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1. 實戰經驗 2011-11-01 11:23:01 |
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很多樓評人，包括正職係政客，股評人或所謂無殼蝸牛，根本未買過樓，毫無實戰經驗，遇到高人教路，又話人有利益衝突，最後學唔到野，只能發泄！ |
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2. 80後小小業主 2011-11-01 11:36:29 |
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確實買樓除了要看價錢，負擔能力，政策風險之外。。 最重要還是看銀行的取向。如果銀行唔借比你，你也不可能買得到。 而銀行的水喉最鬆動的時候便是經濟向上的時候。經過股市像過山車的大上大落之後。香港最大支柱名副其實便是樓市。如果樓市出現３成或以上的較大調整。相等於經濟不景。而經濟如此差，銀行還會放水嗎～？很簡單的道理。 我本人也覺得有健康的調整是好的。但若果真有10-15%的調整，而能力負擔之內，各位想置業的朋友請坐言起行。不要再錯失機會。 但相信目前要有這個調整也不是短時間下滑，因為我相信大部份９０％的業主不急賣樓。賣了也買不回，不如什麼也不動，繼續自住／收租。 |
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3. 王先生 2011-11-01 12:07:51 |
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博士-----一篇文章就言簡意賅地解答左好多人樓換樓各項問題，我會將此文同朋友分享。
前果排見過外國銀主盤文章，話呢班負資產在中學嗰陣大部份數學都唔及格，但原來數學太醒都買唔倒樓先得意！
我圈子就有親朋好友係會計師、誇國集團財務總監、精算師、中學數學老師----
都無買過樓，可能係香港要有預左被人揾笨嘅心態先致置倒業、換倒樓，但最終嗰句都係要「量力而為」。 |
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4. 木子 2011-11-01 12:08:02 |
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最理想當然是在樓市頂峰時賣樓, 而於低位買回, 高賣低買, 但就出現了過去2年的樓市沽空者, 亦是現在湯博士形容叫囂最利害的那部份人 假設如湯博士所說, 在樓市上升週期換樓 (當然是細屋換大屋), 但人性往往使人不願接受失敗或失敗的眼光, 又有多少人有即賣即買的勇氣 可能在實行時要有良好的心態, 就是要改善生活環境, 而非自作聰明以為自己能高位放貨 自律也… |
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5. 木子 2011-11-01 12:14:44 |
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To: 80後銀行從業員 可否與大家分享多些你當時換樓到北角的經驗 謝謝. |
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6. 木子 2011-11-01 12:21:45 |
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To: 湯博士: 你提到在上升週期換樓比較理想, 可否再分享應先賣還是應先買, 2個做法當然有不同風險及優點/缺點, 望博士對讀者有多點啟發, 謝謝! |
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7. 阿Q 2011-11-01 12:31:11 |
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分享:我本人在今年3月以308萬入了一個800多呎已補地價中層居屋單位,當時是低於市價買的,因業主急需變現,知道後大膽還價,再在同年5月賣出隔離座自住的高層700呎單位,326萬賣出,如果當時樓市不是上升中,相信現在不可能以此價賣出,所以覺得升市時換樓可行性高些,如想有差價賺,亦有可能需住低一些的層數,補充一點,如沒有能力同時持有2個物業,此方法可能行不通,因有可能在心急放樓下被壓價,又或放不出自住物業而要撻訂. |
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8. 王先生 2011-11-01 12:42:07 |
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補充少少嘢，我嗰班親朋好友好多都要納標準稅率嘅入息稅，共通點係租緊嗰層樓嘅租金都係低過市值幾成！
原來唔少業主都希望將層樓租俾公司客或專業人士，收少啲租都肯制，續租就跟市況減啲啲，費事成日換租客，
咁越係數口精，就越會只租唔買，同嗰啲業主供滿層樓。 |
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9. ABC君 2011-11-01 13:54:22 |
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香港未來的樓價絕對是兩極化。一句到底。就像收入懸殊 -- 富者越富，貧者越貧般，貴的可以貴到天比高，平的可能就是一尺4000元左右的居屋。 香港住在私樓和公屋的大概一半半。以後的發展將可能是月入低於2萬的等住公屋。月入2-3萬的等抽居屋。月入3萬以上的，對不起，請買斗室的限價屋。而且價錢也不菲。 中國的富豪將越來越多。當富豪們到香港買豪宅漸成風氣後，再貴的樓亦不愁市場。香港政府似已放手豪宅市場，因為根本沒得管。國內人的本性是: 老子有的是錢，請快點蓋好房。 |
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10. 80後銀行從業員 2011-11-01 14:57:52 |
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To: 木子 我的情況未必直接參考, 因為賣掉的是自己私人擁有的兩房, 買入的是和太太聯名的三房. 所以負擔壓力並未有太大上升. 我自己換樓較著重兩三房的呎價差距, 若差距是可接受範圍便換了, 沒有考慮太深入....可能銀行職員較"著數"吧, 借貸成本很低. |
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11. 木子 2011-11-01 15:03:25 |
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謝謝 80後銀行從業員 及 阿Q 的分享 |
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12. MARCO 2011-11-01 15:50:04 |
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我層樓的租客亦是會計師, 由兩年前買樓到今天都係同一租客, 除了首期外,都唔使俾錢, 更享受樓價上升,反而打工收入儲蓄遠遠不及樓價的上升. |
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13. 湯文亮 2011-11-01 15:56:18 |
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各位﹕ 關於換樓的問題，我們幾位老友在「星期六故事﹕秋風起，三蛇肥」裡講給大家聽，多謝。 |
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14. 王先生 2011-11-01 16:22:10 |
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係啲自以為理性分柝嘅人眼中，香港嘅樓價係有一班「儍佬」互傳火棒攪出來嘅，所以拒哋選擇租樓住！
如果樓價狂跌就証明他們眼光幾咁獨到，因此沙士嗰陣就算趺 7 成都唔值得買！
如果 CY 同拒啲智囊團都係同一思路嘅話，咁香港小業主真係大大鑊！！！ |
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15. 80後銀行從業員 2011-11-01 16:31:01 |
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明年通脹持續, 利率亦低企, 經濟增長也不錯, 至於供應增加是中長期的事...若從理性分析角度, 我想樓市跌30%的理由實在很難找. 滙豐：明年下半年經濟增長回升至６％，通脹或會升溫 《經濟通通訊社１日專訊》滙豐經濟研究亞太區聯席主管范力民於記者會上表示，將本港經濟增長預測調低，主因預料下半年出口放緩，但內地經濟增長強勁的支持下，本港經濟亦不用過分憂慮。
通脹方面，本港通脹受內地食品價格上升及私人住宅價格上漲所引致，全年ＣＰＩ預計達到５％，明年升至５﹒３％。他又補充，由於預計明年下半年環球貿易復甦，將會帶動本港經濟增長回升至逾６％，屆時將會導致通脹回升。
被問及明富環球申請破產保護對環球經濟的影響，他表示，該事件與２００８年雷曼倒閉的情況不一樣，現時，各國政府已經出手援助有需要的企業，金融市場仍然具有流動性。 |
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16. 木子 2011-11-01 16:31:56 |
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To: 王先生 不用擔心, 到時我杷信會有100萬人上街 |
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17. Shimin 2011-11-01 20:19:57 |
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其實也不要精算師，用EXCEL也可以。 結論是只要有足夠首期，樓價低的時候換樓是最好的，因爲“新樓按揭 + 首期需要的額外現金”在樓價下降的時候，也跟隨下降。 舊樓按揭餘額 30%
新樓首期 40% | | | 不同的價格情況 （百萬） | | | 原價
(百萬) | -30% | -20% | -10% | 0% | 10% | 20% | 30% | | 舊樓 | 200 | 140 | 160 | 180 | 200 | 220 | 240 | 260 | | 新樓 | 300 | 210 | 240 | 270 | 300 | 330 | 360 | 390 | | | | | | | | | | | 賣掉舊樓淂到的
現金 | | 80 | 100 | 120 | 140 | 160 | 180 | 200 | | 新樓首期 | | 84 | 96 | 108 | 120 | 132 | 144 | 156 | 首期需要的額外
現金 | | 4 | -4 | -12 | -20 | -28 | -36 | -44 | | 新樓按揭 | | 126 | 144 | 162 | 180 | 198 | 216 | 234 | | | | | | | | | | | 新樓按揭 + 首期
需要的額外現金 | | 130 | 140 | 150 | 160 | 170 | 180 | 190 | |
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18. 上善若水 2011-11-01 20:44:50 |
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博士經驗之談！ 換樓成本實在不菲，慎之。 這幾年來，租金收入足以應付供樓，倒不如將原單位放租，做到現金收支平衡即可。另外儲首期再買多一個單位，經過一段時間，手上就會有幾個單位。當然上述方法在樓市逆轉時不可行，幸虧樓市的週期較長。 |
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19. Hardworker 2011-11-01 21:44:24 |
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即賣即買式換樓其實很難做到. 我09年先放賣一個次級單位, 打算買回一個質素好一點的, 誰知幾個月都未賣出(這也是樓價低時換樓的風險之一) 就看中一個銀主盤. 結果變成先買後賣,一直到新屋收樓後才賣到舊屋. 好彩籌到首期也找到銀行做按揭, 之後收到賣樓款項也不能立刻還按揭, 因為罰息相當重. 可是經驗還是讓我覺得跌市做優化手上單位的動作比較划算. |
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20. Hardworker 2011-11-01 21:50:39 |
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21. 仲達 2011-11-01 22:14:18 |
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各位高手對換樓時機已有充份討論，本人在此範圍也不用贅述。 值得留意的是，無論何時，要估計樓市的方向也不容易，大方向還可從美國貨幣政策、香港房屋政策推測，小方向則更難估計。更何況，現時香港的樓價在不同地區差天共地，港九和新界的呎價差別比歷史上任何時間更加擴闊，不同地區在大升市中的升幅可以相差很遠，更遑論在跌市中的差別了！ 因此，本人的做法是審視不同地區的發展前景，而不用太在意未來幾年的升跌，在銀行樂意敘造按揭時量力而為，付出首期後租客代為供樓，長線而言升幅可觀，何樂而不為？ 一言蔽之：與其着眼小升跌，發展潛力見真章。 |
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22. 婆說婆有道 2011-11-01 23:04:46 |
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23. owner 2011-11-01 23:30:31 |
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Don't worry! We're not speculators, we bought to live. Dropping 50% will not hurt. it's still better to pay rent! |
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24. owner 2011-11-01 23:34:56 |
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Don't worry! We're not speculators, we bought to live. Dropping 50% will not hurt. it's still better than paying rent! |
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25. anggie T. 2011-11-02 09:40:00 |
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To No. 17) I guess you're talking about when to buy & buy from owning "0" apartments but the subject here is to switch apartments:from owning small apartments to bigger ones. So your assumption is correct only in numerical terms but when it comes to the calculation of the existing asset you own(that you can sell for to switch), then you're off the topic. |
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26. anggie T. 2011-11-02 09:53:57 |
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My experience is: when the property market is on the up side, landlords tend to sell it for a better price & you're more likely to find good quality apartments including good deco. seaview, high floor & you have more choices......When the property market is more on unknown side(like right now) & down side, available apartments for sell are of poorer conditions/locations(even in same housing estates). You find something good only by chance & for the seller himself the price must be negotiable & for the buyer it's more reasonable price but it's not that top quality apartment & potentially good flats that you can get........ |
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27. 哈哈 2011-11-02 10:32:06 |
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住宅換陰宅好時機，炒陰宅冇印花稅，呎價貴過豪宅，愈升愈有，若不相信，請教相熟的殯儀師。 |
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28. 湯文亮 2011-11-02 11:51:42 |
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各位早晨， DT回來了，他的分析是很有數據支持，請多了解。 無奈亦回來了，他只是錯讚我的文章，他有獨特見解，應給予我們分享，雲兄不出現，我們大家都掛念他，再不出現，我要寫文章激他出來。 |
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