那些外國機構出評論, 往往他們背後都有動機!

絕對不是好心提醒我們香港人咁簡單吧!

同股市評論員一樣, 見人講人話, 見鬼講話!!!!!!!!!!!!!!!

This kind of forecast is based on economic growth in terms of GDP against property supply & demand. In this model, they project the trend of property price from historical data.

For example, overall Grade A office net take-up versus Real GDP growth (YoY) from 2000 to 2012. It forecasts that the GDP will reduce to 5% in 2012. The GDP reduced from around 7.5% in 2010 to 5.7% in 2011 and forecast 5% or even 4% to 2012. In this connection, they forecast the Grade A office will reduce 10-15% in 2012 on the condition of the NFA at around 1mil sq ft.

Similar model apply for the residential property price, they forecast 45% reduction in 2012. Put it simple, low GDP = high unemployment = less purchasing power = property price will be falling

Can I answer your question?

黎緊香港樓市好似我地D「出世紙」咁,

政府一定送層俾你, 人人有份,

第日D樓吾使用錢買!! haha~~~

馬克思發明了無產階級，董建華製造了負資產階級。 (自蔡志忠文)

我們要小心比窮橙黨更劣的梁振英...

唇齿相依，歐債危机最終会解決，債券基金越出越多，誰也不比誰高貴，大不了歐元解体囉！反而，我較担心NN多年后的老強變成廢紙一堆，哪真死人了！

現在中国經濟过熱，香港樓市可保命，塘水滾塘魚式的經濟活動20年后才开始乾涸，若果未來10年工作穩定有儲蓄可適当時机上車，上車后尽快还清按揭，即使2030港孩当道(90后-2000年后出生者)也不怕，好歹有瓦遮头，縱使老強變廢紙也可籍此逆按揭，呵呵　！　

外國的評級機構一點都不中立，連新興國家都開始不屑採用這些評級機構的意見，加上別有用心和政治目的，信一成都死。

眾人已在文亮言、文亮語對樓價跌不跌作出深入討論，跌也跌不到30%，又如何跌45%？

想必是洋鬼子想藉言推冧樓價，好讓他們執平貨的藉口而已，不必重視。

一言蔽之：西洋鬼子冇好心，評級報告不中立。

我真希望香港樓價能下跌超過 50%, 到時我就有能力買一個小單位解決住宿問題了!

其實香港現在樓價是不值現在的價錢, 就算下跌 50%, 我都認為仍是很貴啦! 炒樓炒到有屋無人住, 有人無屋住的炒家, 弄到香港人怨氣沖天, 我想問個天有無眼, 幾時報應到?

楼上真系废材。其实比炒家更加自私，希望楼价跌，其实就是让自己可以上楼。其实你也是一个炒家，无分别，不过你系废材。小业主炒楼价升，而你废材就炒楼价跌。小业主有无报应还不知道，不过你就现眼报，所以你要住膛房。

你以为楼价跌一半，你就可以上楼啦，废材，不要天真了，到时你可以能失业，跌了一半对你来说天价。

你准备一世住膛房啦。

16  "博士呀, 其實我真係好想你親口同呢度百萬業主講聲

而家o既樓價係一個不合理o既高價,"

浩氣長存兄: 博士沒空, 我幫他講聲

而家o既樓價係一個不合理o既高價,

也提醒大家一聲

自美國狂開印鈔機拉全球陪葬

銀紙數量不合理0既高量, 倒楣的香港被壓在中美兩大山下

而家0既菜價肉價油價米價罐頭價學童書簿價....都係不合理0既高價

To: 浩氣長存

揾$15,000 個月真係好難買樓，但好多人買樓都是公一份婆一份的，為怎麼一個人一定要買樓呢？可能就是你這樣的老師，所以教出這麼多青年人想很早置業。

我認為現在樓價貴，但貴幾多，我不知道，但是我花了十多年時間儲蓄才於今年中置業自住，我都像一般小業主不希望政府為了討好一些過份的人，而令小業主成為負資產。

我不會認為自己客觀，因我表達自己作為小業主的觀點，但浩氣長存你亦是，因我相信樓價下跌六成你都不會負資產，還是你的時機去再買樓。

再次希望你作為老師，去分析現在青年人的價值觀，多過分析樓價。

為什麼你們忘記了一項至關重要的大事可令樓價即時下跌30%，別忘記大陸是拥有眾多核电的国家之一，從古至今中国受天災人禍还少嗎，若不幸地核电設施起在災難區，即使香港不受影響，經濟信心必定受到重創，那香港樓市可獨善其身？大亞灣核电廠已運作20年，誰保證它完好無缺？

樓價高令到年青一代的價值觀被扭曲了，耳濡目染下揾快錢式的社会生活，你們認為真的是个人操手問題？社会／教育／父母／朋輩／愛情全都是高地價的犠牲品．沒有租客便沒有業主，我都覺得置業是需要但不是必需，糧食緊張／人身安全／健康／親情就可凌駕在樓宇之上，是不是該說：香港人在幸福環境下活在痛苦中．．还是平常心說句：知足常樂！

博士閣下,

小弟不懂太多,只知政策風險不容忽視, "普天之下,莫非皇土 ", 君不見國內的限購,限價令嗎? 所以, 只是增加土地的房屋供應,從而對房價加以調節, 這已是非常温和及緩慢的措施了,這地是政府的責任.

試問誰可以有權,有能力,開山,填海,造岩洞,改地積比率,大規模的舊區重建,改變土地用途....,等. 全是政府的工作.

可是特區曾班子卻浪費了七年而沒有做,改嘗今日之患.!

To: 浩氣長存

請問閣下根據什麼說我們在唱好樓市? 就算李嘉誠叫人買樓都不見得所有人都會聽吧....我覺得著緊樓市升升跌跌的是你本人吧.

難聽點說句, 樓市就算跌5成, 人家身家的零頭也比你多, 難道還指望你掃幾百伙去托市？還是好好做你的老師, 教育好下一代吧.

另一個政策威力的例子就如"莊豐源案".

在 2002年,犬兒出生,當時本港的出生率極低, 偌大的公立醫院產房,可同時應付超過十個產婦,就只有拙荊一人,產後也可入住獨立單人房.

據報, 當時的私家產科醫生,因為出生率太低, 每年只得單位數的接生工作, 卻要交超過二十萬的專業責任保險, 所以有些甚至不接產科症,而專做婦科症, 從而避免了二十萬的產科保險.

數間醫院的產科服務地執笠了,如港中,播道,寶血.

但是一個政策, 國內產婦瘋擁而致,不但迫爆了公立醫院, 私家產科醫生更是應接不暇,現在是不接婦科症,專做國內產婦生意了.

各私家醫院也加開產科服務了.

聯儲局對經濟前景較以往悲觀 ?

What is the fact?

US GDP 1.2-1.7 in 2011, forecast GDP 2.5-2.9 in 2012

US Unempolyment rate top out 9% in 2011, forecast 8-8.5% in 2012 and 7-7.5% in 2013

US stock market outperformed the world stock market!

What did Ben Bernanke say?

The pace of economic growth is likely to be frustratingly slow.

We remain prepared to take action as appropriate to make sure the recovery continues.

I am dissatisfied with the state of the economy. (dissatisfied = results not meet expectation)

Unemployment is too high.

The central bank is open to purchasing more mortgage-backed securities to boost the struggling housing market, if conditions worsen.

What is my interpretation?

US economy is slowly recovery than expected. Don't worry about the double dip of recession.

If US GDP is around 1.7 in 2011 when Dow is at 11,800 level now. What can we expect the Dow in next year if forecast GDP is around 2.5 in 2012?

Answer : 14,000 level

現在這個產子政策,美其名是發展醫療產業,實在是賣居港權,以全港的現在及未來的利益來換取私家醫院及產科醫生的利益.

就等如刻下的高房樓,不就是以香港現在及未來的發展來換取炒房者/多房業主之利益.

那麽,這樣的政策須要改變嗎?

各位早晨，

昨天的回應是精彩絕倫，大家都各抒己見，不過有部份人對我有誤會，認為我是維護地產霸權或者業主。其實我只是想灌輸我在地產投資行業的知識給大家，同時不希望小業主的資產被剝削。

TO: Li兄

閣下所提政府應該增加供應以解房屋問題，其實我已經寫了很多篇類似文章，請重閱並請賜教。

產婦的問題，我亦在我的著作「讀歷史，了解香港地產」中提及其利弊之處。

刻下的業主,已然是識時務者, 在政策的傾上已是早著先鞭, 為何卻如此執迷, 緊抱一個有礙社會長遠發展,窒息下一代成長的政策呢?

人家大銀行一定有他的理由，如果發展商都看好便不急於賣樓吧。

博士看好樓市又不見其買樓，這點讓我費解。

博士你買一些東西，他們便不再罵你了。

至於房價貴不貴?

就試以 湯博士尊敬有加的 徐立之校長為例吧.

要有徐校長今日的成就, 打從年少時代, 一定要專心致志, 差不多 100% 時間,精力也投放在科研,教育之上.那麼面對經濟轉變, 校長也可不動如山.

校長從加拿大回流十載, 假若沒有早年置業, 要在要買, 也難矣!

校長的離職, 意味着他的一家要搬離大學提供, 位處接近干德道的獨立大屋.

就算校長在港大任職, 每年可儲 200萬吧, 十年就是 2000萬,

2000萬, 一個西半山的千五呎分層單位吧, 將軍奥的天Ｘ也可入門吧.

校長今年六十有一, 不知銀行可造幾成按揭及還款期如何計.

堂堂一個世界級的一流學者,執掌亞洲第一的一流大學十年, 募損數以十億計,如果不參加房地產投資/ 炒賣, 專心工作, 臨退休就連一個體面的住所也沒有.

這是常態嗎?

君不見, 前港大醫學院的院長, 林教授, 前港大外科教父, 黄教授, 也要在將近退休之年貪污瀆職, 落得廉處調查及入獄之禍.

浩氣長存兄----係香港一個樓市循環會有拾多年，通常上升嘅年份比下跌嘅年份多 2-3倍，而升幾倍原來閒過立秋！ 
而你單單抽 2008 年最低價位比對依家嘅樓價升幅係好唔公道！嗰個低位係有人不問價咁止蝕 / 賺咁「做」出黎， 
有恐慌性成份，根本就唔作得準！計我話呢個樓市循環應該由 2003 年沙士價起首計就差唔多！  
           
其實唔係有沙士，香港樓價調整一半應該夠有凸，咁沙士跌多左果 2-3成又應唔應該扣翻轉頭呢？我仲懷疑緊！ 
同樣道理，金融海瀟果三成跌幅只係長期升浪中嘅調整，如計沙士最低位中原城市指數 37 點，  
比對依家唔夠 100 點，升左 1.7 倍，複式年增長大約一成，咁睇落又唔係好過份。   
           
比對同期百物，例如金屬、原材料、食品同日用品，樓市落後九條街呀，    
樓價唯一贏倒嘅可能只係報紙嘅零售價！       
如果唔係政府怕無產階級暴動，施生話中原指數見 200 點可能發生左啦！    
           
第二---點解希臘政府攪到債臺高築，除左超高福利支出之外，希臘政府唔能夠有效向高收入人仕抽足稅係關鍵！ 
作為高收入人仕無一招半式逃稅方法旁身，唔能夠叫得做醒目仔，咁點先可以抽足呢班人嘅稅呢？不如参考吓香港。
           
係香港有 300 多萬個勞动人口，6 成勞动人口不用繳交薪俸稅，而 8 成多薪俸稅收由約 6% 的勞动人口承擔！ 
約 1.1萬人年薪超過 300 萬，實際稅率 14.80 %，稅基狹窄極為過份，如果呢班人玩逃稅，政府稅收少好多！ 
           
但政府聰明地通過高地價政策，係賣地、改變土地用途、厘印費、土地印花稅、差餉、地稅、物業稅及  
短期買賣物業利得稅當中抽取每年幾百億！有時每年這些稅費收入重多過薪俸稅！   
           
以上「千抽萬稅」全都是冲着「富有階層」而來，其實係變相嘅薪俸稅！    
           
係香港當你月入超過 3 萬大元以上，你就變相要交呢啲「薪俸稅」，越揾得多、越住得豪，咁你就越交得多呢啲稅！
話之你買定租，咁睇落又幾公道喎！        
           
可能你會話香港咁攪法，會做成貧富不均，但另一方面又可解讀為政府幾咁愛護低下階層，唔會去滾攪拒地！ 
不單止唔使納稅，重有拾幾樣福利，包括醫療、房屋、教育----一應俱全，仲有大把錢剩，幾多國家流緊口水！ 
           
廢除高地價政策唔係唔得，不過請老師先教吓大家同政府，點做第一次同第二次財富再分佩好嗎？

16 楼 浩氣長存力勸博士：快回頭是岸吧！

小弟有留意你的这篇回应，人格操守好像和之前的像有点不一样，这篇回应含有人身攻击，不应该出自一个老师的笔，希望小弟没有看错。小弟老婆也是一名老师，如真的不是你的发表，请出来澄清。小弟真不希望是你的手笔，不要给做老师的一个污点。谢谢。

第一,校長的資產並非以實物的樓房去計算，他的學術成就及能力,屬無價之寶，是永久持有,他將他的資產造福社會,你不應與樓房相提並論；

第二,前港大醫學院的院長, 林教授, 前港大外科教父, 黄教授, 也要在將近退休之年貪污瀆職，屬個人品格問題，同樓價高低亦不應相提並論。

除校長的根是在加拿大，因此他沒理由到香港當校長就要在香港買樓！一定係大學提供宿舍喇，就算將來是那一位學者來到任校長，當局都係要包住宿，同校長買得起買唔起樓一點關係都無！

亞 Li 你搞錯喇，真正浪費香港七年時間 ﹝應該說十四年才對﹞的群體是泛民而非曾蔭權班子，反對派自回歸之後，有理無理反對左先，事事均為反對而反對，令施政寸步難行！

以土地供應為例，英國人早已埋下伏兵，令土地供應在回歸後多到用唔晒，呢個先至係隊冧香港樓市背後真正原因！八萬五只係班傻佬回歸後見到有咁多地係度，唔好浪費攞黎起晒樓喇，是政策嚇死地產商，當年何鴻燊日日拜神唔見雞，係電視上狂罵某人正蠶虫師爺，此事應該大家記憶猶新，某人卻推說其實是泛民主催八萬五！呢D土地儲備今日大家都還可以見到，如西九、啟德、將軍澳、東涌。曾班子上場首要任務係慢慢消化呢批土地，而唔係開拓新土地，當然曾班子亦有過失，如果堅持行政主導，啟德同西九就唔使晒足十幾年太陽，早已供應好多單位！

To 44樓亞 Q兄,

非常認同。