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1. 從排隊買六合彩看買樓行為 2014-09-16 09:50:33 |
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香港經常見到集體遊行和示威，最近也正醞釀罷課等「民眾運動」，但最不分黨派和最具自發性參與，而大家又開開心心的「民眾運動」，相信上周的抽iPhone 6和買頭獎獎金1.5億元的六合彩最有代表性。 抽iPhone 6屬限時限刻的行為，早半個小時上網也不會接受你的抽iPhone 6申請，遲了半個小時，也不會有機會抽到。 買六合彩則不同，其實大家早幾天已知道今次派彩會過億元，如心動的話，一早已可到投注站下注，但偏偏有不少人要等到最後數小時才去買六合彩，據傳媒報道，周六當日不少投注站的人龍，要排隊20至30分鐘，最高峰時更有個別人士要排足一小時才買到飛。 筆者相信，很多人上周五晚至周六才因超勁派彩去投注站買六合彩，而不是早兩天便能輕鬆投注，不少是因為見到傳媒廣泛報道，看到大批人排隊，覺得人人去投注，自己不參與一定很蝕底，所以人排我又排，以免「執輸行頭，慘過敗家」。 其實股市和樓市也有相似現象，買股也好，買樓也好，最好是大市淡靜，股價和樓價低迷之時才入市，這樣下跌空間多半有限，潛在升幅卻巨大。 不過，正如買六合彩一樣，很多人買股或買樓，都是看到大市已大幅升，看到傳媒說股民和樓民去搶貨，才挑起自己買埋一份的欲望。 大家想想，2003年SARS前後，可曾想過買樓？今時今日，又是否覺得樓價屢創新高，人人去搶時，不買樓才是傻瓜？ 撰文：陸振球（明報地產版主管） |
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2. 睇得通 2014-09-16 10:25:59 |
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無論曾特首或者CY，對辣招都推崇備至，認為政府可以以辣招調控樓市，他們亦沒有錯，......... 曾特首或者CY，都錯誤的聽取了財政司長不設實際的警告.......這是一部份香港市民的睇法..... |
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3. 蜕变中嘅懒人 2014-09-16 10:39:06 |
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影响樓市走向嘅最大單一因素係人心，所以買樓嘅意慾必然與樓市熾熱程度同步、反之亦然，羊群效應+重力墮性定率主宰樓市參與者思維，無分經驗、財力、權力、學歷、胆量、專業、專家。
庸碌者跟足100%。 稍聰明理智者跟50%。 高超智慧者雖不盲從，但人在江湖、身不由己，亦要跟30%。 只有真正世外高人，或絕對瘋顛儍人，至可以做到與樓市走勢反道而行，獲鉅利致富或自取滅亡。
聰明網友自然會對號入座、或心知誰人在座位中。 |
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4. 打工仔 Andy 2014-09-16 12:27:39 |
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| 中原指數最近破頂，立刻有學者表示現今樓價實在太高，比1997年的最高時候還要高20%，政府應該考慮出招。 應與各項數據一同比較 我覺得提出這種論調的人可以說跟不上時勢，1997年樓價與現在有甚麼關係？如果要比較，就應該連同其他衣、食、行的各項數據一起比較，我相信各項數據均有倍數升幅，單獨樓市只升20%，其實是大落後，但我們的專家又不評論其他因素，單獨針對樓市，因為他們知道，以糧食為例，如果現在來貨價比1997年的來貨價，只給予20%升幅，我相信沒有國家願意將糧食運來香港。 不只糧食，甚麼貨物也有類似情況，為甚麼我們的政府單獨壓樓價？或者官員們一心想爭取基層市民支持，但官員們可能沒有考慮到樓價低，地價又必然要低，受害者始終是香港政府。而樓價中包括的建築費又會隨着通脹上升，單是建築費對樓價的影響，現在與1997年的時候相比，已經不只20%，所以現在還說樓價與1997年相比，其實有點落後。 不過我又認為專家對樓市睇法應該帶有前瞻，經常以舊數據來作出警告，與他們的身份不同。 簡單地說，有人問我現在買樓是否合適，如果我答現在樓價比1997年的頂峰時還要高20%，買樓是非常危險的，請問有甚麼指標作用？如果我回答，應該考慮利息不會跌，只會升，失業率低無可低，經濟環境轉壞，政府可能再出招，買樓，都是不買比買更好，這個答案總比現在樓價比1997年還要上升20%好得多。有人買了樓之後到銀行申請按揭，而銀行見該物業的周圍已經很久沒有成交，而不知道如何估價，於是將該物業交給一間專業的測量師行估值，該測量師行見沒有成交個案可以參考，於是將約20年前成交的個案酌量加20%，便成為他的估價，結果該估價只得成交價30%。 銀行當然做不成生意，而另一間銀行則根本毫不用考慮，在估不足價的情況下接下該筆按揭生意，而且他們沒有將該物業交往測量師行估價，因為他們知道，測量師行對於這類物業估價比較保守，很難達到申請者要求，而是否能夠做到按揭生意，他們又漠不關心，所做的估價亦只不過是按本子辦事。 最新成交價即市價 而該銀行的「揸Fit人」認為，10年沒有類似成交，最新的成交價就是市價，千萬別以為該名銀行家非常進取，他其實是一名資深銀行家，根據過往銀行業的一般做法，因為他們認為，十幾年前的成交價，對於市價根本沒有指標性。我真的不明白，為甚麼這麼多評論員經常將1997年樓價與現在相比 | |
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5. 打工仔 Andy 2014-09-16 12:28:31 |
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| 中原指數最近破頂，立刻有學者表示現今樓價實在太高，比1997年的最高時候還要高20%，政府應該考慮出招。 應與各項數據一同比較 我覺得提出這種論調的人可以說跟不上時勢，1997年樓價與現在有甚麼關係？如果要比較，就應該連同其他衣、食、行的各項數據一起比較，我相信各項數據均有倍數升幅，單獨樓市只升20%，其實是大落後，但我們的專家又不評論其他因素，單獨針對樓市，因為他們知道，以糧食為例，如果現在來貨價比1997年的來貨價，只給予20%升幅，我相信沒有國家願意將糧食運來香港。 不只糧食，甚麼貨物也有類似情況，為甚麼我們的政府單獨壓樓價？或者官員們一心想爭取基層市民支持，但官員們可能沒有考慮到樓價低，地價又必然要低，受害者始終是香港政府。而樓價中包括的建築費又會隨着通脹上升，單是建築費對樓價的影響，現在與1997年的時候相比，已經不只20%，所以現在還說樓價與1997年相比，其實有點落後。 不過我又認為專家對樓市睇法應該帶有前瞻，經常以舊數據來作出警告，與他們的身份不同。 簡單地說，有人問我現在買樓是否合適，如果我答現在樓價比1997年的頂峰時還要高20%，買樓是非常危險的，請問有甚麼指標作用？如果我回答，應該考慮利息不會跌，只會升，失業率低無可低，經濟環境轉壞，政府可能再出招，買樓，都是不買比買更好，這個答案總比現在樓價比1997年還要上升20%好得多。有人買了樓之後到銀行申請按揭，而銀行見該物業的周圍已經很久沒有成交，而不知道如何估價，於是將該物業交給一間專業的測量師行估值，該測量師行見沒有成交個案可以參考，於是將約20年前成交的個案酌量加20%，便成為他的估價，結果該估價只得成交價30%。 銀行當然做不成生意，而另一間銀行則根本毫不用考慮，在估不足價的情況下接下該筆按揭生意，而且他們沒有將該物業交往測量師行估價，因為他們知道，測量師行對於這類物業估價比較保守，很難達到申請者要求，而是否能夠做到按揭生意，他們又漠不關心，所做的估價亦只不過是按本子辦事。 最新成交價即市價 而該銀行的「揸Fit人」認為，10年沒有類似成交，最新的成交價就是市價，千萬別以為該名銀行家非常進取，他其實是一名資深銀行家，根據過往銀行業的一般做法，因為他們認為，十幾年前的成交價，對於市價根本沒有指標性。我真的不明白，為甚麼這麼多評論員經常將1997年樓價與現在相比 | |
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6. 打工仔 Andy 2014-09-16 13:50:58 |
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To 博士 這些評論員仲活在過去式裡！或者還未上車！所以只許百物騰貴, 不許資產升值囉. |
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7. 中女社社長 2014-09-16 14:35:02 |
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一早叫你買你又唔買.... |
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8. 惜緣 2014-09-16 14:43:28 |
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一個故事 學懂承擔
古時候有個年輕人，犯下滔天大罪，跪在公堂之上，接受死刑之前，懊悔不已，可惜為時已晚。跪在年輕人旁邊，哭得差點要昏過去的，是他的母親。「大人，求求你，給我孩子最後一次機會，我甚麼也願意為他做的，就算要我的命交換也可以。」這位母親淚流滿面，連叩幾個響頭，反而那位年輕人已經接受事實，知道快要到閻王報到，最後只有一個請求，就是跟母親說最後遺言。
年輕人叫母親靠近一點，希望能夠在她耳邊說話。怎料母親一靠近，年輕人就狠狠的咬了母親耳朵一下，鮮血一滴一滴的落在地上。公堂之上，人人譁然，最錯愕的，當然是母親。年輕人對着母親痛罵：「就是你，就是你把我教成這樣的。我做錯甚麼，你也替我承擔，讓我不知後果，一錯再錯，如今是恨錯難返了！」
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9. 朗晴 2014-09-16 14:54:23 |
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97年我借銀行三球分廿年还月供3万， 11年我借銀行三球分三十年还月供1万。 前者利息佔9成幾， 後者本金佔八成。 97前係平買贵供。 现在係贵買平供。 所以如果有人话楼價超越97就係泡沬，麻煩叫佢讀多次小学先，谢谢。 |
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10. 大寶二寶 2014-09-16 14:55:30 |
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回8 惜緣兄
早兩日到中央圖書館逛逛，無意中進入底層一間書局，入到門口， 抬頭一望， 嚇了我一跳。 見到師兄的大名高高在上， 威風凜澟。 師兄果真高人, 無處不在！
共勉之， 哈哈！ |
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11. 惜緣 2014-09-16 15:10:25 |
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To 10樓 大寶二寶兄， 兄台所言亦嚇我一跳，所以緣份無處不在，大家應該珍惜係呢度相聚的緣份。
共勉之，哈哈！ |
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12. 亮劍 2014-09-16 15:25:42 |
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人人為樓狂，談置業，莊偉茵劈頭第一句是：「買唔起喎。」
吓？中電高層買不起樓？莊偉茵夫婦其實有自己一套的置業觀：一不想為供樓打工，二不想「供息而非供樓」。
「坦白講，我們自己的財富一直都不容許我在香港有層樓，這樣說無人會信，但事實是我們是沒有家底的家庭，父母沒給我們錢，又只有我一個人打工，所以一直都是租樓。」莊說，到家庭累積一定財富，香港樓價已升得太急。
供息非供樓 拒為供樓打工
莊偉茵深明市場風高浪急，家庭只有一人工作，一旦有問題就出事，「我比較保守，如果我份工有問題，我們家庭收入會有好大影響，我不想承擔供樓10年、20年、30年，不想打份工是為了要去交租或供樓，這樣我覺得壓力好大。」
莊偉茵一家租住的單位目前市值2,000多萬元，過去10多年交租都交了幾百萬元，但丈夫從不認為是「幫人供樓」，「供樓是先供息，再供樓，供頭10年，600多萬都只是利息，而非供在層樓上。」
他又以西九龍800呎豪宅為例，樓價1,800萬元，若只付3成首期，每個月要供約7萬元，但其實租金回報只是3萬多元。
「人人覺得自己在買樓收租，但其實是在供息，到頭來賣樓要還銀行那嚿錢是賺唔到，除非年年都升值5%，否則cover不了成本，事實是不會年年都升值。」他指香港買樓除非能付5成首期，在港置業才划算，否則向銀行借錢「上車」，其實是在「供息」，而非在「供樓」。
不買香港樓，莊偉茵和丈夫2000年卻決定買澳洲樓。「我在外國置業，我付3成首期，有人可幫我供另外那7成，樓價升值是我自己落袋，同我每年在供息是兩回事。」黃說。 |
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13. 引刀一快 2014-09-16 15:37:39 |
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To 11樓 惜緣兄
我晏D又走去睇睇先，我住喺圖書館附近。 |
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14. Oscar Lam 2014-09-16 15:45:09 |
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12. 樓亮劍兄，
這只能說人各有志。如果每個有能力的都買樓，那業主的樓可以租給誰呢？我們又怎麼可以不停地買肥豬，再不停地生小豬呢？ |
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15. 大寶二寶 2014-09-16 15:52:39 |
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回12 亮劍兄
我研究左成晚， 都諗吾明佢係D咩 logic。不過我真係估吾到一個高層有D咁廢嘅思維！犯駁處處。可想而知就算係一個身居要職嘅人係投资方面都吾及一個普通師奶(只是比喻，絕冇貶意)。 唯一有可能係佢係澳洲已買左十層八層楼， 退休返澳洲住。 咁佢係香港有冇楼兼廢up 都冇所謂。
共勉之， 哈哈！ |
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16. 大寶二寶 2014-09-16 15:56:49 |
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回11 惜缘兄
对呀。所以我地要“惜人惜事， 廣結善緣”。
共勉之， 哈哈！ |
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17. 惜緣 2014-09-16 16:10:50 |
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To 13樓 引刀兄、16樓 大寶二寶兄，
阿彌陀佛，善哉善哉！ |
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18. 打工仔 Andy 2014-09-16 16:18:59 |
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To 15 孖寶兄 我估果d唔係Logic, 係籍口或者係下台階！哈哈哈！ |
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19. 亮劍 2014-09-16 16:22:56 |
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彼得連治(Peter Lynch)說：「因為擔心調整而輸的錢，比真正在調整中所輸的錢更多。」 拾多年前，我就當2001年啦，當時CCL係4X点，現在係12X点，咁今天2千萬嘅楼，折算去2001年，當你750万！ 使咗幾佰万，得到甚麼？就來同业主供甩層楼啦！ 要是在09年做轉按，近幾年的本金/利息係8/2隨時9/1！ 七左仲未知，如果供20年的話，你們供多幾年就甩難，第二時兩公婆退休，只付差餉、地租同管理費，而你們那筆退休金只要撥儲備幾佰萬，足夠層樓維修。 但現在仲租楼的話，第日退咗休点算？那筆退休金夠交多少年租？ 唔通到時同D90後齐齐抽居屋？ 或降低要求住沙一395？？ |
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20. 大寶二寶 2014-09-16 16:26:23 |
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回18 打工仔兄
佢講左好多嘢， 幾乎冇一樣我係同意嘅， 可能我吾明誤會左啦。或者好似你講佢講到吾清吾境楚，似夢迷離， 找下台階喇。
共勉之， 哈哈！ |
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21. 蜕变中嘅懒人 2014-09-16 16:55:08 |
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TO 各位師兄 中電高層莊偉茵所講嘅野，懶人原來全部掉轉晒嚟諗、全部掉轉晒嚟做。 高層諗野低層次唔會明，好彩懶人係低層次掉轉高層次嘅野嚟做，負負得正，否則自取滅亡。 阿弥陀彿、善哉善哉。 蝦你老也，亞慢。 |
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22. 扫把头 2014-09-16 17:35:10 |
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可能她付的租金是中电提供的房屋ALLOWANCE |
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23. 亮劍 2014-09-16 17:53:54 |
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呢个中电高層的老公，都好似法子C兄咁有投資牌，或者他在屋企投資都捡唔少，但個人認為，你在香港居住及工作，為何唔買翻一層楼自住？ |
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24. 望東樓 2014-09-16 17:56:10 |
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I respect 莊偉茵's decision but failed to understand why she is coming to two opposite decisions:- Buying Australia property on mortgage + rent it out - Not buying HK property on mortgage + rent an apartment
base on same principle. So if one is right then the other must be wrong? May be my brain need further evolution.... |
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25. CD ROM 2014-09-16 18:02:59 |
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我覺得奇怪的主要係: - 利息在外國比香港還低?
- 上7成會放租唔夠供?
- 只賺升值, HK比較澳州如何?
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26. 亮劍 2014-09-16 18:04:37 |
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不買香港樓，莊偉茵和丈夫2000年卻決定買澳洲樓。「我在外國置業，我付3成首期，有人可幫我供另外那7成，樓價升值是我自己落袋，同我每年在供息是兩回事。」
…………………………
喺澳洲買楼收租的回報，可能比香港高都唔定。 但果便嘅供楼利息，肯定比香港高，税率及税種亦唔会少过香港喎！ |
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27. 肥婆四 2014-09-16 18:09:41 |
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辣椒，原是好嘢嚟的！不過食開有癮，要防止越食越辣，食小小開胃行氣血有明目之効，多食太刺激恐損腸胃，性格都可以變得激烈。 講回政府樓市的辣招，現在都辣到食唔落喇，哈！居然有人重話要加辣！究竟安甚麼心腸呢？喂！個市變晒型囉喎，你幾時見過，包括世界各地，樓價升，租金升，地價跌嘅呢？係唔係自尋煩惱呢？即係要庫房蝕底！先有發展商落踏呀。政府的官爺們啊，做錯咗唔改都算嘞，等慢慢恢復吧，萬勿一錯再錯，死人尋舊路呀。 |
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28. 大寶二寶 2014-09-16 18:33:32 |
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回25 CD ROM 兄
仲有
1. 佢話佢一個人揾錢， 咁佢老公？ 自顅人仕？ 冇收入？
2. 佢講到香港按揭買楼剩供息，冇還過本。咁荒謬野都up 得出。
3. 投資楼係澳洲好似要比 capital gain tax。 起為香港吾驶吖。
愈講愈犯駁，講到買香港楼蝕硬咁款。吾講喇！
共勉之， 哈哈！ |
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29. 物業初哥 2014-09-16 18:36:21 |
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30. Oscar Lam 2014-09-16 18:52:19 |
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28.樓孖寶兄，
你也不用想得太複雜了。可能她認為租樓住只要交租金，不用分供利息、供本金，也不用考慮將來物業升值交稅等問題。因此，租樓住相對簡單很多。
共勉之，哈哈！ |
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31. 打工仔 Andy 2014-09-16 19:10:35 |
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To 29 物業初哥兄 "七左仲未知" 我估佢就係知, 所以咪講什麼澳洲樓囉! 哈哈哈哈! |
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32. 路人 2014-09-16 21:14:36 |
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澳紐供樓的利息長期處於5厘樓上，這幾年香港低至一厘兩厘的時候，那邊還要四厘！ |
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33. 魚蛋仔 2014-09-16 21:28:18 |
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可能我是一個師奶仔，吾明莊小姐的偉論，但細心想想，分析下，原來佢果D都是繆論。 |
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34. 不會認錯 2014-09-16 21:39:47 |
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這個世界有啲人犯了投資錯誤的決定,但是為了面子問題,從來不會認錯......只要堅持就是對的. |
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35. 物業初哥 2014-09-16 21:51:45 |
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36. LaLa 2014-09-16 22:31:36 |
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實情政府沒有算錯，辣與不辣，樓價一樣照升如飴，只不過當時礙於有聲音呱呱嘈，說樓價太貴，扇動民粹逼迫政府要炮製辣招，政府為順應「民意」，不得不做野.辣招除了益佐有囤積土地的地產商及擁多個物業的業主外，更大得益者又是政府庫房，因為樓價上升，租值上升，差餉也上升，又有雙倍印花稅，可謂是最大鸁家，政府根本就是想樓價高升. 湯博士可否分析分析此論點嗎？ |
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37. 大寶二寶 2014-09-16 23:11:54 |
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回36 LaLa
但係地價跌同楼宇易宗數大跌已 cum 哂你講嘅 factors 有凸呢。
共勉之， 哈哈！ |
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38. 引刀一快 2014-09-17 00:01:26 |
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其實，事情可能好簡單，間屋係同佢岳父租嘅，D租金收埋收埋，第日連間屋一齊剩番晒俾佢地，咁係咪解决晒所有謎團？ |
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39. 睇完之後，打死都唔信美國加到息 2014-09-17 08:22:56 |
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量化寬鬆滅絕中產(A) https://www.youtube.com/watch?v=5pngWeuNwVU
量化寬鬆滅絕中產(B) https://www.youtube.com/watch?v=EzdzPJruz2k
量化寬鬆滅絕中產(C) https://www.youtube.com/watch?v=fw7PDp2fpwo |
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40. LaLa 2014-09-17 08:25:23 |
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辣與不辣，樓價一樣照升如飴，只不過當時礙於有聲音呱呱嘈，說樓價太貴，扇動民粹逼迫政府要炮製辣招，官爺為順應「民意」，不得不做下野.辣招除了益佐有囤積土地的地產商及擁多個物業的業主外，更大得益者又是政府庫房，因為全港所有住宅、商廈、工廈的樓價全部上升，租值上升，差餉也上升，又有雙倍印花稅，可謂是最大鸁家，作為政府潛意識是想樓價高升.
本人沒有這方面數據，湯博士可否分析分析此論點是否正確嗎？ |
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41. LaLa 2014-09-17 08:26:53 |
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重覆了！ |
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42. 亮劍 2014-09-17 10:22:58 |
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在 YouTube 上觀看「量化寬鬆滅絕中產(d)完」 - 量化寬鬆滅絕中產(d)完：http://youtu.be/h2JkDHA5yAQ
警告…………睇完可能会令人瞓唔倒觉，每晚七時之後不要睇！！
因為已經借咗錢買磚頭嘅，会開心过头而瞓唔着！ 無借或借得少嘅，会觉得蚀底咗而瞓唔着！ 还未上車而又得知事實真相嘅，更加唔使瞓！ |
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43. Pure rational criticism 2014-09-17 11:19:28 |
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樓市既野, 我真係識條毛. 但有個邏輯問題唔明想請教. 邏輯學上有二元分法. 套在經濟上, 經濟前景只有好同唔好兩種(無第三種). 呢度既師兄留言既分析基本係經濟前景好, 樓市會升(我絕對同意); 但經濟前景唔好, 樓市又會升(因為QE). 我先唔講大家既結論合唔合邏輯, 就算兩個結論都係對(好奇怪的結論, 在二元分法下兩倘完全不同的前提會得出相同的結果), 但咁既結論(二元分法已包含所有可能性, 所以結論係無論任何情況樓市都會升)對分析又有咩實際作用? 以上可能比較理論性高左的, 呢度喜歡實際操作既朋友可能唔明或無興趣研究既可以不理. |
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44. Middle class 2014-09-17 11:28:13 |
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Downfall of the middle class is inevitable. Middle class will become one of the endangered species.
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45. To: 43樓 2014-09-17 11:56:06 |
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一係發大達，一係衰到貼地，原來咁叫做二元分法，平平穩穩飽唔親餓唔死，唔知係唔係三蚊分法呢？ |
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46. 亮劍 2014-09-17 11:59:15 |
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但有個邏輯問題唔明想請教. 邏輯學上有二元分法. 套在經濟上, 經濟前景只有好同唔好兩種(無第三種). 呢度既師兄留言既分析基本係經濟前景好,樓市會升(我絕對同意); 但經濟前景唔好, 樓市又會升(因為QE). 我先唔講大家既結論合唔合邏輯,就算兩個結論都係對(好奇怪的結論, 在二元分法下兩倘完全不同的前提會得出相同的結果), 但咁既結論(二元分法已包含所有可能性, 所以結論係無論任何情況樓市都會升)對分析又有咩實際作用? ……………………………………
终於有人識得問問題！ 愚見如下，不同意勿插。 美國、欧洲和中國，處於不同的經濟週期，欧美經濟唔好，房地產疲不能兴要減息，合理！ 中國的房產市場，俾同胞炒到離地要加息，正路喎。 但香港身處的環境，係一方面背靠祖國，得享比較高速的經濟發展，但另一方面，因為欧美經濟差要QE。 加上垃圾議員係咁玩嘢，呢度唔準發展大東北；嗰度唔俾填海；那個係綠化帶不能起高楼。 政府仲七下七下用過橋抽板方式，等D發展商用高價入完地先公布出BSD同DSD，阻礙有果班去入貨。 發展商俾人陰到咁正，當然作出自保行為啦。 首先拖延建屋進度，等存貨由分4年賣变5年清。 其次全面暫停農地同工業地轉屋地補地價操作。 最後因政府玩話事啤開埋底牌，「為達建屋目標，还價即成交」，咁發展商們仲唔入局輪你大米？ 一手楼供應，就算PP用業餘時間都做倒盤数俾大家睇，咁做緊生意或手持上百億磚頭既大孖沙，点会漏招？ 总之經濟好……升！ 經濟唔好……照升！！ 一切源於政府的弹藥消耗得七七八八，任人鱼肉呀 。 |
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47. 引刀一快 2014-09-17 13:04:12 |
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先插一嘢
“ 终於有人識得問問題！”
係終於有人問你識答嘅嘢啫，我問嘅你好多都卸咗喎。 |
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48. 引刀一快 2014-09-17 13:09:03 |
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亮劍兄
咁我又問下你，兩種情况下嘅升法，兩三年後會有咩走勢分歧？
不喜可插可不答。 |
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49. 亮劍 2014-09-17 13:31:56 |
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引刀兄…… 阿媽教过，唔識咪答嘴，哈哈！ 其實点樣升、点解升、会点升、升到边、幾時升到盡……無意義的。 总之出完井噴先啦！ 未出井噴、衡平仲係1.5楼下、欧美仲係周身唔掂要QE。 那麼惡夢还未完结。 而呢一日大约在17~19年左右。 |
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50. 引刀一快 2014-09-17 13:39:28 |
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亮劍兄
依傢已經係井噴喇，重要係上半身恰眼瞓，下半身堅挺噴，你話睇錯市好乜都好，我真係唔敢樂觀，睇好大陸都係579年後嘅事。 |
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51. 亮劍 2014-09-17 13:46:49 |
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引刀兄你有無搅錯呀？ 我屋企人夾埋我老闆果幾個大B细C，三年無得加租或加得幾個%，叫價無論租售 原地踏步，你說井噴？ 或者你講清楚係细A啩！ |
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52. 計數 2014-09-17 15:50:38 |
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TO 12. 亮劍
小弟又嘗試代入中電高層計數
就當1000萬的樓計算,現時不除雜費回報率應該是3.3%左右，如果把錢做人民幣或保險投資年報大概4%左右，供樓利息應是2.15%左右。
1000 X 3.3% = 33萬年租金收入，未除雜費。
300 X 4% = 12萬，這個300萬是3成首期，但如果唔買樓這300萬做保險或人仔應可以賺12萬一年。
700 X 2.2% = 15.4萬 剩餘當跟銀行接700萬，利息就當2.2%支出都已經15.4萬
33 - 12 - 15.4 = 5.6 萬（雜費，稅收，差餉），如果甘樣計算，又真是香港供樓只是供利息噢。各位大哥小弟是否計錯數呢。 |
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53. 引刀一快 2014-09-17 17:26:54 |
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呢D就係觀點与角度，唔同人睇重唔同嘅事，大家都有理據。 |
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54. 大寶二寶 2014-09-17 19:02:57 |
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回52
其實吾可以好似你咁計數作比較，原因如下：
1. 你計法係代表佢買楼收租？ 但我地講緊買自住楼。 D assumptions同計法會吾同西。
2. 如果佢買黎自住係咪慳左租？
3. 買樓借貸有槓桿效應， 点同股票基金比較。
4. 佢可能有housing, 但吾知咩條件。 計法會吾同。 我地只係討論佢買楼同租楼錯嘅 concept。
5. 仲未計算幾年後嘅capital gain/loss， 根據過往歷史，你估边樣投資會赚得多D？
共勉之， 哈哈！ |
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55. 引刀一快 2014-09-17 19:07:29 |
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To 51樓 亮劍兄
係呀，就係講緊細價樓井噴，一定要全面井噴先有問題咩？我覺得係政策同地域令佢地前後錯開啫。 |
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56. 計算 2014-09-17 23:30:58 |
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TO 54大寶二寶假設中電高層買了1K萬樓，她實際的支出是300萬首期+300萬每年的4%基金保險回報。 還有就是每年肯定要付出餘下700萬的每年2.15%利息，這2個成本確實等於每年接近27萬。還未計算雜費。 而她所交的租金只是33萬一年，確實買樓的誘因不大，因業主還有負擔折舊，維修，差餉，管理費和稅，買樓自住就少稅這項目。 當然如果租金每年加，樓價每年升她是比較吃虧的。講歷史就無謂了，買樓都是因穩定的政治加通脹姐，如果無通脹買樓不見得買樓着數哦。前景與未來如果人人都可以看得清楚甘個個都是湯博士啦。小弟在此還懇請各位大哥賜教。
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57. 不可強求 2014-09-17 23:51:14 |
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買樓根本上就是人各有志,各有千秋........不可強求...... |
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58. 大寶二寶 2014-09-18 00:34:55 |
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回56
你自己都計西D數出來， 仲要問？
假設供20年:
1. 供樓共$540萬 (27 x 20)
2. 租樓共$660萬 (33 x 20
供樓共慳左$120萬( 簡單D吾計加息同通漲)。
PLUS 仲有成層樓已供完歸你， 到時楼價剩袋。 除非你話到時層樓一個仙都冇，或者要貼錢先賣得出，咁就無話可說。
共勉之， 哈哈！
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59. 引刀一快 2014-09-18 04:47:20 |
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好明顯，如果將價格同時間對調，即係將今日樓價放喺開頭。咁計數兄嘅講法應該會成立嘅。 |
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60. 大寶二寶 2014-09-18 06:57:48 |
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回59 刀兄
如果你知道今日買層$1,000萬嘅樓二十年後連$300萬都冇， 咁香港房屋問題就可以解決囉，因為都冇人會買樓咯! 最弊香港長久以來都係有通漲， 所以個個都千方百計上車， 想賺租又賺價嘛。
如果用你講個套思維， 只要層樓到時市價跌到吾少得過$420萬都一樣有着數。
共勉之， 哈哈！
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61. 計數 2014-09-18 17:55:01 |
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回58 大寶二寶你自己都計西D數出來， 仲要問？ 假設供20年:1. 供樓共$540萬 (27 x 20)2. 租樓共$660萬 (33 x 20供樓共慳左$120萬( 簡單D吾計加息同通漲)。PLUS 仲有成層樓已供完歸你， 到時楼價剩袋。 除非你話到時層樓一個仙都冇，或者要貼錢先賣得出，咁就無話可說。賬面上計算咪就是20年省120萬每年6萬羅，記住還有雜費開支啊。如果幾千萬樓的租金回報還一定少於3%，所以中電高層無話錯啊，只是一直供利息，要再加自己強制儲蓄先可以買樓，風險又真是大架，當然我地都未到人家那個階段未能領會人家的理財概念。還有如果無通脹和加息，樓價不升不跌，甘人家的做法都是無錯的，記住買幾千萬樓供20年，真是份工不保的話，有機會樓是銀行的債是你的。大寶兄理性討論，不喜勿插。 |
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62. 計數 2014-09-18 18:07:23 |
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無外在條件變化的情況下，用一盤生意來看，1000萬的生意，跟銀行借貸700個，居然年回報賺6萬都無，仲個個都踴躍爭住去做，唉·········大寶兄覺得好合理好當然，好好賺嗎？ 理性討論，小弟無能力預測樓價升跌。升跌的都是留翻湯博士回來發文吧。 |
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63. 大寶二寶 2014-09-18 18:29:00 |
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回62 計數兄
其實我覺得你mixed up 哂D嘢。 我係講緊自住樓吾係投資樓。 依家買投資樓我都有保留， 因回報低， 值搏率吾高。 但自住樓就吾同， 幾時有需要計掂数就可以買。 當然你份工穩吾穩陣就只有你自己知， 所以咪要計數囉。
數字已計西出來，道理又講西， 如果師兄仲吾明我都無話可說。
其實我覺得師兄心中已有答案， 只不過想揾人認同。 可能你揾错地方， 因呢度好友佔大多數， 冇咩人會認同你已定嘅答案。
我當然係會理性討論， 如果吾係都吾會同你解釋甘多。
共勉之， 哈哈！ |
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64. 蜕变中嘅懒人 2014-09-18 19:32:56 |
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TO 63樓 大寶二寶兄 睇完幾次兄台同計數兄嘅討論，懶人覺得不論自住樓同投資樓其實無分別，自住唔使交租，投資有相同租值收，自住同投資樓嘅皮费支出其實差別只係：投資樓有物業稅同代理佣金支出。
講到底，無論買樓自住或投資只著眼於2點：1. 樓價有升值预期。2. 買樓有槓桿效應。 因此希望赚取：樓價升幅x槓桿效應 係所有買楼人仕嘅終極目標。
結論係：唔好講話樓價會跌係會輸 ：樓價跌幅x槓桿效應。 就算講明：樓價50年唔升唔跌，利息支出=租金支出，結果係 0升跌幅x槓桿效應=0，本金利息都蝕埋，一定無人買自住或投資樓。
懶人唔知有無諗錯，請不吝指正。
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65. 大寶二寶 2014-09-18 19:55:18 |
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回64 懶兄
吾好講咁長， 當廿年( 因大部分按揭都係大約廿年)， 又假設供樓支出等於租金。 廿年後供滿層樓就係你嘅， 只要到時市值大於你當初比嘅首期就已有賺，當然你可以計埋首期嘅廿年 inflation, 不過就會複雜好多。
我想指出長远黎睇，揸楼基本上係稳賺， 租楼就供死會， 蝕硬。注意， 我係講緊自住楼。
共勉之， 哈哈！ |
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66. 蜕变中嘅懒人 2014-09-18 20:43:57 |
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TO 65 大寶二寶兄懒人要學引刀一快兄嗰招同兄台討論，逐句嚟要攪得掂，唔好見怪。
吾好講咁長， 當廿年( 因大部分按揭都係大約廿年)， 又假設供樓支出等於租金。 50年同20年都係一樣計法，好。
廿年後供滿層樓就係你嘅， 只要到時市值大於你當初比嘅首期就已有賺。 當初比嘅首期：係咪應該講除咗 利息=租金 嘅所有廿年供款本金。 希望市值大過供款本金有賺，就係樓價升咗值，即係有升值预期；但係预期樓價會跌應該就唔會買，係咪？
當然你可以計埋首期嘅廿年 inflation, 不過就會複雜好多。 inflation都可以當係成本計，總之樓價升幅cover埋就得。
我想指出長远黎睇，揸楼基本上係稳賺。 呢個想法就係： 升值预期x槓桿比率。
租楼就供死會， 蝕硬。注意， 我係講緊自住楼。
如果樓價每月平均跌幅+利息支出大過租金支出，租樓有着數，自住同投資都一樣，不過投資蝕多咗物業稅用地代佣金。 可將買樓首期另投資或收息都係收益，當然無咗槓桿效應。
大寶二寶兄再諗諗，懶人有乜諗漏咗。
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67. 亮劍 2014-09-18 21:01:45 |
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其實要是計算得好仔細，不容否認買股票的回報，会好過買楼，由其對投資高手而言。
不過話分兩頭，香港可憑炒股而進身億萬富翁行列者，好似唔係有幾多個。
反之在地產市場中揾上億者，就大把！
那些買磚頭者並非有乜本事，他們都是搭順風車啫。
始作俑者係某些人運用「五鬼運財」搵老襯，以日日撻少少方式，將其他人現金的購買力蠶食！ 再講個好殘酷的現實给你知，打後十年、弍拾年，世界各地的貨幣增長，不會比對上十年、弍拾年少！ 你可以唔信继續租楼，反正我哋收租佬要有人唔信邪才能生存！ |
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68. 路人 2014-09-18 21:11:28 |
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租客，記得準時交租呀！ |
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69. 大寶二寶 2014-09-18 22:51:14 |
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回66 懶兄
同意你講。 不過廿年流流長， 楼價升跌冇人知，但根據以往經驗同有通漲因素， 我就吾敢搏租樓吾買樓。
共勉之，哈哈！ |
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70. 蜕变中嘅懒人 2014-09-18 23:16:55 |
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TO 69樓 大寶二寶兄 歷史經驗，香港以高地價代替主要税收、資本主義先使未來錢必須要有恆定通漲率支撑經濟發展、加上各國印銀纸不停，樓價長久必定同銀纸數量鬥快升，長期租樓等同身家長期陰乾至不能自拔翻身，聰明如孖寶兄你明白的。 |
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71. 引刀一快 2014-09-21 18:59:48 |
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可唔可以換個角度嚟睇，依傢租樓，其實係先揸住100萬首期喺手，等時機合適先落大訂，我諗咁嘅表述比較接近大衆情况。咁100萬放喺余额寳都有5點左右回報喎。 |
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72. 引刀一快 2014-09-21 19:04:27 |
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To 66樓 懶人兄
呢招係好實際又易睇，兼且唔駛花大量時間組織文體，不過留意唔好用鮮紅色，你用嘅雖然係深酒紅色，但係有D人嘅mon會偏色，變咗鮮紅就唔好，呢點係引刀式穿插回應要留意嘅地方。 只要係分段插入，冇事嘅，我以前逐個字同人斟就話唔好啫。 |
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