有「樓市辣招」之稱的雙倍印花稅已在5月起放寬，換樓期可延長至收樓後才開始計劃，延長樓花期，換樓人有更充足的時間放售原有物業，近月「樓換樓」的活動創出新高，當中以中小型單位升幅最為顯著，樓價與租金創出歷史新高，且有「高處未算高」之勢。樓價升勢已有蔓延至豪宅的趨勢，個別豪宅集中的區分睇樓量已升了一倍，雖然有調查指逾八成受訪者感到樓價已過高，但另有調查卻指近七成受訪者認為，由現在至明年年底前，是豪宅盤的最佳入市時機。 差餉物業估價署數字顯示，截至 7 月底私人住宅售價指數按月升2.2%，是去年2 月雙倍印花稅實施以來升勢最急的一次，亦是最大單月升幅，亦是連續3 個月創歷史新高，連帶租金指數亦創出新高。有地產代理公司負責人指出，政府於5月放寬了雙倍印花稅，釋放市民上車、換樓的潛力，帶動樓市上升，而租金的升幅則相對溫和，預期本年的樓價或再有約半成升幅。 根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處顯示，8月份500萬至1000萬元二手住宅註冊量共錄1287 宗，佔整體二手住宅註冊量4800宗的26.8%，打破去年2月份25.7% 高位，創新高水平。以屋苑劃分，8月份樓價介乎500萬至1000萬元二手住宅註冊個案中，美孚新邨以30宗登記稱冠，太古城則以28宗居次。 為了增加房屋供應量及回應地產業人士的訴求，政府當局早在去年開始把預售樓花期由20個月延長至30個月，並在今年5月份放寬雙倍印花稅，換樓期延長至收樓後開始計算，令樓花期愈長，換樓人士有更充裕的時間沽售原有物業，有助重接「換樓鏈」。 中小樓盤成交急增樓市升幅主要動力 樓價升幅的動力主要來自中小型單位，單是7 月面積40 方米以下的細單位按月升近2.6%，面積40至70方米以下的按月升2.3%，均高於整體樓價升幅。此外，港島及九龍區約40方米的細單位，平均價格已突破400萬元，只有新界區暫時仍守在370萬元水平，反映上車盤已買少見少。 為何400萬元的樓已不屬上車盤？這是由於現行按揭政策，400萬元或以下物業的最高按揭成數為九成，首期40萬元可以上車；400萬至450萬元物業，最多只能借360 萬元；450 萬至600 萬元的物業只可按到八成。換言之，樓價超過400萬元後，已不再屬上車盤，因準業主要付出較高的首期才可置業。為應付住屋需求，擁有大額資金在手的人士，可多購入400萬至600萬元的樓盤作出租之用，賺取穩定的租金收入。 房地產網站GoHome.com.hk早前公布「2014年下半年香港房地產市場前景調查」，顯示84%受訪者指香港樓價過高，若再以業主及非業主劃分，業主認為樓價過高的比率為76%，非業主比率更高達94%。此外，45%的受訪者預期今年下半年樓價將持續穩定，但亦有33%受訪者認為樓價會回落。至於認為樓價會上升的比例，卻於半年前大幅下跌後重現升勢，上升4個百分點，至21%，顯示市民對樓價抱積極態度的比率上升。 雖然港人對樓價有進取趨勢，但未來半年考慮買賣物業的人數都較上次調查下跌。調查顯示，考慮今年下半年入市買樓的受訪者比率為28%，較上期報告的31%下降3個百分點。至於考慮出售物業比率亦下跌至14%，較上期報告輕微下降1個百分點。 另一項有趣的數字顯示，自從政府推出樓市辣招以來，愈來愈多投資者轉戰內地或海外樓市，今次調查結果顯示情況較上次更積極，分別有34% 及11% 的本地高收入及中產人士已持有內地或海外物業，已計劃投資內地或海外物業的高收入及中產人士分別達40%及24%，反映擁有大額財富人士，認為投資內地或海外物業更有升值潛力。 近月樓價的升市動力主要集中在中小型單位，豪宅盤升勢未有太大起幅，惟業界人士相信，樓市熾熱氣氛定必在短期內蔓延到豪宅盤之上。香港置業於8月下旬向全港豪宅準買家進行電話問卷調查，有近七成受訪者認為現在至2015年底前是最佳入市時機，反映不少豪宅準買家已蠢蠢欲動，勢必帶動豪宅盤搶購潮。 豪宅升勢不大買家蠢蠢欲動 調查又發現，預期豪宅盤價格會上升者約三成，逾四成會以九龍區為首選，較傳統豪宅集中地港島區多出5個百分點，反映港島區作為傳統豪宅首選區域的地位逐步被取代，選擇新界區的準豪宅買家則佔21%。 調查結果亦顯示，各豪宅準買家睇樓後尚未入市的最主要原因，有約27%受訪者表示因樓價太貴，約21%表示擔心入市後樓價下跌；亦有15%受訪人士指因為市場缺盤致未能入市，合計逾六成豪宅準買家認為樓市市況，是影響他們入市決定的最主要因素。 查看豪宅及供應資料，九龍塘傳統豪宅地段、位於嘉林邊道之上的龍苑，入伙約2年，僅提供28戶，該盤一個少有豪裝放盤，實用面積約2102方呎，4房全套設計，為區內罕有。另外，九龍站凱旋門「天際獨立屋」一籃子單位，近日以4.68億元賣出，呎價達7.64萬元，相信可成為全九龍分層住宅呎價次高紀錄。雖然是次「天際獨立屋」很大機會創出九龍分層住宅呎價次高紀錄，但就比該廈一款稱為「頂四」的4房戶呎價更低。今年1月，朝日閣極高層B室以實用呎價7.94萬元賣出，成為九龍現時呎價最貴的分層住宅。 個別地區的億元物業睇樓量，近月均有所上升。接連有兩個一手洋房獲承接的山頂及南區，區內二手氣氛轉暖，億元物業睇樓量升一倍。整體8 月份睇樓量比7月升四成，當中億元以上的大額豪宅睇樓量佔共成，此類豪宅的睇樓量比7月急增一倍。 豪宅盤源相對穩定的沙田區，以駿景園承接力最強，9 月初已錄得成交，雖然御龍山及晉名峰同期未錄交投，但在8月份能保持平穩或上升。由於受新盤開售帶動，9 月區內睇樓量趨升，較上月同期上升15%。
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