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1. 亮劍 2015-01-06 09:39:59 |
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東環首批300伙在上星期六公開發售，收票约 14 K。 新地呢次可俾買家一人入兩票，咁當 1萬组人有兴趣。
300 伙一炮清，最後揀楼编号係 351，而其中有26 组買家一次過買兩間，咁即係抽中頭351号筹者，揀楼比率近8成(呢次抽籤用隨機形式，其實筹号抽得比較後者好多都喺度磨拳擦掌 )！
淨計東涌 …… 1萬组实客，八成堅買，再扣 300 伙已簽買賣合约，仲有成真正7千堅買！ 2015 年若無 20 K 新楼花供應，大市都係向上居多，根本睇唔倒有下跌空間。 |
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2. 淡友 2015-01-06 10:43:09 |
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湯博士都轉睇跌，更多人會將自住樓賣掉。 結果當然是繼續上升。 升一浸，打橫行，再升，再打橫行....... 要樓市下跌，淡友們再等多十年八年啦！ |
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3. to 1/F 2015-01-06 11:01:27 |
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同意, 樓市是永不會下跌的, 97呀03呀個的係幻覺黎, 唔係真既, 千萬唔好自己嚇自己. |
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4. 樓市跌幅平衡點 2015-01-06 11:07:02 |
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估計2017年下跌，以一年3萬成立計，若未來二年樓市跌幅不多於2－3年租金，樓市可望下跌一成後平穩，但若多於一成，則可能引發6萬個二手止蝕供應，足令樓市再跌兩成。 若現時業主加租不太多的話，最好租住等。 |
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5. 80 後求生隊長 2015-01-06 11:21:48 |
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上車與投資
相信去到今日的樓價，其中一個比較多人問的問題就係買唔買。直接的講，如果係無樓要上車的話，買還是要的。但如果是投資的話，咁就可能按情況再諗了。
當然你可能會話點解咁矛盾，點解上車就買得但投資就要諗？不過其實要講買唔買，還原基本步就要諗投資回報同風險。
上車的人黎講，其實面對的回報同投資的都一样，之但係講到風險就未必完全一样。去到今日的樓價水平，一個最入場版的樓已經要三四球，稍好D都要五六球，而且仲要無乜貨你揀之餘再有機會要搶高個價先有得入，唔係話買左無得升，之不過係唔係話有好明顯又值搏的升幅等住你係一個問題。
以往隊長我建議買入的細價樓，當時250萬有交易，呢家已經係320左右，當時隊長我叫入，係因為有明顯的回報升幅，即我認為衝上300萬唔係問題，甚至受惠於按揭的政策，食左20%後，坐住20%的空間黎再搏多40%至400萬，呢條數計落好值搏。但係今日如果你要320萬買，如果諗賺錢的話空間上已經係要去到380-400萬先有肉食，而且上左400之后再升唔升就真係難講，所以睇黎最多只係搏到20%左右的樓價之后就可能會慢，回報比起以前的值搏率細了許多。
不過如果你係未上車的話，咁你要面對一個風險成本就係你唔買樓就可能會比夾死，夾死的原因不外係樓價上升你唔買就要比多Ｄ錢之后再買，而唔買係度等的時間，又要不停比租以及可能會面對加租，條水喉日日啡水出去，呢個風險比起投資者就大左好多，亦係一個我認為自住樓上車都係局住要買的原因。
而如果係投資的就唔同好多，因為投資的話我當你手頭已經有貨，理論上個市升，你至少唔會被拋甩。而又因為有樓係手，你好大機會又要比DSD，成本又高左，再加上面對可能加息（那怕好少都係要加），你再槓杆太大上去的話，本來可能好穏的，又會減低左實力，所以係計條數上，因人而已，不過我認為你無番咁上下鬆動，2015年都係坐係度睇市升算，不買又不賣，保存實力等待下一個臨界點，即係一係你的Cash突然變到好多，又或者大市向下回，以倍數大發揮你的錢的實力，咁先係2015年的理想策略。
本來隊長都諗住出貨，之但係睇見呢家個市咁奇怪地缺盤搶高，睇黎加按持貨先係一個成功策略，總之要做的只係增加current ratio，等自已有足夠的持貨力，那麼大市繼續升跌，都會無往而不利。
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6. 中女社社長 2015-01-06 11:27:18 |
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2樓, 你看現在賣方強勢賣得貴一貴, 就知此等人士不是業餘投資者, 是收租佬賣得貴一貴, 所以才出現連環破頂. 樓市之後打橫行, 陰陰跌上上落落預左
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7. 大好友湯博士都看淡！ 2015-01-06 11:29:08 |
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請問那裏可以找到這訪問？
【明報專訊】我和湯文亮是朋友，我們不常見面，但卻有互相看對方的文章。他對樓市的認識極度精闢，我每次和他吃飯聊天，都學懂了很多新的知識，獲益良多。這幾年來，湯文亮一直看好樓市，即使在政府出招、大家看淡的時候；事實勝於雄辯，市場證明他是正確的。他的紀惠集團，已經是幾百億元的中型地產公司。以他的能力和眼光，若再給他打拚20年一個地產盛衰循環，隨時變成幾千億的巨無霸，也未可知。取消SSD 政府風險大我之所以把他寫出來(又一次出賣朋友？)皆因上星期看到了他的一篇訪問，看到他看淡明年下半年的樓市，心裏吃了一驚﹕「！大好友都看淡？」要知道，我只是一個投資理論家，弱於宏觀的數據分析，在地產方面，更加因為很少接觸市場中人，沒有市場觸覺，因此很倚賴opinion leader去作為照明燈，湯文亮就是其中一名主要的神燈了。如果連他都轉了，我應該怎辦才好呢？我詳細地看了湯文亮的訪問，對於他的分析，十分同意，唯一不同意的是，他認為明年政府會取消SSD，我則認為不會。他說，連政府中人也認為SSD沒有用，這個我是同意的，但是，湯兄重的是技術因素和經濟因素，不過，我看的卻是政治因素﹕在政治上，如果取消SSD，將會冒上太大的風險，也會遇上很大的輿論壓力，這應該是梁振英政府所承受不了的，當然也不可能實現。我認為，現時分析樓市的人，太過注重經濟面和實際操作，然而這些年來，香港的樓市，已經嚴重政治化了，用政治的角度去推估政府的政策，應該比從經濟的角度去作分析，前者更為有效。 |
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8. 肥師奶 2015-01-06 11:37:29 |
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講過真故事比大家聽聽，大約40多年前，阿爺帶一家人移民嚟香港，當時阿爺決定買一間連5000呎花園嘅獨立屋，間屋開價7萬港元，還記得當時全家都反對阿爺嘅決定，說間屋太貴，價錢太高太唔合理，但阿爺獨排眾議，還是買咗，40年後，現在同樣嘅獨立屋價錢已遠超7000萬了。
只想說，當你以為樓價已到達一個太高太唔合理嘅水平時，現實卻告訴你，樓價還能在這個大高太唔合理嘅水平再升多1000倍以上。 |
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9. 亮槍 2015-01-06 12:01:42 |
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湯博士過去幾年也曾預測過樓市下跌，但都不準。今次又準不準呢？ |
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10. 消色人 2015-01-06 12:17:53 |
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佔中時博士文章幫了政府很多，政府有消息博士一定會知，現在博士說會跌，大家不能不小心。 現在是SSD 2年變3年的黑暗期，所有樓都因盤小而有溢價，未有樓人士若能捱這年，到今年10月後必能以平價入貨。 |
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11. to 肥師奶 2015-01-06 12:21:38 |
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我唔知你知唔知咩叫機會成本, 你唔可以用40年前既price 同而家比. 我諗係講既真阿爺故事太remote, 大家都唔知你阿爺係咩水. 不如我講誠哥4,5十年前都係左借右借左幾皮野開左間塑膠factory, 而家唔知有有幾多百億, 遠超你阿爺間7000萬獨立屋了 |
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12. 山高雲低 2015-01-06 12:26:12 |
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to 9 亮槍: 你看文章一定是不全面。或者看一篇不看一篇。 否則，不會得出博士測不準的结論。 博士測市過去幾,年都準，而且連先跌後升，或'首半年横行，下半年升都中。 |
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13. 等入貨的人 2015-01-06 12:26:13 |
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平價入貨 ？。。。。。。如果比你平價入到貨，咁我哋啲手揸幾千萬等入貨嘅咪好無面。 |
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14. 山高雲低 2015-01-06 12:44:39 |
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平心·而論，博士是香江楼市第一健筆，应該没人反對。 無論為商，為人，博士都可為天下楷。 簡單來說，只要有幸聽他一席言，足一生受用無窮。 我說的不單是楼市智慧，包括為人處事，除了善和美，我想不出其他形容詞。 |
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15. 山高雲低 2015-01-06 13:06:19 |
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我有時在想。人到底點為之成功？？ 無上權力？ 無限錢財？ 見過博士，你會認同是人品。U
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16. 亮劍 2015-01-06 13:06:53 |
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前幾年看對市的，包括呢篇文章的作者第一桶金，80 後求生隊長 ，湯博士-------齊齊叫人小心，可能的話真係要避買高溢價細價樓收租！ 今天，帶傳媒朋友到紅磡土瓜灣走了一轉... 記者問：「2015 年投資物業要注意甚麼？」 筆者答：「不要盲目高追『高溢價』物業！」 甚麼是高溢價？ 簡單說...就是售價遠高於本身應有的價值！ 舉例說...某個只值 300 萬的單位，你用 360 萬買入！ 記者問：「有人這麼傻嗎？」 筆者答：「滿街都是這樣的羊群！」
早幾年...溢價在新盤！ 當時還未有 BSD，發展商推新盤，直接跑到大陸去擺展銷，吸引內地豪客。新盤開價即使高出旁邊的二手半新盤 30~40%，仍然賣個滿堂紅！後來政府推出 BSD，大陸豪客消失，新盤開價貼近二手半新盤，早幾年高追的朋友要坐多幾年了。
今天...溢價在細價樓！
去年同樣時間，全城唱淡，筆者高呼細價樓仍值得投資。 受到政策扭曲，去年筆者不幸言中，全港各地的細價樓升翻天！ 今年形勢有變，筆者高呼唔好再盲目高追。 相熟長旺道附近街市樓上，腥味肉味撲鼻，近 50 年樓，三流亦有類似成交，排檔後面，近 40 年、管理質素三流，冇景、冇裝修的一房單位，實用面積約 200 呎，以 250 萬左右賣了，呎價 $1.25 萬，呎價直逼很多新樓盤！離晒譜！
政策扭曲下，新界區都有類似情況！ 朋友新婚，在靠近馬鞍山的一個二手屋苑，買了一個約 260 呎的一房單位，30 多年樓，成交價 $330 多萬，呎價 $1.27 萬！屯門、元朗的細價樓呎價亦紛紛過萬，比很多市區樓還要貴！以往我們買樓都很重視 Location，港島最貴、九龍次之，新界最平。然而政策扭曲，全城缺盤，業主開天殺價，最慘買家肯追，於是價錢不斷創新高。
筆者不是說細價樓冇升值潛力！ 而是如果盲目追價，呎價只值 $1 萬的單位，你用 $1.3 萬去買，仲升乜鬼？唔通升到 $2 萬咩？筆者不排除短期內或會再升，羊群力量非常利害，然而並不是好的投資！筆者建議，若能力許可，最好買面積大小小，總價貴小小，$300 多萬到 400 萬的單位，呎價、總價更合理，上望空間亦比較大... 銀碼細大晒咩？！ |
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17. 消色人 2015-01-06 13:47:25 |
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冇錯，比起什麼媚外健筆林㾗指，博士人品高得多。 博士文章在反佔中上起了重大作用，政府必會桃報李，博士話可能跌，一定有其玄機，唱好的人也要知進退，不要後悔莫及。 |
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18. 什麼都缺，就是不缺錢 2015-01-06 14:08:53 |
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To 17/F
睇嚟你都似係政府心戰室果班飽食終日又無料嘅蛋散，講開先講吖，樓價嘅升同跌又點會係你哋呢班水平咁低嘅人能夠左右既呢。 |
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19. 細路仔 2015-01-06 14:38:48 |
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以下係最近一個位於屯門二綫屋苑嘅成交實錄：
豫豐花園 9座18樓A室連天台（後樓梯上） 實用 : 362'@10295 建築 : 486'@7668 成交價：$ 3,727,000 買入價：$ 1,435,630 1/2007年
連新界二綫屋苑都要呢D價，睇怕私樓實呎價$10000成為入場價，現在好後悔上星期六抽到百幾號籌，但都無買「東環」。 |
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20. Alan Pepper 2015-01-06 14:41:49 |
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To 11
不如我講誠哥4,5十年前都係左借右借左幾皮野開左間塑膠factory, 而家唔知有有幾多百億, 遠超你阿爺間7000萬獨立屋了
Correction:
1. 誠哥4,5十年前都係左借右借左幾皮野開左間塑膠 factory, then he used his leverage and relationship with HSBC to buy Hutchison Whampoa, FROM HSBC, who owns a large portion of land in Hung Hom and various areas in HK. Then he also bought HK Electric from Hong Kong Land, which also owns a large portion of various lands in HK.
2. 而家唔知有有幾多百[千]億 |
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21. 路人丙 2015-01-06 15:13:25 |
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To: 11/F
[Corrected Information]
其實呢, 香港嘅有錢佬大部份都係靠三個方法發達, 第一係靠老婆發達, 第二係靠做犯法嘢發達, 第三係靠父母之蔭發達， 如果無記錯, X哥係娶咗X家有錢女而得到50萬資助做生意, 第一次創業重係失敗咗添, 之後X家再資助50萬, 幸運地, 第二次創業就得到大成功, 生意大成之後X哥又犯咗有錢佬通病, 因玩女人而玩到老婆吊咗頸, 從此兩家變咗仇人.
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22. 肥婆四 2015-01-06 16:32:53 |
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呢幾年博士好似係樓市之歌打拍子的人，你跟佢拍子行咪準囉，唔跟梗係唔準喇！ |
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23. to 20, 21/f 2015-01-06 17:02:05 |
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多謝指正. 不過其實坊間已有無數既書講誠哥, wiki都有得search. 我個目的係想講4,50年前既price 同而家比, 升左幾千倍係無意思. 我諗全世界無一個已發展而今日仍然繁榮既城市樓價會低過4,50年前, 呢個point, 無人會argue. 問題係你過唔過到中間既風浪, 什至掌握到而發達. 誠哥就係係大跌市中無沒頂, 仲有錢可以去leverage買野先發達, 相反, 大2,3流量炒家係97年唔識走, 咪死左, 就係咁簡單. |
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24. 引刀一快 2015-01-06 17:19:18 |
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To 8樓 肥師奶
如果以49年計，1966年，好似都唔係咁嘅價位喎，5000呎獨立屋，據我所知就算暴動果段時間都冇咁平，我認爲如果近市區就係超筍貨，一係就係奔月咁奔嘅偏遠地帶。 另一方面，如果間屋係郊區偏遠嘅地方，咁頭20年都幾唔方便，真係脫離咗市區生活。呢D係無形嘅代價。 |
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25. 公屋新一代 2015-01-06 17:43:55 |
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路人丙講得好，點解周大福比個姓鄭既人揸住呢？ 呢度好多早出世機會多自以為好勁，其實連D基本事實都未搞清楚。 仲未計一班用美國出口quota發達既所謂工業家。 alan/hong kong people都係呢D人，你指出佢既錯仲話你愚子不可教。 |
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26. to 引刀一快: 2015-01-07 01:30:17 |
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27. 睇得通 2015-01-07 08:23:18 |
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未來樓市升跌新理論: 房產價值與貨幣政策挂鈎...... 為什麼香港預測專家連傳統智慧都失去了??? |
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