湯博士說的是林xx教授?

各位早晨，

我尚有一篇文章放在文亮言 / 語，請賜教。

昨天晚上當我讀回應時，真的是嚇了一跳，多謝上善若水兄及其他網友抬舉，業主聯盟主席的位置真的是愧不敢當。

我是一名商人，能夠將我的意見放在網上而得到大家欣賞已是我的榮幸，我服務的公司是一間大公司，容許我每天寫文章將經驗告訴大家，老闆胸襟實在已經是非常廣闊。

我相信一定有言能之士出現，我亦一定會支持他，待特首在星期三發表施政報告，我當竭盡所能，做一些分析，多謝支持。

有消息指, <新居屋>會在補地價中與以往作修改, 改為買入時地價的70%而非按當時市價的70%, 我即時預期有2個情況會出現:

1.       新買家預期未來樓價會上升, 否則誰會願意在未來補回今天的貴地價.

2.       據報導, 現有居屋的補地價形式也會作修改, 現實點看, 這只是財富轉移, 假設市價 (居屋價錢及補地價金額)不變,  現有業主定不會因補地價平了而益新買家, 財富多了, 對私樓的需求更大, 因為人望高處.

如果消息是真, <新居屋>會有非常重的投資成份, 政府亦食了自己的言, 因為政府用行動說明了房屋是用來炒, 而非用來住, 但政府做大龍鳳的最初原因乃剛好相反.

施永青先生昨天亦明言, 市民買房屋時, 資產升值所帶來的好處乃最終的考慮,  勝過單純居住的需要,  再一次看出了部份沒有經過努力的人所存在的嚴重眼紅病.

<維穩> 大過天在香港也開花了.

香港之哀!

請問湯博士, 如傳聞指出施政報告有關新舊居屋買賣補地價之調整政策屬實, 會對樓市產生甚麼影響呢? 很期待你的分析.

博士多次發表文章說樓市不會大「冧」，用意何在？

以博士的聰明才智，為什麼不發表一些有關香港政府的長遠房屋政策有「建設性」的文章，給你的支持者公開討論，這樣比較有公信力。

香港 18 歲以上可以登記做選民，結婚，置業------  
成年人要為自己嘅決定承擔後果，輕信專家引致損失，只是咎由自取！
因此施永青係有線華爾街風雲度話依家買樓，要準備 4成首期，
每月按揭供款要 4 成樓下係致理名言，如果未能達標請等下一轉！

同意四樓木子, 傳聞中的新居屋還做了同貨不同價之不公平現像,  然後月入三萬的又眼紅月入萬六的... 因為他們拿最多的補貼, 只要死都唔賣, 便是大贏家... 又若了一班積極工作買樓, 不受政府恩惠反而交足稅的中產...

4 樓木子------唔少人成日話啲樓係用黎住，要樓價平啲，重要唔應該走去炒！
咁政府點解唔規定新居屋只能原價賣翻俾房委會？？  
而政府就可因應當時市埸價格再賣俾合資格嘅首次置業人仕？？ 
       
呢個買樓機會只係一人一次，只能自住不能出租。   
       
而私人樓嘅價格就由市埸價格決定，銀行自行厘定風險借唔借錢俾人買樓！

同意10樓王先生的說法

既然只為了找個安樂窩。理應住屋不涉及投機成份便足夠，更不會因為有少少甜頭升值而錯誤賣樓。最後又要打倒樓偠好讓可以上返車。

這樣便真正解決住屋需求。

請問湯博士

您提到  "上星期股市大「冧」時，有人說樓市亦不能獨善其身，將跟隨股市大「冧」；亦有人說股市風高浪急，資金會找尋穩健投資，樓市是最佳選擇，亦是最佳避難所。"

一直大家都普遍認為股市行先。樓市會滯後6個月。

想請問湯博士。5,6個月後的樓市會否因為上2個星期大跌而會有相關的調整呢?

但當然現時股市和樓市是2回事，但相對還會有札關掛勾。

請賜教。期待回答。謝謝！！

香港是官商勾结, 新居屋的问题越多, 就代表高级公务员只不是受到北大人的压力, 不是真心为香港人.

How's about some people who have zero debt right now ? They are long-term investors for continuous income from rents and waiting for 30% ~ 50% price drops in real estates for buying more properties in the coming years. Probably, they also want to punish those guys/previous owners who sold their original flats in the recent years for profit taking. So, the government officials  should  not use tax revenues to help this sector/group, they should be liable to their actions.

As mentioned before, HK's property market is not only for 7 million people, it is at least for 1.3 billion mainland chinese, also 23 million taiwanese, as well as over millions of overseas chinese in Southeast Asian countries...

Independent thinking is always true. There are  many unthinkable derivatives or other financial products or toxic assests in the globe. Here, we just have land and people who are working hard every day for continuous improvements for next generations. We hate the street...

超級贊成要以原價賣回房協.!!!

既然Target Group係申請唔到公屋, 買唔起私樓, 又有住屋需求的人, 資助是可以接受, 不過唔係資助你投資買樓, 係自住!!!

原價收回已經益街坊啦, 當居屋有自用而無投資價值果陣, 原價同你收番真係己經好著數, 等你去upgrade私樓. 唔同你計depreciation.

i.e. 我買部Mazda用左2年, 有閒錢upgrade BMW, 我相信Mazda和BMW都唔會用原價收番我部車law...

湯博士這篇分析一針見血，已不用再作補充。

學者也會因應其立場而作偏頗評論，甚或有隱藏目的，變成學棍，市民千萬不可輕信他們。

至於新居屋政策，本人同意木子兄及王先生的意見，不應含有投資成份，否則便是赤裸裸的利益輸送，對私樓業主和納稅人、甚至已補地價的居屋業主十分不公。

要幫助市民上車，只可設立首置市場嚴格限制作自住用途，不可涉及投資成份---要有投資成份的話就不該讓政府插手，請以自己的實力投身私樓市場。

一言蔽之：劣幣驅逐良幣，歪理蓋過真理。

湯博士, 依你所說, 北水乾糖, 按息抽升, 成交急降, 業主劈價放賣, 地產結業, 歐美經濟低處未算低, 大陸收緊銀根及亞洲金融泡沬等因素對你點睇?   香港人聯群結隊走出黎講"住不起"等又係咩原因?  這兩年買樓的大部份是香港人嗎?  樓價連香港人都負擔不到還不算高嗎?  如果十個香港人, 九個覺得樓價貴, 請問仲有幾多人買樓?  連政府都承認樓市政策錯誤, 需要修正既時候, 你以上文章論點, 抱歉, 真係不敢苟同!  難道以上種種加上政府政策干預, 樓市還能大升?  需知道樓市大跌不一定要因為所謂負資產/銀主盤等因素.  而且不需要非像1997年不可才算冧市!  2008 年時候, 請問有幾多銀主盤/負資產?  雖然很快回升, 但請問當時大跌理由因為乜?  經過多年試練, 難道香港樓市還只可以剩下一種死法? 

補充一點! 也許 30% 對好多黎講巳經算係大冧市!

如9號持平路人所講, 新居屋政策導致月入三萬及月入萬六同貨不同價, 會導致不公平的情況. 難道月入三萬的要受入歧視呢？他們納稅可能更多, 可能工作時間更長，讀書要加倍努力，有好的學歷及勤奮工作才可以賺取更高的工資，這些都不是白白得來。我們教導兒女要多勞多得，勤奮做人。難道要我們的後代像歐洲人一樣，悠悠閒閒過活，等政府接濟。

Is HK Property Bubble Collapsing? (When we say Collapsing, it means more than 30% price falling)

How do we know? What indicators should we watch?

Basic Rule

The long-term the property market moves roughly in step with the rest of the economy. Put it simple, we can expect employment in the housing sector to increase at approximately the same rate as employment in the rest of the economy.

It is also reasonable to expect that the number of homes built will increase at approximately the same rate as the population grows.

What are the KPIs?

1. New Home Sales
2. Existing Home Sales
3. Mortgages Rate
4. House Price Index (CCI)
5. Rental Vacancy Rate
6. Home Vacancy Rate
7. CPI – Rental Components
8. New Housing Starts
9. Industry Employment (Construction & Real Estate Agency)
10. GDP – Residential Investment Component
11. Government Housing Policy
12. Money Inflow

Can we apply the above model in HK Property Market?

1. Increase of New Home Sales to average 20,000 units
2. Nearly 90% Sold for Existing Home Sales
3. Slightly lower (3-5%) of Mortgages Rates
4. CCI – 3 times reach 100 and cannot break through
5. Ballpark figure below 5% for Rental Vacancy Rate
6. Ballpark figure below 8-10% for Home Vacancy Rate (high rate for luxury property)
7. Ballpark figure 20%??
8. 2014-15 New House Starts
9. 15,171 E牌 and 19,035 S牌 for Real Estate Agency and around 60,000 construction workers in full employment
10. 5% only
11. Slightly change for Land Auctions and supply
12. Slightly decreasing

Can you answer this question now?

人性的弱點-Jealous (眼紅症)

各位師兄都道出了新居屋吹風的桉收入定價, 乃一再引發眼紅症的政策, 為何收入低就可以拿到多些資助, 而用低一點的價錢買同樣的單位.

再者, 這樣會帶來很高的行政成本, 怎樣去定義收入? 發現欺騙個案是否要收回單位? 其後收入超出是否要比差額?

湯博士此文所言，小弟深有同感。小弟一直認為香港樓市尚處於大漲小回的格局，外圍政經局勢的動蕩無法推倒樓市，但是小弟也曾多次指出：推倒樓市的唯一力量來自政府！一旦樓市大跌，眾多私樓業主成為犧牲品，而目前大叫樓價太高，買不起樓的人，多數不會入市，所以人為推到樓價弊遠大於利！

不過目前社會的焦點似乎都集中於：樓價太高，要政府出手打壓，還要政府用納稅人的錢去勉強資助人買樓，上述言論在97年樓市高峰期也曾出現過，這些言論無視香港樓市的波動性，一旦樓市逆轉，傷害極大，97至03年就是一例，正是：不知常，妄作，凶。而在這過程中傷害最深的就是我們中產小業主！

可惜，目前並無任何團體代表我們的利益，雖然全港號稱有100萬小業主家庭，但是我們力量分散，而且我們大多忙於工作，最多只能在網上表達不滿而已。面臨打壓，該是我們組織起來的時候了！故小弟相信成立業主協會，正當其時！

這兩天，小弟對此事略作思考，私自覺得協會的宗旨可有以下幾點：

—站在小業主的立場，對政府的房屋政策表達意見，例如SSD的利弊、是否應複建居屋等，爭取全港小業主的共同權益。

—對政府的房屋規劃表達意見，以善用香港珍貴的土地資源。例如政府曾在赤柱豪宅地段興建公屋與居屋，根本就是浪費資源，而當地的公屋、居屋居民也埋怨出市區工作不便，政府簡直是兩邊不討好！還有，荔枝角的公屋海麗邨，竟然起在無敵海景之地，而且阻擋了西九龍四小龍的景觀，如果政府將此寶貴的海景地拍賣，換取巨額資金，另擇地起公屋豈非更好？凡此種種不勝枚舉！

—會員之間互通信息，以增進業主對樓宇買賣、租賃、維護等知識，日後甚至可以建立電腦平台，處理會員間樓宇買賣、租務、裝修、傢俬、搬運、銀行按揭和律師轉介等服務。

—幫助小業主處理惡租霸事宜。

—督促政府嚴查公屋富戶，讓公屋資源得以流轉，令更多有需要的人得以安居。

—其他聯誼活動。

—協會政治絕對中立。

其他如協會的形式，例如有限公司還是社團？協會組織、活動場所、經費來源等，小弟均無頭緒，萬望各位表達意見！

小弟雖有誠意，但才疏德薄，實無力領導協會，只願做一名幹事。原希望湯博士能擔任主席一職，惟博士公務繁忙，仍承蒙博士答應支持，實在感謝！若網友中有人願意擔當此重任，小弟定當全力支持，若無，我們可以暫時虛空主席一職，待日後因緣成熟再定。

歡迎各位表達意見！若各位有意參加本協會，可聯絡本人，我們大家可以約個時間相聚一次，小弟的電郵是：baykal0320@gmail.com。

危機來臨，團結就是力量！

十月八日，曾蔭權在電台節目中認錯，說在九七年資產泡沫爆破後，香港的房地產價格跌逾六成，整個政府和商界都反應過劇，政府失誤之處，如停止產生新的土地，低估經濟復蘇步伐及樓價飆升急遽之勢。很明顯，以對危機反應過劇及預測發展失準，為政府失誤辯解，並不能掩蓋政府決策權力一意孤行、官僚組織對堅持高地價政策利益的頑固偏見。

古時打仗要出師有名,自已是站在正義的一方,所以自已方必然士氣昂揚,敵方必然士氣低落,有的投降反戈一擊。泛民百姓以喜悅迎接曾蔭權，大大降低應對泛民成本, 至於對經濟/市道/稅收的影響, 對現小業主的影響,已是下屆政府的事了.

曾蔭權為房策認錯, 為的是在新一份施政報告宣佈大棍扑向樓市.

19樓楊-----你話 10 個香港人， 9 個話香港啲樓貴，我絕對讚成！   
其實唔止依家，係金融風暴、沙士同金融海嘯嗰陣時，你調查吓港人認為啲樓貴唔貴？ 
相信都會有 8 成以上話啲樓好貴！點解？你自己都話 9 成人話貴，咁另外嗰 1 成人呢？ 
呢班人先係目標客户呀！只要呢班人話樓價合理，而拒地重有錢、重有信心，咁樓市就重末死得！

你知不知，另外那一成是炒家。

炒家永遠都不會說樓价高，最重要是要有人肯接棒。

这里的业主, 当曾特首对全世界的人说香港的楼市政策是错的, 你们应该清醒, 知道你们的纸上富贵是短暂的, 海外的投机者会第一轮抛出赚钱的物业, 情况和97年一样.

你们不是说买楼收租是很好的投资吗? 为什么担心?继续买物业收租吧! 

36樓----係今年我有 2 個親人分別買左樓，一個係新界買層屋仔自住；  
一個係港島買層舊樓收租，長綫博收購嗰隻，都係樓換樓，咁拒地係唔係炒家呢？

同意23樓老百姓，支持28樓 上善若水，小業主要團結自強了！

本人有一位八十後親戚，積極努力終於於最近買了一上車盤，即使位於屯門，都沒有埋怨社會，可惜政策越來越叫人無需積極，邊個大聲幫邊個... 可悲！其實97年都有好多人類似我這位親戚，很不容易上車買了偏遠地區，早兩年才有望見到家鄉個影，又被壓下去，他們沒有受政府恩惠，交足稅，反而次次開刀都有佢地份...

基層係要幫，但要幫真正有需要的！把資源投放在醫療，老人福利，教育，冇人會反對，但唔係補貼小部份人投資獲利，小業主要團結自強了！

各位早晨，

今天我在星島日報有一篇訪問，各位可以一讀。

To: 80後銀行從業員,

今天文章用了您的說話「竭澤而漁」，多謝！

To: 上善若水兄,

而家樓市點會大跌呢??有美國呢個先例可循, 08海嘯後, 美國就不斷製造低息環境, 刺激樓市, 但始終美國地大人少, 及國民消費模式不同, 所以未能藥到病除.  現在經濟重心東移, 喺外資及強國子民的追捧下, 香港樓價豈會大冧????

現下橫行期, 調整15%以內(如政府無乜亂搞作)! 

政府可以放寬未有物業人士嘅按揭成數, 換樓都得, 重之只可以有一個物業, 唔理你買咩樓, 豪宅都得, 我諗咁樣比居屋更受歡迎, 居屋亦可以起, 互相平衡!

各位，

請看本篇文章第22點，簡稱DT的人給我們解釋政府評估樓市方法，各位師兄是否可以回覆？我估計DT是政府人員，亦可能是Donald Tsang，請各位努力。

不明白,我天天都坐巴士上班 ,難道一定要買車嗎 ?也要政府幫助買車嗎?黃金急升就接受 ,私人樓嘅價格就由市埸價格決定, 覺得貴可以唔買,少人買就會跌價 .

恭喜以下大炒家順利清貨, 下一個會是誰呢? 如果是什麼博士, 哪真的有意思!!

1.          有「玻璃大王」之稱的藝華玻璃東主鄧華，沽出最後一夥西灣河嘉亨灣單位。鄧華於 05年嘉亨灣仍屬樓花期間曾先後持有近 10夥單位，亦曾於 07年左右低位吸納數夥，但過去兩年期間不斷減持。

2.          兆萬集團主席吳漢華於 09年大手購入新蒲崗譽．港灣約 8伙，消息指，新近以 1188萬元沽清最後一伙單位，全數單位賬面獲利離場，賬面約賺 1800萬餘元。吳漢華在地產市場具多年投資經驗， 09年透過公司名義購入至少 8伙譽．港灣，全部分佈第 6座，主要是 973及 1337方呎單位，購入總額約 7266萬元。

証明有價有市！

I can firmly conclude that there is NO bubble in HK property market, for only ONE reason. 

The sole reason is that HK does NOT have excessive borrowing and super high gearing ratio.  Currently, mortgage loan / Mortgaged property value = 50%, per HK Monetary Authority.  That means people nowadays can place 50% down payment when buying property.  Property buyers are very "rich".  They can tolerate to hold properties and not to sell their properties for longer time (together with low-interest rate environment), during the poor market condition.

Low borrowing ratio means that people won't be forced by banks to sell its properties at unvoluntary prices.  In 97, people excessively borrowed to buy properties.  When banks called loans, they had to sell even at unvoluntarily low prices.  Now, the situation is 180% different from 1997.

In 1997, Loan / Deposit ratio of the entire banking system was 160% (HK$ + Foreign currency). The latest ratio is around 6x - 70% 

 Don't just refer to HK$ loan / deposit ratio, because HK$ deposit interest rate is too low.  Many people turn their cash from HK$ to other FX (e.g. RMB, AUD, NYD, CAD, etc).  For example, Uncle "Four" from Henderson holds a lot of AUD, especially during financial tsunami.

Theory and explanation follows Facts.

The underlying reason no bubble in the property assets is no Capital outflow from HK. This is the primary cause, nothing else. Like Gold, once the long term investors square their long positions, Capital flows from Gold to Treasury, Gold Price falls from double heads at 1900 to temporarily bottom 1530.

Starting 2012, Capital flows into the US Assets, Stock and Treasury from other countries, especially EU Market.

Look at the 6 month coefficient between S&P and euro going to 0.2, what does it mean?

Can you tell?