Location, Location, Location之先決條件是什麼

　香港文匯報訊（記者 鄭治祖）新一份施政報告以房屋政策作為重中之重，亦引發社會各界熱烈討論。負責檢討土地供應的財政司司長曾俊華在最新網誌中分析近年樓價急升的幾大原因，指出樓價大上大落對社會和經濟穩定都有極為負面的影響，故特區政府必須當機立斷，採取適當、適時、適度的措施，確保樓市健康平穩發展。他又呼籲市民置業必須量力而為，小心衡量自己的供款能力及可以承受的風險。

　曾俊華指出，樓價在過去20個月已急升了47%，儘管部分反映樓價在金融海嘯期間大幅調整後的反彈，但升幅也十分少見。現時大型單位的價格較1997年的高峰已超出9%，而中型單位的價格亦只較歷史高位低5%。樓價急升也令市民置業困難。由於收入增加的幅度追不上樓價的升幅，市民的置業供款負擔由08年第四季的32%飆升至2010年第2季的41%。

　他解釋，過去兩年的新單位落成量每年平均只有8,000個，大量熱錢流入香港，利率維持於極低水平，都是樓價急升的原因。但他坦言，特殊環境終有一天會成過去，在利率低企時，樓價升得越高，當利率掉頭回升時，樓價下調的壓力也就越大，不僅增加供樓人士的負擔，亦可能令他們的物業變成負資產。

熱氣球忌急降 喻慢著陸最安全

　多次出招穩定樓市，但坊間感覺成效不大，曾俊華解釋，住宅物業是許多市民一生中最重要的投資，因此自己盡量保持清晰而穩定的政策，以免引致樓市大上大落。目前共有84萬住戶居於自置的私人物業，相信他們絕不希望見到政府推出政策令他們一生中最重要的投資大幅貶值，故當局採取循序漸進的策略。他以坐熱氣球為例：「大家坐熱氣球升上半空，開始時都會興奮大叫。但當熱氣球升得太急太高時，心裡就會慌張起來。不過，在這時候，我們不可以一下子讓熱氣球急降；相反，逐點逐點慢慢著陸，才是最安全的做法。」

三輪措施見效 樓宇成交量跌近3成

　他強調，前後推出的三輪措施已取得一定成效。過去大半年，發展商購置土地意慾增強，住宅單位的中期供應量已由去年年底估計的53,000個，上升至今年9月估計的61,000個。規劃署亦選定了近30公頃工業、商業或其他用途的土地，可改劃成住宅用地。銀行已按照金管局有關的指引收緊按揭信貸的標準，每月新批出貸款的平均按揭成數，由去年的平均64.1%，下降至今年首8個月的61.1%。同時，投機活動一般並不猖獗，2010年首9個月「摩貨」佔成交總數2.4%，比09年的3.0%及長期平均數3.5%都較低；樓宇成交量亦按月大幅回落近3成。

　他又指，新一份施政報告分別從長、中、短期入手，涵蓋了土地供應，資助置業等各範疇。他承諾會配合落實有關措施，並會努力管理好流動性，減低資金泛濫可能引致的過度借貸和資產價格上升問題，確保樓市平穩健康發展，以維持宏觀經濟的穩定性。