in the chatroom or iPhone via WhatsApp. Why? It's an addict behavior.

Like me!

You need to pay the domestic helper, she is quite busy. Never treat your other half nor your female parent as "sloth" person in a household. They will be very angry!

It's a joke!

To: 80後銀行從業員,

小弟一直很喜歡看你的回應, 因你真的有真材實料.

至於王冠一, 我也有看他的節目及訪問. 有時候, 他的分析幾有道理, 但是, 好像

抗通脹兄:

多謝閣下垂注. 王Sir在幾年前金價600多元時常叫人有錢買金, 若從之並持有, 至今獲利不菲. 王Sir專長為宏觀經濟, 外匯分析, 亦相信陰謀論.

例如關於歐債, 他認為是沒完沒了的困擾, 短期內不會解決. 外圍因素越亂, 對個人投資部署越要小心. 在超低息變成長期化, 常態化時, 適當的舉債可以抗通脹. 我估計息口不太可能回復到危機爆發前水平, 且延續至2015年以後.

看好看淡的理由多的是，所以好友淡友各有陣營，而淡友中又稍有學識和地位的，世人便稱為末日博士。

為何股評人想做末日博士？

最主要是因為語不驚人死不休，為吸引讀者眼光，將利淡消息刻意放大---好聽點稱為叫人小心，難聽點稱為盲目放大利淡因素。

羅家聰是否眼光獨到的末日博士，80後銀行從業員兄已有評論。至於本人對此大淡友的論調，乍聽之還覺合理，想深一層則往往發覺其過度悲觀---即使他準確預測樓市下跌，也要將跌幅大為打折，他說跌4成，可能最終只會跌15-20%(即使是在最壞情況)。

一言蔽之：末日博士太悲觀，嘩眾取寵失中肯。

Euro zone just released its 2012 GDP forecast - 0.5%. Excluding Germany, that means the rest of the euro countries will see contraction! This will translate into much lower imports from the rest of the world. HK will also suffer. Got the message now!

The banking system will see rising bad debt and doubtful debt. Banks are required to increase their CAR. Investment banks will also see heavy losses, due to their exposure to euro bonds. Most of them will cut their workforce. A bad sign, right?

Most property developers will trim the selling prices of their new development projects in 2012, in order to boost transactions, due to weak demand and weakening finanical positions (resulting from dwindling sales since the 1H of this year). Property prices will move sharply lower in response.

I will not entertain you guys for much longer, as I need to prepare for my classes. One last thing I want to ask you. And please treat it as a survey. Do you think Israel will attack nuclearized Iran? 0%, 10%, 20%,.......100%.

My answer is 100%. If you are with me, then you got a pass. If you still have high hopes, then read, read, read, read.......and study, study, study.... and research, research and research....Finally, re-search again and again. Read the bible. Get to know the PM of Israel. Obama. BTW, do you know French president is a Jew?

Anyway, good luck to you all!! And I will never to see this website again. Sorry, I didn't learn a thing here.

Embracing the change : HSBC Staff

Wish you have a new chapter of career and happy life.

All the best!

Prof. AT,

Thank you for your sharing. Most of the professors that I know are from interesting academic backgrounds that they have very solid views that co-relates to their expertise, analysis & working experience.  Your analysis & views are impressive & this is a forum to discuss.  I learn alot from each other, even Mr. Chinese History teacher that he's much younger than me & we do not share the same views towards the prediction of properties market here.

One point you might have missd out is the market voice & I think here there're diff. views representatives expressing their thoughts & ideas, that's the real market.  For me the market rocks & past experience/theory/analysis sometimes can't even wrap it up!  My husband is also a Dr. PHD from Germany but his global experience has told him the best battlefield for properties investment so far is my lovely HK. (I have no idea how you can ride the waves in properties in U.S./Canada, lovely place to live, purely investment purpose I don't see that)

I myself am a Christian and the Lord's clear message for us is to love Him & your neighbour/even enemy, Bible is not a book about the prediction of the Armageddon& when/how it's gonna happen, for He rocks & HE HIMSELF DECIDES THE DATE, NOT US, the time & date only Heavenly father will know, even Lord Jesus said He doesn't know, right???

Do you know French president is a Jew?

Did you know that did he get circumcised?

Did you know how can we trace his family tree going to Jacob?

Did you know what color skin he should be?

Tell us!

各位早晨，

To: AT

今次真的是一石激起千重浪，今早讀回應，知道您突然要離開這網站，深表遺憾。這個網站有很多精英分子，他們的意見，您的亦是，甚為寶貴，政府亦留意這個網站，希望您再次考慮，我們大家都歡迎您。

對於一些不合聽的說話，忘記它吧，請閱回應，有人肥豬肥豬這樣叫我，又不准我刪除，我亦要面對，世事如此，保重。

To :向泛民说不

又看到只顧出口傷人的「怪人」。

何解每天都咁喜歡話人無知，其實可能你真的好自悲！

I don't really know why you are always keeping your voice at such a high tone, exaggerating to such a extent. Maybe you need to keep in hospital for a thorough checking otherwise you may lose your "VOICE" permanently.

I have been quite safe for a year up to tighten up all my properties and prepare cash to make deals after a great "crash" of property market.

好景就要去入，差景就要去做滅息，增加自己正資本，差景環境絕不適宣過度投資，其實滅息就等同投資賺錢效果吧！算吧，忠言逆耳，就自求多福吧！

系啊，我就好自卑啦，我就唔明白点解放贵利，可以拿綜援，我就被排除在外啦。感觉好唔公平咯，被歧视咯。

黑漢邊領綜援邊放貴利

懷疑吸血魔王「貴利豹」終被警方緝捕歸案。陳先生向本報爆料，指自稱黑幫大佬的貴利豹疑一面攞綜援、一面放貴利。他在楓樹街的單位，除用作「夾債仔」，更劏成四間房出租賺錢。被迫害多年的陳已向社署舉報，更揶揄：「攞綜援放貴利，佢真係巴閉！」

Sorry, I didn't learn a thing here.

I know nothing except the fact of my ignorance. - Socrates.

我又真系唔明每月綜援唔夠還釘，又系弱势社群，泛民班垃圾快点去帮她啦。

無端欠一身債的阿蓮大受打擊，跳樓自殺但不遂，後確診患上精神病。陳說：「佢由正常變唔正常，我就扮演佢男朋友，一做就做咗成十年。」阿蓮要還麗都的 3萬元兼生活艱難，加上契爺欠債，故找貴利豹借了 5萬元，由陳代簽 22萬元欠單。
十年來，陳及阿蓮一直還錢，一到月尾綜援出糧時，貴利豹便會現身收錢。「每月六千幾蚊綜援，都唔夠還八千蚊釘，餐餐食白粥，根本走投無路。」

港股跌至12000, 並非信口開河. 

圖表所見, 98年的低點6544和03年的低點8331, 兩點相連形成的上升軌支持線, 現約為12100左右. 08年金融海嘯時恆指也是在此線(當時約為10500)找到支持, 跌至10676後回升.

股市下跌一定會對樓市產生不利影響, 但影響不會很大. 因各國政府會用財政政策和貨幣政策去盡力救經濟, 美國已決定維持低息一段長時間, 歐洲央行開始減息, 中國也進入政策微調階段. 這將有利維持實物資產價格的穩定.  

08年金融海嘯, 樓價下跌後急速回升, 已令不少當年賣樓者後悔不已. 有此前車之鑑, 再來歐債危機, 業主的心態必然淡定很多. 加上負債比率不高, 持貨力強, 租金回報率合理, 絕大多數業主沒有急變現的誘因.

所以, 認為香港樓市在6月見頂, 並將下跌3-5成的可能性不大.

小弟覺得真理並不是越辯越明，因每個人都有一定主觀性及價值觀有不同，他的分析能力可以受以下影響:

1.      出生家庭背景

2.      學歷

3.      年齡

4.      朋友

5.      工作經驗

6.      投資經驗

7.      宗教背景

8.      財富

9.      分析能力

10.  利益關係

等等…………………………….

每個人都希望得到別人的認同，所以為甚麼facebook這麼流行，但通常很少人會改變自己的看法及立場，大多只會支持同自己立場相近的人和事。

小弟認為所有分析都只能作為参考，無嘢係絕對的，世事千變萬化，正如股票市場一樣，為甚麼可以一時起一時跌，馬後砲的分析員就多，就是每日都有新的事情發生，絕對係無EMH，唯一真理是『時間可証明一切』。

我以前讀書時認識的財務教授, 推論斷不會如此簡單直接.

1)歐洲經濟差到近乎衰退影響出口，這點有看報紙或者新聞都知道；

2)歐資銀行及投行呆壞帳明年會急升，這我也早已論及，歐資銀行遲早有集資需要補充一級資本，裁員亦不能幸免。但香港銀行（包括滙豐，渣打及一眾德法銀行等）總意債資產不足總資產1%, 意債作為全球第三大債券市場（這點未必所有人知道）其屬於系統重要性，大到不能倒的債市。是故意債不可能違約，也不會Hair cut.　當然若硬要假設意大利也倒下，那麼悲觀是合理的。

3) 地產商明年劈價賣樓？這點我不敢說，但截至今日仍未見到，而且去貨速度也不算太慢，有哪個新盤很便宜請告知。

4) 奧巴馬打伊拉克？不用國會通過？軍費由你來付？奧巴馬上任三年大灑金錢派福利，三年以來總赤字５萬億美元，成為首位總統將美國赤字超越１００％ＧＤＰ，國會會批他出兵? 你知道奧巴馬最初空襲利比亞沒有國會授權差點令他遭到彈劾？！還說１００％會發生。

ＡＴ的言論令我十分懷疑你的學術水平是否真的如你所言，或者有出過什麼paper, 著作足以影響經濟金融界？否則閣下只乃一介狂士也

To: 80後銀行從業員

如上周俾票登記白石角項目, 1400呎四房內園景, 呎價可到$9100, 便宜嗎? 我只可說貼近或低過綠菌少少.

看完AT的文章, 我也覺得不爽, 主要是態度及文筆問題, 正反意見都聽聽吧.

當上了一堂吧! 哈! Thx

TO: AT

你好很大口氣喎，你講到自己會飛咁款，小弟拜服你的厚顏。

你咁勁識分散風險投資，又講到2012樓市大跌30%會入件貨咁準，小弟有幾樣野想問你:

1. 奥巴馬會否連任?

2. 誰做下屆特首?

3. 會否有QE3?

4. 估近d，下星期恆指升or跌? 5號仔下星期升or跌?

唔好閃呀，我會等你偉論，OK !

楼上，你甘恨人富贵，点解唔快点去北韩。

以前我以为公平法会带来公平，但是事实上不可能的，公平法只会令中小企业，难以生存。最后只有集团经营才能生存。因为小企业根本没有能力打公平法官司。

不要傻下傻下，就正如最低工资，都是帮助连锁经营，对小企业是赶尽杀绝。

最低工资和公平法就是你说的殺人放火金腰帶、修橋補路無屍骸。最终只有李嘉诚才能生存。因为他随时和你打官司。

各位，

今天沒有文章，明天會有兩篇。

(1)   星期六故事﹕OEM來料加工廠

(2)   甚麼是似是而非？甚麼是似非而是？

TO: 花甲AT

為人師表的你，請問會否對你d學生講 "I will not entertain you guys for much longer, as I need to prepare for my classes" and  "Sorry, I didn't learn a thing here." 呢? 証明你好風趣喎!

你又講到咁很勁話自己教緊3大學 ，福建大學? 炳九里大學? and 食史飽大學呢? 又証明你有大師風骨教呢類精英大學喎!

花甲，你咪閃呀，我仲有好多野想問你架 !