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1. 仲達 2011-09-26 12:56:09 |
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的而且確，優化手上物業非常重要，保留優質貨，賣出次等貨，對於物業組合而言長遠利益非同小可。 作為小市民，手上資金不會很充裕，可考慮在市場淡靜時以合理價錢購入優質物業，自住固然開心、放租回報可觀，攻守皆宜。 一言蔽之：物業投資忌短炒，優化持貨是正道。 |
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2. 上善若水 2011-09-26 13:52:51 |
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樓宇交易成本高昂，一買一賣所耗不菲，可如何優化？望各位指點！ |
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3. 無奈 2011-09-26 13:55:11 |
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我也正在做優化的工作,但不認為自己是炒家,因為一進一出,要貼錢的. |
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4. 80後銀行從業員 2011-09-26 14:38:07 |
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不知這樣是否算是優化？我以6,300/呎賣將軍澳, 以7,800/呎買入北角大型屋苑..只為自住, 不作炒賣...另持有沙田第一城單位放租. 我只能想到優化地區, 因為弱市中有業主會肯減價, 是否有其它方法優化..請各位指點! |
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5. 無奈 2011-09-26 15:43:48 |
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我認為地區、交通種類、座向、房間數目、年份等等都是優化的項目，因為可以帶來較大的租金回報，升市中升幅會大很多很多，即使是跌市，尚有人問津。 |
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6. 80後銀行從業員 2011-09-26 16:16:49 |
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多謝無奈兄指點...對我來說, 如果有一自住物業及一兩間收租物業供完按揭, 生活已屬十分寫意 |
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7. Fireball 2011-09-26 17:17:45 |
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8. 龍先生 2011-09-26 17:50:19 |
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我覺得首要為地區,己包括等級,交通,次為年份,若為投資項目可以有時間守耐此,因買賣費用大,超出10年的樓要维修較麻烦.最好是較大型的屋邨,我試過单枝的,雖然单位超2000呎,但管理,樓宇的升值潛力都較差,我在06年分別買港島西至今升90%,港島東升60%(嘉亨),差,港島中半山升 130%, 上海一個相當於在香港貝沙等級的单位,裡面全是國外客户,連帶人民幣升值共升500%(此超越香港地區).我目前只在優化组合,等,再等,等時機,在目前咁低息的環境下,租金收入還本能力非常強. |
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9. 60後 2011-09-26 19:23:21 |
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我睇现時都ㄦ難优化,优到化就昜的.點解?政府睇到實,銀行條水喉用到大力鉗,樓市有排阴干!希望不是!我在6月時買入一間旧樓.$260多萬,原本不打算借銀行.后來有經記介紹,搞到要度水,職員话H+1.65,8月中成交,借五成,到头中銀唔借.渣打只借60萬.息是2.75.失望!!我唯有呌銀行畄比第二個人借! |
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10. 大王妹 2011-09-26 19:38:05 |
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銀行借錢比你難或易,除了看你實力,也會看你之前借貸紀錄,最好自住間樓是現契,無借貸,其他收租樓借五成,如有相熟銀行按揭職員,又會易些,我自己就有三間樓借同一間銀行都無問題,中銀,HSBC,渣打這些銀行就最差,佢會當你是炒家!! |
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11. 2011年開始 2011-09-26 20:56:16 |
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今年下半年好難優化，我上半年（3月前）將高息轉按到低息，學 博士只買優質貨，只入不出，將次一級貨轉優質貨要等下一個升浪前銀行放水先得，升值及加租幅度定優劣。 |
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12. 上善若水 2011-09-26 21:08:08 |
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各位：小弟的意思是：優化手上的物業，其實無非換樓而已，將自己認為潛力低的樓換成潛力高的樓，但是這樣實際操作談何容易！市道不好時，買入心儀的物業自然可以付出較少代價，但同時出售自己的物業也要低價，市道好時情況則相反。而且換入所謂潛力高的單位將來是否一定有潛力也未能肯定，例如03年至今，港島區的樓價跑贏新界西，是否意味著港島區的樓更有潛力？將來港島區的樓能夠繼續跑贏，還是新界西的樓可以追落後？眾說紛紜，難有定論。 另一方面，買賣物業不同股票，雜費高昂，為了潛力難測的換樓行為，而付出高昂的雜費是否值得？除此以外，現時還要考慮SSD，銀行嚴格審批按揭、相對以前較高的按揭利率等因素。換樓似乎是未見官先打八十，如果一動不如一靜，似乎也未嘗不可，因為樓不同股票，幾乎所有樓宇都大致與大市同步，當然升跌有快慢，但不至於背道而馳。不知各位的看法如何？請賜教！ |
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13. 2011年開始 2011-09-26 21:29:35 |
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換貨梗係過左SSD先啦。 |
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14. 上善若水 2011-09-26 21:34:02 |
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TO 2011： 原先層樓是自由身，換樓以後卻要被綁兩年，那也是貶值的一種。 |
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15. 無奈 2011-09-26 21:42:38 |
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升市時先買後賣、跌市時先賣後買，前題是要有足夠首期，ssd只是延长了持貨的時間，升市時較易操作，小弟是這樣操作的。 |
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16. 2011年開始 2011-09-27 16:50:59 |
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物業長線看升，我通常揸超過2年，會換走太舊的，SSD對我並無影響力。 |
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