網上朋友討論這個問題真的是各抒己見，同意樓市上升時，比較容易換樓的人認為將樓宇上升使資產增產，繼而轉化成購買力，這樣，換樓輕輕鬆鬆，只是小心計算個人收入，供樓支出便可以，我以往的三間樓投資法亦以此為基礎理論，不少人採取此投資法在退休時便會退而無憂。

　　希望樓價下跌而換樓的人與希望樓價下跌與買樓的人其實心態差不多，但是他們只是便宜了細樓換大樓多出的部份。若果樓價下跌太多，亦即是資產下降，同時資產轉化成的購買力亦會下降，甚至消失，要換樓亦不可能。

　　在「保險行業」,大家認識最多應該是推銷員，但是在保險公司裡面，有一個人是非常重要，他便是「精算師」，他將客戶的資料反覆計算，加上一些堅尼系數式的代入，最後得出的結果是每人申請保險的人都會有不同的供款數字，不過，相差是很微少，所以大多數保險從業員在知道客戶資料之後，已經大致可以推算每月要供的款項，毋需勞煩精算師。

　　今日的題目絕對是一條精算題目，任何人他擁有的物業，相對地已付的首期，每月的供款，個人的收入，一切一切，每個人都會不同，當他要換大樓時應該是樓市上升抑或下跌，實在很難一概而論。

　　很難一概而論並不是不能一概而論，大致來說，按揭比重槓桿愈高，在樓市上升時是比較容易細樓換大樓。反之，如沒有按揭，樓市下跌在購買大樓時便不需要付出溢價，愈下跌，愈慳得多。有部份網民理論以此為基礎，所以他們常說，樓價下跌，大家便會更容易換樓，主要原因，他們尚未置業，樓價下跌對他們來說便可以以較便宜的價錢購買物業，但是對於有物業的人，他們又揹的一筆債項，樓價下跌，資產減值，他們所擁有的資產會使漸漸向「零」，最後變成負資產者，要繼續擁有自住的物業亦不可能，遑論換樓。

　　不能說沒有物業的人希望樓價大跌而能夠置業的人是冷血，其實這是真實的人性，在政府無限打壓，增加供應，銀行停做按揭，樓價上升只是一個奢望。有樓的人只是希望樓價不跌，或者只是微跌。

　　大家都知道「寧買當頭起，莫買當頭跌」，銀行亦是一樣，當銀行家預測到樓市上升，亦即是按揭風險減低，他們便會提出各種優惠，增加按揭生意，當閣下申請新做按揭時，便會比較容易批核。反之，他們覺得物業市場有風險，他們便會以各種理由推搪申請的客戶，甚至有銀行直接了當宣佈停做按揭，正如現在買了樓亦很難申請按揭，談什麼換樓，所以要換樓，亦要把握時機，在樓市上升便是好時機，下跌時不適宜換樓。我相信就算精算師用各種方法來計算，只有很少部份的人適合樓市下跌時換樓，若不相信，請教相熟的精算師。