筆者初出道時，有前輩教落，若非有十足信心，千萬別對短期市況作太具體的預測，否則一旦「估錯市」便無所遁形。由此看來，資深投資者、紀惠集團CEO湯文亮就很有勇氣，因為他於3個月前實牙實齒預測細價樓樓價「將於3個月內爆煲」；如今剛滿3個月，其預測並未成真。然而，前輩亦教落，勿以一時勝負論豪傑，儘管湯文亮的估算有差池，但不代表其論據荒謬，可能只是程度（extent）與時機（timing）的問題。

細價樓跑贏大市

「爆煲論」發表之時，統計二手樓成交價的中原城市指數報136.64點，至本周已高企141.46點，不但沒爆煲，更在3個月之間升了3.5%，針對細價樓的「中原城市（中小型單位）指數」，同期更由135.61點升至141.3點，升幅達4.2%，反而跑贏整體樓市。故單從結果而論，湯文亮的「爆煲論」無疑錯得離譜。

翻查湯文亮預測細價樓「爆煲」的文章，他的主要論據是，不少業主向財務公司借取二按、三按甚至四按，令總債項超過還款能力，只「以債養債」，而一旦樓價回落、銀行加息或當局收緊物業按揭措施，促使財務公司向業主call loan（收回全部或部分貸款）時，業主很可能無力還款，導致相關單位成為銀主盤被放售。

湯文亮更估計，市面上「最少有1.2萬個四按物業」，當中以細價樓為主，等於一個火藥庫，「莫講話樓價下跌，就算平穩都會引發危機」；他當時預測在3個月內將湧現大批銀主盤，拖累細價樓爆煲。

此番言論立刻激起熱議，許多人對此表示質疑，尤其是關於市面上有否1.2萬個四按物業。不過，由於財務公司不受金管局直接監管，故市面上究竟有多少二、三或四按物業，一直都沒有權威的數字。例如第一信用（08215）主席冼國林指出，涉及四按的物業最多只有100宗。

環球信貸（01669）主席王瑤則估計，現時財務公司經營的樓按總額（不限於四按）最多約200億元；假設每宗按揭金額為200萬元，則總數為1萬宗。總的來說，大部分人都不認為市面上有1.2萬個四按物業這麼多。

湯文亮後來補充，表示很多業主向財務公司申請再按（二按或以上）貸款時，由於預料銀行肯定不會批核，因而與財務公司有默契不會通知銀行，甚至是以個人貸款（p-loan）形式借錢；若把這些個案也歸類為再按揭，實際數字應遠高於外界估計。事實上，地產業人士均清楚，這類不規範情況的確存在，只是同樣難以掌握具體數字；在「爆煲論」發表後不久，金管局亦連環出招，透過銀行間接打擊財務公司違規經營樓按業務，包括要求銀行主動抽查業主有否借入二按卻沒作出通知，並飭令銀行與違規的財務公司中斷合作，可見當局也開始正視這類違規再按問題。

金管出招打擊違規樓按

平情而論，湯文亮所關心的再按隱憂並非過慮，包括部分業主沉醉於樓市好景而不斷加按物業，當中不少不是規範地進行，一旦樓市逆轉將造成風險。但他作出預測前，似乎亦未進行詳細調查及掌握具體數字，僅憑自己征戰樓市多年的經驗與直覺來估算，而實際情況未必如他所形容般誇張；再者，即使他最終估中，跌市觸發點亦未必剛好在3個月內出現，這就關乎預測的程度（extent）與時機（timing）了。

湯文亮向來性格豪邁，他提出「爆煲論」的動機當然不是為了「詛咒」樓市，也非為博取神機妙算的名聲，而是希望提醒各界關注再按問題並及時補救；喊出「爆煲警告」或許是為「避免爆煲」（不排除順便宣傳他在2月出版的新書），非常之辯證，而現在可謂求仁得仁。湯文亮曾承諾，雖然資深地產分析員林一鳴拒絕其賭約，但若然「爆煲論」失準，他便會在福臨門大宴好友並公開認錯，相信他應該不會「賴貓」吧。

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桃花塢裏桃花庵，桃花庵下桃花仙。
桃花仙人種桃樹，又摘桃花換酒錢。
酒醒只在花前坐，酒醉還來花下眠。
半醉半醒日復日，花落花開年復年。
但願老死花酒間，不願鞠躬車馬前。
車塵馬足貴者趣，酒盞花枝貧者緣。
若將富貴比貧賤，一在平地一在天。
若將貧賤比車馬，他得驅馳我得閑。
別人笑我太瘋癲，我笑他人看不穿。
不見五陵豪傑墓，無花無酒鋤作田。