令樓價下跌最危險的因素

　　我認為有六種因素影響樓市，包括利息，供應，需求，辣招，新特首以及經濟環境，有人曾經問我哪種因素最危險，當時我沒有給他一個肯定答案，因為在不同時勢，各項因素會發揮不同作用，所以沒有一個肯定答案，但我後來反覆思考，認為如果樓價下跌是因為經濟轉壞而做成，影響將會是最大，令到我有這個想法就是我突然記起「物賤鬥人窮」這句話，經濟環境差，大家都冇乜錢，即使地產商願意以低於麵粉價賣新樓，銷售情況也不會理想，由此可見，地產商最近以八成半按揭谷新樓盤，並不是擔心利息趨升，供應增加，而是擔心經濟轉壞，用八成半按谷新樓盤可以鎖定利潤兼售樓數目，如果唔係，地產商是毌須借錢俾買家買自己所起的新樓，成功的生意人的觸覺是很敏銳，而事實上，經濟環境轉壞是令樓價下跌最危險因素。

　　當經濟環境保持佳態，大家的收入都有保證時，利息只是其中一項消費，利息上升亦顯示經濟良好，所以一向以來，不少人在談論樓市都不擔心利息上升，他們會話，利息上升即是經濟向好，大家都搵到錢，又何需擔心利息上升，他們的確說得沒有錯，但利息太高，就會蠶食市民收入，壓抑資產價格，所以，利息依然是影響樓價的一個主要因素，不過，重要性就不及經濟環境。

　　供應當然是會影響樓市，但供應不足比供應太多嚴重，供應不足會令樓價飆升，倘若供應太多，政府以及地產商可以作出適當調整，但當經濟轉壞，一定會有人被迫賣樓，就算政府停止供應，市場是會自己製做供應量，而這供應是不受控制，成交價亦不會理想，結果是令到樓價下跌，所以，如果樓價下跌是由經濟轉壞做成，結果比其他因素嚴重得多。