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1. 亮劍 2015-01-30 09:39:45 |
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公屋呎價勁過私樓！粉嶺公屋華明邨一個高層迷你單位，獲一名本地投資者一筆過支付170萬元買入，按單位實用面積計算，呎價高達11,565元，榮膺全港公屋「呎價王」寶座，實用呎價更較同區私樓顯著高逾一成，代理揚言單位可以每月逾6,000元租出，即實用呎租高達44元，足可媲美個別市區豪宅。
據了解，新買家為一名本地投資者，明知實用呎價較高，但因這類售價單位，市場上幾乎沒有其他選擇，所以決定一筆過買入作收租用途，現時該單位月租約4,700元，將交吉交易，代理揚言該單位可以每月6,500元租出，實用呎租約達44元，媲美個別市區豪宅，租金回報率約達4.6厘，更勝私人住宅。該單位售出後，華明邨現時暫沒有自由市場放盤單位。
1999年一手成交價4.85萬
土地註冊處資料顯示，該單位九九年一手成交價僅約4.85萬元，二○○四年補地價，直至二○一一年錄得交易紀錄，當時成交價70萬元，至今不足四年升值逾1.4倍。
華明邨公屋王單位實用呎價11,565元，相比同區私人住宅有過之而無不及。代理數據顯示，該區主要屋苑粉嶺中心、粉嶺名都及牽晴間，最近平均實用呎價介乎9,304至9,668元，即使對比藍籌屋苑同樣毫不輸蝕，較九龍美孚新邨最近平均實用呎價約10,216元還要高，並且追貼沙田第一城及鰂魚涌太古城，該兩個屋苑近期實用呎價分別約12,682及14,494元。
不理呎數「啱價就買」 扭曲市場
有代理表示，粉嶺鄰近深圳，適合經常往返中港兩地人士，加上未來政府銳意發展新界區，因此吸引不少用家及投資者垂青。不過，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，公屋市場錄得新高價成交，反映買家看好後市，但認為現時部分買家無論呎數，「啱價就買」，令部分公屋迷你戶呎價高過私宅，情況出現扭曲，而有關成交勢會為中小型單位帶來催化作用，預期今年上半年中小型單位價格將出現約5至10%升幅。
姚松炎教授数天前咁講……凱恩斯的選美理論是以猜測別人的想法作為博弈的基礎，但高一層次的博弈可以直接以行動和策略來改變其他投資者的決定，這就是社會學家羅伯特‧默頓的「自我實現預言」理論。當有人公開對後市作出一種預測，只要市場上有足夠多的人相信，跟著預測來進行投資，這一預測就會自動成真。當某一預言家的預言能成真的次數愈多，他的預測就必然更受人重視和相信，因此能夠自我實現預言的能力也愈高，這現象在科學上稱之為正回饋作用。
呢一排湯博士疑似轉軑睇淡，真的一石激起千重浪，有C兄將佢既文章轉載其他地方，引來亂箭齊發，博士背脊花晒。
其實如果细心咁研究，其實湯博士只是用緊「自我實現預言」理論，他向市場潑冷水，係唔想最惡劣的情況發生。
根據小弟估計，呢半年內CCL唔爆上 148 ，真的幾奇怪。
那麼第三四季及下年調整回歸去 130~140 横行，以時間消化升幅，係皆大歡喜的結果。
但要粉領华明邨呢個實呎價 11xxx 成為正路價，係新常態，那麼 CCL 直撲 180，有幾出奇？
呢個世界出得黎行、遲早要還，你升得高就跌得重，根本係投資 ABC，唔識唔該重讀中一。
呢次华明邨係投資者一炮過 FP 1.7 M，但好難保打後有 D 不自量力的盲毛有樣學樣學人用呢 D 價接货，再用按保做足 9 成去供楼！
要是下年香港楼市有乜冬瓜豆腐，唔好多回 3 成，那名华明投資者，只係輸咗面嗰浸，但上咗按保果班，就真係入晒！
到時按揭供款月月加，別人又雞飛狗走去出貨，你份工又危危乎，但你 SSD 有排未夠期，呢鑊就真的是求生不得求死不能！
我為人為己，絕對不希望呢種情況出現，所以小弟現略盡綿力，呼籲各投資者唔好再同果 D 租住等一齊去鬥搶，自我實現 CCL 180！
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2. 上車客 2015-01-30 10:42:15 |
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聽君一席話 勝讀十年書! |
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3. 路人甲 2015-01-30 10:54:16 |
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細價樓炒得太高, 風險相對增大. 萬幾蚊呎, 最近有些13K-15K都有, 甚至香港島有些300多尺,賣800幾萬TIM.好似係新樓盤. 炒過燶了. 如果係比中價樓平些少尺寸那些細SIZE樓, 我作為旁觀路人甲, 即使個巿回, 唔認為會跌低過那個水平.健康水平. 到那個時候, 自然會有買家.
投資者點解 要買這麼貴的屋邨, 大概有幾個理由. 第1, 以6千計, 回報都4.2厘. 回報高. 第2, 資金真的沒有出路, 無'訂'使. 第3, 租客來講, 那怕細D,都比板間房好. 有另類需求.
用家的話, 近月炒到咁高位,就不應該追了. 每年都有新婚, 新家庭形成, 其實一直都積聚了一團購買力; 他們好多都係年輕人, 未見過或無留意97年的情況, 高追等. 無咁有危機感也是情有可原. |
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4. LYC 2015-01-30 11:07:36 |
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租金高企,業主唔急賣,收租咁和味,一定吊高來賣,
租客捱貴租,反而急住搶貨
短期內完全睇唔到有任何誘因業主要大減價賣樓,因而導致樓價大跌
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5. property.not.in.hk 2015-01-30 11:10:18 |
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非常同意 " SSD恐怖之處，有得賺的時候不能賣，可以賣的時候就冇錢賺，甚至要蝕本 " 根本阻唔到人入市, 但係收窄了盤源
但係唔好忘記, 買樓唔係淨係用家, QE搞到銀紙貶值, 資金點都要搵出路 http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150130/19022474 " 她們計過數，銀行存款息率近乎零，倒不如買樓收租更實際，是次購入的公屋王，毋須銀行承按「現兜兜」入市，「當每個月收息六千多元」。 " 有好多人一世儲蓄, 不甘銀紙貶值, 點會唔買樓, 佢地買樓收租養老根本唔駛擔心升跌 好多60,70後一生勞苦, 宜家差唔多退休, KEEP CASH會愈駛愈少, 何不用退休金買樓收租, 安享晚年, 博士似乎計漏左 LE 種剛性需要
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6. 路人甲 2015-01-30 11:20:37 |
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【專訪 】 蘇偉文 -- 300萬買千呎樓的方程式
當了房委會委員6年，恒生管理學院商學院院長蘇偉文是公營房屋政策的智囊之一。
他小時住板間房，讀大學才初嘗有床瞓；與太太儲錢5年，38歲踏上置業路，那時不足300萬元買到近千呎私樓，今日市值已升穿800萬元。
對於大學生畢業就申請公屋是否放棄自己？他坦言今日倆夫婦5年儲不出首期，年輕人的mindset（思維）亦已不同，申請公屋是權利，不是福利。但他提醒年輕人機會是給有準備的人，置業方程式是儲錢等入市機會，只一直抱怨是沒用的。 房屋問題 嗌來嗌去得個嘈字
「大學生畢業就申請公屋是放棄自己」的言論惹爭議。蘇偉文覺得今日房屋問題只有一個「嘈」字，一時拗租管，一時拗郊野公園起樓，「有樓的阿叔話自己都是儲了10年錢才買樓，你班友仔一開始就要排公屋有無搞錯？嗌來嗌去得個嘈字，解決不了問題！」
蘇偉文住過板間房，當時年紀太小，只是聽阿媽說的；他有記憶的是住油塘邨百多、200平方呎的公屋單位，沒有獨立廚廁，一家幾蓆地而睡；到讀大學才知道：「嘩，這世界原來有床」，初嘗瞓床滋味就在大學宿舍。
蘇偉文形容自己初出道時只是「仔教授」，與太太合計 與太太合計月入4萬元，扣除租樓、食飯、養父母和交稅，每月一定儲起收入一半。倆夫婦月儲1.5萬元，5年已有90萬元。2002年樓價低，藍田逾900平方呎的私樓單位售約300萬元，一成首期只需30萬元，蘇偉文夫婦手持90萬元，就這樣踏上置業路。
如何月儲一半收入？蘇坦言當時都幾慳，「都是食茶餐廳，我又未至於慳到要帶飯，我有優勢，學校Canteen（餐廳）比較平。」
青年看公屋 是權利不是福利
現在倆夫婦可5年儲出首期嗎？蘇偉文坦言不可能，「起碼我就儲唔到」。上車故事不可能複製，原因之一是年輕人的思維已大不同。
蘇偉文說：「年輕人看公屋是權利，不是福利，他們當了公屋是丁屋，一定要俾，唔俾就是政府失職。」他曾問學生，這刻是他或四人家庭較需要公屋呢？學生怔一征，又重複說：「這是我們的right（權利）」。
他說以前獲配公屋要還神，有單位便已「飯應」，「現在的人會說住天水圍無工做喎，有無第二間？不是市區公屋不去。」結果誰人最快獲配公屋上樓？「南亞裔、新移民，或凶宅都照住的！」 另一例子是現今的遊學團，蘇說已像必需品，關愛基金也要贊助遊學，「小學畢業旅行都要overnight（過夜），最cheap（便宜）是在香港志願團體場地搞，middle-end（中等）去廣東省，貴些是首爾、東京、台灣……」
不同年代不同思維 不怪學生
「中學grad din（謝師宴），我都唔明那些妹妹仔為何要穿這麼deep-V？」蘇偉文數出對年輕人的種種不明白，但他面對現實，不同年代，不同思維，不應怪年輕人。 那麼香港住屋問題如何解決？蘇偉文反問：「兩個不同mindset（思維），怎可以channel（打通）到呢？」
「以前住屋是求有瓦遮頭，現在分配公屋都要問幾間睡房？個女會唔會要同個仔瞓上下格床？有無私人空間？」蘇偉文認為房屋問題無得解決，因為香港土地有限，「只在1,100平方公里去諗，永遠都無辦法自給自足。」
蘇偉文是有樓階級，當上院長住的是學校宿舍，自置物業月月收租，但他提醒年輕人不要只說他好彩。「我承認自己幸運，當年樓價低時上車，但不只是好不好彩的問題，機會是留給有準備的人，我是儲住錢去等一個機會。如果你不儲，機會來時都沒有用。一 一路抱怨是沒有用，應去想如何在逆境之中，做自己可做的事。」
撰文:張美琪、林曉晴 |
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7. 真香港人 2015-01-30 11:57:05 |
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博士, 很喜歡看你的文章, 獲益良多。
請問如有需要，現在是否轉3房時機?
我現住30年沙田屋苑2房單位，剛完成大維修，但會有新家庭成員和怕將來折舊很大，想轉新落成屋苑大單位長住。請指教現在3房防守力比較高，或2年後再轉更好，謝謝! |
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8. property.not.in.hk 2015-01-30 12:19:38 |
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我認為宜家個市只係不斷試探緊買家購買力去到邊, 細價樓只會不斷追趕金管局個9按價, 但係CCL 應該好難直撲 180, 因為有能力俾到首期既用家已經唔多, 投資者既租金回報亦會愈少 |
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9. 打工仔 Andy 2015-01-30 13:50:13 |
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10. 師奶仔 2015-01-30 13:53:35 |
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曾淵滄被記者問到, 公屋都賣到一萬蚊尺. 他回答:-
細價樓升勢不止，連公屋呎價也超越部分私樓。前大學教授曾淵滄表示，「唔認同公屋應該平過私人樓先叫合理，宜家呎價度度都過萬」。公屋補了地價，於二手市場出售，就是私樓市場了。
舊年承認睇錯市的中原地產創辦人施永青認為，上半年細價樓樓價仍有力上升一成，但升浪或接近尾聲，下半年或有調整。施永青表示，樓市受辣招影響，針對已擁有物業的人士，扭曲市場正常運作，以購買細價樓為主的用家無受辣招影響，所以細價樓升得最急。不過，他相信，由於樓價太高，上車客可負擔能力越來越弱，樓市升浪已近尾聲。 |
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11. 人人 2015-01-30 13:55:25 |
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贊成8樓！ 有＄人不買港樓！剩番D魚毛！剛性需求？樓價跌D需求就不見了！
一個男人住擋房，有話剛性需求！一家霸住3間公屋！
根本係資源分配不均。
博士話跌，你班儍人有話佢只係俾warning !
物極必反，只係得D散戶撐個市，好極有限！
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12. LYC 2015-01-30 14:40:47 |
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紀惠集團湯文亮女兒
傳斥9千萬購紅山半島4伙
| 3,882 | | 建立時間: 0130 12:43 |
紀惠集團行政總統湯文亮女兒湯振玲（圖中），市場消息指今早她現身紅山半島銷售處， 斥資9,000多萬元向華懋集團等買入4伙 |
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13. 市民 2015-01-30 15:02:47 |
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This is what we called the purchasing power |
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14. property.not.in.hk 2015-01-30 15:03:33 |
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RE 11 我唔係睇淡, 只係覺得會高位橫行, 業主唔到價至多繼續放租, 冇咩理由減價, 甚至開個破頂價扑傻瓜又得, 要跌就要等大陸經濟爆煲了, 唔會係兩三年內既事 |
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15. 湯博士的粉絲 2015-01-30 15:19:25 |
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個人想湯博士講多啲工商鋪的投資, 認同湯博士講的三三四: 初三談買私人樓, 高三談寫字樓, 大三談工商鋪. 私人樓嚮銀行家來說不是優質的投資, 一個地盤可以起成百上千個單住, 太容易供過於求, 鋪就唔同, 一楝樓地鋪得幾間, 仲要是越嚟越少, 一早巳經是求過於供, 有乜辦法唔是間間天價. 如果銀行家真的覺得私人樓是優質, 應該爆煲時迫多啲人還唔到債, 將市民的樓變成銀行家的樓, 而唔是陪市民一起渡過難關, 你哋債務重組慢慢還唔駛心急, 所以銀行家着緊的是市民的購買力, 收咗市民層樓對銀行家是一啲好處都無. 市民經常話地橙商吸血, 其實佢哋只是銀行家的棋子, 真正吸血的是背後的銀行家. |
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16. 市民 2015-01-30 15:20:50 |
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17. 紅山半島 2015-01-30 15:28:29 |
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大家一齊跟博士去買啦！ |
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18. 師奶仔 2015-01-30 15:48:37 |
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一臉慈父的湯博士 ^^
令千金買入4個單位, 恭喜恭喜! |
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19. 大寶二寶 2015-01-30 15:48:44 |
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最新 CCL134.03 跌 0.61。都好嘅，唔好升得太快太勁。
共勉之，哈哈！ |
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20. 打工仔 Andy 2015-01-30 15:56:54 |
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To 19 孖寳兄 最好CCL這在橫行, 安全好多！ |
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21. 旺爆 2015-01-30 16:06:13 |
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粉嶺華明村過萬蚊呎好出奇?
其實咪又係傳媒大驚小怪嘩眾取寵之炒作, 同呎數對上成交14年9月都已經成左9千幾蚊呎, 計番期內細價樓升幅, 純屬市價成交, 有乜咁特別? 只不過百幾呎公屋自由市場供應少, 成交少, 而粉嶺"+"萬蚊呎"+"公屋" 三個元素嚇親對樓市唔認識的人! |
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22. property.not.in.hk 2015-01-30 16:50:31 |
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奇就奇在要收租點解要買咁低質素既盤, 去火車站又要一程車 家庭客, 新婚客已經冇, 客路太窄
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23. 湯博士的粉絲 2015-01-30 17:31:30 |
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To 22 呢樣可以用商鋪的情況嚟解讀. 香港有啲鋪王是一條街幾十間鋪都是佢的, 那個鋪王可以用唔同公司唔同名嚟hold 住呢啲鋪,旺角波鞋街就是呢個例子, 佢是但將一間鋪左手交右手, 賣佢多幾千萬, 成條街的鋪都會變天價, 因個市價就是咁高. 同樣情況, 百七萬cash 拿來俾首期買五六百萬樓收租收萬六蚊都有餘, 點解要拿來full pay 買間百幾呎公屋收四千五蚊租, 除非佢信貸用哂銀行借唔到錢俾佢, 又或佢有任何收入. |
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24. 白痴仔 2015-01-30 17:36:18 |
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其實小弟覺得宜家是撤消SSD的大好時機, 等個市多D盤, 壓下D樓價 |
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25. 路人 2015-01-30 19:14:11 |
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咁點解亞女又去買? 唔明呀！ |
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26. 40G 2015-01-30 19:37:22 |
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Good |
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27. 回25樓路人兄 2015-01-30 19:40:06 |
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我記得博士說過貴價樓市場很健康，博士近期睇淡的只不過是上車盤。 |
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28. 長毛粉絲 2015-01-30 21:24:14 |
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香港政府十分反動，住公屋的有很多富人，住劏房的，很多都是窮人，資源錯配，關狗官九事，反正不是自己錢。香港政府內有很多狗官，應該拉出去打靶！ |
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29. 蜕变中嘅懒人 2015-01-30 22:08:12 |
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湯博士話：（如果有人抽到一萬號，房協仲打電話給那人叫他揀樓，我相信那人唔敢揀，俾著我都唔會揀，所以，超過一萬號的購買力已經不是購買力。）
但係如果抽到一萬號嗰個人知道，超過200號己經俾人揀晒，無得揀樓個恨字，咁就唔同諗法，十三萬個購買力有一半會復活，咁就好戲在後頭了，哈哈，sorry，懶人口痕了。 |
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30. 蜕变中嘅懒人 2015-01-30 22:20:33 |
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TO 19樓大寶二寶兄 20樓打工仔兄 CCL本週跌0.61%，但係新界西反升3.85%，唔怪得懒人4隻屯門小豬呢幾日突然肥咗咁多。 |
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31. 大寶二寶 2015-01-30 22:33:16 |
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懶兄
唔好升咁多，去到年尾140算啦。咁先襟玩。
DIY 諗起都複雜，都係比裝修佬賺算喇。我攪唔掂。好彩我D小豬唔係太殘舊，呢幾年應該唔使大執。如果自己剩係油牆身側側膊平D租出去算啦。
共勉之，哈哈！ |
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32. 蜕变中嘅懒人 2015-01-30 22:53:12 |
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大寶二寶兄 租出時似西施、收番時變疆屍，唔執嚇死人。 懶人未做視光師前身係地盤裝修佬，雖然而家年老色衰，不過做老本行始終係駕輕就熟，兄台官仔骨骨，得閒同孖寶玩吓好過啦，唔好學懶人作賤自己，不過我鍾意，睇見啲屯門豬女愈來愈肥，真係老懷安慰。 明年懶人仔就18歲，人頭一個了，到時4豬女換一間大屋，唔使俾DSD夾避過屋仔大災難，希望唔好人算不如天算，阿弥陀佛。 |
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33. 大寶二寶 2015-01-30 23:34:41 |
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懶兄
就祝你心想事成，順利換到隻超級大金豬啦！原來懶兄做過地盤，唔怪之得咁勁啦。
小弟反而有興趣知懶兄點由地盤工作轉行做視光師，因兩份工作風馬牛不相及，有機會分享一吓就好喇。
共勉之，哈哈！ |
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34. 打工仔 Andy 2015-01-30 23:51:29 |
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懶人兄 祝你心想事成, 小豬變西班牙黑毛大豬! 好和味! 哈哈哈! |
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35. 蜕变中嘅懒人 2015-01-31 00:11:54 |
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TO大寶二寶兄、打工仔兄 由22年經驗地盤佬变視光師，係因為當年亞哥開眼鏡鋪叫我幫手，而驗眼剛啱開始管制，懒人半工讀完成4年理工視光師高級文憑課程，而且年年考第一，攞晒4年全部3項獎學金，喺紅館接受頒獎，懶人其實唔懶夾精靈呢。 |
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36. 打工仔 Andy 2015-01-31 00:27:43 |
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懶人兄 你好勁 ! 視光師係一門專業! 要好細心,好有耐性先得. |
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37. 打工仔 Andy 2015-01-31 00:36:08 |
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懶人兄 講開讀書又講, 我係十幾年前兼讀碩士班時, 寫寫下論文, 老婆話雪樻壞咗, 就要放低所有野, 攞住個電錶去整雪櫃! 都幾有趣! 我份碩士論文攞A ! 哈哈哈! |
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38. 大寶二寶 2015-01-31 01:09:31 |
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39. Oscar Lam 2015-01-31 08:51:08 |
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【經濟日報專訊】本港一手住宅落成量去年達1.57萬伙的8年新高，新屋施工數字更高，反映住宅供應續增，漸趨平衡。供應增與加息逼近下，樓市尤其細價樓熾熱氣氛恐趨逆轉，置業風險日高。 供應斷層勢減 衝擊樓泡根源 近年港府增加土地供應，令住宅供應續增，運房局昨指去年一手住宅落成量達1.57萬伙，施工量更達1.73萬伙，隨着項目在未來兩三年陸續竣工，住宅供應勢增，故當局亦料未來三至四年內樓市潛在供應可達7.4萬伙，即平均每年最少1.85萬伙，接近每年1.9萬伙的目標，當中近三分二即約5萬伙，更是7百呎以下的中小單位。 市民蝸居之苦近年有增無減，樓市潛在供應續增固是好消息。惟在樓市日益高燒，特別是中小型單位樓價升勢更急之際，未來供應續增恐令樓市泡沫更添凶險，當中三大風險要留意。 其一，供應斷層大減。過去幾年本港樓價有升無跌，關鍵是樓市供應斷層嚴重，住宅供不應求。惟港府近年力推土地「麵粉」，住宅「麵包」將大量出爐，樓市將漸走出供求失衡，轉趨平衡，推升樓價的供應斷層動力，勢逐步消減。 其二，加息不再「狼來了」。過去幾年市場憂加息逼近，惟每次皆成沒兌現的「狼來了」。但隨着美國復甦腳步漸穩，美國儲局今年內啟動加息機會極高，屆時本港按揭利率將隨之調升，市民供款負擔將日重。 其三，樓市氣氛恐逆轉。樓市除受供求與息口左右外，更極易被市場氣氛牽動。近年港府樓控辣招一再失效、加息預言一再落空，一心等待樓市調整的準買家自然日益心焦，甚至有心急家長不惜動用「老本」助子女趕上車圓安居夢，樓市遂在愈升愈買氣氛催谷下，脫離市民正常購買力。 惟隨着供應與加息風險日漸臨近，市場勢不得不面對現實，愈升愈買的心態更恐逆轉。尤其港府正大力加推新居屋、出售新公屋作平價居屋，以至促市建局等推「豪版居屋」等，現時熱度最高的中小型單位供應更將顯增。若市民再不愁沒機會上車，急於入市的心態便會變。此並非說樓市需求會消失，而是因供應充裕、供樓成本又升，樓市調整壓力不斷加劇，準買家更怕接火棒搭錯車，由愈升愈買，走向另一端的樓價愈跌愈遲買。 加息近居屋增 高追心態恐變 置業是不少市民人生最重大投資，正計劃入市的市民必須衡量個人承擔能力，並慎思供應增加、利率上升，以至市場氣氛變化等三大風險，務令決定更理性和明智。
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40. LYC 2015-01-31 11:43:28 |
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未來供應量還有很多變數，唔足夠嘅建築工人，器材等都好大機會影響落成量。 再過幾年，政府能否開發新土地都是一個疑問。 剛性+QE驚銀紙扁值嘅需求係肯定。 長遠升的機會大還是跌的機會大呢？ 還在每月交租的，真係要諗清楚將來點算。
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41. 引刀一快 2015-02-02 02:54:15 |
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懶人兄
Hi. dip.讀四年，都幾辛苦喎，係咪喺隧道口返學架？ |
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42. 引刀一快 2015-02-02 02:55:26 |
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打工仔兄
未請教，打工仔兄係讀邊瓣架？同懶人兄一樣文武全才喎。 |
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