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1. Peter Paker 2014-12-09 08:53:12 |
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2. lga908 2014-12-09 09:35:21 |
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又係果句 跌市 跌幾多先? 跌之前又會升幾多? 若沒有回答以上兩點, 說甚麼樓市調整也只是空談 |
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3. 八十後小業主 2014-12-09 10:01:00 |
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4. 引刀一快 2014-12-09 10:02:57 |
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依傢入市嘅好多都係分期付款上車，分期付款就係先使未來錢，對價格嘅敏感度一定偏低，好多時仲會忽略咗利息部份嘅比重。加上壓測，本身係一種心理暗示，慫恿同鼓勵通過者入市。經濟防守力同心理防守力係唔可以畫等號嘅。 |
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5. 引刀一快 2014-12-09 10:05:24 |
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6. 引刀一快 2014-12-09 10:10:13 |
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To 1樓 Peter Paker兄
我諗你冇考慮過香港會出現大量人選擇瞓街嘅情况。 |
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7. lga908 2014-12-09 10:12:13 |
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8. 引刀一快 2014-12-09 10:24:51 |
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9. 山高雲低 2014-12-09 10:40:21 |
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2楼是langa嗎？ |
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10. Peter Paker 2014-12-09 10:50:13 |
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咪玩啦，依家邊個買樓唔借 mortgage、唔使分期? 分期就係爆煲？問題係有冇過度借貸。per my analysis，依家冇過度借貸
這是當月新批按揭貸款時的 loan-to-value ratio，不是以往貸款的 loan-to-value ratio 
------------------- 依傢入市嘅好多都係分期付款上車，分期付款就係先使未來錢，對價格嘅敏感度一定偏低，好多時仲會忽略咗利息部份嘅比重。加上壓測，本身係一種心理暗示，慫恿同鼓勵通過者入市。經濟防守力同心理防守力係唔可以畫等號嘅。 再者，强者都一樣會出貨啫，唔係又點變得更强呢？ |
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11. 大寶二寶 2014-12-09 10:53:46 |
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回6 刀兄
最多咪瞓埋呢個禮拜，之後冇得瞓街喇，PK就有份。
共勉之，哈哈！ |
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12. 香港仔 2014-12-09 10:58:42 |
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我覺得無謂爭論高定低, 買既人各有原因,度得掂,埋買囉. 度唔掂,埋等下囉. 實有機會,努力工作最緊要, 儲定錢. 等市場有回調既的時候,先有機會出手. 群眾絕大多數都系羊群心態既. 市場越旺,大家一齊心急. 同股票市場一樣, 越升越多人追入貨. 冇貨系手, 絕大多數人都系好心急入場.
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13. Johnny 2014-12-09 11:14:35 |
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湯博士一直都系大好友，點解最近出左好幾篇淡文？ 而家連好多大淡友都唔覺得香港樓有跌既空間，想跌市真系難過登天。 |
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14. 引刀一快 2014-12-09 11:23:45 |
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咪玩啦，大寶兄！
我係講緊真係交唔起租果D人呀，唔係講緊佔中呀！ 如果租金係咁升，會有好多上唔切樓嘅人，選擇瞓街。 |
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15. 引刀一快 2014-12-09 11:36:25 |
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有冇過度借貸係現實經濟問題，有冇買貴嘢、同會唔會蝕水係心理問題，互為影響。 依傢嘅“剛需”，就係交租肉赤嘅心理問題，俾得起首期唔會俾唔起租金，覺得蝕底先上車之麻。 |
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16. Peter Paker 2014-12-09 11:47:48 |
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回刀兄，我會預計2年內，好大机會出現沙田第1城 390 - 410 呎單位，出現1開2劏房，每間劏房要租$10,000，劏房潮在大型屋苑及工廈未來會大幅出現。瞓街，未有耐啦！ ---------------------------------------------- | 6. 引刀一快 2014-12-09 10:10:13 |
| To 1樓 Peter Paker兄
我諗你冇考慮過香港會出現大量人選擇瞓街嘅情况。 |
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17. Peter Paker 2014-12-09 11:51:55 |
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回刀兄，請問您有冇聽過一樣必須品，在供不應求下，其价價出現大跌？而市民唔買都要租，租金升又可支持樓價
還有一點很重要，就係建築費不斷上升。 樓價被3D辣招強行拉停，但是建築費（包括人工及材料）持續上升，發展商利潤若收窄、甚至有蝕本的風險的話，發展商起新樓的意欲便會降低，供應便會減少。沒有新供應，又如何解決目前供不應求的狀況呢？ 簡單說，空置率高低可反映供過於求，還是供不應求。在供過於求時，建築費多與少未必能夠支持樓價，因為市場已有充足的空置單位。但是在住宅供不應求的今天，高建築費絕對可以支持今天的樓價，因為樓價唔夠高，發展利潤唔夠吸引、甚至要蝕本的話，揾阿水去起樓？沒有新供應，又如何降低樓價呢？況且近幾年，香港失業率低、業主負債及供款比率處於合理水平，住屋需求強勁，若住宅仍然繼續供不應求，樓價又怎會有下調空間？ -------------------------------------- 15. 引刀一快 2014-12-09 11:36:25 |
| 有冇過度借貸係現實經濟問題，有冇買貴嘢、同會唔會蝕水係心理問題，互為影響。 依傢嘅“剛需”，就係交租肉赤嘅心理問題，俾得起首期唔會俾唔起租金，覺得蝕底先上車之麻。 |
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18. e_kam 2014-12-09 12:10:55 |
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PP 兄。你似乎吾把銀行的保護傘（收緊按揭）放左落樓市度。當然銀行嘅保護傘對現在樓市有消極的影響(你的＂強者市＂）。但在跌市時，它對樓市的幫助作用不大 相反跌市時政府可能要放鬆按揭來增加需求，以穩樓市。所以你會發現2004 05 同 2009 年 淡市的時候，hkmc 非常進取。
以你的分折，如果世上無得做按揭，人人要full paid ，樓市就永遠不會下跌嗎？ 股市上好多人都係 full paid. 唔通D人就永不蝕讓？ 須知道所謂的 market price 係由成交產生。投資者的持貨力同market price 的關係其實不大。 反而按揭成數細左，銀行會安全D，有問題的時候call loan 會遲D。對經濟嘅負面影響會細D。
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19. 租金 2014-12-09 12:22:43 |
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如果租金能夠持續上升,和樓價上升的%差不多,即是剛性需求仍然強勁 我睇唔到樓價點解會跌,湯博士都未必實正確嘅 收租咁正,無incentive賣樓 |
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20. Peter Paker 2014-12-09 12:22:46 |
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如果金管局今天禁止按揭，即是買樓的人數目會大跌，但都係果句，唔買都要租，且現有空置單位不足夠供應新增自住需求，到時候，需求壓力由買賣轉至租賃，
不要忘記，今天我地身處在供應嚴重不足的境況，如果金管局今天禁止按揭，你估到時有冇又會買地起樓，冇新樓，又如何解決供不應求？
如果政府出厘招，政府、業主、發展商及需求者一齊死，不過最重傷的一定不是自住業主，不要忘記今天有66%私樓 業主居於其自置單位上皮 |
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21. KY 2014-12-09 12:34:10 |
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PP: 材料價格最近應該有跌 。人工當然係升。 BTW 我相信成本從來不是影響價格因素，只有供求才是。 |
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22. 經濟日報/專家樓論 2014-12-09 12:53:31 |
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 兩房置業 好不容易撰文:唐榮
欄名:專家樓論 昨日太古城出現首宗2房單位達到1,000萬元成交個案，金星閣頂層連天台特色單位，實用面積582平方呎，建築面積675平方呎，屬2房則王。業主叫價1,038萬元，最終以1,000萬元將單位易手，折合平均實用呎價17,182元。 由於金管局收緊按揭，要購買這個單位，一般來說只能借取樓價六成，而以500萬元為上限，換言之，除非資金充裕，甚至全數付樓價，購入這個單位，否則最低限度要準備500萬元資金當首期。樓價持續攀升，兩房是否不再是上車盤？一般中產家庭，要置業上車，惟有愈買愈細，多少反映開放式、1房受追捧的原因。 鐵路沿綫 500萬元起跳 當然，年輕受薪階級首次上車，太古城相信並非選擇，那其他兩房又如何？利用《經濟日報》地產頻道ps.hket.com的搜尋功能，用「兩房」作關鍵字，由上周末起至今找出22宗二手成交，以價位排列，上文提到的太古城兩房成為第一位。第二位同是港島區丹拿花園，與太古城相同的是，屬連天台露台特色戶。第三位是又一村單位，連車位交易，更不是「上車」那杯茶。 退而求其次，股市有所謂半新股，上市一段較短時間的股票，找2房，嘗試找樓齡較新的二手，附表中可以看到，六、七百萬元跑不了，迎海、銀湖‧天峰、太子滙等，都是樓齡稍新的。 鐵路沿綫2房又如何？過去2房上車屋苑，尤其是具知名度的，500萬元起跳，像港島區的健威花園、南豐新邨，再往新界區尋找，著名的沙田中心，搜集的這幾天，剛好有一宗成交價突破500萬元的水平，應該要被剔出上車屋苑之列。 屯門翠林花園 290萬元 再退一萬步，似乎只能再往新界西北尋找上車機會，大部分都是300萬元以上水平，主要是屯門、元朗，一般視為上車屋苑的嘉湖山莊2房亦是300萬元起跳，而22宗成交只有一宗低於300萬-屯門翠林花園290萬元。 看完這個自上周末統計的二手成交2房成交表，便會明白市場目前現象，2房除了新界西北，因價位問題，無法列入上車選擇中，二手2房難上車，發展商近期力推的一房或開放式卻填補了這個空間。300萬至500萬元，甚至價格再高一點，新界西北才有供應，而發展商卻有類近價位的全新盤提供，而且不少是市區項目，自然吸引買家入票選購。當然，大前提是買家都不太管面積大小，只求價碼合適，而這個價位在新盤市場來說，則以開放式及一房為主流供應。 |
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23. 明白人 2014-12-09 13:02:20 |
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> BTW 我相信成本從來不是影響價格因素，只有供求才是。 成本又會影響供應，世上不會有不留成本格價影響的供應吧！
其實聰明和智慧的分別，就是聰明者轉數快，可以很快看從提示資料中得到結論，即是所為專家，往往都所謂是讀書好人。而智慧就是看到更大範圍（時間和事物的關係，不同力量的角力等），很多成功人仕就是看到大環境加敢冒險。
樓價是很不同因素的角力，由政治，人心，業主的持貨力，發展商的風險計算，非業主的租金承接力，甚至科技及外圍環境，大家交流可以提供不同角度，但如果把不同力量加權則是各人的主觀意願，單是打中原指數作為投票其實意義不太，反而希望版主收集及表列影響樓市不的同因素讓各人排序，可能會得出更客觀的意見。 |
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24. middle middle class 2014-12-09 13:24:28 |
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I seriously believe in PP as I have read most of his statistical analysis. However, based on the current economic factors, my assets will be under strong protection if a considerable amount of people decide not to buy property. |
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25. 肥師奶 2014-12-09 13:35:51 |
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民國時，上海大亨杜月笙擁有嘅財產傳聞達到驚人嘅200億美元， 杜生當時絕對算係富可敵國，傳聞佢嘅財產之中佔咗99%係各種上海最好地點嘅物業，但當黑天鵝事件發生，共產黨打敗國民黨，上海被接收之前嘅一個月，杜月笙被逼以100萬美元嘅代價賣咗佢價值200億嘅所有物業。
呢個真故事係唔係好有啟發性呢 ? ^_^ |
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26. 亮劍 2014-12-09 13:55:21 |
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聰明和智慧無我份，所以小弟睇楼市係用觀察身邊事物出發。 屋企人同老闆，都有唔少物業出租，因此我看到租盤供不應求。 路過已賣出嘅地盆，見久久無人動工，因此我看到香港未來三四年有7萬多個单位供應，係揾夠扮賊！ 政府官員不斷走出來唱淡楼市，那手持大量農地的發展商，怎會咁岸居在呢D水位作基礎，同你政府商討換地同補地價？ 泛民議員當道，怎會俾路你政府行？咁更改郊野公園及綠化帶作建屋用途；大規模移山填海；將舊區作大規模重建……從何說起？ 身為60後，睇見年齡相若的同學、同事及朋友，點為佢哋D细路張羅首期、幫手供楼，就知那一班60後，又擁有物業的中上收入人士，將係這一波楼市的原动力，因為他們有「人頭」同你去首置，还可迴避晒所有打房政策，而且呢度仲係開始咋！ |
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27. 新手 2014-12-09 13:55:54 |
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當大快活食個午歺都要HK$50.00,最低工資又要調整,洗碗1万蚊都冇人做,樓价睇唔到有下調空间! |
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28. 打工仔 Andy 2014-12-09 14:21:52 |
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To PP兄 博士的新睇法唔知係唔係收到一d內幕消息, 對樓市有不利影響？！或者只是想平衡一下我地好友的思惟, 當作提醒！ 講開供求, 而東九某大熱門屋苑為例, 早兩個月前我只放租一兩天便順利以市價租出, 當時,同時間有兩枱客上來睇屋, 第一枱是中資機構, 前後5分鐘以作出決定承租, 同場的本地客雖然都好滿意, 不過只能無奈了！ 後來地代話該中資機構office 剛搬到東九, 要在本區租10間8間屋比員工住！如此情况一間公司租10間, 再多幾間公司搬來, 多多租盤都被消化？！本地租客就慘了！ |
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29. 打工仔 Andy 2014-12-09 14:30:31 |
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To 引刀兄, 中國人文化始終喜歡置業, 唔似d鬼佬, 有酒今朝醉的心態, 所以中國人咪富起來囉！哈哈哈！ |
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30. 中女社社長 2014-12-09 14:43:10 |
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今朝忙個不停, 剛見到博士這篇文, 跟我最近言論有點差不多
只不過我認為樓價還會再升8個月, 之後就不上不落.
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31. CH 2014-12-09 15:07:47 |
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如果其他因素不大變，一年內出現乾升，甚至到法子兄嘅衡平比1.6，我記得法子兄話會沽貨獲利，如果這樣，持多個物業，即強者如法子兄和各位師兄都沽貨，巿場上的供應豈不是會增加？那麼樓價還會不會支持得住？ |
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32. 狗頭貓 2014-12-09 15:24:44 |
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頭脂姐手持物業如手持炸彈 , 都會增加保險掣 , 可以防守 . 如手持二三線大陸股 , 則不止如手持炸彈 , 直情似手持核廢料 , 手尾長 . |
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33. 引刀一快 2014-12-09 16:05:17 |
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To 31樓 CH兄
你心水清，如果1.6係應該出貨嘅時候，咁又有邊個肯以呢個價位入貨？唔通全世界凈係你知道幾時1.6？有心賺錢嘅係咪會喺1.5甚至1.3就先出晒貨？如果係咁，又邊有機會去到1.6？ |
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34. 乾升vs乾平vs乾跌 2014-12-09 16:24:47 |
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車公廟樓市求簽： 乾：成交好少。 乾升：唔出新高價休想老子放貨。上簽。 乾平：買賣双方角力伺機而動。 中簽。 乾跌：唔平到夠休想老子接貨。 下簽。 現在求到上簽，車公話：佔中收工、樓市再衝、升到2015年尾！ |
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35. 運輸工人 2014-12-09 16:27:15 |
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落左車、未上車、等上車、永遠都唔會上車者都奢望樓價大跌，好正常。 |
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36. 運輸工人 2014-12-09 16:27:41 |
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落左車、未上車、等上車、永遠都唔會上車者都奢望樓價大跌，好正常。 |
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37. 請問 2014-12-09 16:29:01 |
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38. 引刀兩快 2014-12-09 16:37:15 |
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To 31/F CH
你知道什麼是衡平比嗎？你知道當中的驅使價格的因素及各因素的比重嗎？ |
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39. CH 2014-12-09 16:48:22 |
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我個人係想樓價平穩上升，但係想嘅野唔一定會發生，我只係有疑問，並嘗試根據以往嘅討論，提出一啲假設。我嘅假設係：
外圍因素沒大變 有乾升 乾升會短時間導致衡平比到1.6, 到左1.6強者會沽貨
我唔知道呢幾個假設有幾恰當，所以更希望請教咁多位師兄，我只係拋磚引玉。 |
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40. 引刀一快 2014-12-09 16:55:05 |
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41. 運輸工人 2014-12-09 17:24:48 |
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0.8有人出貨，1.6就自然有人接貨。問題係多定少，你出唔出到高位啫。 |
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42. yipo 2014-12-09 17:37:46 |
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43. CD ROM 2014-12-09 17:45:35 |
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我覺得從PP兄同亮劍兄既分析, 你會見到2個不同角度; PP兄係宏觀從整個市場的資訊去分析, 而亮劍兄就從微觀去分析個別例子, 可算係互相輝映. 引刀兄有個point講得好好, 就係 “怕蝕底” 比貴租, 成為其中一個宜家高追去買樓既source. 因租金都好貴, 加上近年都聽到好多業主完約想賣樓唔續租既case, 租客被迫搬屋都好無癮… 綜合一下, 未來一年既[全新]購買力會來自: 1. 家庭客轉租為買, 租客變業主 2. 分支家庭, 包括80, 90後上車 呢2個source, 因為上車, 可90%上會分30年, 我之前都有講過, 4M左右既盤對佢地來講負擔實在唔會好大, 但係佢地已經係市場上risk最高既一個群組了…試問宜家邊D業主要割價呢? 1. 因為壓測, 加息我唔見得係乜野一回事 2. 租金大跌, 令收租佬放棄收租要賣? 唔好輕視通漲問題D cash越放越唔係錢… 3. 通漲變通縮. 拿cash著數D, 要好大好大獲先有機會wor… |
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44. 乾升 2014-12-09 19:46:15 |
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甚麽叫做乾升? 成交量少 , 價升. 若現有 1000 人要或想買樓, 但只有30 人買, 己經推高樓價, 留下 970 人的售買力不會失去的. 售買力只會越來越大. 樓價 ? |
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45. CD ROM 2014-12-09 19:58:28 |
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我覺得幾位師兄對法子兄，衡平值既詮釋有少少偏差⋯
希望法子兄可以留個言傾傾～～～ |
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46. Oscar Lam 2014-12-09 21:15:58 |
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法子兄與衝平值（1）
86. Oscar Lam 2014-07-16 06:45:17 |
| 自醉兄，早晨！按我的理解，衡平比值實際上是一個相對值，即實際樓價/合理樓價，那些困素如利率、通脹、交通便利、經濟增長等等如何影響實際樓價其實我們是不知道的，但通過計算公式則可以得出合理樓價。
當利率上升，其他因素不變，理論上合理樓價會下跌。而當實際樓價不變時，𧗾平比值就會上升。
因此，衡平比值反映的是樓價的合理性，樓價不合理地高並不代表它一定會下跌，但下跌的風險就很高。其實，我們一直都生活在很不合理的社會中。你說對不對？ |
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47. 亮劍 2014-12-09 21:16:50 |
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如果其他因素不大變，一年內出現乾升，甚至到法子兄嘅衡平比1.6，我記得法子兄話會沽貨獲利，如果這樣，持多個物業，即強者如法子兄和各位師兄都沽貨，巿場上的供應豈不是會增加？那麼樓價還會不會支持得住？…………
首先知道衡平比係乜者，喺香港應該唔會超過兩萬人。 而知道係乜者，應只有一半多D既人相信法子兄呢套理論。 就算信衡平比，各人出入市的水平亦有不同，可能有人會認為法子兄太保守，你1.6就話走、最少1.8啦，因為根據歷史衡平比可上到2楼上。 根據本人觀察，每項投資工具在大跌市之前，一定有段井噴出現，一年升幾成簡直濕濕碎，隨時升幾倍都仲得。 其實，當煙火最燦爛的一刻井噴，9成散戶會瘋狂入市。這樣，升市才到盡頭。 |
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48. Oscar Lam 2014-12-09 21:22:59 |
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法子兄與衡平值（2）
83. Oscar Lam 2014-07-15 21:59:12 |
| 法子兄，感謝你的無私分享！
懶人兄， 對於衝平比，我試試說說我的看法： 衛平比是一個指標，在考慮現有的經濟因素下，包括利率、租金回報、通漲.......實際樓價和合理樓價的差異。衡平比值如果是一，即代表實際樓價非常接近它的合理價格。如果是1.6，即代表實際價格超越它的合理價格很多，也就是說價格不合理地高，樓價下跌的風險很大，但此不代表樓價真的會下跌。樓價也有可能繼續上升，只是樓價變得更加不合理而已。
如果各項因素不變，樓價也不變，利率上升，則衡平比值應該會增加。因為如果利率上升而樓價又不變，那實際樓價將更偏離合理價格。
由於𧗽平比受很多因素影響，利率只是其中一項。如果我們單獨去看衡平比值和利率的關係其實作用是不大的，因為它不能幫助我們做出投資決定。
衡平比確實是一個好的工具，它可以協助我們作出判斷，何時入市和何時出市。當然，我們在做出投資決定時，還要考慮其他因素，包括個人喜好、個人財務和風險承擔能力等等。
如果我對衡平比的理解有任何錯誤，請法子兄給予指正。謝謝！ |
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49. 亮劍 2014-12-09 21:44:22 |
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亮劍 2013-12-27 16:36:58
2010年時，有用家在美國以1萬枚Bitcoin買兩塊價值約25美元（約195港元）的薄餅；事隔三年，德州4月初一名用家以竟以300枚Bitcoin購入一輛總值3.9萬美元的保時捷Cayman S跑車，升值能力叫人吃驚。
喺今年 12 月初 Bitcoin 俾中國大媽炒到 1240 美元，即係一輛總值3.9萬美元的保時捷Cayman S跑車，你用32個Bitcoin 就可買下，或如果你用1萬枚Bitcoin，就可買成百万件薄餅！
咁從任何角度來睇，呢啲唔係泡沫係乜？
咁香港樓市有無泡沫？請睇睇拾多年前發生咗乜事先！
喺 1996 年頭，CCL 做 55.81 ，全年計CCL平圴約65.3。
在 1997年 10月， CCL去到 102.93 先爆，全年計CCL平圴約 93.05。
即CCL可以一炮過由 96年低位，經 22個月，升足 84.43 %俾你睇！
就算計 96年平均，都升足 42.5 %，如此升幅，才叫井噴！才可叫泡沫！唔爆無天理！
古往今來，出得來行，遲早要還！
CCL終於要跌到去 98年 10月，才喺 45.71找到初步支持！
以高位計，一年跌足 55.6 %！
就算年平均計都有近 3成跌幅！
亮劍 2013-11-29 15:54:35
由今年2月開始，港私樓租售比例，由之前37變成73，當每個月租售加埋係萬二個，咁嗰四成本來係買，依家變租嘅人，每個月咪成5千咁濟？？
呢十個月夾夾埋埋，幾萬個起碼，而呢班人過完一年死約之後，就面對下述呢班「港漂」同你們搶樓租！
內地學生來港讀書簽證、輸入內地人才計劃、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港／回港就業安排等，合稱「港漂」，過去十年本港來了16萬，這數年總獲批個案，分別係：
--2009年 1·92萬
--2010年 2·19萬
--2011年 2·65萬
--2012年 3·16萬
其實「港漂」對香港人口老化問題，可起倒舒緩作用，但因為呢班人嘅湧入，對本來已經供不應求嘅樓市，帶來沉重嘅負擔！
要是加上最近的雙非童入讀幼稚園安排，幾乎肯定下幾年港樓需求會有增冇減。
呢班人或其家人，應該唔能夠用港人身份去買樓，因為政府要人家俾成 15％ BSD 喎，叫起手都唔係人人肯，那麼合理推算，佢哋會去租樓住先！
醒目投資者已經陸續出手掃微型火柴盒，等第二時去租俾人，樓價升唔升我不能100％肯定，但租金唔升絕對無天理！
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50. 法子 2014-12-09 21:59:37 |
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Oscar，
得一知己，死而無憾！你說得比我更清楚。尤其你那句，衡平比是「合理性」的指標工具，而不是「預測價格」的工具。
亮劍，
你我多年知己，眾所周知。感激你通知我這裡有人討論。
CH兄說的也不錯。
但38樓的師兄還把衝平比看成預測價格的工具，其實衝平比計算的是價值，而不是價格，我亦不知什麼會驅使價格。
我近半年少上來，麻煩亮劍、Oscar 代勞了。 |
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51. Oscar Lam 2014-12-09 22:11:46 |
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52. 引刀一快 2014-12-09 22:12:43 |
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大陸經濟唔得，會有咩情况呢？我試講幾樣：
1，通縮 2，自由行使錢减少 3，大陸樓市冧
樣樣都直接間接影響香港樓市，我冇經濟數據但係好堅信一點，香港今日嘅經濟、樓市，係建基喺香港同大陸嘅經濟交流上，大陸咁大個財源起變化，而完全唔反映喺香港樓市嘅話，一定係有經濟以外嘅原因。 |
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53. Oscar Lam 2014-12-09 22:28:49 |
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52. 刀兄
剛才看電視新聞，習總說不要把中國經濟看得太差（大概這個意思）。在下認為，中國未來的經濟發展是重質不重量，每年保持7至7.5%的經濟增長其實算不錯了。 |
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54. 引刀一快 2014-12-09 22:43:11 |
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任何計算公允價、風險預測、灾難預報、股票篩選之類嘅公式，都有一個致命通病，呢個通病簡直係邏輯性嘅弊端。連當時使用嘅人都無法考慮所有組成因素甚至無法完整羅列因素嘅情况之下，點解喺另一個時空制訂嘅公式可以有指導性嘅决策價值？ 引刀以前做乜係冇人知道嘅，我亦唔打算公開，不過真係同好多搞呢類模型、模式嘅人共事過，所以我自己做嘢，係唔會倚重呢類公式，更唔會當係水晶球咁嚟用。 |
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55. 引刀一快 2014-12-09 22:46:09 |
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To Oscar Lam兄
依傢係為前十幾年埋單嘅時候，希望大家上下一心，快D跨過呢個大檻。 |
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56. Please advise 2014-12-09 23:02:48 |
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What is the 衝平比 now? thanks |
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57. 引刀一快 2014-12-09 23:43:33 |
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58. Joe 2014-12-09 23:50:56 |
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莫非博士參透了雲大師的樓市數浪方法，黎緊2015年中中原指數將會於141點完成牛三升浪，跟著迎接牛四調整浪? 真玩浪高手也。 |
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60. Oscar Lam 2014-12-10 07:22:17 |
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54. 刀兄，
同意你的說法，任何由公式計算出來的公允價格都建基於許多假設，不能盡信。但我們可以把它看成其中一件工具，在實際投資過程中，我們還要考慮其他數據、外圍情況、個人財力、個人喜好等因素。總之考慮的因素越多，犯錯的機會就越少，但不等於不會錯。 |
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61. 引刀一快 2014-12-10 07:41:14 |
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OL 兄
考慮因素多寡，要加上“合適”分類比重，先會向合理方向走。 所謂“合適”，玄之又玄，唔會係任何數學模式可以進行“自適應”嘅。 利用數學模式最大好處，係可以摒除個人喜惡嘅心理因數。 但係，人嘅心理因數始終主宰大局。 |
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62. 引刀不快 2014-12-10 07:46:34 |
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睇嚟引刀真係不快。
呢幾年法子師兄的預測都中哂，自己估的就完全相反，還好意思說別人的方法不是完美！說實話法子呢幾年的預測起碼有90分。引刀兄有邊次中？CCL見113?
早輪成日估邊個係邊個，仲估過我係法子師兄，自己估錯鬧完人又係擋無事發生過。還經常講說話酸味味。你唔發覺法子已經完全唔理你咩？
成日話自己估錯嘢都唔會消失，會負責任，但你估錯完唔會學習謙虛呢！
過多幾日，你用你大陸資金流預測法，預測2014年尾CCL會113，到時睇睇你自己個方法盲㸃大唔大？ |
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63. 引刀一快 2014-12-10 07:50:54 |
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試舉例之，如果事隔兩年，2次運算結果相近，經濟環境亦可以係完全唔同。
比如由0.5升到1.2，再升到1.5，然後囬跌到1.2，再0.5，咁兩個1.2之間嘅差异就好大。 |
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64. 引刀一快 2014-12-10 07:51:39 |
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65. 引刀一快 2014-12-10 07:56:59 |
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妳駛咩咁敏感吖，我話我唔信數學模式啫，妳有理據可以陳述下咯，一味駡街係冇建設性嘅。 |
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66. 亮劍 2014-12-10 09:06:34 |
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以代入法假設我係一名無殼蝸牛，要租屋住。 1 楼價與租金同升……慘慘惨 2 楼價平稳租金升……慘慘 3 楼價升租金平穩……惨惨 4 楼價與租金平穩……短暫時期會感安心，但我啲錢用咗去同人供楼，真係儲唔倒幾多首期去買楼。 5 楼價與租金微跌……交少啲租，但因為楼價跌得少，都係上唔倒車。 6 楼價同租金狂跌……真正入市良機，好嘢！！但呢幾年我的業主每月有幾仟元正現金流入，我又同佢層楼还咗幾拾萬楼貸，業主又成日同街坊話等大市急跌就同他的仔女首置，就當大市真係有半價大割引，我究竟爭唔爭得贏業主的子女，好迷惑呀…… |
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67. 有五，六間屋嘅業主 2014-12-10 09:30:49 |
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呢幾年啲買咗超過三或四間樓嘅業主賺錢賺到笑，可以話係大把現金在手，如果樓價大跌，正正係再大量買樓嘅好時機，首置嘅人士好難爭得過啲大把現金嘅業主。 |
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68. Prop tycoon 2014-12-10 10:12:46 |
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Guess the people who frequent this discussion blog could have hundreds of properties in total. Would it affect their views? |
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69. 港漂 2014-12-10 10:41:58 |
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作為港漂的一員，非常認同 亮劍兄 下面的分析。
港漂的無奈，誰人會知。
買樓有BSD+DSD，只有捱七年貴租。
近一年來新界西北有不少BSD成交個案，都是來自港漂和雙非之手。
政府十年建屋目標還是遠遠不夠的，供應不足，價格又如何跌下去。
呢十個月夾夾埋埋，幾萬個起碼，而呢班人過完一年死約之後，就面對下述呢班「港漂」同你們搶樓租！
內地學生來港讀書簽證、輸入內地人才計劃、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港／回港就業安排等，合稱「港漂」，過去十年本港來了16萬，這數年總獲批個案，分別係：
--2009年 1·92萬
--2010年 2·19萬
--2011年 2·65萬
--2012年 3·16萬
其實「港漂」對香港人口老化問題，可起倒舒緩作用，但因為呢班人嘅湧入，對本來已經供不應求嘅樓市，帶來沉重嘅負擔！
要是加上最近的雙非童入讀幼稚園安排，幾乎肯定下幾年港樓需求會有增冇減。
呢班人或其家人，應該唔能夠用港人身份去買樓，因為政府要人家俾成 15％ BSD 喎，叫起手都唔係人人肯，那麼合理推算，佢哋會去租樓住先！
醒目投資者已經陸續出手掃微型火柴盒，等第二時去租俾人，樓價升唔升我不能100％肯定，但租金唔升絕對無天理！ |
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70. 切J一快 2014-12-10 10:55:00 |
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輸九條街仲咁惡咁面皮厚嘅人真係好少見，ccl現已跌到90，出年會見40，邊個敢同我賭？ |
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71. 切JJ一快 2014-12-10 11:19:22 |
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72. 切J一快 2014-12-10 12:15:21 |
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To 71
你個分身鼠輩發屎撈玻，夠膽同我呢個大陸專家猛人賭？輸左個要切J，敢唔敢？講聲得就得啦！ |
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73. 笑看人生 2014-12-10 12:20:25 |
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回70,71樓
我建議你去睇下精神科醫生，或者仲有得救。
引刀兄，你當佢透明算了。 |
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74. 行動組 2014-12-10 12:22:06 |
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其實湯博士知道晒留言各位留言人士嘅IP Address, 大家住喺邊度亦心中有數，大家都係成年人，羅得個JJ出嚟賭就要要一言九鼎，當大家嚟到你門口睇你切JJ就唔好後悔。 |
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75. 笑看淫身 2014-12-10 14:35:25 |
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回73樓
我建議你去睇下婦科醫生，成個八婆咁多事。
切J兄切JJ兄，你當佢透明算了。 |
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77. 柴灣樓王 2014-12-11 01:24:22 |
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78. 引刀一快 2014-12-11 01:33:51 |
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To 73樓 笑看人生兄
呢D人係spice of forum，係呢個論壇嘅活力之泉，冇咗佢，氣氛就冇咁活躍架喇。 |
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79. to 67/F 2014-12-11 01:41:41 |
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