ENG
瀏覽人次:55251    回應:26

利潤,其中一個令樓價下跌的因素

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  在過去幾年,不少人將自住物業賣走,他們當然希望樓價回調後再回購,現在,當然是事與願違,有很多人說他們是炒樓價向下的炒家,但單以此因素,亦不足以令他們將自住物業出售,主要原因是他們在購入物業兩三年間,樓價升幅接近一倍,相比他們投放在該物業的資金,一般都會有三倍以上,如果能夠做到九成按揭,有可能達到十倍,有此利潤,就算他們唔賣樓,他們身邊的親朋戚友都叫他們賣,套用打麻雀的術語,這叫做「有糊唔食,罪大惡極」,樓價在短短三年間已經升了一倍,還有什麼升幅,就算政府唔出招,樓價都會自動回調。
  
  我大膽地說,將自住物業賣走的人大多數未見過大錢,否則他們都不需做七成以上按揭。他們賣走自住物業之後,將一部份攞出來吃喝玩樂,一部份投資,一部份做人仔定存,待樓價下跌三成之後再買,何樂而不為。他們有此想法是因為持有物業的時間太短,大約只有三年,利潤又龐大,若果利潤不變,持有自住單位超過10年以上,我相信大部份當時賣樓的人不會賣走他們的自住單位,不過,無論如何,利潤是促成他們將自住物業賣走的其中一個原因。
 
  由於樓價從低位的速度反彈急速,令到當時投資物業的人短時間獲得巨利,任何獲得巨利的業主要賣走他們的物業,我深信身邊的人都不會出言阻撓,就算一個老行尊叫一個初入市的年青人不要賣走他的物業,大多數會被那年青人反駁,當然,年青人會以戰績論英雄,稱得上老行尊,一定經過97年後亞洲金融風暴,樓市連跌七年,樓價蒸發七成的歷史,有此傷痕累累的戰績,那個年青人要反駁就易如反掌,所以,一般物業投資者都避談「小心」兩個字。講一聲恭喜就大家開心。與此同時,政府又出招打擊樓市,樓市怎會不跌,其實,當時很多人都犯了這個錯誤,稍為想一想,如果不是預計到樓價會繼續飆升,政府又何需出招打擊樓市,就算樓市橫行,甚至微升,政府是毋需出招,當時,負責房屋政策的官員知道土地供應不足,就算積極開拓土地,亦不能遠水救近火,樓價在土地供應不足之下一定飆升,於是先下手為強,藉打擊炒家為名,出招壓樓市,亦即是壓需求,一般小業主,尤其是那些賺了大錢的小業主沒有考慮到這個情況,以為樓市必冧,於是預先將自住物業賣走,待樓價下跌後再買回。不過,小業主不知道,但老行尊知道,亦於是藉此理由偃旗息鼓,美其名是害怕政府的辣招,其實是不會出售物業,甚至適量地買入一些合適的單位,不但保存實力,並且藉此機會增強,政府官員當然是蒙在鼓裡,認為投資者不敢炒賣,樓價必跌,沒有足夠供應,樓價又怎能下跌,除非樓價再急速上升,所產生利潤是會令到一些業主心動,而出售他們的物業,樓價才有機會下跌。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. lai 2014-12-11 09:19:24
Not really something very thought-provoking and inspiring.
2. 睇得通 2014-12-11 09:21:45

事與願違,強者入市!!!

【太陽報專訊】內地財團再出手高價搶本港地皮,馬鞍山白石耀沙路住宅地昨由俊和發展(00711)及中國城市建設(國際)合組財團以21.38億元高價擊敗20家財團投得,每方呎樓面地價高達5,517元,較市場估值上限高逾22%,並創區內賣地呎價歷來新高,當中中國城市建設(國際)佔九成權益,項目預計總投資額約40餘億元。

地政總署公布,中央投標委員會已授權地政總署將上述馬鞍山白石耀沙路住宅地批予出價最高投標者,成交價21.38億元。

地皮上周收到區內賣地最多的21份標書,投標財團包括附近有項目的長實(00001)、新地(00016)及恒地(00012)等,最終由俊和及中國城市建設(國際)投得,樓面呎價約5,517元,較估值上限4,516元高逾22%。

3. 亮劍 2014-12-11 10:00:50
法子兄数日前問我哋: 
1 價值是客觀,價格是主觀
2 價格是客觀,價值是主觀

請問你們選1定2 ??

最後小弟選了 1!

因為一件東西有甚麼用處/特性都是客觀的。

但不同的人對這同一件物件的想法/渴望程度都不一樣,願意付出的價格也不一樣,所以價格會隨這些主觀想法而變動。

例如股票能派多少息、有多少增值潛力、有幾穩定等等在每個時點裡都有個確實的客觀答案。
但每個人對這市場的想法、喜愛冒險的程度、對股息的追求等等也不同,願意爲同一隻股票付的錢自然不同,所以價格很主觀。

因此有價值投資法。

價格是主觀
因價格受哺乳腦情緒而變化,時高時底

價值是客觀
以一個舖位作例子,無論主觀情緒另舖位價格變上/下,但阻止不到預期"客觀"的人流增長,"願景"的內函值不是大多數人能明白!

這幾年不少人点解賣自住向下炒?
主要係佢哋分不清價格同價值之分別!
而法子兄嘅衡平比理論,就是用一個比較客觀的方式,以厘定呢件嘢抵唔抵。
現在香港的私人楼價格一定不低,但記住我們三儍係討論緊抵唔抵,而不是低唔低。

請記住法子的衡平比是「抵唔抵」的指標,而不是「價格將會升跌」的指標。
很多人分不清「抵」同「低」,的分別。甚至想知道「底」在那裡,但這只有神才知道。
4. 柴灣群雄並起 2014-12-11 10:09:31

柴灣大業主

藍灣半島

杏花村

柴灣群雄並起,各據一方,旗鼓相當。

5. 中女社社長 2014-12-11 10:25:07
那是結算單位 (Unit) 的表現, 自住樓結算單位是以樓來計算, 但是投資樓卻以金錢計算

買自住樓叫平倉, 賣自住樓叫沽空. 收租佬同樣以樓為單位, 但如賣出收租樓就不叫收租佬叫投資者
6. 引刀一快 2014-12-11 11:36:26
「抵唔抵」

完全係隨住放入幾多考慮因素而變化嘅,你以爲人地唔明,其實係人地講極你都未明!

唔好怪我講得咁直,但係要怪都冇辦法,唔講咁直你一直唔明。
7. 引刀一快 2014-12-11 11:39:43
放入邊幾種考慮因素,以咩理念作出考慮,就係「抵唔抵」因人而異嘅原因。
8. 引刀一快 2014-12-11 11:41:03
亮劍兄請對號入座。
9. 引刀一快 2014-12-11 11:44:44
每個人自身因素唔同,「抵唔抵」亦因人而異,能够幾乎一視同仁嘅考慮角度,就只有”市場“

咁,就係”低唔低“,明白未?
10. 自我陶醉 2014-12-11 12:18:21
To 3樓 亮劍兄

個人認為價格和價值都是主觀的, 同一商品, 有人認為超貴, 有人認為超值, 所以每人願意付的價格都是由那人對那商品的主觀價值反映出來, 這樣才能會形成在不同價格時的不同供求量。
11. Oscar Lam 2014-12-11 12:33:46
陶醉兄,

很久沒見啊!最近好嗎?有你在這個論壇會更加精彩。
12. 自我陶醉 2014-12-11 12:39:31
Oscar 兄, 實在令小弟汗顏, 間中也有上來看博士和各位的精彩文章, 只是較少回應, 之前Oscar兄分享投資舖位的心得, 亦令我獲益不少。
13. 獨具慧眼 2014-12-11 12:56:29
印尼基金獨具慧眼,投資柴灣邊陲的小西灣藍灣半島,多年來收租已差不多等於當日的樓價,真是高手中的高手
14. 千億富豪 2014-12-11 13:04:08
倫伯應是百億富豪,劉伯應是千億富豪
15. Oscar Lam 2014-12-11 13:05:31
3樓 亮劍兄,

在下認為,價值和價格均是主觀的。價值是因、價格是果。以一件古董以例,某人覺得很有投資價值,願意以很高的價格買回來。但另外一個人卻覺得它沒有甚麼價值,再低的價格他也不願意買。因此,價值和價格都是很主觀的,因人而異,沒有客觀的標準。
16. 路人甲 2014-12-11 13:15:58
藍灣半島VS杏花村,Which one is better?
17. B 2014-12-11 13:48:49
可惜三年前未讀博士文章
就是賣走手頭上唯一物業的一群
現在後悔不知什麼時機才再入市

18. 引刀一快 2014-12-11 14:28:43
Oscar Lam 兄

價值和價格均是主觀的“

市場價格應該可以歸類為客觀的,不買不賣的東西只有價值,沒有價格。單綫買賣的東西有價格,而多綫買賣嘅物品,就有市場價格,市場價格得到某時段某範圍內多數參與者認同并接受方可成立,所以我認爲可以歸類為客觀。
19. 自我陶醉 2014-12-11 15:00:05
我同意Oscar兄的看法, 任何商品都沒有一個客觀價值和價格, 當牛肉100元一斤時, 豬肉40元可能你認為是合理價值或價格, 但當牛肉跌價至40元1斤時, 豬價可以保持40元一斤的價值嗎? 這所有都是相信而非絕對, 價值和價格都是因時、因地、及因不同環境因素而改變的, 沒有絕對客觀標準。

20. CH 2014-12-11 15:06:27
我認為如果將“價值“定義為類近“本質“,我認為“價值“係客觀嘅。又攞古董為例,一個某朝代嘅玉璽,佢嘅本質如下:

朝代距今一千年
就世人“至今天“所知,世上只得一個
崩左一角
除了欣賞,把玩,無實用用途

呢啲“本質“都係客觀嘅。“價格“係反應人願意付出幾多“代價“去得到呢樣野。而“投資價值“唔等同於上述定義嘅“價值“,因為包含左“預期“佢未來嘅“本質“會變,但呢個預期嘅本質“唔係呢一刻時點嘅“本質“,所以一定係“靠估“,即係係主觀嘅,呢個係屬於“價格“。

21. 向饭民说不 2014-12-11 15:42:56

引刀兄,不要只是看毒果新闻啦,开阔自己的眼界啦,我一直话随着中国的崛起,亞洲將回歸幾千年以來,以中國為中心的亞洲秩序。以下是韩国新闻。韩国人的危机感。

據韓聯社12月8日報道,韓國全國經濟人聯合會的報告顯示,中國在智能手機、汽車、石油化工、造船廠、鋼鐵和冶煉行業已經走在韓國前面。
報告說,韓企在半導體和顯示器方面仍占據優勢,但近年來這種領先地位也慢慢受到削弱。

報道稱,智能手機行業是中國企業新近占據主導地位的關鍵行業之一。韓國全國經濟人聯合會報告顯示,截至今年第二季度,中國生產的智能手機占全球總數的31.3%,比韓國手機30.1%的全球市場占有率高出1.2個百分點。

報告說:“在高端智能手機方面蘋果仍然勢力強大,而中國的價格競爭力和技術進步已縮小了它們與韓國產品之間的差距,而且讓三星和LG失去了部分市場份額。”

在汽車行業,韓國所占全球市場份額在2009年被中國超越,此後就一直落後於中國。2013年,韓國生產了約863萬輛汽車,占全球總量的9.8%,而中國生產的汽車達到1097萬輛,占全球總量的12.5%。
在通常用乙烯產量衡量的石油化工行業,韓國的領先地位在2004年讓位於中國。截至2013年,韓企占據全球市場份額的5.4%,而其中國競爭對手占12.2%。報告說:“由於穩步進行設施投資,韓國在石化行業仍居於世界第四位,然而中國自本世紀初開始進行的擴張已使其成為該領域的第二大國。”

在造船行業,中國在新接訂單量、造船完工量和手持訂單量這三個衡量標準方面都居領先地位。
該報告還顯示,中國2003年在鋼鐵行業也超越了韓國,而且之後將這種領先優勢擴大到幾乎占全球市場的半壁江山。而韓國的市場份額則從4.8%下降到4.1%。

截至去年,中國在精煉石油行業的市場份額達13.3%,而韓國僅占2.8%。

報道稱,中國企業還將挑戰韓國在半導體和顯示屏領域的領先地位。北京宣布將在半導體行業投資185.5億美元。2008年-2013年,中國公司在這一領域的銷售額年增長率達29%,而韓國公司僅為5.6%。

22. 惜緣 2014-12-11 15:49:14
亮劍兄、引刀兄、自醉兄、Oscar Lam兄及CH兄

當在下讀完五位師兄的論述後,有個奇怪的想法,愚見認為各師兄對“價值同價格、主觀同客觀”的睇法響自己的角度都正確,因每個人對同一件事的認知都不同,所以世上是沒有絕對的“啱同錯”,但有樣嘢是肯定的,各師兄雖然意見不同,但氣氛卻很和諧,這就是“理性討論”吧。
23. 亮劍 2014-12-11 16:20:04
巴菲特在金融海嘯後期,以高息債(內含認股權)認購不少金融股,現在睇翻轉头,就是示範緊眾人皆醉我獨醒概念。
請記住,巴菲特的強項,係發掘被低估投資產品的一代宗師。

--------
各位我也分享一段 newspaper cutting:

坏消息是投资者的最好朋友

《纽约时报》
沃伦.巴菲特

2008-10-16

无论美国还是世界其他地方,金融市场都是一片混乱。更糟糕的是,金融系统的问题已渗透到整体经济中,并且呈现出井喷式发展。短期内,美国失业率将继续上升,商业活动停滞不前,而媒体的头条也令人心惊胆颤。
因此……我一直在购买美国股票。我指的是自己的私人账户,之前该账户除了美国政府债券外没有任何资产(这不包括我所持伯克希尔-哈撒维公司的资产,因为这部分资产将全部投入慈善事业)。如果股价价格继续保持吸引力,我的非伯克希尔净资产不久后将100%是美国证券。
为什么?
我奉行一条简单的信条:别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。当前的形势是——恐惧正在蔓延,甚至吓住了经验丰富的投资者。当然,对于竞争力较弱的企业,投资人保持谨慎无可非议。但对于竞争力强的企业,没有必要担心他们的长期前景。这些企业的利润也会时好时坏,但大多数都会在未来5、10或20年内创下新的盈利记录。
澄清一点:我无法预计股市的短期波动,对于股票在1个月或1年内的涨跌我不敢妄言。但有一种可能,即在市场恢复信心或经济复苏前,股市会上涨,而且可能是大涨。因此,如果你想等到知更鸟报春,那春天就快结束了。
回顾一下历史:在经济大萧条时期,道琼斯指数在1932年7月8日跌至41点的历史新低,到1933年3月弗兰克林·罗斯福(Franklin Roosevelt)总统上任前,经济依然在恶化,但到那时,股市却涨了30%。
第二次世界大战初期,美军在欧洲和太平洋遭遇不利。1942年4月,美国股市跌至谷底,当时距离盟军扭转战局还很远。同样,20世纪80年代初,尽管经济继续下滑,通货膨胀加剧,但却是购买股票的最佳时机。简而言之,坏消息是投资者的最好朋友,它能让你以较低代价下注美国的未来。
长期而言,股市整体是趋于利好的。20世纪,美国经历了2次世界大战、代价高昂的军事冲突、大萧条、十余次经济衰退和金融危机、石油危机、流行疾病和总统因丑闻而下台等事件,但道指却从66点涨到了11497点。
也许有人会认为,在一个持续发展的世纪里,投资者几乎不可能亏钱。但确实有些投资者亏了,因为他们总是在感觉良好时买入,在市场充斥着恐慌时卖出。
今天,拥有现金或现金等价物的人可能感觉良好,但他们可能过于乐观了,因为他们选择了一项可怕的长期资产,没有任何回报且肯定会贬值。其实,美国政府的救市政策很可能导致通货膨胀,并加速现金贬值。
未来10年,证券的投资回报率肯定要高于现金,也许会高出很多。那些手持现金的投资者还在等待好消息,但他们忘了冰球明星韦恩·格雷茨基(Wayne Gretzky)的忠告:“我总是滑向冰球运动的方向,而不是等冰球到位再追。”
我不喜欢对股市进行预测,我再次强调,我对股市的短期行情一无所知。我看到一家开在空荡荡银行大楼里的餐馆打出的广告:“从前你的钱在这里,今天你的嘴在这里。”但今天,我的钱和嘴巴都在股市里。
24. 麗娜 2014-12-11 18:20:11
回亮劍及各前輩

價格和價值。本人認為有4個變數。市場的客觀價格及價值,及個人主觀的價格及價值。
首先有市場價格,這是由眾多買賣做成,供求決定,就算你個人願意出同一價格,如果已經賣光,那這個價格就是最新歷史價格,而未能做成你的成交價格。

而市場也有客觀價值,計算方法有很多,例如一些sum of present value of all future income, 等,或一隻股票估計票息率來計算合理的股票價值等。又例如銀行的樓宇股價只是參考成交價格,但也有出入吧。

個人價格是個人估計的包括將來這資產可帶來所有利潤的和,這不同於市場的共識,只要大家納入的收入及折舊因素不一,出來的結果已經不同。個人價格不同市場價格,不是供求決定,只是計算個人價格是希望在市場供求中找出undervalue 要買,或overvalue 要賣,是客觀計算的。

但是個人價值是依照個人主觀喜好,感受等,放在這資產,所以可以和市場的定價及估值相差很遠。

只是個人見解。
好像突然想起以前學習的什麼indifference curve.......(腦塞)
25. 引刀一快 2014-12-11 23:27:09
惜緣兄

每個人對同一件事的認知都不同”,完全同意,而且,每個人對事物表述方式亦不一樣。
26. 引刀一快 2014-12-12 03:40:09
簡而言之,市場嘅係客觀、個人嘅係主觀。