上星期去了一個論壇，我與施永青同場講樓市，在去年我們也有去席這個論壇。當時我們基於中美貿易戰是不會輕易解決，即是社運還未發生。我們仍然分別預測樓市下跌，但結果是去年樓價上升2％。本來預測的事，準與不準問題是不大，但大會安排我們去年講樓市片段，台下
當然笑聲此起彼落，但台上的施永青和我真的是很尷尬。不過，大家又不用擔心，我們不但見慣世面，而且面皮夠厚，噓聲當掌聲鼓勵。當主持問我們有關去年樓市的預測點解會與市場走勢背道而馳，施永青與我有不同答案。
老實說，老施宅心仁厚，八面玲瓏，講說話一定不會得罪人。佢話預測的事，當然是有準有唔準，不值得大驚小怪，他亦承認去年預測不準確。至於我，屬於一個死都拗返生的人，在年初時，曾經有人話我預測樓市不準確。他好彩沒有聽我講，他在去年買了樓，我聽到他講話買了樓，立刻找到一個空位。我話如果有人打算以原價買下他去年買入的單位，而且替他付清所有印花稅，他是否願意接受？那位朋友想也不用想話如果是真的，他一定接要，因為有現金在手，今年有機會以同樣樓價買到更大，更優質的單位。既然如此，又怎能夠說我預測不準確。
香港地產界人士做樓市預測，或多或少都有一些利益衝突。例如有報章在去年底請了50位專家替樓市把脈，有40位話今年樓市平穩，而這40位專家不是地產商營業主管，就是物業代理行頭頭。他們又怎會說樓市有危機？如果問我，我一定會話樓市下跌。其實，我並不是肯定樓市會下跌，只不過太多人說樓市平穩或者上升，我只是作出平衡，讓打算買樓的人從不同角度思考，這亦是猶太人著名的「第十個人理論」，結果是我的預測並不準確。其實，要每年準確預測樓市並不是太難，在過去十年，大約有八年是先升後跌，理由是地產商會想盡辦法，在年初時做出一個小陽春，當成交量增加，樓價自然會上升。到了年底，地產商只會賣一些貨尾單位，成交量下跌，樓價自然會下跌，做成先升後跌，明年又週而復始。十年之中，大約有兩年不依照這個軌跡運行，當大家知道這個循環，就算不懂得樓市，但都可以係專家。
