|
1. 引刀一快 2014-10-10 09:09:20 |
|
大陸走低，減息都冇用。利息已經唔係樓市走向嘅重心。 |
|
2. 望東樓 2014-10-10 09:40:35 |
|
" 人生，究竟有幾多個十年，有幾多個有能力買樓的十年，我認為只得三個" Dr. Tom seems to be an optimist in this department. I would rather say only 10 - 15 yrs in case you don't have financial support from your family: Consider you start working at your early 20's and take your next 5 - 7 years saving hard with your 'highly probable other half' for the down payment. By then, you will be at your +-/ 30. Consider you are taking a 15 - 20 years mortgage, then it would be rather challenging for you to buy your first property at age after 45? At that time you are at the peak of your career but at the same time, you are also a father (or mother) of 1 - 2 kids... etc etc. |
|
3. 乐观 2014-10-10 09:42:02 |
|
"其實，很多投資者都為加息做好準備，在過去幾年，沒有瘋狂買物業，現在他們負債率低，資金充裕，最希望的就是加息，因為加息會提高租金，直接提高他們的回報率，由於負債比率不高，他們就是受惠者，倘若加息令樓價下跌，資金充裕的物業投資者又可以趁低吸納." 博士,你说得太好了! |
|
4. LaLa 2014-10-10 09:51:25 |
|
機會是留給有智慧和有福氣的人，進可攻退可守，道理顯淺不說不明。 |
|
5. Leo 2014-10-10 10:10:32 |
|
點解加息可提高租金收入？不是很明白⋯ |
|
6. Peter Paker 2014-10-10 10:11:53 |
|
http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/internationalaffairs/shekworkshop/27959
為理發聲 石老師工作室
「佔中」逾十天持續癱瘓交通幹道，對相關地區日常民生的影響已浮現，那全是有血有肉的真實情況。示威者必須及早停止佔據幹道，讓交通復常，民生安寧。 
灣仔及中西區中學本周一起復課。（資料圖片） 有傳媒透過報道求婚、BBQ、變魔術娛人娛己等行為，浪漫化了「佔中」。不過，交通擠塞，學校無論停課、復課都導致家長、學童疲於奔命，營商、物流、食肆、外貿，以至生活作息，港人付出的代價實在不少，弱勢社群或會更多，請看以下一位自閉症學童父親的自白： 「我是一位自閉症學童的父親，亦是香港土生土長的，本來不想談政治，但佔中已確實影響到我兒子和我家庭，我不能不發聲。 自閉症兒童是需要長時間在一個穩定的環境去學習，且對建立了的習慣會非常固執，很容易因安排不如意便大發脾氣，對照顧者構成極大的壓力。兒子好不容易今年九月才排到受社署資助的特殊幼兒中心，得到全日全方位的照顧和訓練。兒子在九月開學前，固執到連飯也不想吃，比同年的正常兒童瘦弱。好不容易經中心老師一個月的努力和訓練，才逐漸建立了正常的飲食習慣，開始肯吃白飯，多聽從了成人的指示，我們都開心不已。 本以為兒子會繼續進步，但佔中令中西區和灣仔區停課，兒子因而要留在家裏。我們兩夫婦都要上班，平日我可以帶兒子等校巴，但停課就需要勞煩老人家照顧兒子。照顧自閉症兒童對老一輩來說絕不易，即使我硬着頭皮，堅持送兒子回中心，巴士線停駛和改道，港鐵成為唯一的選擇。不是，港鐵因佔中多了幾倍的人潮，已足可以讓自閉症兒童抓狂大叫。 作為打工仔，不是每一個人都可以輕易請假，照顧家人。這一兩天我問兒子想不想上學，他搖頭，只顧做一些重複無聊動作。我們不是專業的老師，而且要上班，老人家又不懂安排有意義的活動和訓練，我不甘心兒子因佔中而大大退步。 五至六歲的訓練對自閉症兒童是非常重要的。我想問佔中自稱代表正義、理想和民主的示威者，你們有否想過，你們所謂爭取民主的行為，造成中心停課，對自閉症兒童及其家庭其實是慢性毒藥。 一個文明的社會，應該會善待弱勢社群。若佔中者和支持佔中的人認為你們所追尋的大義，是可以凌駕特殊學童和家庭的利益，我絕不認同。若佔中支持者認為我應滅聲，我可以估計得到，即使你們日後成功，也絕對不會善待特殊學童及其家庭。在穩定的政治環境，兒子至少可以接受訓練。在亂世，有人會理我們弱勢社群的死活嗎？請佔中人士見好就收。」 即使民主理想有多崇高，佔中示威者似乎仍未拿捏到「民生」兩字。「佔中」，無論你的聲音有多響亮，支持者有幾多，都不能迴避這群被你犧牲了利益的人血與淚的控訴。不過我估計你們仍會辯稱這位自閉症兒童和家長，你們是應承受犧牲的！果真如此，還有人性嗎？學聯／學民／佔中三子，這些被犧牲的弱勢社群，你們何以對之？ Source: SKY POST
|
|
7. 70後普通人 2014-10-10 10:14:08 |
|
博士說的是事實，真人真事例子多的是：
小弟其中一名租客原本是業主，於2010年出售自住物業後租樓住，但被那業主於2012年賣樓而迫遷，之後有缘成為本人尊貴的租客，現在租金仍是2012年水平。
近日，看到香港的情況，有意減持物業，小弟於是告訢租客有打算賣樓，目的是讓租客有準備尋找租盤，或者考慮購買現在租住的單位。結果，租客提議立即繳交2014年水平的租金，也不希望我賣樓或購買其他物業自住。
本人没有接受調整租金，因為這並不是小弟的原意，亦不附合小弟作風，隨意於租約期內加租，即使是生約。最終，如此好租客，小弟當然會好好珍惜，暫時閣置計劃出售此物業。 |
|
8. Willis Ha 2014-10-10 10:55:31 |
|
湯博士你好, 你所說的大部份我都明白及認同, 不過就是不理解"加息會提高租金"的原因, 希望湯博士可以在百忙中花點寶貴時間為在下賜教, 在些先行多謝湯博士! |
|
9. 睇得通 2014-10-10 12:05:13 |
|
機會是留給有智慧和有福氣的人，進可攻退可守，道理顯淺不說不明。????? 當一個人進入高山地段, 必須輕裝上陣,才能活動自如,負債太重,裝備太重,可能會引起你心臟機能負荷過重而暴斃...... |
|
10. Oscar Lam 2014-10-10 13:08:38 |
|
"所以，加息對投資者而言，已經從一個負面變成利好因素,......."
博士，有關這一點我有點懷疑。最好的情況是，繼續保持低息環境，樓價適度向下調整，既可以消消無樓者的氣，又能使長期投資者有機會再入貨。哈哈！ |
|
11. Oscar Lam 2014-10-10 13:19:31 |
|
|
|
12. 利息係建築成本 2014-10-10 13:21:05 |
|
高息會令發展商成本上升，可能會減小／減慢供應。 如果係經濟好而加息，咁需求不變，可能令租金升。但香港加息只係因為美國加息，未必係經濟好，所以咁係唔成立，加息可能令香港經濟變差，就供應慢左都未必升。希望博士解釋下。 另外，大陸用7折利息去救市，但其實係迫資金供應者（銀行）減價，如果來貨（即銀根）冇平供應冇多，銀行自然做小D生意，小做小蝕，畢竟大陸資金成本高，7折利息一個唔好彩就入肉，咁會唔會令個市死得更快呢？定係其實都會喑中放鬆銀根呢？ |
|
13. 我也不明你說加息加租金 2014-10-10 13:23:10 |
|
我是一個數據分析師，你有冇証明說加息使租金升？ 我也覺得你只唱好！我也有硏究風水，羊／馬年港冇運行! 你的分析太樂觀！ |
|
14. 東 2014-10-10 13:32:48 |
|
數據分析師用風水去作分析?
風者, 吹也
風水風水, 吹下水, 就係風水...
|
|
15. 引刀一快 2014-10-10 14:20:11 |
|
To 7樓. 70後普通人兄
你租客係好堅定嘅淡友！ |
|
16. 引刀一快 2014-10-10 14:22:08 |
|
|
|
17. 引刀一快 2014-10-10 14:29:20 |
|
2009年，7折利息出过一次，我依傢仲享受緊，但係今次聽銀行嘅人講冇咁易再岀嚟。 |
|
18. Albert 2014-10-10 14:50:49 |
|
促請"反佔中"人士將以下一段,...發送至下列網址,,,,令清場更有理據.....(隨時過百萬)
"支持政府清場,還市民生活安穩,交通順暢"....
crimeinformation (a) police (dot) gov dot) hk
請廣傳.......Thanks |
|
19. Peter Paker 2014-10-10 15:20:24 |
|
聽到阿sir話加息，即刻心寒，load 番張圖睇下先，發覺10年期美國債息創年幾新低 wor，2.3x%，唔好單看失業率。美國失業率跌，主因係因為長期失業嘅人（揾工>1年）而被排除在勞動人口分母內
聯儲局官員邊話加息，但10年期國債卻不斷下跌，這就是“口中說不，但動作卻很誠實的示範”
10年債息的走向已話俾你知市场利息走向的看法。
其實美國唔可以话自己唔掂，如果認，D人就唔會買美債，如果冇人買美債，誰支付佢財赤、貿赤？
所以美國佬係要一路口up加息，一路吸引D$買美債，但實際上要維持低息去保持經濟增長
這就是美國佬的小把戲
|
|
20. Jon 2014-10-10 16:20:37 |
|
回引刀兄: 我也是..七折:) 2009买的! 你对大陆这一两年看法如何? 一线城市落几多? |
|
21. 亮劍 2014-10-10 16:23:15 |
|
自從日本、四小龍崛起，美國的製造業開始走下坡，在中國成為世界工廠後，因為大量廉價貨品充斥美國市場，USA的通漲長期處於低位。 直到日本、四小龍同中國的生產成本高企，美國買家又發掘東南亞、東欧、斯里蘭卡及南美廉價勞工取而代之，美國人继續可買倒便宜貨。 打後拾多弍拾年，將會輪到非洲，因為嗰度有龐大的年輕人等緊美國定单開工！ 咁就可解釋美國雖然亂印銀纸，但亦都可將通漲控制的原因。 無通漲呢個因素，那麼為何要加息去益街坊？ |
|
22. 80 後求生隊長 2014-10-10 16:39:04 |
|
淡的原因(上) - 加息篇
同朋友食飯，當然離唔開會談及樓市，由於朋友結左婚一年仲係租樓，所以我都勸說要上車買400萬樓下的上車盤，不過當然故事的結局又係一样，論據總係話而家樓價貴，要等樓價跌先入市。
朋友認為樓市呢家充斥兩大淡的原因，一就係息魔已經殺到埋黎，好快美國加息后，好多人會發現供款的利息上升，因此租金將會由正現金流入，變成負現金流。而且，未來亦不見人工上升太多的空間，即業主到時就會因負擔上升，無論自住定收租都會因沉重負擔而拋售，到時樓市就會崩盤，亦係買樓之時。
老實說上面的原因我即時已經指出我並不同意，首先第一個反應是，我問佢乜佢公司無人工加咩？呢家普遍黎講香港加人工幅度都幾好，3-5%其實都幾普遍，買得樓都起碼20-30K人工，加個3-5%都差唔多成千蚊係咁易，你加息要加幾多先令一個人加人工果部份無晒之后再要崩盤呢？
再者，點解美國可以加息的時候，業主就唔可以加租呢？佢的答案係亦唔係業主話加就可以加，佢作為租客就會選擇走或唔租。Well又係一個我唔太同意的答案，當然以一個個別的Case黎講，業主加租你唔租，是okay的。但用市場黎睇，其實加租係一件幾普遍的事，如果加租就唔租係成立的話，呢幾年就應該無人再租樓，但事實係呢家大把人租樓，加租都接受了，只係幅度有商榷的餘地，因此如果業主成本高了，一定會有部份轉向租客是走不甩的。不過最經典的答案是，如果租金太高的話，佢就會買樓無謂益業主，咁.............我話原來加租會令租客買樓，咁樓價點跌呢？我糊塗了。
不過與其去話加息就會樓價，倒不如睇下加息對供款的負擔吧。以而家細價樓都係300-400萬黎計，唔理你用幾多成，假設借的总額為300萬，以2.15厘計算，即呢家30年每月供款要11314元。而如果要借到呢筆錢的話，壓測@5.15% = 16380元，即借款果位仁兄的收入最少要有27300的收入先借到。
好啦，我地再睇下每0.5%為區間，睇下供款的變化:
2.15% = 11314
2.65% = 12088
3.15% = 12892
3.65% = 13723
4.15% = 14583
4.65% = 15469
5.15% = 16380
由2.15%加息0.5%，大約供款要多700幾元，相對一個月入27300元的人黎計，每月多700幾元就會掟貨嗎？唔好講話+0.5%，我相信就算加1%，即4次0.25%，都係供多1600蚊左右，仲未計其實利息係隨本金下降而會減的，所以我唔係好見得對於一個27300元的人，點會係按息3厘幾4厘的時候會負擔唔住，相信你話去到4.65% - 5.15%的左右，先會叫做有D吃力。
不過如果要加到4.65%左右，即係有2.5%先會加到肉痛，即要加10次息，老實講如果加咁多次息，通漲應該都好勁，我諗佢加一加人工都係咁易5%，即係1365元，well.....一下次又頂左接近1厘息的供款，所以講堅我唔係好睇到一個正正常常的人點解會頂唔住要掟樓，除非美國佬自殺式加息，一下加5厘，咁唔好講香港樓市，我相信全世界包括美國佬自己都不掂。
順帶一提，美國加息對美國的影響，係所有到期債券續期時的息口將會增加，即係美國佬自己加息就會令美債的成本越來越高。以呢家美債係17萬億美元黎計，每加0.25%即係美國佬要比多425億美元息，以呢家美國佬個national account係2015都仲predict budget deficit約564B黎計，越加息就即係越加重個national account的負擔，還錢即更加遙遙無期，而無錢還還min pay都唔得的情況下，咁D美息又係邊度黎呢? Well....sorry咪又係繼續印錢出黎派比你，越加得息多就越要印多D，咁即係玩野，加息會導致多左money supply，咁就即係資產又局住有更多支持，咁加息會樓價跌？我真係望唔透.........................
|
|
23. Hl 2014-10-10 16:47:54 |
|
幾年前美國國會因債務上限問題爭議 ，幾乎令公共機構停頓，最後協議十年內滅 債一萬八千億，才平息，加息只會令國債上升.又再入胡同，其實說加息是等如過馬路要小心，股票有升跌為什麼全世界的人每天也在買？這幾年不信加息而去買樓者輕舟已過萬重山，博士之言什是
|
|
24. 肥婆四 2014-10-10 17:07:31 |
|
TO21亮兄，美國又值此抗大美元的地盤，用美元影響各地經濟和政治，盡量做到你同佢做嘢，佢就比張紙「美元」你。 |
|
25. 引刀一快 2014-10-10 19:16:56 |
|
To 29樓 Jon兄
其實我都冇咩睇法，依傢跌係必然，大量存貨係事實，有錢嘅人精叻忍手係常情，一綫唔會落太多嘅，因爲都冇乜成交！呢一兩年，我簡單嚟講係冇眼睇囉。 Jon兄你買咗喺邊度呀？交流下吖。 （依傢放聲氣話廣州鬆綁，D二手即刻出現唔少封盤，一手明升暗降揼雞，咁Jon兄又有咩睇法？） |
|
26. 致東 2014-10-10 20:33:33 |
|
我估你見識少！做數據分析的人多數大學主修數學,統計，經濟，財務，電腦等！讀理科，科學的人不是盲目信風水！風水其實也很科學化，是統計學一類！ |
|
27. 亞當史密A 2014-10-11 01:30:59 |
|
I am a follower of this column for a long time. I learn a lot about property investment here but yet regarding financial market, I may not agree 1) Rising interest rate is bad for US? Honestly, it may not be the case. The US can actually gain from that. A lot of people ignore the fact that US is a market-maker, having strong power to determine price and supply. I hope you can follow this. If the US government issued debt with higher interest rate, the price of the current bonds would drop immediately. The US government can easily buy existing bonds in the market with lower price. The actual amount of debt can be reduced at once, as high as 30-40%. A lot of people ignore it is the US who invents the modern finance and do you think they are really that stupid? Currently still over 70% of global trades are settled in USD e.g. oil, gold. You really think US is that week? When it comes to modern finance, technology, we are still very behind US. Just look at Apple, they can have a market cap of USD 600b by merely selling a phone. Other currencies like EURO and YEN are just little kids in global economy and it is absolutely not possible to challenge USD. Hope that 10 years later Yuan can be freely convertible and can challenge USD. 2) 10 year treasury rate is never a good prediction of fed rate Sorry, I have never learnt that in my life. Yield curve can be up/downward sloping depending on interest rate expectation. If you check the correlation between fed rate and 10 year treasury yield, we cannot generate anything meaningful. 3) I do not agree rising rate means landlord can increase rent Honestly, the interest rate (mortgage/fed rate) were dropped in the past 6 years starting from 2008, i think the rental cost indeed were leveled up. Rent should be more of a function of inflation and demand & supply of properties. |
|
28. 動亂中走貨 2014-10-11 01:33:29 |
|
| 中原城市領先指數 CCL | 每周五公佈 – 最新2014/10/10公佈，反映2014/09/29至2014/10/05(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 | |
|
29. luck baby boomer 2014-10-11 09:59:10 |
|
to Adam Smith I agreed with your points on 2 and 3. For 1, I also think rate can increase to rebalance the balance sheet of US, but what you said is only true if Fed continue QE so they can buy back bond at lower price. Also, although it can lowerthe price of bond already in the market, rising interest also mean that the newly issued bond would have a lower price which makes the live of US government hard (and in fact, very hard!). After all, US gov and Fed are still two different entities and fed help US gov by buying bond in the open market rather directly wire the money to US gov! In addition, now that Fed is stopping QE, lowering bond price won't make the debt reduction faster, just make it easy for new money in the market (maybe Euro QE/Jap QE) to buy back the bond, does that really help US?
I strongly a lot of bullshit "patriot" here said US is declining and China is rising, that's stupid. US government may decline but the soft influence, technology and asset controlled of US corporation is stronger than ever! Just that those money are not in the hand of the government! China is the reverse, government seems to be rich, but the corporations are shinking in their asset, health, competitiveness (almost in all area), of course, except for those listed in US and Hong Kong. |
|
0.38 % 
1.20 % 
市場上充滿著: