港鐵（00066）日出康城5期昨日起招標，下月24日（周一）截標，市場消息指，補地價金額約20.6億元，樓面地價每平方呎約1,874元，較半年前招標的4期，地價下跌9%，貼近天水圍水平。

港鐵推地步伐明顯加快，繼日出康城4期、馬鐵大圍站完成招標後，日出康城5期在上周五截收意向後，隨即「極速」在昨日展開招標，截標日期則定於11月24日。港鐵發言人指，在收集所有標書後，會盡快完成審批並推出地皮。

據市場消息，招標文件列出地政總署批出的補地價金額約20.64億元，按總樓面110.2萬平方呎計算，每呎補地價僅1,874元，較於3月底招標的日出康城4期（樓面地價2,059元），約半年內，地價就回落9%，跌至日出康城1期後，近10年來新低水平。

最低現金分紅10% 誘發展商競爭

按照現時補地價僅1,874元，已經貼近天水圍地價水平，例如今年7月新地（00016）所投得天水圍112及115區兩幅限量地，樓面地價分別為1,822及1,893元。

據了解，今次港鐵並未有如日出康城4期時，要求發展商支付前期工程費用，如考慮到這部分的開支，項目地價水平至少下跌接近兩成水平。同時，港鐵要求發展商所提出的最低現金分紅比例為10%，有別於較早前招標時的「不設下限」，而發展商將會在分紅水平上作出競爭，以求奪得項目發展權。

新地：補價金額合理 研入標

較早前投得日出康城4期的新地，副董事總經理雷霆認為，補地價金額合理，將會研究會否入標競投。

不過，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，現時距離上一幅日出康城地皮批出差距不遠，樓價未見回落趨勢，所以相信今次批出補地價水平，並不反映地價回落，或與其他批地條款有關。

事實上，項目要求發展商負責興建公共交通交滙處，陳超國認為，除了增加發展成本外，亦會令發展期延長，增加投資風險。

至於高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚則指出，項目設的分紅下限較預期為高，故此將這部分的差額計算入地價之中，項目地價成本將與日出康城4期相若，但認為在前期支出減少的情況下，會吸引較多發展商競投。

將軍澳日出康城第5期，位於第3期緻藍天西面，地盤面積逾20萬平方呎，地積比率約5.5倍，將會作純住宅發展，可以興建3幢住宅物業，總可建樓面面積達110萬平方呎，合共提供約1,600伙單位，平均單位面積約688平方呎。

昨日提到地產業界預測，2014年的一手新樓註冊成交量將達1.6萬宗，較過去3年平均約1.2萬宗大幅上升，更有市場估計2015年一手更會升至1.8萬宗旳水平，較今年再增逾一成。

而上周五運輸及房屋局剛公布一手供應數字，包括：

‧5,000個已落成樓宇但仍未售出的單位；

‧加上60,000個建築中的單位；

‧但要減去6,000個已預售的單位；

‧再加上15,000個已批出土地並可隨時動工的項目

總數是未來3至4年可提供的私人單位數目達7.4萬伙，創歷史新高，若以3年計算，每年24,667伙私樓供應、若以4年計算，私樓供應每年則只有18,500伙。依照政府的每年私樓供應土地18,800伙的目標，前者可以說是遠高於目標水平，後者亦可算是極接近達標。

先變換話題，內地房地產價格的回落，其中一個原因是庫存太多，發展商為去庫存而減價賣樓，帶動整體價格的調整，依照香港現時的情況，似乎難以評定為庫存太多。為甚麽？

下文以4年供應7.4萬伙，每年18,500伙新盤為標準計算。

假設未來若以過去3年（2011-13）的平均每年1.2萬宗的一手成交量來說，四年下來的一手成交量應該是4.8萬伙，與供應7.4萬伙比較，可創造2.6萬伙各類未售出的庫存單位。

今年新盤吸納量高於往年

但市場對一手的興趣較過去上升，今年預計有1.6萬宗成交、明年是1.8萬宗、再往後兩年若同樣是1.8萬宗，4年總計將有7萬宗一手成交（1.6+1.8+1.8+1.8），相較7.4萬伙一手供應，只留下約4,000伙未售庫存，應該遠遠未達造成發展商去庫存的壓力。

當然，港府指的是3至4年，亦可以不同標準比較，像3年供應7.4萬伙，吸納5.2萬伙（1.6+1.8+1.8萬伙），庫存約是2.2萬伙的高水平。

或3年半7.4萬伙的方式計算，吸納6.1萬伙（1.6+1.8+1.8+0.9萬伙），庫存約是1.3萬伙。

唐榮採用最低供應量作評估的原因是不少資料均顯示，今年市場對一手新盤的吸納量遠高於過去數年，同時估計趨勢持續。

據中原網頁的資料，2014年第三季選取全港168個新盤統計，單位總數55,035個，其中登記售出單位48,005個。貨尾單位7,021個，按季減少339個。貨尾比重12.8%，按季下降1.3%。

貨尾比重連續3個季度下跌，由17.3%高位，回落到12.8%的低位。貨尾比重是2013年第一季（12.1%）後的6個季度新低。反映發展商積極推盤和銷售良好，貨尾積壓得到紓緩。

似乎未見有「去庫存」壓力

對發展商來說，似乎未見有「去庫存」的壓力。對港府來說，一手供應是不能停下來的，當政府增加土地，使潛在供應創新高之時，市場同樣是需求創新高，像預測今年的一手銷售總值將會出現歷史新高，今年的一手成交量亦大幅高於過去數年，換言之，需求亦在上升，供需你追我趕，一刻也不能放鬆。

日前看到一段成交，說是香港仔最後一個300萬元以下單位成交。樓價持續高漲，100萬元以下每月成交逐步減少至不足百宗、然後是200萬元以下、接下來是300萬元以下成交量萎縮。

翻閱土地註冊處近年的資料，包括一二手所有住宅成交，100萬元以下的交易，2011年9月首次跌至不足100宗，該月總計只有92宗，然後持續低位徘徊。樓價上升引致低價成交減少是同步的，亦即100萬元以下升至100多萬元、100多萬元物業亦升至200萬元以上。2011年同一個月份，100萬至少於200萬元以下的成交，少於1,000宗，只有977宗。

2010年前 300萬以下佔逾6成

附表選取自2002年起，每年9月（最近土地註冊處數字至9月），300萬元以下及整體住宅的成交數量，然後換算其所佔的比例，要特別留意這個比例，隨着樓價上升，300萬元以下所佔比例不斷下跌，遠至2002年高達90%的水平，然後扶搖直下。

可以這樣說，2010年以前，300萬元以下物業都佔整體成交量6成以上，當然趨勢持續向下，2011年9月跌至52%，然後在2012及2013年跌至3成多的水平，到了今年瘋搶細價樓，使細價樓不再細價，樓價跳級上升，300萬元以下成交在今年9月收縮至佔住宅成交總量的18%，兩成左右的水平一下了便「跳」過了。

第三季佔比 跌穿96年後新低

再找來經濟日報地產網站（ps.hket.com）的二手成交資料，10月截至23日大約搜集了609宗二手成交，300萬元以下的交易宗數只有54宗或佔9%、反而300萬至600萬元以下成交則為335宗，佔整體55%，由此亦可見此消彼長的情況。

據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，第三季二手住宅註冊量錄約15,326宗，按季上升約13.3%，惟當中300萬元或以下二手個案卻不升反跌，錄約3,884宗，按季跌約7.7%。正因中細價物業表現遜色，導致其佔整體二手住宅註冊量的比率由第二季31.1%跌至第三季25.3%，首度跌穿3成水平，並創自1996年有紀錄以來的季度新低。

集中新界區 荃灣中心佔最多

若以第三季300萬元或以下二手註冊量最多的10個私人屋苑計算，悉數為新界區物業，屯門區包攬當中4個。此批屋苑中以荃灣中心最多，錄50宗，以1宗之差領先49宗的嘉湖山莊，而荃德花園則以39宗位列第3位。至於金獅花園及時代廣場分別錄30及29宗緊隨其後，而餘下第6至10位順序為翠屏花園、屯門市廣場、豐景園、豫豐花園及豪景花園。

要找300萬元以下屋苑，或要向這些屋苑尋找了。