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1. 湯文亮 2011-10-24 16:25:27 |
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各位： | To: | 上善若水兄，仲達兄，王先生及其他小業主會幹事，因在下連累各位給其他人攻擊，深感歉意。若果你們與我早已認識，真的是水洗不清。現在，我們大家反而可以見面，共聚，共醉，亦可對其他人說，在見面之前我們是不認識，共聚之事，稍後聯絡你們。 | | | | | To: | 浩氣長存兄： 文人相輕，此自古有之。林木地知我肥胖，稱我為健筆，乃‘健碩之筆’之意思，請多作回應及參加業主會，以展所長。 | | | | | To: | ‘今朝吾驅歸故土，他朝君體也相同’。歐陽修在祭石曼卿時寫下：‘其同乎萬物之生死，而復歸於無物者，暫聚之形，不與萬物共盡，而卓然其不朽者，後世之名。’是在世時受人敬仰，離世後遭人唾罵，抑或是在世時遭人唾罵，離世後受人敬仰，究竟那樣好，我亦想不通。願各位賜教。 | | | | | To: | 八十後銀行家： 你的‘黎明前最後黑暗’，我深有同感。請多發表，若果經濟好轉，通脹便來臨。我從來沒有聽過有一個地方經濟繁榮而沒有通脹。或者，真的是有的話，它便叫‘烏托邦’。如何抵禦通脹，在這網站的人早有準備，實在不用擔心。 | | | | | To: | 一眾講炒家的人 無謂將炒家的定義胡亂發放，請參閱我的文章，炒家的十二字真言(28/09)。 | |
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2. mini 2011-10-24 17:12:30 |
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We finished our Mortgages with " P " for family because we worried about the sudden changes in the interest rates due to the rising inflation. |
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3. 量力而為 2011-10-24 18:50:24 |
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當你買樓之時，除了要有三成首期之外，還要有足夠的儲備去應付突發之事情 1. 兩口子因經濟不好而失業 2. 樓價大跌而給銀行追收差額 3. 高通脹而引致利息標升，每月供款大增 以上三大因素若沒有在買樓之前做好評估，日後出問題時，沒有朋友幫忙是可 以理解的。因為你不是量力而為，你只是希望樓價只升不跌 ，人有我有。 |
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4. Shimin 2011-10-24 21:31:36 |
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政府用政策將樓市壓下去，假設樓市下跌三成，有小業主被銀行追收差額 經歷過九七的都知道，只要小業主繼續供按揭貸款，銀行是不會追收差額的。 只有持有多個未償還按揭單位的 “炒家”，才有機會被銀行追收差額。 |
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5. 80後銀行從業員 2011-10-24 21:38:15 |
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我一畢業便在銀行多個部門工作.....其實金融學角度介定資產價格是高與低, 不是一個絕對的數值. 比如說黃金從海嘯後最低到600元升到1200元時, 不少人已大呼有泡沫, 但最高仍可見1900多元, 現在是1600多, 你說是會再升還是再跌呢? 不少人喜歡直接將97價和現在比較, 但有3大點要留意: 1) 97年中美滙指數是95左右, 現在是76, 即港元相對幣值下降了20%; 2) 按每年的貨幣增長(扣除03年/08年是負增長)至少達10%, 即是貨幣供應早已翻倍, 貨幣供應是引致貶值的直接原因. 換句話說, 實物資產所對應的"相對價值"會隨之而增加...任何經濟體都是這樣, 沒有例外. 3) 息口因素. 97年起碼要十厘以上按揭利率, 現在僅為五分之一至四分之一. 若果97年樓價被高估了50%, 那麼現在的估值是算是合理. 其實早年買了樓的人表面上賺的錢, 卻是貨幣假象. 即是他沒有實質的增值. 話雖如此, 如果那人不去買樓而從事其它投資, 最終所得回報跑輸了貨幣供應增長, 那麼用同樣面值的貨幣去買物業自然會"冇咁見使"了 所以說樓市是炒出來, 我認得大陸是的, 但香港看不到這情況. 只是有一點肯定的, 施老板也早有論及, 是人們將資產配置放多了在物業, 尤其是金融海嘯後...這個影響力有多少? 假設比率為10%, 乘以總存款, 應有成千上萬個億了...這批資金就是推動力. 你可以說資本主義無恥, 但人性就是這樣. 能者居之...若想在香港行社會主義, 應該多看文革的書, 看中國共產黨的近代史就知道什麼叫鬥爭, 什麼叫社會主義. |
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6. 2011年開始 2011-10-24 22:06:12 |
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大陸的社會主義係咁嘅-沒收地主D地分俾農民（原本租地果班），每年交公糧（原本的田租）給政府，剩下的自用，之後搞人民公社又收番D地，由公社分配工作，年尾分糧，呢個係農村版的做又36唔做又36。廣東五邑一帶D地主多數係前窮人賣豬仔去北美做苦工幾拾年克勤克檢儲了一筆錢回鄉，解放後有D被槍斃，有D走左出來港澳台，留在大陸的有運動就拉出來批鬥，好多睇唔開自殺，仔女永遠在社會最低層。此乃親人親身經歷，他的父親也在北美打了一世工，因為爛賭冇錢買地，住的屋也是借親戚的，因此避過一劫。 |
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7. 有錢佬 2011-10-25 00:27:34 |
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XX湯呀XX湯﹐你日日寫黎寫去都係吹d樓唔會點跌﹐真係唔知你諗乜既﹐得閒打下GOLF,跳下舞啦﹐係度徙氣徙時間﹐你唔駛再驚喇﹐我班揾錢顧問話依家開始係我地發達既真正時候喇﹐因為阿公依家正式將地產分番開做兩個賭場喇﹐我地玩果個唔駛再比d普通住宅拖住喇﹐依家阿公話明大量起細單位﹐咁我地d豪宅咪掂晒咯﹐其實一早要咁啦﹐根本果d人成日瓜瓜噪要買樓果d都係要間屋住下架啫﹐咁咪起比佢地咯﹐果d咁既細貨又揾唔倒錢既﹐攪咁多野托咩﹐依家岩架喇﹐起多d比佢地等d平民安安樂樂唔好成日噪噪閉﹐見到果班咁既業主仔成日話維護自己利益﹐自己交幾多稅好似幾巴閉咁真係笑死我﹐個社會唔係靠你地班蛋散果雞碎咁多錢架﹐係我地d有錢佬照起架﹐你地交得幾多丫?無(食力)就唔好學人投資炒樓﹐自己乖乖地住一層咪算咯﹐搾住幾層果d買果陣就要預咗有賺有蝕架啦﹐無實力轉身慢既就抵死啦﹐唔好怨天怨地怨人喇﹐呢個係有錢人既遊戲﹐一係你就上黎一齊玩﹐唔係就安安份份啦﹐細貨無得攪架喇﹐咁起樓法黎緊跌幾多真係估唔到﹐根本就係無底深潭﹐祝君好運喇﹗﹗﹗ |
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8. 上善若水 2011-10-25 00:41:17 |
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湯博士：多謝鼓勵，我們正在加緊籌備工作。各參與者個人質素之高，令小弟十分驚喜，能與大家共事，一樂也！ 80後銀行從業員：所言甚是！與97年比較，目前是幣值貶、貨幣量增、息口跌，一句話：錢多了！惟需考慮的是財富分配的因素，這十幾年來富裕階層變得更富了，但購買普通住宅的生力軍中產階層，卻因屢受劫難而收入基本停滯，再加上政府的新房屋政策，故也許可以這樣推斷：小型住宅單位的樓價將長期受壓。 小弟剛才在文亮言中略述了M型社會的特點，請指教！ |
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9. bird 2011-10-25 01:27:02 |
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政府唔壓樓市既話, M型社會動亂, 戰爭初型開始, 到時咪所有物業價格崩潰, 貨幣貶值, 到時又係黃金存量最多的國家美國話事, 印錢紙一直都係美國既強項。 |
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10. bird 2011-10-25 02:03:02 |
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to 6. 2011年開始 現在大陸走的是共產主意加資本主意, 仲毒過美國走既民主加資本主意。 廣東五邑一帶D地主, 大難不死的是現在的富2代, 唔係仔女永遠在社會最低層。 |
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11. bird 2011-10-25 02:10:02 |
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to 6. 2011年開始 "此乃親人親身經歷，他的父親也在北美打了一世工，因為爛賭冇錢買地，住的屋也是借親戚的，因此避過一劫。" 無錢買地又點會係地主因此避過一劫? |
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12. 王先生 2011-10-25 09:16:49 |
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向昨晚各位小業主籌委會成員及網主講聲對唔住，我要早走，下次有會開我親身到場再講多聲對唔住！ |
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13. 王先生 2011-10-25 09:17:07 |
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向昨晚各位小業主籌委會成員及網主講聲對唔住，我要早走，下次有會開我親身到場再講多聲對唔住！ |
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14. HHR5 2011-10-25 10:45:49 |
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湯生~ 夠鐘食藥啦~ |
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15. 港中男 - 20110621 比居屋更即時見效嘅房屋計劃 2011-10-25 11:03:29 |
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2011年6月21日星期二
20110621 比居屋更即時見效嘅房屋計劃
2011年6月21日 中天
比居屋更即時見效嘅房屋計劃
香港房屋內政本來「不容外人指手畫腳」，但係今次曾特首真係太太太「識做」啦，為咗討好阿爺，竟然打倒昨天的我，放風要重推佢一手一腳廢除嘅居屋！港府施政之弱勢及出招之藥石亂投，真不言而喻，嗚呼！ 喺依家謠言滿天飛之時，兼且昨天《信報》社評已經為呢場鬧劇作咗一針見血嘅批判之際，筆者且不動如山，埋首鑽研數據，繼續為讀者發掘真理而努力。今天就畀大家一個解決資助房屋嘅新觀察…… 順道安置板間房戶
原來，公屋富戶近九萬，只要騰出單位，即時可縮短輪候冊逾三分之二！ 據統計署計算，2011年第一季本港收入25000元以上嘅家庭總共有91.6萬多，佔家庭數目近四成，住公屋嘅呢類富戶，更係高達8.8萬之眾【表】！即係話，每100個公屋住戶中，就有12戶涉嫌濫用社會福利，都咪話唔少。 如果賺兩萬五都住到公屋嘅，嗰家人要有八口人以上先合格，香港全港多於六口之家都只得8.6萬，多於八口之家兼住公屋嘅就更少矣！如果房委聽日就將呢哋富戶「加速輪轉」到私人市場，則可立即騰出大量公屋單位，同時立即安置晒所有（！）住緊私樓但又賺少於4000蚊嘅嗰啲板間房戶，都仲有單位剩低！ 富戶有力進駐太古城
另外，8.8萬之數已經係合資格申請公屋住戶約13萬戶嘅三分之二有多，豈不是即時可令輪候冊急速縮短？咁政府未來仲需唔需要起7.5萬個公屋單位呢？ 與此同時，我哋估計呢批富戶平均收入為4萬元，則佢哋負擔樓價約500萬元單位，都可用少於收入一半作為按揭供款；如果佢哋入住540方呎單位（約為全港所有單位平均面積），呎價可達9200元之高！即係，幾乎可以住到太古城嘅人，點解仍然喺度踎公屋？ 是否問題嘅癥結又在於政府執法不嚴（好似僭建一樣）？如果政府真係能夠令呢班富戶離開公屋，佢哋又唔需要住港島豪宅（呎價9200元），卻只入住九龍（600方呎單位嘅最新平均呎價約7500元），咁佢哋更可改善居住環境，換到670方呎嘅私樓大單位，豈不是一石二鳥？如果連公屋戶都可入住670方呎 大嘅單位，豈不是又再證明限呎樓係「非愚蠢即短視」嘅權宜供地政策？ |
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16. 回14樓 2011-10-25 11:33:37 |
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閣下非常可憐! |
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17. CD ROM 2011-10-25 11:39:07 |
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不同階層有不同階層的做法, 這是恆之以久的了; 這裡能類積了一班小業主(包括我)發聲, 不就是大家有著比較相同的理念嗎? 業主會的成立, 就是希望有一個組織, 代表這一班香港人發聲, 保護我們的資產. 這一個階層在香港, 好像是斷層了... 人數最多, 但無人發聲. 但有一個大家都要保持的宗旨, 是為自己發聲, 不是攻擊跟你不同概念的人, 這是低等的做法, 並不可取. 作為一個500尺2房上車盤的業主, 新居屋確實對我們影響不少, 我不懂各位師兄比較專業的分析, 就是簡單的demand supply, 此類盤新樓很少供應, 因為不怎麼賺錢... 現在供應多了, demand也不會有甚麼改變, 價錢就自然下調了... 我確實後悔, 政策的突然改變推番了我之前的分析, 令我的買樓決定由對變錯... 開始在籌劃轉3房大單位了, 想避開supply未來幾年不斷增加的問題. 唔知師兄們有甚麼看法? 我層樓除左用來結婚自住, 仲係工作的目標, 類積的資產. 我地80後上車唔容易的, 人們現在都嘗試用把口去爭取多點利益, 反正nothing to loss, 可惜, 求進步的心埋沒了... 很簡單, 人們說太貴的時候, 怎麼不review自己的人工太低了嗎? 如果是, 怎樣能賺多一點? 這才是重要啊!?!? |
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18. SANDY 2011-10-25 11:57:11 |
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TO CD ROM 無錯! 我們一 班小業主/中產只不過是成立協會幫助自己向政府發聲! 但最近真的很多人在這裡攻擊我們, 甚至叫我們做"自私會". 公平的社會是容許不同人群表達意見的, 公務員有協會/老師有協會 / 外傭有協會, 努工有工聯會 / 泛民 /民主派. 為什麼小業主/中產甚麼也沒有! 還不可以自組協會? 天助自助者!!!!! |
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19. CD ROM 2011-10-25 12:50:59 |
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TO SANDY, thanks ~~~ 剛看新閒, 社民連在中學出席區議會活動中追擊民主黨, 說要就政改方案票債票還....... 政改? 區議會? 呢班暴民仲知唔知自己做緊乜呀??? 忽然對施政報告特首果單野有感想, 錯趕長毛出場, 泛民議員集体離場抗議??? 我選你地出來幫我地發聲, 你幫我離場抗議??? 抗議長毛被趕??? 咁施政報告內容邊個同我問特首, 提出抗議呀? 你做議員係向選民負責? 還是向長毛負責? 區議會選舉我真係唔知點投... 泛民, 你這樣回應我過去10年的支持... |
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20. 放眼看世界 2011-10-25 17:42:41 |
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我亦是從事國際商業及銀行三十年工作, 很同意 80後銀行從業員 (樓上5) 的見解。他指出"金融學角度介定資產價格是高與低, 不是一個絕對的數值", 即是比對價值 (relative value)。所有東西的價值都是比對的, 如 20年前5部平治(E series)汽車的價錢(大約) 可買1間太古城600呎單位 , 現在要9 部的錢, 因為平冶 E series 巳經不是德國造的, 而太古城單位己有很多同胞喜愛。時勢不同, 比對價值亦有變。
全世界很多政府都不反對每年大約 2 至 5% 的 通貨澎漲, 視之為良性通漲, 因為政府每年亦增加大約10%貨幣供應。 如是者, 工作人士亦每年加薪平均 5 %, 樣樣水漲船高, 數字遊戲, 皆大歡喜, 政府亦較容易管冶社會。事實亦如此.大多人都會話30 年前人工$2,000, 現在人工$20,000, 都是只夠生活,同樣食,住,穿 都大致一樣或不及以前,原因在此。
當然上述祇是一個基本慨念, 很多事物的發生及其持份者(stakeholders) 的參與 (如 美國次按,歐債危機,祖國宏調及微調, 港府土地及金融政策, 市瑒上的交易etc.) 所以經濟有起落,樓市有高低。
無論如何,相信無人反對香港樓市長線走勢是升的事實,以整体來說, 六七十年代至今升了幾十倍, 九十年代初期至今亦升了最少一倍有多, 亦即是一浪高過浪。主要原因都是地少人多,經濟繁榮,資金充裕, 与及上述的長期通漲。香港人口過去十幾年由600萬增到現時700萬,又預計2020s會增至 800萬,因為每天有150 單程證同胞,一年約5萬5, 加每年來港生仔約3-4 萬, 即是11 年就增加100 萬啦。
回顧自06 及08金融海嘯至今的本港樓價上升, 都是由於低利率,人口增長,祖國4萬億救市, 英美的量化寬鬆 (QEs)使歐美以外地區的高通漲, 祖國人民資金流入, 及港府的遲鈍房屋政策 (前兩年無人勾地, 充耳不聞市民要求復建居屋) etc。以上所講因素, 祖國救市方向巳改成宏調, 祖國資金流入減慢, 港府增加土地供應及復建居屋(即時只有心理效果,實質效果要
3 至 5 年後才出現), 金管局設SSD及減樓按%。所以現時樓市量大跌價小回。
其實未來市況都要看國際大環境。祖國宏調的加息及存款準備金都是為扺消英美QE所產生的世界通漲, 溫總理都是屢次關注通漲及民生, 金管局亦跟著斡, 使樓市降溫, 減風險, 但至今通漲仍未完全受控, 祖國是要保8和控制通漲才有和楷社會。最近有一本書話高盛巳經買了雨潤和一些國內養豬企業的部份股權, 未來有可能影響國內豬肉價錢。
其實歐洲和日本最近又做了幾個較小型的QE。美聯儲局巳公報 未來2 年低息政策 及最近的 OT2, 下一著可能是QE3。美國明年尾是總統大選, QE3 或類似動作的誘因很大, 一方面美國要保經濟以利奧巴馬連任, 又可刺激中國及金磚4 國的通漲, 一箭雙鵰。所以如果QE3 來臨, 香港又要面對持續高通漲 及樓價可能再上升。
作為個人, 是很難估到個市何時會爆破的,亦不要以自己意願作投資方向。如果樓價(如現在是100)上多20% 或 以上, 到跌返落黎50% 都只是 60, 或跌30% 就只是84.
就算明年樓市跌了50%, 淡友都不要高興, 因為到時很多人都無工做,包括眾淡友,加上其時人心恐慌, 無人敢買樓, 2001-2 年 太古城只賣$3200 一呎都少有人買。
其實現在少有人賣投資(非自住)樓都因為利息低和高通漲。
下次有機會再談。
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21. CD ROM 2011-10-25 18:15:34 |
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回#20 获益良多!!! 谢 |
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22. CD ROM 2011-10-25 18:15:35 |
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回#20 获益良多!!! 谢 |
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23. 80後銀行從業員 2011-10-25 18:58:45 |
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放眼看世界所言不錯, QE3是否落實將決定樓市去向...帳面上看美國通脹壓力似有若無, 在財政政策處處受制於國會時, 奧巴馬有強烈誘因迫使美聯儲執行量寬...關鍵不是它有用冇用, 而是做場戲出來俾人睇, 更重要的是同時間令亞洲區通脹失控. 遊戲就是這樣, 歐洲冇錢, 就唱到你衰退; 亞洲大把錢, 就谷到你爆血管...總之令你衰足十年. 若然最後有QE3, 可以預計樓市會再升20%左右 |
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24. 放眼看世界 2011-10-25 20:48:48 |
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多謝樓上兩位支持。
只想補充一點, 歐債危機之發展亦會對本港經濟和樓市有影響, 不過較愎雜和反復及可能拖較長時間。 |
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25. ay7837 2011-10-25 22:36:55 |
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湯兄,房產業歴來每一段時候循環一次, 煲呔向來對地產商已作大傾斜政策, 這回阿爺三番四次警示, 環視國内趨勢已作調整, 特區政府只是按大勢所趨而已, 萬勿過火踩界為重. cm. 深圳：降價大戰5月爆發 事實上，在上海多個樓盤集中降價之前，一向被視為國內樓市“風向標”的深圳早已開始了降價博弈，多個大型開發商率先降價出貨，引發中小房企跟進。 深圳某知名房地產上市企業向本報表示，該企業高管在此前7月份參加國務院有關房企座談會時曾明確承諾，未來三個月會將銷售價格降下來。當時，國內多家房地產龍頭企業亦參加了這次內部座談會。 早在5月，中海地產便揭開了深圳房地產降價大戰的序幕，其低價推出的“康城國際”和“塞納時光”兩個專案合計1300多套房源，開盤當日被搶購一空。由於兩個專案售價低於預期，一度引發部分老業主集體維權事件。 中海地產降價引發一輪樓市衝擊波，周邊多個在售樓盤則陷入被動境地，部分開發商被迫採取跟進措施。 與康城國際同處於大運會板塊的益田大運城邦二期，此後在8月6日推出300套毛坯房，購房享罕見七折優惠，折後價直接從12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼鏡。 更令開發商不寒而慄的是，對行業風向素來敏感的萬科啟動了“萬團大戰”行動，覆蓋區域之廣、供應貨量之大均為萬科史上僅見。而繼7月份推出的“萬團大戰”降價促銷行動之後，萬科在深圳9月份又一舉推出11個專案、1萬套房源入市，其總價優惠幅度更是從此前的5000元上升至1萬元的級別。 即將于10月下旬再次開盤的深圳龍華花半裡專案，其價格在一個月內最高降幅達到每平方米5000元。該專案行銷總監陳勇在接受本報採訪時表示，為避免老業主情緒反彈，接下來將對老業主直接進行幅度不等的價格補償。 此前花半裡專案在9月4日正式開盤，當時均價17800元/平方米，送約2000元/平方米精裝修。當地媒體稱，為進一步促銷，開發商 深圳恒祥基房地產公司在10月加推新品，單價大多在12000~15000元/平方米之間。一個月前後，該專案價格直接降了約2800~5800元/平方米，降幅約33%。 |
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26. 仲達 2011-10-25 23:17:27 |
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80後銀行從業員兄及放眼看世界兄的分析詳盡又有益，佩服。 多謝湯博士關心，但湯兄實在不用道歉，眼紅他人物業升值或沽空了自住樓的人在立場上都想樓價跌，最好大跌讓他們執平貨，自然認為業主為了保持樓市健康平穩發展是自私及不讓他人上車的行為，甚麼道理也視為歪理，只好無言以對。 期待早日與博士相聚！ |
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27. 國務院房企座談會 2011-10-25 23:18:28 |
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樓價下跌約33%! |
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28. Sugar 2011-10-26 10:35:11 |
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大家快看看今日十月二十六日經濟日報A4版之＂星倡新婚買樓是幸福 港可以嗎＂，特別是下面＂香港與新加坡房屋概況對比＂之資助房屋買賣安排＂。看完佛都有火！和諧香港何在？？為什麼星加坡人可以如此和諧敬重其政府？一好皆有因果！！ |
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29. 陀地王 2011-10-26 10:56:50 |
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其實高地價政策之下，樓市就係政府和地產商收陀地的工具，如果你唔俾政府和地產商，你租私樓，陀地年年加，仲大鑊！政府和地產商手上的商廈商場商舖更加少放賣，因為這些都係優質陀地資產！明白這點，你就知點解一舖養三代，炒商廈商舖係一定唔會錯的發達之路！ |
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30. 向飯民說不 2011-10-26 11:09:35 |
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明白這點，就明白点解穷人可以免公屋租金，综援有双粮啦。 无高地价政策，楼上那位朋友，准备去交税养那些公屋户，综援未。你准备好了没有。记住不是几百，而是几千，几万。 |
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31. 掹車邊80後 2011-10-26 13:44:55 |
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To: CD ROM 我同你一樣, 同女友grad左6年, 儲錢買左個超舊樓上車盤, 仲要係年頭買... 心情真係好受影響, 班人嘈嘈閉, 成日想一grad就買樓. 仲要有人buy, 超unfair |
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32. 2011 年開始 2011-10-26 14:20:30 |
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To:31 for your ref
我在土瓜灣買左一間二十幾年的唐樓，住左30年發展商收購是買入價的20倍，果時供22厘息。 |
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33. 掹車邊80後 2011-11-10 15:51:40 |
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To: 32 我正是買左土瓜灣 |
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