整體住宅空置由1997年的4% 升至2003年高位的6.8%，然後由2004年起持續下跌至2013年年末的4.1%。從圖2及圖3顯示，由2004年起，中小型住宅

（A - C類）的空置率持續下跌，A - B類住宅雖然已跌至近乎乾水的3.5 – 3.6%。由於官方空置數據存在一定數量的過渡性、臨時性假空置，例如： 

• 裝修中的臨時空置；
• 已簽買賣合約/租約但未交付的空置單位；
• 新落成而未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位；
• 發展商已收購的部份的舊樓單位，但仍未能啟動市區重建，為減低行政成本，一般不會出租這些單位，只會讓其空置；
• 沒人住或沒人敢住的凶宅；
• 真正待售、待租的空置單位等等；

在考慮差估所說的空置率 / 量時，當中必須知道有一些是不能避免、臨時性的假空置存在。因此，3.5% - 3.6% 空置率很大程度上反映總存量佔8成的A – B類單位已近乎 “fully occupied”， 概念與3.2%失業率已當為“全民就業”一樣。其中存量佔約5成的B類單位，2013年空置率跌至3.6%，創1988年後的25年新低，短缺何其嚴重！！

以空置率跌幅而言，C類住宅空置率跌幅最大，由2002年的11.1%跌至2013年的4.5%；於2011至2013這3年，C類空置率跌幅最為急速，由2011年的7.7%跌至2013年的4.5%。由於空置率為自用需求與供應合成後的結果，有關趨勢反映C類住宅有著更強大的需求增長。而存量佔約12%的C類單位，其2013年空置率跌至4.5%，創1993年後的20年新低。

C類空置近2 - 3年由7.7%起急跌，主要與名城1 - 3期的4,200 – 4,300伙單位有關，因為名城1 - 3期於2010 - 2012年期間分段落成及入伙，基本上有關單位于2013年內已被市場完全吸納，這是導致C類單位及沙田區空置近幾年急跌的原因，証明需求何其龐大。儘管C類空置率高于A - B類，但由於C類存量只有約12%，C類空置量只有約6,100間，遠低於A - B類的空置量。

之前，做左第一個甲級商廈需求分析，南區。

分析方法比較複雜，不過現實世界係咁，冇計。

首先，由於當年落成的新商廈係會係出現當年的必然空置。因此，若單純看空置率及空置量按年的變化，需求分析可能會被新落成的必然空置所影響。

如果市場需求弱的話， 一般來説，這些新落成會在下一個年度便不能被吸納。即是説，今年的新落成去到明年便會是明年的“非當年空置”。

講番南區甲廈，2011年 one island east （ois）落成，落成量約50,000平方米。由於我的空置率/量分析只計及“非當年落成的空置”，2011年的50,000平方米新落成沒有計入2011年的橙色 bar 內的非當年落成的空置量內。

去到2012 - 2013年，ois 的落成量便是2012 - 2013年的非當年落成的空置。但由於吸納量慢，2012 - 2013年橙色bar 仍維持在高位，且只以緩慢速度減少，非當年落成空置率約20幾%，反映吸收速度慢。此外，2013年還有15,000平方米落成，2014年的空置應更嚴峻，除非有根本性的需求變化

而2011年南區甲廈的非當年落成空置率約4%，大部份應是數碼港的空置，但04-05年的空置率約50-60%，反映吸納量好慢，要多年才食哂相關空置

據一些朋友所言，ois 有部分樓面由 playgroup 及幼稚園所用，有冇其他朋友知道更 detail 的詳情

老實説，有得揀都租俾上市公司、金融機構，點會租俾 playgroup ，幼稚園

提出20多萬空置單位的學者是前理大教授林本利。

to 中女社社長                         

最大出口術就是說空置率不能反映市場情況，係雷生

如果说，2013年买房还是买白菜一样简单的话，2014年买房则是进退两难。对于购房者来说，买房置业似乎成为一个纠结的话题—— —买房怕降价，不买房怕涨，这种左右掂量的难题，让购房者们疲惫不堪。如果将潜在的购房人群简单地划分为“刚需”、观望”、投资”和“租房”四大类，这四类购房群体都在想些什么？他们各自的购房时机又在什么何时？

刚需族——量体裁衣适时出手

刚需置业者又称“钢丝”，他们向来被视为湘潭楼市购买力的“中流砥柱”，因为他们是“不得不买”的一群人。如果说，投资型最看重升值前景，那么，刚需置业者买房自住考虑的首要因素当属“性价比”。总价不高 、建在交通沿线附近 、周边有购 物 、医疗 、学校等设施等，以上因素都成为吸引刚需的“卖点”。

刚需群体其实有两个部分，一是首次购房置业人群，二是首次改善住房置业人群。对于刚需置业者而言，买房更像是缝制衣服，量体裁衣，合适最重要。采访中，购房者陈女士就表示，从近10年的房价走势来看，房价一直都在稳步上涨。2009年，湘潭房价每平方米才2000元出头，现在却涨到每平方米四五千左右。所以，她很庆幸自己买房买得早，我现在后悔的是当时没把对门那户也买下来”。

市民李先生的婚期定在今年10月，他也表示，房价或降或涨，已经变得不重要。结婚肯定要考虑买房，如果租房成本和房子贷款月供差不多，凑足首付的话，买房肯定买定了。

观望派——“抄底”更像是个传说 面对严厉的调控政策和大量的保障房的相继建成，年初就有不少业内专家表示，楼市拐点已经到来，而这样的观点也有一批支持者。在选择购房的出手时机时，他们认为楼市“陷阱”比“机遇”可能性更大。因此，眼下买房时机还未出现。

市民李先生就是“楼市陷阱说”的支持者，楼市能否真正走出困境，目前状况还不清晰。现在，整 个楼市弥漫着浓烈的观望气氛，成交量低迷，在最近一段时间，房价可能会有一定的下行空间—— — 虽然价格很难出现大起大落。我觉得，现在出手买房，的确具备一定的诱惑力。但别太急躁，还未到抄底的时机。”很多观望派人士也表示，目前很多降价 、优惠大多是“假摔”，而且目前楼市供应量充足，没有人来和你抢，所以不急，可以再等等看。

投资型——商业地产前景看好

商品房的投资属性，吸引了大量投资者入市 、置业。在限购政策调控下，在信贷收紧影响下，很多投资者同开发商一道，逐渐将重心转向商业地产项目。

对此，一名从事房地产营销策 划的工作人员表示，“这是很正常的事情，也符合投资的趋利性”。

在他看来，房地产行业之所以能够吸引这么多投资者的目光，关键在于其“准入门槛低”、“收益稳定”等特质。从2011年初，湘潭的商业地产就迎来了一个小爆发点，2014年更是到达一个高潮，万达广场、步步高新天地、湘潭中心等项目的建设和运营模式等，都成为人们茶余饭后热议的话题。另外，对资金充裕的投资者来说，商业地产的投资收益回报也相对高昂。但是，这名业内人士同时指出，商业地产后期的运营才是最根本的，因此投资者在出手前必须更谨慎，了解清楚整个项目的运作模式。

租房族——买房的关键在经济实力

对于很多人来说，房价的下跌，也没有实力买房。一方面原因是自身的经济实力，另一方面，还有个人生活方式的选择。我们暂且将这一类人划为“租房派”。

张小姐毕业于2011年，目前在湘潭市内一家广告公司，她告诉记者，“现在做广告设计，一个月工资将近3500-4000元，但是除掉房租和生活费，几乎没有什么剩余，可能因为我是女生，所以对买房不算太着急”，张小姐说，她不愿意用父母积攒一辈子的钱来支付购房的首付，另外，她不认为现阶段的自己有实力供房。

由此看来，租房族们认为，买房的关键因素还是在于个人的经济实力。张小姐说，我常常跟身边的朋友们说，不要迷信国际惯例，不要迷信调控措施。买房要有一个好心态，不要因为房价的波动，而影响自己的心情。”实际上，对于买房置业，今年“两会”就有很多代表们指出，对于年青人来说，买房并不是必行之举。

专家建议：买房，关键要看自己的需要

购房者现在买不买房，关键要看自己的需要，有需要就买；投资改善者也可以在观望中寻找机会买到适合自己的房子。

1、房产市场很稳健

“对于湘潭这样稳健的房产市场形态而言，政策的调控同时是在考量着开发商的实力，尤其是近几年长株潭一体化的加快建设，即可明了市场目前对住宅，对第三产业的迫切需要性，所以，在大步发展的未来，对于湘潭的具体情况来说，目前的市场还是比较稳定的，如果消费者有购置，投资的需要，则可出手”。

2、“非刚需”同样可出手

“如果你不是刚需，就赶紧出手吧！”湘潭某机构网购房专家说，纵观市场的现况，在政策的调控下，楼市一直处于不温不火的状态，可是，他认为这种时候必定是值得出手的时机，随着刚需的不断涌现，现行的政策肯定会有所调整，但是重心会放在刚需上，所以，对于非刚需群体是个出手的好时机。

3、改善型购房“一步到位更合理”

除了价格因素，购房者还应意识到本轮的调控政策仍将是一次长期持续的行业调控手段，未来购买多套住房的门槛仍会加高，有“先买小的，后买大的”改善型购房计划的购房者应尽可能一步到位，满足人口增加或对住房功能性增加的需求，从而降低多次购房的成本压力”。

樓市不斷升，連前立法會議員李華明都入市撐樓市。?????

希望本論壇有志者參選2016年立法會選舉!!!一舉奪取10個立法會議席!!!做小業主代言人......

今天是2019-APR-8，

政府剛剛出了新樓二手樓的空置量，只有5萬個單位。
按照上述論文推測，樓價再升30%不是夢！

以前稱200,000個空置單位是怎樣計算的？