上星期股市大「冧」時，有人說樓市亦不能獨善其身，將跟隨股市大「冧」；亦有人說股市風高浪急，資金會找尋穩健投資，樓市是最佳選擇，亦是最佳避難所。

　　不少人以數據比例形式評論樓市，說樓市已一度超越1997年高位，應會向下調整，亦以2008年港股曾經超越33,000點，現在已向下調，幅度接近一半。樓市亦應有同樣表現，似乎有理，但實在說不通。

　　但是樓市從來沒有像股市一樣，上升至一個令人覺得高處不勝寒的階段，沒有不理性的上升到現在又怎可能有非理性下跌。我認為用比較數據來評論樓市，倒不如實實在在以目前形勢來評論樓市是否會有大跌之虞。

　　若有人曾參與1997年樓宇買賣，便知道當時「摸」貨成交佔大多數，有不少物業在成交前已經「摸」售四、五轉，將成交價推高3成至4成，但是這些都是不確實的交易，只要最後接棒的人放棄交易，在同一單物業的「摸」者，基於沒有損失的緣故，大多數會放棄交易，如此這般，樓價則立刻返回出售時的價錢。而原業主可能要錢用，加上殺了一批訂金，可以割價出售，樓價便在短時間內下跌3成至4成。

　　現在「摸」貨接近零，若果沒有「摸」貨撻訂引致樓價急速下滑，在任何情況下，樓價亦不會下跌3成至4成。

　　其次是欠債比率，我雖然沒有1997時物業持有人的平均欠債比率，但「摸」貨撻訂導致樓市急速下挫三成，已經令不少物業已經變成銀主盤。如今，欠債比率是54%，就算樓市下跌3成，銀主盤亦不會多，沒有銀主盤，即是銀行沒有權將按揭物業劈價出售，樓市大跌的可能性不大。

　　其他如租金收益大，空置率低，利息又低，這些都是老生常談的事情，亦不會一時三刻轉變，梗說這些情況將會轉壞，樓市亦回應而下調，我亦是沒有話說。不過這些言論實在隨時隨地都會有學者發放，亦有不少人相信，令他們在過去兩、三年未有把握時機置業，甚至將自住物業出售。雖然心痛，但亦與人無尤。

　　大家認為政府推出打擊炒樓措施，使一眾炒家滅亡。其實是想當然而已，措施其實是懲罰那些在過去兩、三年內將自住物業出售的人。嚴格來說，他們亦是炒家，他們炒跌，失敗而已。

　　將物業出售後，要回購相若的單位是很困難，金管局已收緊按揭，又要作出嚴謹入息審查，樓價已升了不少，銀行又加利息，全部都是負面因素，要回購，真的是要下定很大決心才行。不少人看見自己的朋友在這兩年間將物業出售，不但未能回購相若物業，更加可能面對業主大幅加租，甚至迫遷的困境。試問，有如此大的壞榜樣，普通市民若非到迫不得已的情況下，都不會將物業出售，沒有大量沽盤，樓市怎可能會大跌？

　　相信不少學者會以學術性觀點，世界經濟形勢來駁斥這篇文章，這使我想起一位大學金融系教授。一向以來，都極端反對置業，但未到50歲便宣佈退休，對外公告不是他投資的金融產品獲得厚利，而是他擁有的物業收益足夠安渡餘生，並且發表他過往的言論只不過是因職業所需而發表的報告。信他的人無不口呆目瞪，以後，究竟應不應該再相信這些學術報告？