增加市場供應方法：

1.換樓人士九成按揭加至700萬以下單位

2.換樓人士換較高市價之單位可獲50%印花稅優惠

3.首次置業人士只獲最高400萬以下九成按揭，維持現狀

4.公屋戶退回公屋購置私人物業首間印花稅全免，不論價值

5.在職人士首次置業可獲免稅額

如果照咁做，就唔會鎖住400萬樓下樓先升，增加市場供應，提供誘因換樓，政府可以一試！！

博士:

在下認識一些小物業投資者。他們大都上岸，不再定期工作，即是退休。沒有固定收入。

由於在博士身上學到皮毛，睇通樓市，想買多個對抗QE下的超級大通脹，無奈

銀行依足金管指引，就是借不到錢。那怕是資產的20%，也艱難。

也罷，不買，也不賣，反而心水更清。

坐看雲起時，已不再是少不更事!

九大基建超支逾1600億

幅度66% 相當人人分攤2.2萬

To: 啦啦隊

要衡量樓市有否大跌風險，供樓負擔比率係其中一個重要指標，我們可以用這個指標去推算業主們能否應付一些將來可能出現的負面因素，如加息、收入下跌等。根據上述各大屋苑的微觀分析及金管局宏觀的供樓負擔數據，即使在CCL129.4點人人話貴的水平下，新買家及其家庭的供樓負擔比率只是約30%左右，屬十分健康的水平，目前離危險水平應還有一段很遠的距離。就算面對加息，業主們應遊刃有餘。

同時，本文所用的 parameters 及假設，是假設在目前規則下的最高供款情況。但現實的按揭個案是低於最高的供款情況。例如：

按息方面，我假設全部買家是用2.15厘的P按，但現實是2014年7 - 9月， > 80%的新批按揭是1.9厘的 HIBOR 按揭；

在按揭成數，我是假設在不同的樓價下，每個買家都是借到盡。但在今年，少于$500萬的成交宗數（最高可借7 - 9成貸款）卻佔總成交宗數的5 - 6成，而500萬 - 1,000萬的成交（最高可借5 - 7成貸款）則佔總成交宗數的3成。在這個中低價值集中的成交分佈下，整體新批按揭的 loan-to-value ratio 只是53% - 55%，反映今天的買家有能力拿出比金管局規定還要高的首期比例出來。因此，他們實際的供款負擔一定比本文所推算的還要低。

在工資增長方面，我上述分析是用整體年均薪金指數增長5%去計算。但現實係，中高層人人士的收入增長最快。根據税局年報，2010/11的課稅年度，與上年比較，平均納稅人數增長6.7%，但年薪$50 - 80萬及 > $150萬的納稅人數增長分別約10.2%及17%；2011/12，整體納稅人數增長約7.5%，但年薪$50 - 80萬、$80 - $150萬及 > $150萬的納稅人數分別增長約17.3%、13.9%及10.6%（附錄 - 圖C）。而中、高薪酬水平打工仔（樓市的主要買家）的收入增長實際應比5%整體平均增幅為高。

老實說，私樓住戶供樓負擔其實並不是很重。就算不用數據分析，從消費市況都可以略知一二。君不見每逢長假期，在團費年年加的情況下，出外旅遊的市民基本仍能迫爆機場離境大堂。另外，每逢假日，港九新界百貨公司、商場、中高檔超市人頭湧湧，捨得使錢的市民大有人在。X光、XX島、X田排隊俾錢排到氣咳。4 - 5星酒店自助餐年年以遠超通脹的速度加價，冇人食你估佢哋加價會否加得咁狠？如果人人用5 - 6成人工去供樓，你估佢地使錢消費會唔會咁疏爽？

7 樓兄台:

你的例子與現在世界不符。2009年才12萬的樓，2012年就能搬入市區1200尺。夢幻世界是也。1200尺市區樓要1000萬嗎? 三年足83倍。

3萬赴美留學，也似不可能。買來回機票多少錢???

公屋富戶倍增少被踢走

難為25.5萬人排公屋

湯博士,

一直追隨閱讀博士文章多年, 想請教你利息問題! 

依家大多數銀行樓按做緊2.15厘(2.15%), 分期還款年期好長, 短則10年8年, 長則30年, 聽說

供樓初期多年, 都還緊利息, 還本金好少, 有樓按供款利息計算機,  但始終不太明白, 博士讀

財務本科, 物業交易經驗豐富, 可否開一篇文章詳細剖析還款利息? (當中還到什麼時候才最有利........, 等等)