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1. 湯文亮 2011-09-30 12:18:08

各位早晨,

 

昨天打風,大家可以休息一日。不過,網站主人仍然要為我安排最新文章出街,十分多謝。

 

昨天的回應是各篇文章之冠,數量雖然不多,但內容相當精彩,應一讀。正如仲達兄所說﹕「有如此好的回應」,我怎能夠不多寫好文章。網站主人已經安排為我的專欄作細胞分裂,即湯文亮 (1) 為「文亮言」,湯文亮 (2) 為「文亮語」 / 散文集內。下午將有「濫用法援」的續篇在文亮言內。請賜教並請多作回應。

 

P.S. 明天國慶,星期六故事休息

2. 正義 2011-09-30 12:25:09
多謝湯博士!29日多位髙人的囬應,真真正正講出正義市民的心声!!
3. 扫把头 2011-09-30 12:56:22

淡友這一次來真,98年一樣, 再來香港圈錢.

1. 炒掉唱好樓市的分析員, 例如黃震X, 林X強, 所以大部分傳媒只見到唱淡分析, 因為只有唱淡才能保持原有工作.

2.    唱淡中國經濟和房地產, 間接否定有大量潛在買家在大陸

3.    唱淡人民幣升值的預期, 又否定一個大陸買家買香港樓的原因.

4.    唱好港元升值, 變相挑戰聯繫匯率, 等亞洲貨幣貶值,資金外流亞太區, 就通過H 按狂加按息

5.    拋空香港地產股, CK,SHK, SINO又創52 周新低

6.    CK賣樓前一天加樓按利息,影響銷售成積, 埋下將來因為庫存太多, 劈價賣樓的伏線


 

大小炒家每天在这里分析香港的基本因素有多稳建, 是不是像夜行人吹口魈, 互相勉励.但是在对冲基金的眼中, 大小炒家可能是一帮在温水里的青蛙.

 

不知道終極一招是什麼時候出和出什麼招?

4. MARCO 2011-09-30 14:06:38

短期內股市和樓市走勢如賭博場中的大小, 前景未明, 中長線股市向淡, 莊家殺牛不絕, 散戶欲哭無淚, 被搶劫, 身家縮水.

暫時只有樓市, 仍屬於香港人的樓市, 因為是"不動產", 所以外資基金難以興風作浪, 流去外地, 只要香港業主堅持不跌價, 甚至漲價, 樓市將會是跌最少, 升最多的投資工具, 那些什麼衍生工具, 什麼kill u later..散戶都未知係什麼東西時, 已經輸晒身家..

樓市是進可攻, 退可守, 股市? 點守? 越守越見鬼...香港冇股神, 卻遍地樓神..似乎說樓市才是穩健之選..

5. DT 2011-09-30 15:17:44

Will Hong Kong property price top out in Jun 2011 and fall to 50% before it hit the bootm? Why they say that?

 

The underlying reason is that some economists think the same pattern happened in 1929 to 1932 Great Depression and it will occur in 2008 to 2014. 

 

Is the global economy going to 2nd Edition Great Depression?  Does the prediction come true?

 

Looking back the 1st Edition Great Depression, the plunge started in July 1929 and hit the bottom in Oct 1929.  Then, the rally reached the top in April 1930 and then all the way down to the real bottom in July 1932.

 

After the Lehman Brothers Bankruptcy, the market plunge and hit the bottom in March 2009 and the rally reached the top in April 2011. Then will the Market all the way down to the real bottom in 2013(or 2014)?

 

The Global phonomenon is

 

1. Bear stock market across the world. 

2. Gold and Bonds are Safe Haven.

3. High Unemployment rate across some major countries.

4. From Financial Crisis due to Lehman Brothers to Ireland Bankruptcy and now European Sovereign debt to Greece default.

 

Nevertheless, the Global GDP Growth is -0.524% in 2009 to 5% in 2010 and 4.4% 2011 Forecast.

 

How about BRIC?

GDP Growth in Brazil 7.5%, Russia 3.96%, India 10.4% and China 10.3% in 2010

 

Will we experience 2nd Edition of Great Depression NOW?

 

Answer : Not likely NOW

6. MCC 2011-09-30 15:28:28
1997年到2003年的大跌市当中,我们学了投资要稳健,也看到泡沫的可怕。从2008年金融海啸,我们学懂不同资产的本质,金融体系的脆弱,流动性的重要。这几个月,目睹不同的资产高高低低,也有点麻木纳闷。环顾四周,最好的资产还是物业。如果是要跌15%就快点吧,真系等紧快点跌,令一众淡友有下台,也可以化解社会怨气,说不定政府放宽之前的措施,楼市又可以从新上路。MCC


7. DT 2011-09-30 15:28:57

HSBC Stock Strategy

1. 認購14744, 行使價63.88元, 15年10月到期, 實際槓桿約2.4倍, 此證防守性高, 每日時間值耗損僅約0.05%

2. Buy at $60.85 and stop loss at $55, look for $78 if break $65

Believe it or not?

8. Lai 2011-09-30 15:33:23
我諗呢三五七年股市都係冇運行!有波幅冇升幅,每三兩個月就攞歐美債務(每當債務到期時)出嚟炒高炒低。股市越波動,更顯得樓宇既「變現慢」嘅特性。最希望高風險投資者賣樓買股(或補倉),低風險投資者多持樓宇;等樓宇投資者或用家啲﹜實力越强,取態又較保守,咁樓市就越健康啦。對於我哋D小市民,有幾可聽過買股炒股發達吖?輸身家就唔少!
9. MCC 2011-09-30 16:01:50
  1. I do not know if it is appropriate to use the '20-'30 of last century economy to compare to today's economy. At that time, it was Gold Standard. Inflation was comparatively lower than now. There were also no QE concepts at that times. In the last few decades, inflation seems a very good tool to motivate people to work. In order to keep track with inflation, people will work harder to obtain salary growth better than inflation, or better than the average. For people who work not so good will only get salary increase below inflation. This is more technical feasible in operation. In another way round, if the inflation is low, employer can never deduct wage for the ones who work less harder. High inflation is able to differentiate workforces. Also, GDP is measured by currency, not other kinds of asset (such as gold or silver). With this background, administrators will continue to QE to boost the economy, as well as keep certain acceptably high inflation. MCC



10. 王先生 2011-09-30 16:21:14

MCC----上星期如果將軍澳領凱係平均賣 5K,而唔係最平賣 5K,咁就一天光曬啦!
或者新鴻基將天晉嘜每呎 10K,然後一Q清枱亦得!   
最衰係依家咁,唔上唔落,政府揾唔倒下臺階;業主賣左買唔翻;上車客唔肯追價-----
呢排做經紀嘅就只見身郁,唔見米白,日日得過「行」字,而結果得個「慘」字!

11. 33H 2011-09-30 16:40:31
做經紀與其他季節性行業相同. 不可能365天都平穩. 他們是好天斬埋落雨柴.
12. MARCO 2011-09-30 17:01:51

本人住將軍澳13年, 睇住d私樓如將中, 將廣, 君傲灣, 清水灣半島,個個大升,到首都推出時, 已叫朋友別買將軍澳一手樓..領都領峰, 因為李氏唔會益一手樓業主, 基於商業原則, 佢一定要賺盡.而且仲有大把供應.听說有共20000個單位,康城站 樓價如何大升?

到大圍名城, 另一朋友買完先同我講, 本人亦叫佢盛會推出前應賣咗佢..佢冇賣出, 只好出租...如果今日有朋友要買領凱, 我都會叫佢"停一停, 諗一諗"..

天晉又是另一故仔, 如果天晉10k/呎 都唔算太貴, 因為配套設施齊備, 供應又少,附近換樓人士支持, 前景睇高一線..再者有五星級酒店, 真正地王, 新地/地鐵物業.

如果政府再推居屋, 之前的居屋業主們又被政府過一"戙", 明明話居屋成歷史, 成絕響, 睇來政府又朝令夕改, 如何建立政府誠信? 所以政令不行, 威信低沉.

政府推"置安心"是比較全面..又唔會太大影響, 但推新居屋會影響唔止私樓者, 更影響居屋業主, 睇來政府做什麼都吃力不討好...

13. MCC 2011-09-30 17:04:18
10楼王先生,楼价吴上吴落不见得有什么问题。愚见认为政府已可向民间反高楼价的声音交待。君不见在这两个月还有很大的舆论压力吗?今天公布的指数并没有跌穿98,反而上升到99点。能维持这个水平已超过4个月, 没有顺得哥情失嫂意,政府的功力果真不少。手持物业,最坏打算就是跌15%, 不上不落,心情就更好了。MCC
14. MCC 2011-09-30 17:20:06
全香港有三万多个地产代理,又约一百万个物业或者有约一百万个住在私楼的家庭。即是说每三十个家庭就要养一个地产代理。假设有十个家庭需要租楼,另外二十个没十年换楼一次。以租金12K/两年及楼价3M算,一年能收到的佣金18万,即是说平均月薪是15K, 还没算与公司分账。如果没有炒卖活动,地产代理少一半就差不多。MCC
15. @#5 2011-09-30 18:04:46

1. The nation that default during the financial tsunami should be Iceland, not Ireland.
2. Many Chinese firms are suffering severe credit and liquidity problems NOW. Outlook of other BRIC countries' economies have also been in doubt under the woeful global sentiment outset.
3. If  there are 'some', but not just one or two, renowned economists raise pessimistic views, it seems technically not easy to outplay all their grounds with sound arguments. Actually, big names, quoting thousands of seemingly-credible points, are wrong very often. Not to mention individuals yet to establish adequate track records to attract trusts.
4. What's going to happen will hardly look highly similar to those during the Great Depression. Yet as unforeseen surprises, they could be something bad enough, or even comparable i.t.o. impacts given some that unfortunate events arisen from systemic collapses. People stay cautious as a result.
5. Using current rates of any kind to portray future trends can be dangerous - many high growth stories ended all of a sudden in mankind history, to name a classical one, Japan's economy in early 90's. Suggesting REAL (not nominal ones fueled by fiscal or monetary games) double-digit y-o-y growth as sustainable for sure simply leave bottlenecks of all sorts unconsidered.

16. mini 2011-09-30 18:42:26

The euro-area inflation goes up to 3% this month from 2.5 % in August. They are aslo living in a negative interest zone. Under many uncertainties, we only have to rely on our rents as part of funds against the rising inflations in everywhere !

Do not expect you can beat with the high speed computers or fight with Automated Printing Machines. You will see an enormous money more that you expected !

For examples, 10-yr Japanese Government Bonds Rates less than 1%;

10-year US Government Bonds Rates 1.8 ~2%; 30 -year less than 3%...

17. 中年肥佬 2011-09-30 23:44:25

不論樓市股市是升是跌, 總有人開心, 有人失落.

後市走勢如何,當然是不太樂觀. 全球的趨勢都是指向歐美經濟. 如果歐美有利好消息出來, 大家心可能定D, 大家才有消費的意慾. 買樓其實都是消費的一種, 由其是要問銀行借的.  如果大家都對未來環境不樂觀, 買樓又要大筆錢, 又要欠銀行一大筆錢, 現在誰敢隨便入市.

如果說到買樓也有投資的功能, 那麼更加受大環境影響了. 大部份人一生都只買一, 兩次物業, 所以都會小心入市. 因為買了, 不一定會有多一次機會.

現在的情況真的令準買家失去信心.

 

18. 無明 2011-10-01 01:36:35
奇怪, 二年前的外圍因素都已經不好, 二手業主有不少因此賣樓套了現, 一些明知外圍因素差都不理會, 到現在外圍因素都從未好過, 一手新樓買家在這二年亦不會好過, 按道理政府應該獎勵這些幫政府的勇士才對, 如果因為外圍因素差, 這二年來他們一個都沒有入市買樓, 不知道香港現在的經濟狀況會是怎樣? 中下階層會否比現在更差? 股市在這二年亦蒸發了不知多少人的血汗錢, 為什麼那些政棍議員為了選票完全抺殺外圍因素, 出賣香港?政府又有沒有道理打壓樓市呢? 希望政府能夠明白如何可以平衡公眾利益。
19. 仲達 2011-10-01 01:37:28

多謝湯博士的引述,博士的文章和各位高手的回應使人眼界大開,獲益良多,讚美均是由衷之言,清心直說,願共勉之。

解決當前夾心階層上車難的問題,只能用施老闆所說一途---興建只能售予首次置業人士的樓宇,再轉讓也只可售予同類人士。分開首置市場和正常私人樓宇市場,既不用害業主資產貶值,亦能幫助夾心階層上車,一箭雙鵰,何樂而不為?

政府現時的置安心計劃不倫不類,把心一橫將其改為首置市場計劃好了。只要計劃實行,怕什麼私樓市場上升?究其根本,私樓市場有其投資價值,亦是市民保值和升值的良好方法,在美國狂印銀紙的時候,相信諸君也看不出任何比持有物業更安全而又能保值兼升值的投資方法吧。政府官員明知聯繫匯率存在,卻不准市民用市場方式保護資產,銀紙貶值、資產貶值又有誰負責!

至於淡友出招欲大幅挫低樓價,恐怕不能得逞,因為物業市場龐大,貨源非常分散(比起大部份股票或衍生工具而言),不能做到貨源集中又如何將之舞高弄低?

今次樓價橫行最多只會有15%的調整,比起股票市場而言真的是小巫見大巫......唯一不確定的是調整需時多久而已。

一言蔽之:政策調控代價大,表面維穩隱患多。

20. DT 2011-10-01 08:20:35
Good eye!
21. 悟空 2011-10-01 09:13:30
政策調控到了現時環境,也收到預期效果了,相信維持多半年樓市指數可見90或85,若政策再出一些較辣的招數,整體樓市會作一個漫長性的下調,重複出現97至04年的下降周期!(附加因素:歐美經濟會出現大型的變化),同時也提議將我們的聲音讓更多的媒體知道,中產也有中産的不滿情緒!
22. 大把貨 2011-10-01 10:13:57
大家唔駛驚!樓市一定長升長有,我會將我所有放盤加價10-15%,不要自亂陣腳!你越要我減我越要加!
23. See see 2011-10-01 11:25:05
十分同意閣下之高見!只知扇風點火,身處富貴的階層而不知民間死活。實在可悲。
24. See see 2011-10-01 11:40:40
湯博士所說的末曰戰士多是擾民而不負責任的吹水佬,他們明知文章或言論會令一些不完不瞭解市場的小市民做錯置業決定,吹水佬如沈振盈亦承認過去十多年也是租客,他亦是「僧人富貴」之輩,無論股市,樓市他在任何市況都吹跌,但當越吹越升便一副睇你好得幾耐的態度。他們用文字做錯任何建議,欲不用像政府或政府官員說錯一句說話而要下台,奈何如蘋果曰報仍要僱用此低層次的筆者長期執筆,實在是社會之禍!
25. AIA 2011-10-01 12:00:45
回大把貨: 驚樓市趺=.=, 驚冇左份工好過
26. 朱玄子 2011-10-01 12:15:41
但日日都好亂, 連來香港打工為理由的外傭都要拿永久居留, 佢地個個星期天霸了大部分公園, 現在還要跟香港土長人民平分天下??? 本人不是歧視, 而是爭取權益,他們明明是拿工作證來港, 目的是來打工, 不是投資移民,又不是專才移民,何來合理理據, 但此等[顛末倒置]事件, 還可放上法庭,用大家之錢進行訴訟....這麼亂的社會,都會影響在港投資的意欲,  POLITICAL STABLE 都很重要.
27. AIA 2011-10-01 12:27:10
外傭,最低工資,SSD 等不利情況下,大家還是自求多福吧
28. 天眼通 2011-10-01 17:38:08

末日博士講話暗藏玄機撐樓市

前一期『資本創富』封面故事,王文彥直言,未來二至三年,樓價有機會從高位調整三至四成;

今次我撐佢,美聯儲局話兩年內唔加息,即是話美元起碼弱多兩年,樓價升多兩年。就算樓價跌,點都要等兩年後,如果樓價升多兩年,升三成一d都唔奇,兩年後的一年裡從高位調整三成,調整至今天的價位(以今天價位作基數,即是冇跌),完全符合王生的預測。

29. 雲在青天水在瓶 2011-10-01 21:52:44
最近市場資金趨緊張, 主要原因是本港銀行利率極低, 借貸成本低, 吸引中國企業以各種形式來港籌集資金, 包括向銀行借款. 這是正常的套利行為, 也是資金的正常流動. 不少港人也盡量保持或增加港幣的借貸水平, 不斷買入人民幣, 進行利率的套利行動.

這不一定顯示中長期融資成本增加. 因為中長期利率走勢, 還需看美國利率走向何方.

以美國10年期長債息率走勢看, 由09年至今, 見不太規則的雙頂, 頂位4.01, 頸線2.33, 以此計算, 目標可至0.65厘. 而30年長債息率走勢圖也相似, 頂位4.86, 頸線3.46, 目標至2.06厘.

隨著通脹率不斷升高, 租金水平也不斷上升, 租金回報與美國長債息率的利差越來越大, 物業的投資價值就越來越高. 按鄒廣榮教授的研究結果, 息差為1厘時, 4年後樓價將大升. 以現租金水平3.5-4.0%計, 未來息差有可能達到2-3厘, 樓市怎可能不狂飆?! 
30. 雲在青天水在瓶 2011-10-01 22:20:55

末日博士們有說樓市價會跌2-3成, 有說會跌3-5成. 但他們既沒有令人信服的數學模式, 也沒見圖表計算的技術分析, 聽其言如信口開河.

每一項投資是否值得, 最要緊的是看淨回報率, 當回報率仍有上升趨勢時, 投資標的之價值就不會跌到哪裏去.

年幾前就已預計在97價前的拉鋸局面: "97年的高位103點的確是一個重大心理關口. 在這個心理關口之前, 有些人會選擇出貨等跌, 有些人會選擇賺了先講, 而一些等了十幾年才回家鄉的人, 更會迫不及待地鬆綁, 這會令到樓價在此出現拉鋸. "

正如之前所講的, 香港的租金水平仍在上升中, 利率則仍將在低水平徘徊很長一個時期, 租金回報率與美國長債息率的正利差還在擴大. 而市民已有樓市在08年調整後大升的前車經驗, 人人都在等待入市的機會, 這決定了樓市不可能如08年一樣大跌.

還有一點也是之前講過的, 本次升浪幅度還沒有達到標準的前一升浪的1.618倍(中指約123點), 甚至連最低幅度1.382倍(中指約114點)也未達到, 說完結, 太早!

31. ABC君 2011-10-01 22:24:44

溫和的通脹,伴著GDP的正增長是好事。歌舞昇平,社會安定,是各政要的本錢。

樓價能隨GDP或通脹穩健地上落也是好事。上落有序,安居樂業是每一業主的心願。無奈香港政棍,別有用心的未日博士如王文彥、沈大師之流,非要唱衰、推低樓市而後快。此等人和政棍之害人,害人甚深。樓價跌你又吵嚷、歌唱五十人大遊行。樓價升你又要政府出招推低3--4成。到底你們真正的目的何在???我不信你們真的之為民請命,樓價要是真的跌4-5成,我相信又不知有多少人會出事。97因八萬五而死的苦業主,難道還不足引以為鑑嗎???真正為民請命的人自身應該是先天下之憂而憂,後天下之樂而樂。但你們撫心自問,你們的生活,你們的家產,是多少倍於我們這些一生人才有一層樓至二層樓的苦業主。

ICAC應查下有否行政會的人因打壓前出貨,迫政策托市又入貨的政混。至於那些靠食佣為生的人,則是升市也肥仔,跌市也肥仔。如今因你們的言論又不上又不落,成交少得可憐,相信是你們食西北風的開始。王生請問你是否自作自受???自討苦吃???抑或是報應???因樓價大跌,你丟了長安,若再大跌你再丟了怡居,你會後後悔嗎???

至於八萬五的梁振英,看他的咀臉,他不是政棍,他是政客。政治為何物?大家心中明白!

 

32. 雲在青天水在瓶 2011-10-01 22:59:57
淡友及末日論者亦把希望寄托在政府改變房屋政策上. 我已多次講分析過, 現任特首曾蔭權, 經歷過彭定康和董建華兩朝對樓市打壓的全過程, 對打壓的嚴重後果歷歷在目, 深有感觸. 除非樓市泡沫令金融體係出現問題, 否則曾生是不會出重手壓樓市. 從近年來金管局一再收緊按揭成數可見, 港府壓制樓市的措施, 意圖在銀行系統築起防波堤, 並視情形作調整.

很多人已預計十月施政報告會重推居屋, 有了上面的推理, 就可預計曾生如果真的重建居屋, 數量也會有限, 因為一是遠水不解近火, 二是如大量推居屋, 將重蹈董建華97年的覆轍.

現在政黨要求重建居屋的聲音越來越大, 但當中絕大部份人, 當年反董建華, 反8萬5同樣是很落力的, 有的還是歇斯底里的. 曾生一早就知道民意如浮雲, 可以一陣風吹來, 也可以一陣風吹去. 雖然任期已不長, 但作為政治人物, 更看重的是歷史責任, 誰也不會在有前車之鑑的情況下, 再犯同樣的錯誤.

對樓市成交和價格的影響, 額外印花稅作用更大. 我估計11月20日以後可見真章, 因SSD一周年, 樓宇的交易成本開始下降, SSD對成交量的築壩節流作用逐漸消失, 成交量開始回升.
33. 向饭民说不 2011-10-01 23:23:26
SSD 理论上令供不断应减少,不会因为SSD一周年的过后,供应就大幅增加。
34. 網迷 2011-10-02 01:11:39

TO : 28樓「天眼通」

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_WMY&com=&id=1662

王文彥20081018日有以下「錯得離譜」的預測 :

「樓價會大幅下調﹕上一個下跌浪(1997年至2003),樓價跌去65%,再上一個下跌浪(1981年至1984),樓價跌去45%,我看今次整體樓價很有機會跌掉50%或以上(以今年初見頂的樓價為準)。過往數年,豪宅價格升得異常離譜,早就超越97年的泡沫價,升得高自會跌得重,豪宅的跌幅將高於中下價樓,平均跌幅恐怕不少於60%,山頂花園屋如倚巒,九龍站豪宅如凱旋門和君臨天下,或類似炒作過份的豪宅,跌幅又高於一般豪宅;」

自此, 他老人家估市審慎了很多, 講了等於冇講, 我都撐佢, 不過用腳!

35. Eric 2011-10-03 01:21:22

大家無睇電視咩!

2012末日論,過到2012先講

36. abc 2011-10-03 11:05:39
代理開始減佣自救,希望刺激成交,密食當三番,升跌市都有成交,未死得住!
37. AT 2011-10-03 11:51:21

世界股市、物業和商品市場均依循上升下跌周期,這個定律,不是淡友抑或好友可以將之改變。以香港物業市場為例,最重要的是明白現時正處於那一個階段;經過兩年的大升市,接著是較大的調整,根本十分正常。我今年四月時賣了一個收租單位,將得來的還銀行按揭借貸,正準備面對寒冬。現時仍擁有兩個單位,一個收租,另一個自住。香港物業市場正向下滑(主要受利率上升,外圍政經動盪、內地銀根收緊,其他本地經濟環節收縮,失業恐懼上升等等因素影響) ,無需聽淡友的論點,已可以察覺。政府若然再推出「居者有其屋」的計劃,也只會加快大調整的速度。我絕對不是大淡友(否則早已賣掉其他物業) ,但上升下跌周期乃必然現象,要有準備。至於本地樓價可以靠租客支持,論據薄弱。想想,受經濟下滑影響,租金可以繼續下調。