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1. 師奶仔 2014-11-27 10:52:20 |
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博士所言甚是! 題外話, 博士的專欄請問每天幾點竹有得出稿的呢? 有時候等到頸到長都未見到. ... (一笑) 本人親身經歷係咁既,, 06年買了一層3百幾萬的樓, 當時借150萬, 供20年, 去到2026年, 月供一萬內.(但果陣唔知係咪租盤多, 最平同類型單位月租才8千元. 心裡覺得壓力大架, 因為工資拿了一大截去供.
點知... 日子過得好快, 唔知點樣, 又減息, 我每月供款由1萬變左7千幾. 比租金還要平宜. 當然拉, 7千我又開始覺得輕鬆多了, 想早點供完, 於是我又要求銀行, 把每月供款變回一萬蚊. 呵呵~ 沒想到, 變回一萬元後, 我的供樓時間縮短左3年. 感受係賺左..
今天我每月一萬蚊裡的供款,利息只係千六蚊, 餘下為本金. 但層樓我住緊(即係用左拉), 本金才慢慢攤還.
最著數的係, 我現在層樓月租係2萬蚊. 我那天經過地產, 佢地計條數, 月供要2萬, 我想大概同租樓差不多.(5知首期幾多, 呢一層就未有計拉,) 不過作為師奶仔的我, 只知道利息平係著數架, 真係人生無幾多個10年.
問題又返番嚟, 究竟供樓定租樓? 真係每個人唔同. 我成日見D乜師物師都話樓價會跌, 死都唔肯買樓,好似捉佢娶個未見過面的老婆一樣謹慎. 樓係長時間, 但都算係過人世, 可以換到既. 可以供都係要供架拉. 我個人經驗話我知.
雖然係咁,我又可能會把供款又要延遲D, 每月還少一半, 反正利息咁平, 等自己現金流多D,第日唔使下下問銀行借, 差少少都會哽死你. 真係親生仔不如近身$.
利息升囉, 咪還大舊去囉. 到時,睇餸食飯拉.
湯博士真係一位資深老行尊, 好多野, 唔講唔覺, 一講好覺. 確實如此!
祝大家生活愉快!
過來人師奶仔上 |
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2. 山高雲低 2014-11-27 11:08:00 |
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博士深入淺出，把供租的關係說得一清二楚。再不明白，则是 非不可明，汝不想明也。若如此，则终身不買楼可也。 然則，各有前因莫羡人，三数年後，大家财富立竿見影。十多年後，大家资產相差一大截。此其時，也莫怨天尤人也。 老實說，到目前止，我仍未知有其他比楼宇更穩健的投資工具。 恒之有效投資楼市小富者，我認識不少，租人楼者致富者，恕未見一人。 |
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3. 山高雲低 2014-11-27 11:09:56 |
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久不闻懒人兄言，甚念! |
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4. middle middle class 2014-11-27 11:12:21 |
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Dr., another inspiring analysis! By the way, recently I have a friend who is trying to convince me to buy the saving plan which guarantees a yearly return no less than 4% ( managed by Prudential ). The plan requires a yearly payment for 5 consecutive years and can be completely withdrawn in 10 years. I have some bad experience before, but that guaranteed yield is not so bad. Can anyone give me some advice? |
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5. 山高雲低 2014-11-27 11:16:54 |
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6. Peter Paker 2014-11-27 11:51:11 |
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根據統計署數字，在私人屋苑的家庭，目前約66%的住戶是居於自置單位內，只有1/3住戶係租樓住，因此，租樓戶係少數
但在2011年時，約71% 的私樓住戶是居於自置單位內，過去幾年樓價上升，驅使一班居於自置物業的業主賣樓向下炒，結果..........唔使講
我2010年尾買左個物業，on 居扮勁只借5成，25年，H+0.7厘，月供9,000多D（還本佔7,000尾），收緊19,000蚊租，爽到震 la...... 這就是收租業主的境況 |
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7. 回4樓 2014-11-27 12:23:28 |
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保誠或其它保險公司的單都有人壽成份，这人壽成份的保單，投保人都要俾保費，而頭一年的保費（按不同的計劃）都会是你朋友+他上司+他公司的收入，有关佣金是很高的，以後多少的收益各安天命，但你第一次的投入大部份都付了他人，另我都懷念懶人兄。 |
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8. 惜緣 2014-11-27 12:37:37 |
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To 3樓 山高兄
在下亦很掛念懶人兄及其他師兄師姐，希望可見到各位踴躍的回應及無私的分享，百花齊放，好讓在下同很多想學嘢的網友從中學習到不同的知識，不勝感激。謹祝各位身體健康、生活愉快！ |
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9. 回4樓 2014-11-27 12:40:55 |
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你第一年的費用給了他人后，往后幾年的資金投入保險公司會用在什麼地方？去買政府債卷、其他大型基金、籃籌股……，結果你部分的資金又再会投入地產項目，但請記得你第一年的资金（按不同計劃）是給他人分了。 |
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10. e_kam 2014-11-27 12:42:46 |
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通常 租樓的 都係租個自己唔會買 或者買唔起嘅單位
買樓的 就會買個自己唔會比錢租嘅單位 好少會對住同一個盤去諗租好定買好
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11. 新手包租婆 2014-11-27 14:16:22 |
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我去年離開香港前，把樓租出去，等租客帮我供。那是08年底入货的自住樓，租了給内地學生。 明年要renew lease 了，真的可以加10%嗎？
Property info: 320 ft (net), 2 bedrooms, Island West, now is 12.5k/mth
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12. middle middle class 2014-11-27 14:37:55 |
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Thanks for the comment. I know that a portion of my contribution going to the agents...etc.. What really sounds interesting is the guaranteed 4% + yearly return. Seems no risk and better than Fixed saving scheme on RMB. I still cannot make up my mind. |
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13. 運輸工人 2014-11-27 14:44:20 |
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2000年2.1M入，7成按揭，25年每月供13500,以12000出租。2009年加按至2M，H+0.7，25年每月供8200.剛簽2年新租約26800,市值約9M。另外09年借的2M多入了2個小型單位收租，現在每月合供18000，收租30000。人生有幾次呢D機會，低息時唔買，高息時更加唔應該買。 |
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14. 運輸工人 2014-11-27 15:04:26 |
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以現時市值計，總負債不到2成。自2012年3D後就再没有入貨，現在策略是不買不賣。 |
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15. 山高雲低 2014-11-27 15:09:32 |
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16. To 13/F 2014-11-27 15:37:14 |
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Seems quote high rental return. What and where is your property? My parents' Taikoo Shing's 3 bedroom only fetches $24,xxx per month (renewed 4 months ago). |
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17. 運輸工人 2014-11-27 15:38:22 |
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雲兄:投资者實不敢當，唔怕失禮講我係社會上只係低收入階層，不計資產申请公屋都夠晒資格。想講既係從來買樓都唔係容易，雖要刻苦節儉同毅力，行出左第一步，以後就好行好多。 |
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18. 運輸工人 2014-11-27 15:47:01 |
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回16:係港島低層特色單位，租金一向比较高同受外藉人仕歡迎。 |
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19. 惜緣 2014-11-27 15:48:55 |
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以在下的女為例: 佢剛剛出外工作一年幾，每月人工萬多元，佢幾個月前已經同我講佢要儲錢買樓，每天带飯返公司吃，坐巴士而唔坐小巴返工，因佢話這樣每天可以慳多幾元車資，小數化長計，差不多每月儲了八成的人工。
小富係慳返來的，唔好成日叫政府出招，始終要靠自己，時下很多年青人真的“身在福中不知福！”。 |
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20. 向饭民说不 2014-11-27 16:03:02 |
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宜家好多人话租楼补贴业主，主要原因是美国量化，令港币利息地。试问如果贷款利息达到5%，还有谁说租客补贴业主。还有目前租金回报有3%左右。其实比美国10年期债券高。 |
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21. 買殼的蝸牛 2014-11-27 17:03:19 |
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問銀行借錢唔容易呀, 查家澤.早兩年有層寫字樓, 做了擔保, 條數照計嫁. 博士講得啱,七除八拆, 租金又計平您, 其實, 佢有心將龍門搬到佢認為'安全'的地帶. 有邊個出糧唔使唔食架, 收入都計左一半來算架拉. 係租金度又再打個八折(吹漲) 學博士話齋, 同佢ARGUE都嫌費事. 總之, 借唔到!!!
剛買左個單位, 好似唔係好大好大銀碼, 原本都唸住50%俾首期,現在唯有一家人左度右度,湊夠扶皮俾錢. 佢唔計您的資產, 其實,我地係有實力俾的一群.月月準時還款, 就算信用卡都係AUTOPAY DATE之前, 手痕網上再提前繳交的.
政府官員又好,金管局都好,下下出埋D暗招, 要上車的,都難上. 乜辣招都出齊仲嫌您未死. 打壓真正用家.
又唔係打家劫舍, 做乜當人賊扮呢? |
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22. 買殼的蝸牛 2014-11-27 17:06:05 |
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23. LaLa 2014-11-27 17:20:29 |
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如博士所言,我們一早實現左幾個的八年收成期,可是租樓的朋友硬系用現在的市值樓價計算租值，觀念改不過來，説租樓平過供樓，自由度又高，不會被負債拖累云云。其實層樓價值已經翻倍，有些更翻了幾倍，回報率何止兩三個%，不過，如果不用市值計算又用那一期的價值呢，沒有如果！ |
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24. Peter Paker 2014-11-27 17:20:54 |
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根據2011年人口普查，列出了全港134個大型屋苑的按揭供款及租金中位數，我做了一個分類：
根據133個樣本屋苑 (註：康景花園自置家庭比率達96% , 沒有租戶數據) , 86.4%屋苑都出現供平過租內情況 , Table 3列出有關分佈：
| | 屋苑數目 | 屋苑比例 | | 供 > 租 | 13 | 9.8% | | 供 = 租 | 5 | 3.8% | | 供 < 租 (差距0.1% - 9.9%) | 26 | 19.5% | | 供 < 租 (差距10% - 19.9%) | 45 | 33.8% | | 供 < 租 (差距20% - 29.9%) | 37 | 27.8% | | 供 < 租 (差距30%或以上) | 7 | 5.3% | | 合共 | 133 | 100% |
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25. Peter Paker 2014-11-27 17:29:25 |
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這個圖有重大含義，解釋香港樓市為何可以咁硬淨 |
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26. 法子 2014-11-27 17:32:05 |
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法子《為甚要受苦痛的煎熬？》 2014年11月27日
上年暑假過後，租回。
今年暑假過後，租繼續升。
為什麼？
這是因為今年已經乾盤。即係過去幾年要賣樓的人已經賣了，買的人全是長線，唔會賣返出唩。這10年起唔夠樓這問題正式浮出嚟。
數字：1985年到1999年，平均落成量是3萬一年。過去5年平均落成量唔夠1萬。
看到這數字，還租樓的人請問下自己《為甚要受苦痛的煎熬？》 |
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27. Peter Paker 2014-11-27 17:38:07 |
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pp facebook 原文 ---------- 剛做左個租金分析，分析中原10大屋苑按年計的租金變幅
大家要先明白圖？表背後的 formula：
按年計的租金變幅 = (本月呎租 - 去年同期呎租) / 去年同期呎租。
有D幾有趣的發現：
<1> 在今年暑假後，港島及九龍呎租增長幅度反而加快，愈升愈有，沒有因暑假完結而減慢。在2013年下半年，呎租係輕微下跌。2013同2014，簡直係兩個世界
在2014年9月、10月，太古城呎租按年計增幅分別為12.3%及17.4%，增幅反勝沙一、嘉湖厘D上車盤，太古城呎租升幅更成為全場總冠軍。但不要忘記，太古城 size 以C 類為主，租金入場最少要2萬尾、3萬領頭，這些應是有 $少少的中產屋苑。
C類單位過往空置率約7 - 8%，2011年約7.7%，2012年約6.1%，2013年約4.5%。太古城這類中產屋苑呎租好少會升得咁勁，因為空置量多。但今年租金升幅可能反映盤源乾水已漫延至這類中上階層屋苑，中上階層租戶可能已開始須要被迫參與過往基層住戶搶盤的遊戲，過往這批中上階層租戶不仇冇盤揀。租金上升會否迫這批富戶入市則有待觀察
因此，我有理由相信明年C類空置會更緊張，明年中上階層屋苑租金了可能會拍得住上車盤
<2> 九龍屋苑暑假後租金升幅約10%，美孚則15%
<3> 中原新界屋苑，暑假後升幅下跌DD，業主要留意，不過仍貴過暑假
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28. 引刀一快 2014-11-27 17:38:46 |
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好大程度係睇上睇落嘅原因：
300萬一間屋，就算一年只係跌3％咁少，已經每月唔見$7500，未計貸款利息。 如果勢頭係跌，一年跌3%有咩出奇？ |
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29. Peter Paker 2014-11-27 17:42:55 |
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30. 運輸工人 2014-11-27 17:49:45 |
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從90年開始買入第一個物业到現在，我係一個標準樓奴，相比起好多朋友的多姿多彩生活，我顯得生活乏味，幸得家人一直支持，才過得97,過得沙示,過得海啸。我認為今日年輕人若有心置業仍然係不錯的時機，至少還可以享受到一小段五十年難遇的超低息期，十年後回望今天的樓價一定輸唔到幾多。 |
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31. 運輸工人 2014-11-27 17:49:50 |
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從90年開始買入第一個物业到現在，我係一個標準樓奴，相比起好多朋友的多姿多彩生活，我顯得生活乏味，幸得家人一直支持，才過得97,過得沙示,過得海啸。我認為今日年輕人若有心置業仍然係不錯的時機，至少還可以享受到一小段五十年難遇的超低息期，十年後回望今天的樓價一定輸唔到幾多。 |
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33. 惜緣 2014-11-27 18:16:39 |
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To 28樓 引刀兄
兄台計的數無錯，但計漏了呢層樓的租金收入，如果慢跌的話，此收入應可以頂得到樓價的跌幅，所以，樓價即使慢跌但扣了租金亦等於打和。
不過，在下對樓市的睇法沒變，未來幾年將會是慢慢向上升的格局，我估明年今天的CCL將是140點左右。 |
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34. e_kam 2014-11-27 18:28:28 |
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這幾年租金升似乎只集中Ａ Ｂ 類樓 大單位嘅租從２０１１年後無乜點升過
依家買過千萬樓起碼要比一半cash又要守三年再加理利息同double stamp 似乎租著數ＤＤ
講返轉頭 係人都知唔好租啦
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35. e_kam 2014-11-27 19:15:14 |
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To 33
如果依家買 做五成按 淨租金回報3％(其實有Ｄ高） 睇６年
１買１賣 ２％ 佣, stamp ６%, 利息支出 1.2% x 6 年＝7.2％ 這裡無左１5.2％
另外Ｄ首期其實可存人仔有３％ risk free。 這裡無左1.5% x 6 = 9%.
６年淨租金回報有１８％ 支出共２4.２％ 即６年後個市要升6％先打和 你可能會覺得個市同租金升係老馮 但６年前我地先有個金融海嘯 如果樓價無升跌 要收租成20年先cover 得曬所有支出 其實風險都唔細 |
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36. 惜緣 2014-11-27 20:35:58 |
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To 35樓 e_kam兄
同意兄台話依家買樓風險唔細，但在下認為風險會因人而异，其實幾時買樓都有風險，汪敦敬先生說得好:“買樓有風險，唔買樓都有風險”。
湯博士及呢度的師兄師姐只是把買樓與租樓的好壞處寫出來供大家參考，至於買唔買樓或幾時買？應該由買樓者自己決定並承擔後果。
兄台所列的支出費用，其實沒有意義，因為無論你任何時候買樓或换樓都需要這些費用。 |
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37. 講得好 2014-11-27 20:53:19 |
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博士講得好，有部分人認為租樓住不用付首期几拾萬，認為自己眼光好，將首的錢去投資股票金融產品，博士請問有多少人在股票金融產品搵大錢？ |
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38. 講得好 2014-11-27 20:56:44 |
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博士講得好，有部分人認為租樓住不用付首期几拾萬，認為自己眼光好，將首的錢去投資股票金融產品，博士請問有多少人在股票金融產品搵大錢？ |
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39. 法子 2014-11-27 21:08:04 |
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法子《沙漠礦泉水效應》
2013年7月11日
我當時寫係形容，未補地價的居屋，呎價竟然追到已補地價的居屋。
在沙漠中，你已就嚟死，看見一間士多，礦泉水1支賣$3.0，兩支賣$3.5。但你口袋裡只得，$3.0
明知唔扺，你都要買。
「沙漠」也是重點。
代表「近年供應缺乏」的意思。
而「口袋只得$3.0」，就代表現在買樓的是「結婚生仔的基層」。
明知唔底，只要「價細」，你也要買。
這就是為什麼基層樓狂升。 這就是「沙漠礦泉水效應」 |
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40. 法子 2014-11-27 21:08:57 |
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法子《爆邊》
節錄自2013年11月13日地產網站的回應：
1. 法子 2013-11-13 11:57:28 蔡生， 3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現，到時就會「爆邊」。
我指的影響不是利淡的影響，爆邊係指成交價向上爆單邊市。
(唔該惜緣幫我揾返出嚟）
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41. 法子 2014-11-27 21:09:58 |
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法子《呃雨嚟落》
想提出的是SSD1 造成2011年的「慢速向下調整4%」為期一年，在該年需要買樓的人暫時忍手，部份先租樓觀察一下，其現象是租務成交上升，買賣成交下跌，之後就造成2011年和2012年的需求同時在2012年爆發，稱之為「呃雨嚟落」現象。
現在想說的是DSD 造成2013年的「慢速向下調整4%」為期一年，在該年需要買樓的人暫時忍手，部份先租樓觀察一下，其現象是租務成交上升，買賣成交下跌，之後會造成2013年和2014年的需求同時在2014年爆發，「呃雨嚟落」現象再次發生。
還有一點想說明的是「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買，但樓價也不跌下去？」
其實買樓的人可分為3類：
A. 買入單位後，自己入住，街坊是也。這類人傾向以屋宛創新高價，才較為願意賣出。如果不是「屋宛新高價，他們傾向不賣，住耐啲。」
B. 買入單位後，畀人入住，收租佬是也。這類人在市場有正常流通性的情況下，沒有「賣」或「不賣」的傾向。一切看前景回報，但3D令到流通性很低，尤其 DSD令收租佬賣出物業後再買回時成本太高，所以也傾向「不買不賣」。
C. 買人單位後，無人入住，伺機沽出，炒家是也，這類人在市況下跌時，是止蝕得最狠的一類，無論在股市或樓市，大跌都是由這類人造成的。
SSD一出，C類人馬上消失。 DSD一出，B類也不賣。 現在只剩下A類，這類人在市況下調時，很難說服街坊賣掉「自住樓」，你問下地產代理就知，唯一可能就係「嚇」，嚇他們，令他們怕大跌5成，所以你看見代理們提供給報章的成交報導，都以「劈價」描述，但「劈價了一年」CCL還沒有大跌，因為代理只是想利用報章的影響力令到A類人士有認知錯誤，覺得市況急速下調，只有「嚇」才能令部份A類人放掉自住樓。
所以，現在大家也知道「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買，但樓價也不跌下去？」
上述是關於二手樓市的分析，至於一手樓，就要說供應，這部份我有更驚人的發現，但應承過好友，不把它公開。對不起。
2014-03-09
法子
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42. 法子 2014-11-27 21:12:08 |
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法子《回顧篇 之 現在不只是小陽春》 2014年10月17日
今日樓市指數公布如下：
CCL 129.83 (+2.18) HK 141.76 (+2.75) KLN 128.16 (+2.00) NTW 111.82 (+2.19) NTE 133.02 (+0.49)
法子曾在7月對友人作過對樓市到9月的看法，現在9月已過，作一回顧。 ---------------------------------------
法子《現在不只是小陽春》
2014年7月21日
近來和一個朋友食飯，因為他幾年前（2011年）聽到我的說法，而買入屯門一個單位，這幾年不用交租單位也升值了，所以請我晚飯。
期間他提到有大地產代理的老闆說，這次升勢只是一次「小陽春」，到9月升市就會完。
我對他說：「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右，代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪"，當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」
--------------------------------------- 節錄 2014年06月24日 【經濟日報專訊】近日樓市明顯轉旺，美聯物業（01200）主席黃建業認為，旺勢只屬小陽春，預料會維持兩至三個月，預期在租金拖累下，住宅樓價走勢仍會向下調整。
近日地產市況明顯好轉，新盤及二手交投亦見上升，二手屋苑樓價屢創新高，對此，黃建業不認同就之前看淡的言論是「睇錯市」，認為現時的旺勢屬小陽春，將會維持兩至三個月，購買力經過一輪消化後，預期到今年9月左右將會結束，之後樓價會在租金回落拖累下，向下調整。
倘削自由行 衝擊就業經濟
他指出，滬港通進一步落實後，資金或會轉投股票市場；另政府或削減自由行訪港人數，除衝擊酒店、零售等行業外，亦會影響整體香港的就業及經濟等，對樓市亦帶來負面影響。在種種因素下，對市況仍然看淡，住宅樓價仍有下調空間。
黃建業年前曾預期，地產代理行業將會出現一場淘汰賽，料會有3成代理被淘汰。他指，現時地產代理淘汰的速度較預期慢，但即使近日一手成交量回升，仍未能支持市場上逾3萬名地產代理的生計，預計未來行業仍會「慘」，繼續會有代理被淘汰。
管理層完善 未有計劃全退
對於黃建業被質疑管治問題，他強調，美聯由他一手創立，經歷了41年並非容易，形容公司是自己的「BABY」，還每天上班，由上午9時到晚上7時，為公司付出人力、物力、財力、心力，現階段未有計劃全身而退。
對於黃建業私人持有的舖位，租予美聯作分行。他解釋，美聯租用其持有的舖位，只佔整體租金支出約2%，比例相對低，而此舉可避免被迫加租的問題，可以穩定集團的分行營運，但他強調，日後當有關分行租約期滿後，會考慮不續租。
就美聯物業第二大股東APEX，呼籲黃建業出席本周四舉行的集團股東周年大會，黃建業只表示，有需要時會出席，並強調現時的鐵三角管理層班子完善，包括集團董事總經理黃子華、副主席黃靜怡及主席黃建業。
他又否認美聯是家族式管治，又稱給予其女兒副主席黃靜怡101分，「很多她的同輩婚後已對事業稍為淡出，但她依然投入公司，屬事業型。」黃建業說。而黃靜怡補充指，已於集團工作8年，經歷了高低，把現時的工作看為自己的事業，盡管壓力比別人多，亦享受箇中的得着。
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43. 惜緣 2014-11-27 21:14:54 |
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To 40樓 法子兄
唔使客氣，兄台對樓市預測的準確程度令在下非常佩服。 |
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44. 法子 2014-11-27 21:47:46 |
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惜緣，
那剛好是一年前的留言，那時主流看淡。我們說會爆邊，還被人笑是「三傻」。 |
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45. 法子 2014-11-27 21:48:48 |
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46. 法子 2014-11-27 21:50:22 |
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陸東絕對是業主們的 hero。
沒有他，現在沒有那麼多人租樓。 |
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47. 惜緣 2014-11-27 22:12:47 |
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To 44樓 法子兄
在下之前稱呼法子兄、亮劍兄、PP兄為“三劍俠”，還望笑訥，並多謝三位兄台造福網友。
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48. PL 2014-11-27 22:43:41 |
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法子兄：
我對他說：「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右，代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪"，當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」
那麼現在各大屋苑的衡平價大約係幾多？我係今年3月初買了一層527尺兩房單位收租，當時用了240萬買入，最近同類型單位已經升到298萬了，而我弟弟係4月尾時都買了一個嘉湖山莊3房單位，購入價係318萬，最近同類型單位成交都已經升到383萬左右，真係好想知衡平價幾多，請指教！期待回覆。 |
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49. e_kam 2014-11-27 23:16:55 |
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To 36 惜兄
"兄台所列的支出費用，其實沒有意義，因為無論你任何時候買樓或换樓都需要這些費用。"
幾年前同依家好大分別。一來利息平一半。二來無double stamp. 三來無高息人民幣㨂。加埋一齊就算樓價無升齋賺租都起碼有5%回報 同負6% 一來一回差11% 風險低好多
正路投資風險唔會因人而異。只係每人可乘受之風險有不同。有多D錢就可以博大D。而家樓市驟眼睇應該係高風險低回報。當然有貨無乜需要依家賣。等佢向下跌先賣都未遲 |
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50. 法子 2014-11-27 23:26:57 |
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惜緣， 咁好聽的名，當然好。
PL： 嘉湖管理費幾多？（per 實呎）
我試下計。 |
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51. 惜緣 2014-11-28 00:17:13 |
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To 49樓 e_kam兄
在下的“投資風險因人而異”同兄台的“每人可承受之風險有不同”雖然說法不同，但意思差不多。而在下是這樣睇現時的樓市，在政府的辣招之下，市場上的投資者大部份都是強者，博士話齊，手持3個物業以上的投資者借貸比率只有二、三成，加上供不應求、低利息、低失業率、多貨幣供應等等，所以現時樓市很健康，並不存在泡沬。
關於double stamp, 它令到很多人非不得以都不會换樓，在下最近换樓，嘩，俾double stamp真的很肉痛。 |
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52. 亮劍 2014-11-28 08:27:58 |
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瘋搶工人 「建築費貴過地價」 業界促短期輸外勞 長遠吸納新血 在大型基建、房屋項目瘋搶建造業人手的情況下，本港樓房近年出現罕見的「建築費高於地價」現象。 有建造業界指出，私樓每平方呎建築費高達4,000元，有未做滿1年的新紮學徒，要求加薪近倍至1.6萬元。 有利集團主席黃業強形容情況是他入行64年來首見，料短期樓價難跌；業界促請政府協助業界吸納新血、考慮輸入更多外勞，以提高生產力。 本港多個大型基建、房屋項目上馬，加上澳門酒店娛樂新項目挖角，本港建造業人手渴市，薪金亦水漲船高，是帶動整體工程招標價上漲的主因之一。 根據「利比私樓工程投標價格指數」及建築署「建築工程投標價格指數」，私人樓宇建築工程投標價指數，由2005年第二季的1,270，急升88%至今年第二季的2,390；而公營房屋建築工程招標指數更由716，躍升130%至1,648。 新紮學徒 加薪近倍至1.6萬 承建商有利集團主席黃業強接受本報訪問時指出，私樓每平方呎建築費已高達4,000元，有些更高達4,500元，是他入行64年來，首見建築費高於地價。 以每平方呎建築費4,000元計算，與新界區大埔等3,000多元地價比較，已超出近千元，若以本月12日招標的屯門第4區景秀里住宅地，樓面呎價約2,209元，建築費已較地價高近一倍。黃業強解釋，建材價格近兩年升幅平穩，但工資卻升幅驚人，導致樓價難下。 統計處最新公布，2013年平均每間建造業機構的營運開支及僱員薪酬，按年上升15.5%至1,230萬元。各建造業工種的工資升幅驚人，混凝土工日薪由2004年的975元，升84.6%至今年8月的1,800元（見表）。 澳門挖角推高本地建造業工人工資，據澳門人力資源辦公室發布的統計數據，截至上月底，澳門輸入9,196名香港勞工，當中5,308人（58%）從事建造業。 黃透露，旗下平水學徒入職月薪9,000元，工作7至8個月後，要求加薪至1.6萬元，再要求另要1,500元津貼，他慨歎，無人手，沒有辦法下也都要比。 業界歎樓價 短期難下跌 香港建造商會秘書長謝子華亦指出，早前紮鐵工人的公價日薪1,710元，但有工人叫價2,200元才願意到機場工作；他認為，工人工資升幅如脫韁馬，加上本港環保建築技術不成熟致拉高成本，建造業處於被動狀態：「麵粉已咁貴，麵包價（樓價）短期難下！」 黃業強及謝子華均認為，本港短期要輸入外勞，但長遠需吸引本地新血入行；亦有學者認為，政府可效法當年建香港國際機場的做法，於建大型基建時聘請外勞，一來政府工程成本下降，二來釋放本地勞工。 撰文:陳寶瑤、劉雅艷 
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53. 引刀一快 2014-11-28 09:28:00 |
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To 33樓惜緣兄
我係將貸款利息、賣出款項利息，同租金一齊漏嘅。
原因係呢度嘅主旋律永遠忽略樓價下跌産生嘅成本。 |
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54. PL 2014-11-28 09:29:44 |
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法子兄：早晨！ 嘉湖山莊以實尺計的管理費是$1.80 我自己係兆康苑以實尺計的管理費是$1.30 麻煩晒你！謝謝計算！ |
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55. Newton 2014-11-28 09:54:09 |
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如湯生所說，但買樓收租頭幾年，都會是浄支出，除了差價每月一千五百元，還有管理費及差餉需要考慮，是一項先苦後甜的項目。投資前要好好計劃。 |
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56. Newton 2014-11-28 09:59:52 |
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運輸工人兄，小型單位有咩心得? |
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57. 惜緣 2014-11-28 11:01:11 |
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To 53樓 引刀兄
早晨！ 呢度的主旋律非但沒有忽略樓價下跌所產生的成本，而且考慮得更多、更全面，以在下為例，在下每次買樓都會問自己，如果樓價在短時間內下跌三成有沒問題？每次答案都沒問題所以就買了。反而可能是兄台忽略了樓價上升所產生的成本對未買樓人士造成的壓力，睇返過去幾年，唔買樓的風險大於買樓的風險，呢幾年CCL就是在很多人擔心下跌的情況下，靜悄悄咁上升了幾成，當然，兄台會說，呢一刻樓價咁貴，還買唔買呢？ 在下認為無需操心，留俾當事人自己決定就是了，並自己承受後果。幾年後睇番转頭，就會知道呢刻是否還是買樓時機。 |
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59. 香港真的有病！ 2014-11-28 11:47:12 |
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黃大仙鳳德邨紫鳳樓一個164平方呎的中層單位，以170萬元成交價成為全港第二貴的公屋，呎價超過一萬港幣。原業主2009年向房署買入，當時售價為10.66萬元。
公屋的誕生，原本是為低收入人士解決住宿困難，用公帑起屋，以遠低於巿值的租金出租給上述人士。目的是讓他們安居樂業，而不是用公帑助他們達成發財夢想。
好好的公屋，到了好大喜功的港人治港年代，無端慷政府庫房之慨，以幾乎是送的價格賣給租客。公屋被賣斷，令巿面公屋資源減少，其他輪候公屋的巿民輪候時間加長。同樣是低收入人士，有人無端成為業主，有人等到脖子都長了，上樓夢仍如海巿蜃樓一樣，永遠在不能企及的遠方。政策不公，平白製造貧富懸殊，真是唯恐天下不亂。
天上從來沒掉下餡餅，但對某些人來說，天下卻掉下了公屋。買了公屋的低收入人士，不會從此以後安安心心住在「掉下來」的屋裏面，而是把房子賣出去變成錢。公屋資源減少之餘，公屋業主還加入戰團，推波助瀾，進一步推高香港樓價。
昨天的新聞是合共月入40000的年輕夫婦沒有能力置業，今天的新聞是公屋業主以170萬的價格賣出他五年前以10.66萬向政府購買的公屋。現實比小說更荒謬，香港真的有病……  |
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60. 麗娜 2014-11-28 12:07:17 |
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博士這篇算是最容易的分析了。
現實真的是，租客不一定沒有錢的。有很多租客都是搞雙租的。自己不一定要住在自己的物業，有很多其他實際原因令租客租樓而另外物業放租的。
租客如果深諳投資之道，當然可用自己資金投資高息，用回報交租，只不過這方法在前幾年輸多過贏，因前十年是樓市從谷底升上來，又經歷了量寬年代，到現在已經沒有人提起這方法了。
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61. 引刀一快 2014-11-28 14:35:30 |
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To 57樓惜緣兄
我明白你意思，惜緣兄投資係以自己承受力為基礎考慮，其實上行下行風險係應該同樣受到重視。 然而，近年樓價對社會上好多人嚟講，已經係考慮下行會買貴幾多，而上行就純粹係買到同買唔到嘅問題，性質已經唔對等，因爲一旦升到買唔到嘅價位之後，再升幾多都唔重要。 惜緣兄，以兄台實力有咩話買唔到吖，係咪？呢度大部份師兄都唔駛擔心買唔到會冇屋，所以，我認為多少係偏離咗社會大衆嘅考慮角度。 |
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62. 大寶二寶 2014-11-28 14:53:57 |
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回刀兄
呢幾日內房股升左十幾廿個%，升到呀媽都吾認得呀仔，正所謂股市站係樓市半年之前，吾知刀兄点睇內地樓市前景？
共勉之，哈哈！ |
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63. 運輸工人 2014-11-28 15:05:42 |
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好多人都係以今天去回望從前樓價，點解唔試下以10年,20年後去回望今天樓價呢？怕輸不敢贏，永遠都只係旁边鶴。 |
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64. 惜緣 2014-11-28 15:07:14 |
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To 61樓 引刀兄
雖然我是睇升，但說實在，自私地講我都想樓價可以下跌2-3成，這樣政府就可以撤招，我也可以换優質貨，另外我的女亦都想買樓，一舉多得，何樂而不為。
講到實力，我實在不敢當，如果不是的話，最近换樓就不會搞到頭都大埋。 |
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65. 全球玩量化寛鬆 2014-11-28 15:46:56 |
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我睇唔到，我睇唔到，我真喺睇唔到。
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66. To 58 2014-11-28 16:09:59 |
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Agree. Must do one's homework for selling one's own property too! It cost me over 1 M to learn my lesson in 2009. The agent did not tell me that I was selling my property below market price. The agent also did not remind me to include a clause that cost of building renovation etc. should be borne by the buyer. As such I paid $200K more. The agent merely wanted to close the deal asap. DON'T TRUST THE AGENT.
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67. 惜緣 2014-11-28 16:45:59 |
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To 65樓 兄台
現時很多人都當“全球量化寬鬆”無到，抱住現金，以為自己的錢無少到，但實際上，幾年來現金的購買力已經蒸發了一半，都還茫然不知，唔知這些人是真的睇唔到或是唔想睇到亦或唔識得睇？
CCL終於破130: 最新報130.16 |
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68. 引刀--快 2014-11-28 16:55:42 |
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CCL 113, CCL 113, CCL 113, CCL 113, CCL 113, |
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69. 引刀--快 2014-11-28 17:00:44 |
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德銀發表報告預料，明年本港住宅樓價將跌20%，旺區零售舖租更可能跌32%。摩根大通稱，一五年零售舖租將不會上漲，因零售商正遭受內地遊客數量減少和本地經濟放緩的雙重打擊。
德銀研究報告表示，經過逾十一年的樓市擴張，樓市於一五年愈來愈有機會進入調整期，並預警一五年住宅樓價跌20%、旺區零售租金跌32%、甲級寫字樓租金跌21%。
德銀指，過往支持樓價四大優勢愈來愈無力，即內地買家漸少、失去中央政府支持的本港經濟增長將減慢、樓宇供應漸多，以及加息周期開始。再加上「佔中」影響經濟，無論住宅及商業樓宇的買賣或承租負擔能力將轉差。未來兩、三年，樓市將回復供需平衡，樓價自然向下調。
當中商業地產轉差情況尤為令人關注，該行引用測量師行數據，以今年一至九月份，甲級商廈吸納量為7.42萬方米，大幅低於過去二十五年的每年平均22.64萬方米，而「佔中」事件發生後，人力市場僱用情況或轉壞，令市場整體甲級商廈需求減少。
德銀偏好發展股
至於本已增長放緩的零售銷售，一旦內地訪港旅行團數目沒有回升，預計一五年訪港旅客人次將按年減少20%。
德銀又指，由於發展商的新盤定價策略有彈性，又可為準買家提供多種融資方案，預料新盤會搶佔更多二手的市場，確保發展商的銷售收益。德銀寧選發展商股多於收租股，首選新地（00016）、信置（00083）、長實（00001）和恒地（00012），目標價分別為114.5、12.82、138.6、51.6元，投資評級俱為「買入」。
零售料僅增1%
摩通則估計，明年內地旅客消費將按年下降5%，本地人和非內地旅客消費分別稍增4%和2%，這將令明年零售銷售總額僅增加1%。該行又估計，明年本港經濟增長為2.1%，通脹率與本地人消費增長相似，約為3.4%。
雖然商場商舖業主在今年上半年仍能維持不俗的加租幅度，但未來其議價能力將轉弱，尤其目前旺區已見零售租金增長放緩，地舖更見減租情況出現。整體零售租金在一五年或出現零增長，旺區商場加租幅度將由過往逾20%，降至約15至20%。
本港樓市預測
德銀：明年住宅樓價料跌20%、旺區零售租金跌32%、甲級寫字樓租金跌21%
摩通：明年零售銷售總額僅增1%，同期經濟增長約2.1%
資深地產界人士王文彥 本港樓價由高位至谷底或跌達40%，近期發展商減價賣樓已屬睇淡訊號
中大 黃元山：本港供樓負擔比率仍低，實質利率仍是負數，加上需求殷切供應不足，樓價仍會在高位徘徊
法巴 黃智亮：未來兩三年，私宅落成量維持每年1.5萬個，倘美國只緩慢加息，未來一年樓價將平穩 |
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70. 引刀一快 2014-11-28 17:22:47 |
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不如咁喇，撈波弟，我俾埋個帳戶密碼你自己慢慢玩喇。要唔要呀？ |
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71. 引刀一快 2014-11-28 17:23:53 |
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大寶二寶兄
我尋日同我喺深圳做地産嘅師弟傾過，佢地XX公司（唔知該唔該開名）前日，三個深圳一手盤，一日賣咗50億，真係嚇親我。我覺得好大可能係虛火。 主要係減息刺激，廣州呢邊作用唔太明顯，不過點都應該有效果嘅。 今年零售業不佳，明年估計都係。大陸呢邊我依然睇跌。 |
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72. 引刀一快 2014-11-28 17:33:29 |
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撈波弟，你條契弟咪話我唔俾忠告你，陰濕嘅人好易得前列腺肥大。 |
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73. 大寶二寶 2014-11-28 17:40:45 |
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觀乎今年預測樓市升跌，樓市五大樓谈衰梗吾使講。最想講嘅係:
1. 西完嘅升哥正牆頭草，見升唱升，見跌看跌。年中前都話跌，年中見跌吾落又話升。吹漲！
2. 尾联嗰武打明星分析師仲衰，年頭唱跌到依家。早兩個星期話樓價未反映佔中因素。又話出年供應多，美國加息就跌。大佬呀，佔中28/9 已經開始，依家已係十一月中(CCL 反映數據)，点樣未反映呀？ 吾知係咪等出年年中美國加息樓價跌(佢話㗎，我吾同意)先反映？都吾知点做分析。正所謂，信佢一成，双目失明。
依家业主們係"任憑風浪起，穩坐鈎魚船"，以不變應萬變也。
共勉之，哈哈！ |
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74. 引刀--快 2014-11-28 17:48:33 |
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美國黨爭打垮香港樓市
過去一段時間，香港股壇老散最關心的事情一直係被稱為千年機遇的滬港通。相對地，美國黨爭是香港人不關心的事情，甚至採取鴕鳥政策。每次我談到茶黨就被人說我無中生有，被人嘰笑。
千年機遇的滬港通沒有帶來香港股市秒殺配額和日升萬點的美好時光，反而把香港市場上的資金吸走。滬港通的作用原來是南水北調。
如果各位有看過隆中對，應該記得對上一次隆中對，即是11月10日的隆中對，結尾時，我說:"民主黨害怕失去選民支持，2016年大選落敗，奧巴馬怕被茶黨彈劾，急需選民支持。奧巴馬一定要在移民政策上，利用總統行政指令硬上，爭取拉美裔選民支持。共和黨一定要阻止他硬上，政治上，美國會有很多麻煩，經濟也會遭到拖累"
今日，奧巴馬表示即將宣佈行政命令，讓數百萬非法移民合法地留在美國。非常明顯，這是奧巴馬爭取政治本錢，預防茶黨的彈劾。如果真的能夠霸王硬上弓，他就可以得到數千萬少數族裔移民的支持。如果共⋯⋯和黨用阻止撥款令到政府停擺的方法阻止奧巴馬的行政命令生效。共和黨變成令到政府停擺的壞人，奧巴馬亦會得到美國選民支持。
但是，茶黨打的牌不是奧巴馬想像中的撥款牌，而是排山倒海而來的彈劾和刑事調查。這樣做肯定得不到共和黨人支持。現在奧巴馬的舉動，擺明係擺開擂台，邀請茶黨彈劾。奧巴馬的智商肯定沒有人們想像中那麼高。茶黨不是開玩笑，真的會拿他的出生地疑問出來玩耍。
好了，說了美國政治那麼久，各位應該有點悶了，對嗎? 地球另一邊的政黨鬥爭與香港人何幹? 為何香港人要關心那裡發生的事情?
關鍵在於港元與美元匯率單一掛鈎的聯匯制度。香港經濟直接受到美國貨幣政策影響。
民主黨人不想要奧巴馬這個大包袱，因為有了他，2016年大選會輸得很慘。民主黨用反間計，推奧巴馬這個傻子出來，和共和黨大戰一場。他輸了，奧巴馬被彈劾倒台，管他媽的去坐牢又好，流亡國外也好，不在美國政壇就最好。他得勝，民主黨可以坐享其成。共和黨明知是計，不想彈劾奧巴馬，因為美國選民對他的反感是共和黨最大的政治本錢。共和黨人於是想出局部阻止撥款的方案。即是保持政府運作，但是，最低運作之外，所有撥款都停止。這就意味著美國政府會有一段時間吊鹽水，停止花費。美國經濟必然萎縮，美元會疲弱。茶黨當然同意這樣做，因為彈劾方案還在桌上，一旦局部撥款方案失敗，彈劾方案就會立即上馬，急不在於一時。
請看看美元指數，今年七月是80，幾天之前是88。本周傳出奧巴馬要用行政指令特赦非法移民之後，立即回落至約87水平。港元持續疲弱加上滬港通，是個死症。因為中國人均收入低，人民幣不能大幅度貶值，港元持續貶值，會令到香港資金轉為人民幣，港元資產轉為人民幣資產。無論暫時也好，長期也好，香港資金短缺，樓市必死。港元相對人民幣持續貶值，國內大豪客看到香港高價樓樓價不升，港匯下跌，等同樓價下跌，當然走為上著。再說，香港二手物業流動性太低，無法抵受美元貶值的衝擊。當國內資金撤走，港資也跟著無限量人民幣兌換，一齊撤走。樓市崩潰係無可避免。 |
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75. To:73 2014-11-28 17:48:37 |
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76. 引刀一快 2014-11-28 17:57:58 |
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應晒呢？哈哈哈哈哈哈
滴滴滴滴滴滴滴滴......... |
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77. 引刀一快 2014-11-28 18:06:15 |
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大寶二寶兄
唔好忘記香港嘅靠背係大陸，大陸D暗病慢慢發緊岀嚟，到時係一定有好大嘅一波走低，冇走雞。 你睇睇撈波弟就知道喇，唔係呢幾日有咁多利好消息，佢邊敢露個頭仔岀嚟玩嘢唧，呢排大陸勢頭唔好，佢匿埋咗好耐架喇，其實佢對樓市一D信心都冇嘅！ |
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78. 運輸工人 2014-11-28 18:13:34 |
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唔明香港人為何要捨易取難去投資大陸或日本物業？ |
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79. 引刀一快 2014-11-28 18:14:59 |
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80. 回 78 運輸工人 2014-11-28 18:45:56 |
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81. 運輸工人 2014-11-28 18:51:40 |
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回:10樓 話時話，我都係租客一名，因為同代理关系好，通常都租到D超荀盤，代理又有單開，一家便宜兩家著。仲有我放租D單位又通常租到好價及好客。 |
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82. Alex 2014-11-28 19:31:39 |
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預測嘅嘢不可信，我只知道身邊有實力的人紛紛入巿，有手揸三四個單位，俾百幾萬辣招稅亦面不改容，有抽兩次先買到九龍山千幾萬樓嘅，亦有買覆式村屋或巿區舊樓的，同一共同點係，按揭成數好低，一至三成幾而己！ 另一朋友入票深井星岸，連揀都無得揀，一Q賣曬，果度入場費千八萬起跳！獨立屋億元計！ |
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83. To 82 2014-11-28 20:16:36 |
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講起星岸，有家庭用一億買咗一幢分層，另因個人如買超過一個單元，有優先樓權，為咗要優先樓佢入兩張票，結果能優先樓，寧願另一張票撻訂幾十萬，但好似最終揍夠錢買夠兩間，冇撻訂。 |
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84. 放下屠刀 2014-11-28 23:18:31 |
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惜緣兄:我估明年今日CCL係150左右，嘻嘻！願你女兒早日如願！ |
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85. OSer 2014-11-29 00:28:51 |
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"業主每兩年加租10%" 是關鍵因素. 未來曰子(一,二十年)能否成為常態呢? |
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86. 法子 2014-11-29 00:44:35 |
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54樓 PL，
sorry，檔案不在家，要過兩日才能計。
真的對不起！大頭蝦了！ |
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87. 惜緣 2014-11-29 01:15:01 |
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To 84樓 兄台
兄台真是超級大好友一名，先多謝兄台對我女兒的關心，不過，當她真正有能力買樓都唔知係幾時的事了，我開心及感恩的是她呢個年齡有這樣的想法。
最後，再一次多謝兄台。 |
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88. 山高雲低 2014-11-29 12:01:36 |
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74: 楊生文章得淡笑。聯滙和楼價的關係是 當美元强時，其他國家貨幣贬值，港元由於不能贬，故楼價才會跌。 我們应擔心的是美元强，而不是美元弱。 楊生看到美稍弱 就沾沾自喜，实是搞錯龍門。 而今次QE停，美元強，本來有殺傷力，但今次之强，有别於对上兩次的强。 詳情是稍懂經濟的人都懂，但楊生可能未有研究。 故就算美元走强，港楼價也不會因聯滙而下跌。 希望楊生多讀書才發表文章。 |
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89. PL 2014-11-29 12:31:07 |
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法子兄：午安！過兩三日回覆都無問題，待你有空才幫我計算衡平價都可以喔！只是請求你能在博士這篇文章的回應箱回覆，再次謝謝你的幫忙！除了博士的文章之外，法子兄、亮劍兄和PP兄的回應及文章都有好多得著，令到我呢位60後師9都睇得明白，三劍俠都是我們網友的福緣。謝謝你們！ |
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90. PL 2014-11-29 12:33:59 |
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法子兄：午安！過兩三日回覆都無問題，待你有空才幫我計算衡平價都可以喔！只是請求你能在博士這篇文章的回應箱回覆，再次謝謝你的幫忙！除了博士的文章之外，法子兄、亮劍兄和PP兄的回應及文章都有好多得著，令到我呢位60後師奶都睇得明白，三劍俠都是我們網友的福緣。謝謝你們！ |
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91. 新手請問 2014-11-29 19:16:55 |
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請問各位前輩現時樓以實尺計的管理費幾多係正常合理水平？多謝 |
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92. 睇得通 2014-11-29 20:01:00 |
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現時樓以實尺計的管理費幾多係正常合理水平？ 1元至2元間...5元以上是豪宅... |
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93. 新手 To; 睇得通 2014-11-29 22:02:51 |
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Thank you. have a nice weekend ! |
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94. to 59 2014-11-29 23:34:44 |
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95. 向泛民说不 2014-11-29 23:50:07 |
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你又搞错啦，这个老人家是贫穷户，所有资产都是他的子女的。他没有收入，一个老人家，你就不要逼人太甚了。 呵呵，这就是香港的写照。公屋户根本就是非常腐败的人民公社。人民只懂拿着数，不讲付出。 香港楼价高，主要就是因为公屋富户霸住公屋。令政府起几多公屋都不足。 |
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96. Oscar Lam 2014-11-30 08:13:55 |
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19. 惜緣兄，
你女兒年紀輕輕有此理想，而且採取實際行動去實現自己的理想，確實難得，這是惜綠兄的福氣！
理想加上實際行動決定了自己的未來。只要你女兒能把握機遇，再加上兄台適當的幫助，一定會很快實現理想。哈哈！ |
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97. 運輸工人 2014-11-30 11:28:49 |
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朋友因長期在上海工作,三年前賣出西環單位,在上海以五百五十萬RMB買入本租住單位,而當時租金7500RMB,在上海做250RMB按揭,全月供款約13000RMB. |
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98. 惜緣 2014-11-30 13:00:51 |
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To 96樓 Oscar Lam兄
多謝兄台的關心！ 原本想寫多小小，但突然間沒晒MOOD, 望見諒！ |
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99. 法子 2014-12-02 16:52:23 |
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回90樓 PL，
回覆你的問題。
以2014年12月02日， 嘉湖山莊 1.13 兆康苑 0.98
原來我之前也計過這兩個屋苑， 2014年04月12日，嘉湖山莊1.01 2014年04月14日，兆康苑1.05（這段期間兆康苑租金升幅很驚人，%計，比其他屋苑高，所以雖然價升了，衡平比反而降了） |
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100. 法子 2014-12-02 16:53:28 |
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這樣的衡平比，細價樓只會一浪高於一浪。 |
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101. Hello 2014-12-02 22:26:52 |
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How about the 900 sq ft? What is the balance price now? Please advise. |
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102. 法子 2014-12-02 23:20:21 |
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法子《百葉簾現象》
2014年6月22日
現在已經不用再談會否爆邊，而是細價樓爆邊後，會發生什麼事？
下一步應該係A的價把B的價，頂上去。
因為，其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。
租金也是這樣。
麗城區的兩房租金，是$12500到$13500。
但3房的租金，是$13000到$14000。
這是沙漠礦泉水效應。
一支礦泉水賣$3。
兩支礦泉水賣$3.5
而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。
現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。
如果樓市整體唔夠樓，「整體」樓市ABCD都要升。
但B的人受限，買唔到C，C如何升？
那麼，原本能買D的人，就能買上升了的C+。
同樣價錢，住細啲，樓價一樣升。 這一定，%計，A會升多過B，B會多過C，C會多過D。
第一種升市是，80年代，個個越揾越多，想住大啲。需求增加。
那些年，豪住升得多，%計。
即係魚次、包魚價升得多過米價。
第二種升市是。
不是因為人人揾到錢，所以上升。而是「供應停咗」。
即係打扙，唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物，例如米，會升得勁過包魚。
A推B的不是人，是商品價格。
不是現在住A的人，換樓去買B。
而是，原本買C的人，C升了，往下望，望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。
所以打扙時，應該屯米，而不是包魚。
現實是，原來住A的人呢？
去了那裡？
答案係：德雅（工厦）
當A的價升的時候，B的價定住。
到A的價升到B的價時，AB一齊走，C的價定住。
到AB的價升到C的價時，ABC一齊走。 ABCDE好像百葉簾一樣。
今日說的「百葉簾現象」，就是想說明，現在錯價的不是細價單位（A），而是中大單位（BC）。
現在A的高價不會回落，下一步是BC上升。 |
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103. PL 2014-12-03 22:43:52 |
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法子兄：再次感謝你幫我計算衡平價！ |
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